Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 8 maart 2006 in de zaak van:
rolnr: 412/05
1. [eiser sub 1] en
2. [eiseres sub 2],
beiden wonende te Halsteren, gemeente Bergen op Zoom,
eisers,
procureur: mr. E.H.A. Schute,
advocaat: mr. B. Maat,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] Makelaars B.V.,
gevestigd te Yerseke, gemeente Reimerswaal,
gedaagde,
procureur: mr. C.J. IJdema,
advocaat: mr. D.J.M. Volkholz-Plaum.
1. Het verdere verloop van de procedure
De rechtbank verwijst naar haar tussenvonnis van 12 oktober 2005. Ter uitvoering van dat vonnis is op 15 december 2005 een comparitie van partijen gehouden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Ter gelegenheid van de comparitie hebben eisers bij brief van 1 december 2005 nog producties (genummerd 12 tot en met 16) overgelegd. Deze maken met instemming van gedaagden deel uit van de processtukken. Na het sluiten van de comparitie is de zaak verwezen naar de rol van heden voor het wijzen van vonnis.
2. De feiten
2.1 Tussen eisers (verder in enkelvoud: [eiser]) en [gedaagde] is op 5 oktober 2002 een overeenkomst van opdracht gesloten, waarbij [eiser] aan [gedaagde] opdracht heeft gegeven tot bemiddeling bij verkoop van het woonhuis met erf, tuin, schuur en verder toebehoren, gelegen te Krabbendijke aan [adres] Het perceel is 11 are en 97 centiare groot.
2.2 [gedaagde] handelde destijds samen met zijn zoon [zoon] onder de naam [gedaagde] Makelaars. Thans voeren zij hun makelaarswerkzaamheden uit in de besloten vennootschap [gedaagde] BV (verder: [gedaagde]). [gedaagde] is lid van de Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO).
2.3 [eiser] heeft de overeenkomst van opdracht op 2 februari 2004 opgezegd.
2.4 In verband met uitblijvend resultaat heeft [eiser] in augustus 2003 op advies van [gedaagde] de onroerende zaak gesplitst ter verkoop aangeboden, dat wil zeggen in een perceel met daarop het woonhuis en een perceel bouwgrond van 450 m2 groot. De vraagprijs voor het perceel bouwgrond werd bepaald op € 65.000,--. Het perceel bouwgrond is vervolgens voor de vraagprijs verkocht aan een aannemer. Deze heeft de grond als bouwgrond aan een derde doorverkocht voor € 90.000,--. Deze derde heeft het perceel grond vervolgens voor € 90.000,-doorverkocht aan de buurman van het perceel, die het bij zijn tuin heeft gevoegd
2.5 Het perceel met woonhuis is op 21 juli 2004 door bemiddeling van een andere makelaar verkocht (overdracht op 1 oktober 2004). [eiser] heeft deze makelaar op 23 februari 2004 opdracht tot bemiddeling gegeven.
2.6 [eiser] heeft kort na opzegging van de overeenkomst met [gedaagde] een klacht ingediend tegen [gedaagde] en [zoon] bij de VBO. [gedaagde] (dat wil zeggen, blijkens de kop van de uitspraak van het tuchtcollege, [gedaagde] sr en [gedaagde] jr) heeft op 8 april 2004 schriftelijk geantwoord. Op 15 juni 2004 heeft de VBO schriftelijk op de klacht van [eiser] en het antwoord van [gedaagde] gereageerd. [eiser] heeft zijn klacht gehandhaafd voor het tuchtcollege. Op 29 november 2004 is de klacht mondeling behandeld. [gedaagde] heeft bij brief van 22 november 2004 op de oproep te verschijnen op de mondelinge behandeling gereageerd. Hij gaat inhoudelijk op de klacht in en schrijft verder in die brief:
“Naar aanleiding van uw oproep tot het bijwonen van de zitting, in eerste instantie d.d. 26 november 2004 en inmiddels verzet naar maandag 29 november 2004, moet ik u meedelen dat het voor mij niet mogelijk is om deze zitting bij te wonen.(…)Zijn er nog vragen van uw zijde, dan ben ik bereid om u daar antwoord op te geven. Met vertrouwen zie ik de uitslag van uw college tegemoet”,
waarna ondertekening “[gedaagde] Makelaars, [zoon]” volgt.
Het tuchtcollege van de VBO heeft op 30 november 2004 uitspraak gedaan en de klacht van [eiser] gegrond verklaard. Naar het oordeel van het tuchtcollege heeft [gedaagde] door te pogen zich ten dele “zwart” te laten betalen zijn werkzaamheden niet op eerlijke wijze uitgevoerd, door in juni 2003 aan te bieden de bouwgrond te kopen voor € 30.000,-- en dit aanbod te onderbouwen met verwijzing naar zijn gezag en deskundigheid als makelaar zich misleidend gedragen, voor de bouwgrond niet de maximale prijs voor [eiser] gerealiseerd en zich meer door eigen belang laten leiden dan door het belang van [eiser]. Het tuchtcollege oordeelt verder dat op grond van gedragsregel 15 een VBO lid een indirect eigen belang bij een transactie mag hebben, maar dat de wederpartij daarvan op de hoogte moet zijn. De makelaar mag in een dergelijk geval geen courtage in rekening brengen. Op grond daarvan houdt het tuchtcollege de betaling van de factuur van 26 september 2003 ten bedrage van € 1.547,-- incl. BTW voor onverschuldigd en oordeelt het dat [gedaagde] dit bedrag aan [eiser] moet restitueren. Het reglement staat het tuchtcollege niet toe [gedaagde] zelf tot terugbetaling te veroordelen. Met betrekking tot de verkoopprijs van de bouwgrond overweegt het tuchtcollege:
“[eiser] verwijt [gedaagde] voorts, zo begrijpt het tuchtcollege, dat [gedaagde] zichzelf bevoordeeld zou hebben doordat hij, indirect, een eigen belang had in de verkoop van de afgesplitste bouwgrond. [eiser] onderbouwt dit door erop te wijzen dat de bouwgrond welke hij heeft verkocht voor €65.000,-- aan een bouwonderneming, vervolgens door die bouwonderneming is verkocht aan de bouwheer en vervolgens door de bouwheer aan een derde voor € 90.000,--. [eiser] gaat er vanuit dat [gedaagde] ook zakelijk belang had bij de latere verkoop van het bouwproject.
[gedaagde] erkent een zakelijk belang te hebben gehad bij de verkoop van de bouwgrond. Hij stelt dat de prijzen van verkoop en de later doorverkoop niet met elkaar mogen worden vergeleken aangezien de prijs van de verkoop aan de bouwheer fictief is. Deze zou een opslag voor de projectvoorbereiding omvatten.
Ter zitting is gebleken dat op de betreffende grond geen nieuwbouw is verrezen. Niet aannemelijk is geworden dat er een koop- aannemingsovereenkomst is gesloten. Het project is stukgelopen op de omstandigheid dat de bouwheer geen bouwvergunning kreeg. De bouwheer heeft vervolgens de grond aan een derde verkocht voor wederom € 90.000,--. De derde wil het gaan gebruiken als uitbreiding van zijn tuin, waarin ligt besloten dat deze derde niet een “fictieve” opslag voor projectvoorbereiding zal hebben betaald. Aangenomen moet dan ook worden dat een waarde van € 90.000,-- meer de werkelijke waarde benadert zodat met verkoopprijs van € 65.000,-- [gedaagde] niet de maximale prijs ten behoeve van zijn cliënt heeft gerealiseerd.”
2.7 Bij vonnis van 20 april 2005 heeft de rechtbank Breda, sector kanton, de vordering van [gedaagde] BV tegen [eiser] tot betaling van haar factuur wegens verrichte werkzaamheden d.d. 2 februari 2004 afgewezen. De kantonrechter overweegt:
“In haar uitspraak heeft het tuchtcollege acht geslagen op de schriftelijke verweren van eiseres (c.q. [gedaagde]) van 8 en 22 november 2004 alsmede met de beslissing van het hoofdbestuur van VBO van 15 juni 2004. Zij heeft haar beslissing uitvoerig gemotiveerd. De uitspraak is volgens het reglement een bindend advies tussen de klager en beklaagde. Dit is een vaststellingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:900 van Pro het Burgerlijk Wetboek. Partijen zijn daaraan dan ook gebonden. In deze uitspraak wordt eiseres geadviseerd de factuur van 2 februari 2004 in te trekken. Op grond van het vorenstaande behoort de vordering van eiseres tot betaling van de factuur van 2 februari 2004 te worden afgewezen.”
2.8 Artikel 6.1 van het reglement op de tuchtrechtspraak in de algemene voorwaarden van de VBO luidt onder meer: “De uitspraak (rechtbank: van het tuchtcollege) is een bindend advies.”
3. Het geschil
3.1 [eiser] vordert thans schadevergoeding van [gedaagde] BV., omdat [gedaagde] BV diverse op haar als professionele opdrachtnemer rustende verplichtingen heeft geschonden. Hij doelt daarbij op haar zorgplicht ex art. 7:401 BW Pro, haar informatieplicht ex art. 7:403 BW Pro en het verbod van belangenverstrengeling ex art. 7: 427 jo 7:418 BW. Overigens grondt hij zijn vordering op een toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde] BV, dan wel onrechtmatig handelen jegens hem.
Hij vordert veroordeling bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, van [gedaagde] BV tot betaling aan hem binnen 2 dagen na betekening van dit vonnis van:
- € 25.000,--, zijnde het verschil tussen de werkelijke waarde van de grond en de waarde waartegen de grond is verkocht;
- € 1.547,--, zijnde op grond van de uitspraak van het tuchtcollege onverschuldigd betaalde courtage in verband met de verkoop van de grond (factuur 26 september 2003);
- € 1.603,67, zijnde de op grond van onzorgvuldig handelen van [gedaagde] BV ten onrechte betaalde factuur voor advertentiekosten d.d. 13 mei 2003;
- € 6.100,83, zijnde een deel van de hypotheekrente van 2003;
- € 8.354,80, zijnde hypotheekrente van 2004;
- steeds te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de respectievelijke in de dagvaarding genoemde data,
- de proceskosten.
Ter onderbouwing voert hij dezelfde feiten en omstandigheden aan als in de klachtprocedure voor het tuchtcollege van de VBO, die tot bovenaangehaalde uitspraak hebben geleid. Hij stelt dat in deze uitspraak van het tuchtcollege is vastgesteld wat tussen partijen rechtens geldt, deze uitspraak is bindend en baseert daarop gemotiveerd zijn vorderingen.
3.2 [gedaagde] erkent dat de uitspraak van het tuchtcollege bindend is tussen partijen, maar betwist dat daarmee de feiten waar het tuchtcollege zijn oordeel op heeft gebaseerd, in onderhavige procedure vaststaan. [gedaagde] stelt gemotiveerd dat de feiten geheel anders liggen. Daarnaast stelt zij in de tuchtprocedure niet te zijn gehoord. De uitspraak van het tuchtcollege is gebaseerd op wat [eiser] onweersproken heeft gesteld. [gedaagde] betwist tekortgeschoten te zijn in de nakoming van de overeenkomst met [eiser].
[gedaagde] stelt dat [eiser] de vraagprijs van de bouwkavel ad € 65.000,-- zelf heeft vastgesteld. Hij heeft zich laten adviseren door [gedaagde] en door makelaar [H.] en daarbij de informatie van de gemeente over de grondprijzen betrokken. De vraagprijs was marktconform. De grond is door aannemer [M.] gekocht en door deze doorverkocht aan [koper] in een koop-/aannemingsovereenkomst. De grondprijs is verhoogd met de nog voorafgaand aan de bouw door de aannemer te maken kosten en aldus fictief op € 90.000,-- gesteld. Omdat [koper] vernam dat de buurman van het perceel er alles aan zou doen om de bouw van een woning op het perceel onmogelijk te maken, wilde [koper] van het perceel af. Uiteindelijk heeft dit ertoe geleid dat de buurman het perceel heeft gekocht voor € 90.000,--, om aldus te voorkomen dat er op het perceel zou worden gebouwd. De buurman was daarom bereid een hoge prijs te betalen.
[gedaagde] betwist voorgesteld te hebben werkzaamheden “zwart” te verrichten.
[gedaagde] betwist in juni 2003 een bod op de bouwgrond te hebben gedaan van € 30.000,--. Er is wel tussen partijen over de waarde van de grond gesproken in geval van splitsing. Dit was in september/oktober 2002. Een grondprijs van € 85,-- per m2 zou toen haalbaar zijn als de kavel op de nutsvoorzieningen was aangesloten, hetgeen niet het geval was, zodat een prijs van tussen de € 30.000,-- en € 35.000,-- reëel was.
[gedaagde] stelt niet aansprakelijk gehouden te kunnen worden voor de dubbele woonlasten van [eiser]. [eiser] heeft ervoor gekozen pas na aanschaf van een nieuw huis het oude te koop aan te bieden. Verder stelt hij dat [eiser] de vraagprijs voor het woonhuis met grond te hoog stelde, ondanks [gedaagde]’ advies de prijs te verlagen. Het huis is pas nadat de vraagprijs door de opvolgend makelaar met € 14.000,-- was verlaagd, verkocht. Daarbij komt dat [gedaagde] eerst gedurende negen maanden het geheel te koop moest aanbieden. Ten slotte is niet duidelijk of [eiser] niet de rentelasten van zijn nieuwe woning opvoert en is ten onrechte geen rekening gehouden met belastingaftrek.
Verder voert [gedaagde] aan dat [eiser] geen schade lijdt. Als het gehele, niet gesplitste, perceel met huis in juli 2003 zou zijn verkocht - [gedaagde] betwist dat er een daartoe strekkende mededeling aan haar is gedaan door een potentiële koper – zou dat waarschijnlijk tegen de door [eiser] met [gedaagde] afgesproken “laatprijs” van € 320.000,-- zijn geweest. [eiser] heeft nu € 255.000,-- voor het huis en € 65.000,-- voor de bouwkavel ontvangen, dus ook € 320.000,--.
Ten aanzien van de factuur van 26 september 2003 stelt [gedaagde] direct aan [eiser] te hebben medegedeeld dat zij de verkoopbemiddeling van het door [M.] te bouwen huis zou begeleiden. [gedaagde] heeft dus recht op loon van [eiser] voor de verkoop van de kavel aan [M.].
Ten aanzien van de factuur van 27 mei 2003 stelt [gedaagde] dat zij de advertentiekosten heeft gemaakt en dat zij dus op grond van artikel 11 onder Pro i van de opdrachtbevestiging recht op vergoeding daarvan heeft.
4. De beoordeling van het geschil
4.1 Uit het klachtschrift (productie G7 bij de conclusie van antwoord van de zijde van [gedaagde]) blijkt dat de door [eiser] bij de VBO ingediende klacht dezelfde feiten en omstandigheden behelst als door [eiser] in onderhavige procedure ter onderbouwing van zijn vordering worden gesteld. [gedaagde] kende dit standpunt van [eiser] en heeft hierop bij brief van 8 april 2004 aan VBO Makelaars en 22 november 2004 aan het tuchtcollege van VBO Makelaars gemotiveerd gereageerd. Uit de brief van 22 november 2004 blijkt verder dat [gedaagde] is opgeroepen te verschijnen op de mondelinge behandeling, dat hij verhinderd was en dat hij niet om aanhouding van de mondelinge behandeling heeft verzocht, maar “de uitslag met vertrouwen tegemoet zag”. De brief is geschreven door [gedaagde] jr, maar ter comparitie is gebleken dat hij in het samenwerkingsverband met zijn vader gewoonlijk de correspondentie op zich nam en ook [gedaagde] sr van de mondelinge behandeling op de hoogte was. Uit het voorgaande volgt dat het tuchtcollege het beginsel van hoor en wederhoor niet heeft geschonden. [gedaagde] heeft de gelegenheid gehad, zowel schriftelijk als mondeling haar visie op de klacht naar voren te brengen. Dat [gedaagde] niet naar verhinderdata is gevraagd voor de mondelinge behandeling doet daaraan niet af. Zij had wegens verhindering om aanhouding kunnen verzoeken, maar had hieraan kennelijk geen behoefte. Het risico van die beslissing dient voor haar rekening te blijven.
4.2 De uitspraak van het tuchtcollege is volgens het reglement van de eigen beroepsvereniging van [gedaagde] bindend. Dit betekent dat ook de aan het oordeel dat de klacht van [eiser] gegrond is, ten grondslag liggende door het tuchtcollege vastgestelde feiten en omstandigheden, alsmede de conclusie dat [gedaagde] in strijd met de gedragsregels van zijn beroepsvereniging heeft gehandeld en tekortgeschoten is in de nakoming van zijn overeenkomst met [eiser] tussen partijen vaststaat.
4.3 Het tuchtcollege overweegt dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de uitvoering van de bemiddelingsovereenkomst met [eiser]. [gedaagde] heeft volgens het tuchtcollege haar eigen belang laten prevaleren boven het belang van haar cliënt en door beroepsmatig falen niet de maximale opbrengst gerealiseerd voor de bouwkavel. Het tuchtcollege heeft daarbij de argumenten die [gedaagde] ook in onderhavige procedure tegen het stellen van de reële waarde van de grond op € 90.000,-- naar voren brengt getoetst en gemotiveerd gepasseerd. Het tuchtcollege oordeelt dat de reële waarde van de grond gesteld moet worden op € 90.000,--. Deze uitspraak bindt partijen. Het gevolg kan dan niet anders zijn dan dat de schade die [eiser] door dit tekortschieten van [gedaagde] lijdt gesteld moet worden op het verschil in verkoopprijs, derhalve € 90.000,-- minus de prijs waarvoor de grond door [eiser] is verkocht ad € 65.000,--, dus € 25.000,--. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] deze tekortkoming niet kan worden toegerekend. Dit betekent dat [gedaagde] gehouden is de schade van [eiser] tot het bedrag van € 25.000,-- te vergoeden. Dit deel van de vordering zal derhalve worden toegewezen.
De rechtbank gaat daarbij voorbij aan het verweer van [gedaagde] dat [eiser] geen schade lijdt, omdat hij als hij de woning eerder verkocht zou hebben dit gedaan zou hebben voor de “laatprijs”. Voor deze veronderstelling zijn feiten gesteld, noch gebleken.
4.4 De uitspraak van het tuchtcollege houdt verder in dat de factuur van 26 september 2003 voor de courtage wegens de verkoop van de bouwkavel onverschuldigd door [eiser] is betaald en het betaalde bedrag ad € 1.547,-- door [gedaagde] aan hem gerestitueerd moet worden. Dit deel van de vordering is derhalve eveneens toewijsbaar.
4.5 De factuur van 13 mei 2003 is geen onderwerp van de procedure voor de tuchtrechter geweest. De factuur betreft door [gedaagde] gemaakte advertentiekosten. Dat deze kosten zijn gemaakt is door [eiser] niet betwist. [eiser] vordert terugbetaling op de grond dat [gedaagde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst, hetgeen wel door het tuchtcollege is vastgesteld, maar vordert geen ontbinding van de overeenkomst. Deze geldt derhalve tussen partijen. [gedaagde] heeft onweersproken gesteld dat [eiser] op grond van artikel 12 onder Pro i van de opdrachtbevestiging tot bemiddeling bij verkoop (in de conclusie van antwoord staat artikel 11, wat de rechtbank aanmerkt als kennelijke schrijffout), waarin de overeenkomst tussen partijen is vastgelegd, gehouden is de gemaakte advertentiekosten aan [gedaagde] te vergoeden. Dit deel van de vordering van [eiser] zal dan ook worden afgewezen.
4.6 De vordering tot vergoeding van rentelasten zal eveneens worden afgewezen. Ondanks het terecht gevoerde verweer dat niet duidelijk is dat deze lasten betrekking hebben op de woning in Krabbendijke heeft [eiser] zijn vordering niet nader gespecificeerd en met stukken gestaafd, terwijl hij ter gelegenheid van de comparitie wel andere producties in het geding heeft gebracht. Dit deel van de vordering is derhalve onvoldoende onderbouwd.
4.7 Bovenstaande leidt ertoe dat van de vordering van [eiser] € 26.547,-- zal worden toegewezen en het restant zal worden afgewezen. Het toegewezen bedrag zal overeenkomstig de niet weersproken vordering worden vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 november 2003. De rechtbank ziet daarnaast geen aanleiding te bepalen dat het toegewezen deel van de vordering binnen twee dagen na betekening van dit vonnis moet zijn voldaan. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen. [gedaagde] zal als de in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
5. De beslissing
De rechtbank:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling tegen finale kwijting aan [eiser] van € 26.547,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 3 november 2003 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiser] gevallen en tot dusver begroot op € 1.158,-- aan salaris van zijn procureur en op € 1.020,60 aan verschotten, waarvan € 935,-- griffierecht;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 8 maart 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.