Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 19 juli 2005 in de zaak van:
rolnr: 05-256
[eiser in conventie, gedaagde in reconventie],
wonende te Vlissingen,
eiser in conventie,
gedaagde in voorwaardelijke reconventie,
procureur: mr. V.C. Serrarens,
tegen:
1. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1],
2. [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 2],
beiden wonende te Vlissingen,
gedaagden in conventie,
eisers in voorwaardelijke reconventie,
advocaat: mr. J.H. Rodenburg,
procureur: mr. E.H.A. Schute.
1. Het verdere verloop van de procedure
1.1 De rechtbank verwijst naar haar tussenvonnis van 17 augustus 2005. Ter uitvoering van dat vonnis heeft op 27 september 2005 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Voor de comparitie van partijen heeft eiser in conventie, gedaagde in reconventie (in het vervolg [eiser in conventie, gedaagde in reconventie]), een conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie tevens houdende akte vermeerdering van eis genomen.
1.2 Na de comparitie van partijen zijn de volgende processtukken gewisseld:
- akte overlegging producties zijdens [eiser in conventie, gedaagde in reconventie];
- akte houdende overlegging van producties zijdens gedaagden in conventie, eisers in reconventie (in het vervolg gezamenlijk [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]);
- antwoordakte producties zijdens [eiser in conventie, gedaagde in reconventie];
- antwoordakte producties zijdens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie];
- antwoordakte tevens houdende aanbod getuigenbewijs zijdens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie]
2. De feiten
2.1 [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zijn de erfgenamen van hun moeder [C[E.] (in het vervolg mevrouw [E.]).
2.2 Mevrouw [E.] had een woning in eigendom die op16 april 2004 is geleverd aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] tegen een koopsom van €.85.000,00. Dit was de getaxeerde waarde in verhuurde staat.
2.3 Mevrouw [E.] is op 18 augustus 2004 te Koudekerke overleden.
3. Het geschil
In conventie
3.1 [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- primair voor recht zal verklaren dat er op 16 april 2004 tussen mevrouw [E.] als verkoper en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] als kopers geen geldige eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden;
- subsidiair de koopovereenkomst tussen mevrouw [E.] en [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zal vernietigen op grond van misbruik van omstandigheden;
- meer subsidiair [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hoofdelijk - des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd - zal veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] bestaande uit eenderde deel van het verschil tussen de vrije verkoopwaarde van de woning en de verkoopprijs te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van betaling, althans een schadevergoeding die de rechtbank in goede justitie mag vermenen te behoren;
- [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] zal veroordelen in de kosten van het geding.
Na vermeerdering van eis vordert [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] tevens dat de rechtbank [gedaagden in conventie, eisers in reconventie], doch in ieder geval [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1], gedaagde sub 1 in conventie, zal veroordelen tot terugbetaling van € 7.500,- aan de boedel te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag van betaling.
3.2 [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] stelt hiertoe dat blijkens de akte van levering in november 2003 een mondelinge overeenkomst van koop en verkoop is gesloten. Echter, vanaf 1 september 2003 zijn consumenten volgens artikel 7:2 van Pro het Burgerlijk Wetboek verplicht een koopovereenkomst schriftelijk aan te gaan. Er ontbreekt derhalve een titel voor de eigendomsoverdracht van het huis.
Subsidiair stelt [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] misbruik van de omstandigheden hebben gemaakt. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst dan wel ten tijde van het ondertekenen van de volmacht ten behoeve van de levering van de woning bezat mevrouw [E.] een zodanige geestestoestand dat sprake is geweest van een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 3:44, vierde lid, van het Burgerlijk Wetboek. Het feit dat mevrouw [E.] met [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] een zeer nauwe band had waardoor zij eenvoudig te beïnvloeden was en het feit dat de verkoop van de woning nadelig was voor mevrouw [E.] wijst erop dat er sprake is geweest van misbruik van omstandigheden. De woning is tegen een zeer lage waarde van € 85.000,- verkocht. Uit het taxatierapport, dat in opdracht van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] is uitgebracht, blijkt dat de woning een waarde van € 140.000,- heeft. Daarnaast hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] nooit overleg gepleegd met [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] over de verkoop van de woning. [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] is als erfgenaam financieel benadeeld.
Meer subsidiair stelt [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] onrechtmatig jegens mevrouw [E.] en zo ook jegens [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] als erfgenaam hebben gehandeld. Door haar te bewegen het huis tegen een lagere verkoopprijs te verkopen hebben [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] mevrouw [E.] en daarmee de boedel benadeeld. [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] stelt hierdoor schade te hebben geleden. De schade bestaat uit het verschil tussen de vrije verkoopwaarde van de woning en de verkoopprijs die [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voor de woning hebben betaald. Aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] komt als wettelijk erfgenaam één derde van dit verschil toe.
Met betrekking tot de vermeerdering van eis stelt [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] dat een bedrag van € 7.500,- is overgemaakt naar de rekening van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1]. Het is onbekend waar dit bedrag voor is aangewend. Gezien de datum van overschrijving en de medische toestand waarin mevrouw [E.] toentertijd verkeerde, is deze overschrijving onrechtmatig. De overschrijving heeft geleid tot benadeling van de boedel.
3.3 [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten de vordering van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie]. Reeds in of omstreeks juni 2003 is overeenstemming bereikt over de verkoop van het huis. Ten tijde van de overeenstemming met betrekking tot de verkoop was het sluiten van een overeenkomst vormvrij. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten de stelling van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] dat de geestestoestand van mevrouw [E.] ervoor gezorgd heeft, dat zij de koopovereenkomst heeft gesloten. Mevrouw [E.] was niet beperkt in haar beschikkingsbevoegdheid over haar vermogen. Er was noch sprake van onderbewindstelling noch van curatele. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] betwisten de stelling van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] dat de verkoop van het huis financieel zeer nadelig is geweest voor mevrouw [E.]. Het huis was zwaar verouderd en het is in verhuurde staat geleverd. Een woning in verhuurde staat heeft een lagere koopprijs dan een woning die vrij opleverbaar is. Er is geen sprake van misbruik van omstandigheden. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] hebben inderdaad nooit overleg gepleegd met [eiser in conventie, gedaagde in reconventie]. De verhoudingen tussen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] en [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] waren verstoord. Gezien het feit dat de koopprijs marktconform is, kan ook niet worden gesteld dat er een onrechtmatige daad jegens [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] is gepleegd, in die zin dat de boedel is benadeeld.
In voorwaardelijke reconventie
3.4 Indien rechtens vast komt te staan, dat er sprake is van een nietige dan wel vernietigbare eigendomsoverdracht, vorderen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] in reconventie primair dat de rechtbank overgaat tot verdeling van de gemeenschap, waarin partijen deelgenoten zijn, en wel met dien verstande dat de woning aan de [adres] te Vlissingen aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] wordt toebedeeld zonder dat zij jegens [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] tot enige tegenprestatie gehouden zijn, omdat zij reeds een marktconforme koopprijs voor de woning hebben betaald, met veroordeling van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] in de proceskosten.
Subsidiair vorderen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] dat [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] wordt veroordeeld om zijn medewerking te verlenen aan verdeling van de gemeenschap zoals nader omschreven in de conclusie van antwoord in conventie tevens voorwaardelijke conclusie van eis in reconventie, met benoeming van een notaris en een onzijdig persoon en zij vorderen dat de rechtbank bepaalt dat de notaris en de onzijdig persoon hun kosten ten laste kunnen brengen van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] met veroordeling van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] in de proceskosten.
[gedaagden in conventie, eisers in reconventie] verwijzen daartoe naar hun conclusie van antwoord in conventie. Daarnaast stellen zij dat het de bedoeling van mevrouw [E.] is geweest om [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de eigendom van de woning te doen toekomen. Een mogelijk gebrek in de titel van eigendomsoverdracht kan daaraan niet in de weg staan.
3.5 [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] verzet zich niet tegen toewijzing van de primaire en subsidiaire vordering van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met dien verstande dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het verschil tussen de vrije verkoopwaarde van de woning en de verkoopprijs die [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voor de woning hebben betaald aan de boedel moeten voldoen. [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] stelt hiertoe dat de prijs die [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] voor de woning hebben betaald geenszins marktconform is. Wensen [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] het verschil niet te voldoen, dan dient de woning tegen marktconforme prijs aan een derde verkocht te worden. De kosten van de notaris en onzijdig persoon dienen ten laste van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] te worden gebracht.
4. De verdere beoordeling van het geschil
In conventie en reconventie
4.1 De kern van het geschil is de vraag of [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] de woning tegen een te lage marktwaarde hebben gekocht en of [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] daardoor is benadeeld. De vraag die daarbij beantwoord dient te worden is of bij de vaststelling van de waarde van de woning rekening gehouden dient te worden met de verhuurde staat van de woning. De rechtbank is van oordeel dat dat niet het geval is.
De woning is in vrije staat verkocht en is vervolgens voor een periode van 10 maanden verhuurd. [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] wisten dat na die 10 maanden de woning weer vrij van huur zou zijn en dat daarmee de waarde van de woning zou stijgen. Omdat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] bij de koop van de woning wisten dat de woning voor bepaalde tijd zou worden verhuurd en omdat bij het sluiten van de overeenkomst de woning vrij van huur was moet bij de bepaling van de waarde worden uitgegaan van de onverhuurde staat. De verhuur voor zo’n korte tijd kan redelijkerwijs geen prijsdrukkend effect hebben gehad.
De rechtbank zal, overeenkomstig het na de comparitie van partijen opgemaakte taxatierapport d.d. 18 oktober 2005, de verkoopwaarde van de woning vaststellen op €.130.000,--.
Blijkens het rapport is bij de vaststelling van deze waarde rekening gehouden met de staat waarin de woning zich bevindt en met de na 2003 verrichte werkzaamheden in de woning. Het verweer van [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] met betrekking tot de verouderde staat en de verrichte werkzaamheden wordt daarom verworpen.
4.2 Uit de conclusies van partijen blijkt dat zij het erover eens zijn dat de eigendom van de woning onveranderd blijft. [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] dient mee te delen in het verschil tussen de koopsom en de hierboven vastgestelde waarde. Dit betekent dat hij als deelgenoot voor één derde jegens [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] nog recht heeft op €.15.000,--.
Gelet hierop zal de rechtbank verder niet ingaan op de andere stellingen van partijen. Die zouden, in strijd met hetgeen partijen zelf aangeven tot een ander resultaat kunnen leiden.
Omdat reeds een notaris bezig was met de verdeling van de erfenis zal de rechtbank ook geen nieuwe notaris benoemen.
4.3 Met betrekking tot de eisvermeerdering van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] overweegt de rechtbank als volgt. Voor het overlijden van mevrouw [E.] is een bedrag van € 7.500,- naar de bankrekening van [gedaagde in conventie, eiser in reconventie sub 1] overgemaakt. De bankrekening waar het bedrag van is afgeschreven betreft de bankrekening van mevrouw [E.], die mede op naam van [mevrouw R.-V.] staat. Het stond mevrouw [E.] en [mevrouw R.-V.], als mederekeninghouder, vrij geld over te schrijven. Het feit dat mevrouw [E.] kort na de overschrijving is overleden en het feit dat de bankrekening mede op naam van [mevrouw R.-V.] staat, betekent niet dat het bedrag van € 7.500,- onrechtmatig is overgeschreven. Daarvoor zouden bijkomende nodig zijn. Daarover is echter niets gesteld, noch is daarvan gebleken.
Ter comparitie is gesteld dat het een schenking betrof van mevr. [E.]. Zij was vrij dit te doen. Alleen indien dit legitieme erfdeel zou hebben aangetast zou er een inbreng plicht zijn ontstaan. Gesteld noch gebleken is dat door deze schenking het legitieme erfdeel van [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] is aangetast. Dit deel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
4.4 De rechtbank zal in haar vonnis de verdeling van de gemeenschap voor zover het betreft de woning vaststellen. Daarnaast moeten [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] nog betalen één derde van het verschil tussen hun aankoopprijs en de waarde van de woning in onverhuurde staat.
Blijkens de overgelegde stukken moet er nog een verdeling plaatsvinden. De rechtbank doet in deze slechts uitspraak in het geschil tussen partijen over de waarde en de toedeling van de woning. Deze uitspraak komt erop neer dat [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] nog €.15.000,-- dienen te betalen. Hetgeen overigens nog tussen partijen verdeeld moet worden staat hier dus buiten.
Aangezien partijen broers en zuster van elkaar zijn, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5. De beslissing
De rechtbank:
In conventie en reconventie
stelt de verdeling van de gemeenschap ten aanzien van de woning op de volgende wijze vast:
aan [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] wordt toebedeeld: de woning met schuurtje, erf en tuin aan de [adres] te Vlissingen, kadastraal bekend gemeente Vlissingen sectie [nummer], groot een are 33 centiare;
veroordeelt [gedaagden in conventie, eisers in reconventie] om aan [eiser in conventie, gedaagde in reconventie] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van €.15.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 13 mei 2005 tot aan de dag der voldoening;
compenseert de proceskosten zo dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 19 juli 2006 in tegenwoordigheid van de griffier.
EA