Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
Vonnis van 15 juni 2005 in de zaak van:
Kort gedingnr.: 81/2005
De rechtspersoonlijkheid bezittende vereniging
Woonvereniging Veerse Meer I,
gevestigd te Kortgene,
[belanghebbende]
eiseres,
procureur: mr. B. van Leeuwen,
tegen:
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Beleggingsmaatschappij “Rhoon Pendrecht en Cortgene” B.V.,
gevestigd te Maarsbergen,
gedaagde,
procureur: mr. C.J. IJdema,
advocaat: mr. J.A. Tuinman te Amsterdam.
1. Het verloop van het geding
Eiseres en gedaagde worden verder aangeduid als de Vereniging en RPC.
Ter terechtzitting van 8 juni 2005 heeft De Vereniging, kort samengevat, gevorderd RPC te veroordelen om als voorschot op de door de Vereniging reeds geleden en nog te lijden schade, althans ter zake van onterecht opgeeiste canon en boete te voldoen een bedrag van € 17.031,12 en de daarover berekende boete groot € 31.624,09, met veroordeling van RPC in de kosten van de procedure.
RPC heeft verweer gevoerd.
Na verder debat is vonnis gevraagd.
De inhoud van de overgelegde processtukken, waaronder pleitnotities van RPC en producties van beide partijen, geldt als hier ingelast.
2. De feiten
2.1. Bij notariële akte d.d. 31 augustus 1959 is door N.V. Maatschappij tot Exploitatie van Onroerende Goederen “Rhoon, Pendrecht en Cortgene” aan de gemeente Kortgene in erfpacht uitgegeven een perceel schorren en slikken, kadastraal bekend gemeente Kortgene, sectie D, nummers 81, 82 en 83.
2.2. Bij notariële akte d.d. 30 oktober 1962 (hierna de akte) zijn wijzigingen aangebracht op de akte sub 2.1. genoemd. De akte bepaalt, voor zover thans van belang, het navolgende:
Artikel 2
(..)
2. Telkens na verloop van vijf jaren, aanvangende heden, zal de erfpachtscanon kunnen worden herzien. (…) Daartoe zal vóór het verstrijken van een vijf-jarige periode (…) elke der partijen het recht hebben om aan de wederpartij bij aangetekend schrijven, kennis te geven, dat hij een herziening van de canon wenst. In dit schrijven zal hij een deskundige hebben aan te wijzen, die namens hem aan de vaststelling der canon zal meewerken en zal hij de wederpartij verzoeken eveneens een deskundige aan te wijzen.
3. De wederpartij zal binnen veertien dagen na ontvangst van dit schrijven, eveneens bij aangetekende brief, aan de verzoeker hebben op te geven de naam en het adres van de deskundige die namens de wederpartij aan de vaststelling van de canon zal meewerken.
4. Binnen veertien dagen na ontvangst van deze brief zal de verzoeker de beide deskundigen aanschrijven en de opdracht geven het bedrag der nieuwe canon vast te stellen, samen met een door hen beiden in onderling overleg aan te wijzen deskundige.
5. De vaststelling der canon zal, indien het bedrag daarvan niet langer in overeenstemming is te achten met de waarde van het erfpachtsgoed in de toestand waarin dit zich bij de aanvang van het erfpachtsrecht bevond, door de deskundigen worden gedaan naar billijkheid, rekening houdend met alle factoren welke daarop van invloed zijn, speciaal met de eventuele waardeverandering sinds de vorige vaststelling der canon van de omliggende soortgelijke gronden, terwijl wijzigingen welke de erfpachtster aan het erfpachtsterrein heeft aangebracht daarbij buiten beschouwing blijven. (…)
6. De deskundigen zullen van hun bevinding zo spoedig mogelijk een rapport hebben op te maken en een exemplaar daarvan aan elk der partijen hebben te zenden.
7.De in het rapport vastgestelde canon is bindend voor partijen. De nieuwe canon gaat in bij de aanvang van het eerstvolgende kalenderjaar.
8. Heeft de wederpartij aan de verzoeker niet binnen de gestelde termijn van veertien dagen een tweede deskundige opgegeven of hebben de deskundigen niet binnen twee maanden nadat zij daartoe aangezocht zijn een derde deskundige aangewezen en gedrieën rapport uitgebracht, dan zal de verzoeker zich tot de rechter van het kanton waarin het merendeel van het onroerend goed is gelegen, kunnen wenden, met het verzoek drie deskundigen aan te wijzen, welke alsdan de canon op de wijze als hiervoor vermeld zullen hebben vast te stellen.(…)
Artikel 10
1. Onverminderd de bevoegdheid van de eigenares om betaling van de canon te vorderen, zal, indien de canon niet betaald wordt voor vijftien december, de erfpachtster een boete verschuldigd zijn van twintig procent van de canon met een minimum van tien gulden, voor elke maand overtreding, gerekend vanaf de vervaldag. (…)
2. In afwijking van (…) kan (..), indien de erfpachtster langer dan zes maanden in gebreke is gebleven om de canon te betalen, alsmede ingeval naar het oordeel van de eigenares niet voldaan wordt aan enige verplichting, de erfpachtster opgelegd bij of krachtens deze overeenkomst, zonder enige nadere ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst de eigenares het erfpachtsrecht vervallen verklaren, (…)
2.3. De erfpachtcanon is voor het laatst aangepast op 1 november 1972.
2.4. Op verzoek van RPC zijn deskundigen aangesteld om de erfpachtcanon per 31 oktober 2002 te herzien.
2.5. De erfpachters hebben zich onderverdeeld in 4 groepen, afhankelijk van de beginletter van hun achternaam. Voor de groep erfpachters met achternamen beginnend met de letters A t/m F hebben de door de Vereniging en RPC aangewezen deskundigen (resp. ir. M. de Koe en C.A.M. Stipthout) en de door de deskundigen aangewezen derde deskundige (ir. J. Grijns), geen unaniem rapport uitgebracht.
2.6. Grijns en De Koe hebben een meerderheidsrapport uitgebracht d.d. 29 oktober 2003 waarin de erfpachtcanon wordt gesteld op € 1,35 per m². Stipthout heeft een minderheidsrapport uitgebracht d.d. 27 februari 2004 waarin de erfpachtcanon wordt gesteld op € 0,32 per m².
2.7. RPC heeft bij de erfpachters met namen A t/m F in rekening gebracht de erfpachtcanon ad € 1,35 per m² over de jaren 2003 en 2004 alsmede een boete ad
€ 31.624,09.
3. Het geschil
3.1. Volgens de Vereniging volgt uit de akte dat, nu de commissie Grijns niet heeft kunnen komen tot een gemeenschappelijk (gedrieën uitgebracht) rapport, de erfpachtcanon niet bindend is vastgesteld.
De Vereniging stelt dat uit artikel 2 lid 7 van de akte volgt dat een nieuwe erfpachtcanon pas in kan gaan primair in het jaar 2005, het eerste kalenderjaar na beschikbaarheid van de beide rapportages, althans subsidiair in het jaar 2004, het eerste kalenderjaar na beschikbaarheid van de meerderheidsrapportage. Derhalve heeft RPC onterecht de erfpachtcanon over 2003 en 2004 alsmede de boete geïnd.
De Vereniging stelt een spoedeisend belang te hebben bij haar vordering vanwege de tussen partijen lopende geschillen, het belang van rechtsgelijkheid tussen de verschillende bewonersgroepen en het verkrijgen van duidelijkheid omtrent de rechtmatigheid van de opgeëiste bedragen.
3.2. Volgens RPC heeft de commissie Grijns, aan wie een gezamenlijke opdracht is verstrekt conform de akte, met het meerderheidsrapport een bindende rapportage uitgebracht. Dit volgt uit het systeem van het kiezen voor een commissie bestaande uit een oneven aantal deskundigen. Partijen hebben nimmer bedoeld te bepalen dat de commissie van deskundigen een unaniem rapport moet uitbrengen.
RCP stelt bovendien dat gelet op het bepaalde in artikel 2 lid 7 van de akte, de nieuw vastgestelde erfpachtcanon behoort in te gaan per 1 januari 2003 nu de commissie Grijns de canon heeft vastgesteld met ingang van 30 oktober 2002.
RPC stelt dat een spoedeisend belang ontbreekt gelet op de geringe hoogte van de canon en de lange periode dat de Vereniging heeft nagelaten om een bodemprocedure te starten. Bovendien leent deze kwestie zich, vanwege haar complexiteit, niet voor toetsing in kort geding.
4. De beoordeling
4.1. De eerste kwestie die tussen partijen speelt, is de vraag of de (meerderheids)rapportage van de commissieleden Grijns en De Koe d.d. 29 oktober 2003 kan worden gezien als een rapport van de commissie waarin de canon is vastgesteld, zoals bedoeld in art. 2 lid 7 van de akte. In de akte is gekozen voor een commissie samengesteld uit drie personen. Noch uit de akte noch uit de overige voorhanden stukken is gebleken dat partijen bedoeld hebben overeen te komen dat een commissie die conform het bepaalde in de akte is aangesteld, een unanieme rapportage dient uit te brengen. Het enkele feit dat het woord “gedrieën” wordt gebruikt in artikel 2 lid 8 van de akte, leidt voorshands niet tot de conclusie dat de commissie een unaniem oordeel dient te hebben. Juist de keuze voor een commissie met een oneven aantal leden, lijkt er op te wijzen dat partijen een voorziening hebben willen treffen voor het geval dat de commissie niet tot een eensluidend oordeel zou kunnen komen.
Het standpunt van RPC dat de erfpachtcanon ook kan worden vastgesteld door een meerderheidsrapport van de commissie, komt dan ook niet onverdedigbaar voor.
4.2. Daarnaast is de vraag gerezen of de erfpachtcanon geheven kan worden met ingang van 2003 of dat hiervoor een later tijdstip behoort te gelden. Er is in het onderhavige geval sprake van een door partijen gezamenlijk gegeven opdracht aan de commissie tot het vaststellen van de erfpachtcanon per 31 oktober 2002. Ingevolge het bepaalde in artikel 2 lid 7 van de akte zou deze erfpachtcanon vervolgens verschuldigd zijn per 1 januari van het daaropvolgende kalender jaar 2003. Het enkele feit dat tussen partijen vervolgens een geschil is ontstaan over de geldigheid van de rapportage, neemt niet weg dat partijen bij de instelling van de commissie de bedoeling hebben gehad om een nieuwe erfpachtcanon vast te stellen per 1 januari 2003. Het komt onredelijk voor dat een partij door het opwerpen van geschilpunten, kan bewerkstelligen dat de aanpassing van de erfpachtcanon wordt vertraagd. Het verweer van RPC op dit geschilpunt is dan ook goed verdedigbaar.
4.3. Uit voorgaande overwegingen vloeit voort dat thans geen aanleiding bestaat om vooruitlopend op het bodemgeschil ten gunste van de Vereniging te beslissen, waarmee de overige stellingen van partijen - waaronder die inzake het spoedeisend belang - geen behandeling meer behoeven.
4.4. Het vorenstaande in onderling verband bezien, dient er toe te leiden dat de vorderingen van de Vereniging worden afgewezen.
4.5. De Vereniging zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst de vorderingen van de Vereniging af;
- veroordeelt de Vereniging in de kosten van het geding welke aan de zijde van RPC tot aan dit moment worden begroot op € 244,-- wegens griffierecht en € 1.054,-- wegens procureurssalaris;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzit-ting van 15 juni 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.
nd