Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 7 december 2005 in de zaak van:
rolnr: 130/05
de besloten vennootschap PBN Vastgoed B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Sittard, gemeente Sittard-Geleen,
eiseres,
procureur: mr. C.J. IJdema,
advocaat: mr. L.W.J.P.F. Einig,
tegen:
1. [gedaagde[gedaagde sub 1],
2. [gedaagde [gedaagde sub 2],
echtelieden, beiden wonende te Wachtebeke, België,
gedaagden,
procureur: mr. S.B.A. Lhachmi.
1. Het verdere verloop van de procedure
De rechtbank verwijst naar haar tussenvonnis van 8 juni 2005. Ter uitvoering van dat vonnis is op 4 oktober 2005 een comparitie van partijen gehouden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Voorafgaand aan de comparitie heeft PBN nog twee producties in het geding gebracht. Na sluiting van de comparitie is de zaak verwezen naar de rol voor het wijzen van vonnis.
2. De feiten
2.1 Op 26 april 2002 heeft PBN van gedaagden (verder in enkelvoud: [gedaagde sub 1]) het bedrijfsonroerend goed gelegen te Terneuzen aan de mr. [adres] gekocht tegen een koopsom van € 430.000,--. Op 1 juli 2002 heeft het notarieel transport plaatsgehad. [gedaagde sub 1] heeft op het perceel een verkeersschool geëxploiteerd. PBN zal een Boels-verhuurcentrum op het perceel exploiteren.
2.2 In art. 5.3 van de koopovereenkomst garandeert [gedaagde sub 1] dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen heeft, die voor een normaal gebruik nodig zijn. En verder: “Verkoper heeft de onroerende zaak gebruikt als: Verkeersschool/lesinstituut, hetgeen partijen zien als het normale gebruik.”
Art. 5.4.1 van de koopovereenkomst luidt:
“Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak enige verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het normale gebruik door koper of die heeft geleid of naar redelijke verwachting zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.
De koper zal op eigen kosten een bodemonderzoek laten uitvoeren. Indien uit dit bodemonderzoek blijkt dat de onroerende zaak enige verontreiniging bevat ten nadele van het gebruik – als bedrijventerrein conform bestemmingsplan – dan komen de kosten van opschoning voor rekening van verkoper. Hiertoe zal indien de verontreiniging blijkt na datum notarieel transport, notaris een bedrag van 10 % van de koopsom in depot achterhouden. Als er dan géén verontreiniging van het verkochte blijkt ontvangt verkoper het restant binnen 5 werkdagen op haar rekening.”
In artikel 6 lid 4 van Pro de leveringsakte is dezelfde regeling opgenomen.
Artikel 5.4.2 van de koopovereenkomst luidt:
“Voor zover aan verkoper bekend is in het verkocht geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig.”
2.3 In opdracht van PBN heeft het Grond-, Gewas- en Milieulaboratorium “Zeeuws-Vlaanderen” een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. In het opgemaakte rapport d.d. 6 augustus 2002 vermeldt dit onderzoeksbureau een sterke verontreiniging van PAK (som 10) en een lichte verontreiniging met minerale olie en EOX in de bovenlaag in het noordelijk deel van het perceel. Daarnaast zijn in de ondergrond van het gehele perceel lichte verontreinigingen met PAK (som 10) en minerale olie aangetroffen. Verder is er sprake van een matige verontreiniging met arceen en een lichte verontreiniging met 1,2-dichlooretheen (Cis) in het benedenstroomse grondwater in het zuidelijk deel van het perceel. Tenslotte is in het bovenstroomse grondwater in het noordelijk deel van het perceel een sterke verontreiniging met arceen geconstateerd en een lichte verontreiniging met naftaleen en minerale olie. De conclusie van het onderzoeksbureau is dat de grond niet multifunctioneel is en dat er bij afgraving regels gelden voor verwerking, terugneming en verwijdering van de grond.
Het onderzoeksbureau heeft nog een aanvullend onderzoek gedaan (rapport d.d. 4 september 2002), waaruit blijkt dat in de grond een verhoogde concentratie PAK (som 10) boven de interventiewaarde is aangetroffen. Het komt tot dezelfde conclusie als in het verkennend rapport.
PBN heeft [gedaagde sub 1] bij brieven van 20 augustus 2002 en 18 september 2002 van de bevindingen van het onderzoeksbureau op de hoogte gesteld en verzocht de sanering in gang te zetten. [gedaagde sub 1] heeft dit bij brief van 2 oktober 2002 toegezegd, maar niet uitgevoerd.
2.4 Bij de sloop van de onroerende zaak is op 11 april 2003 een lekkende ondergrondse olietank aangetroffen. De gemeente heeft PBN er bij brief van 16 april 2003 op gewezen dat de tank moet worden verwijderd en de bodem op de mate van verontreiniging moet worden onderzocht en dat PBN geen werkzaamheden in de verontreinigde bodem mag verrichten. Op respectievelijk 6 mei 2003 en 27 mei 2003 heeft eerdergenoemd onderzoeksbureau gerapporteerd na een verkennend en vervolgens aanvullend bodemonderzoek te hebben gedaan. Zowel de grond als het grondwater bleken sterk verontreinigd met onder andere minerale olie, waardoor de grond niet multifunctioneel is.
2.5 In opdracht van PBN heeft aannemersbedrijf Sprangers de olietank verwijderd en de grond aan de voorzijde van het perceel gesaneerd. PBN heeft [gedaagde sub 1] aangesproken tot betaling van de kosten van de verwijdering van de olietank en schonen van de omliggende grond ad € 24.000,-- en de sanering van de overige grond ad € 2.800,--, in totaal € 26.800,--. Ondanks sommatie en ingebrekestelling op 20 september 2004 is betaling uitgebleven.
3. Het geschil
3.1 PBN vordert thans veroordeling van [gedaagde sub 1] tot betaling van € 26.800,--, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 24 juli 2004, buitengerechtelijke incassokosten ad € 998,-- vermeerderd met wettelijke rente vanaf datum dagvaarding en proceskosten vermeerderd met wettelijke rente vanaf twee dagen na betekening van het vonnis. Zij legt aan haar vordering het navolgende ten grondslag.
Primair grondt zij haar vordering op nakoming van art. 5.4.1 van de koopovereenkomst. Zij stelt daartoe dat, aangezien de grond niet multifunctioneel is gebleken en PBN is gesommeerd om de verontreinigingen te saneren, er sprake is van verontreinigingen ten nadele van het gebruik als bedrijventerrein conform bestemmingsplan.
Subsidiair stelt PBN recht op schadevergoeding wegens wanprestatie te hebben, omdat [gedaagde sub 1] niet heeft geleverd hetgeen PBN mocht verwachten.
Meer subsidiair stelt zij dat voor zover de tekortkomingen niet aan [gedaagde sub 1] kunnen worden toegerekend, zij in ieder geval een gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst rechtvaardigen, hetgeen zou moeten leiden tot een vermindering van de koopsom tot voormeld bedrag.
Nog meer subsidiair stelt zij dat de gevolgen van de koopovereenkomst moeten worden gewijzigd, dat wil zeggen de koopprijs dient te worden verminderd, op grond van dwaling.
PBN stelt aan haar onderzoeksplicht te hebben voldaan door bodemonderzoek te laten verrichten. [gedaagde sub 1] heeft zijn mededelingsplicht geschonden. Op de voorgevel van de onroerende zaak bleek de peilbuis van de olietank (circa 1.30 cm hoog) te zijn bevestigd. Ten tijde van de bezichtiging door PBN in maart 2002 was deze aan het zicht onttrokken door de beplanting. Aangezien [gedaagde sub 1] al vele jaren op het perceel woonde en werkte, dus ook in de perioden dat de beplanting afwezig of minder dicht was, moet hij van het bestaan ervan hebben geweten.
[gedaagde sub 1] diende de onroerende zaak op 1 juli 2002 vrij van gebreken te leveren. Per die datum verkeert hij dus van rechtswege in verzuim. Van verjaring of verval van de vordering kan geen sprake zijn. PBN heeft steeds aan [gedaagde sub 1] duidelijk gemaakt dat de vervuilde grond en de olietank verwijderd moesten worden op zijn kosten en [gedaagde sub 1] was het daar aanvankelijk ook mee eens.
3.2 [gedaagde sub 1] stelt dat [gedaagde sub 2] ten onrechte is gedagvaard, aangezien zij geen partij is bij de koopovereenkomst. Voor zover anders wordt geoordeeld worden de weren die namens [gedaagde sub 1] zijn gevoerd ook geacht namens [gedaagde sub 2] te zijn gevoerd.
[gedaagde sub 1] betwist aansprakelijk te zijn voor de kosten van verwijdering van de olietank en sanering van de grond.
Ten aanzien van de kosten van sanering van de grond (anders dan in de onmiddellijke nabijheid van de olietank) stelt [gedaagde sub 1] dat de vordering is verjaard. Tussen het moment van op de hoogte stellen van [gedaagde sub 1] van de verontreiniging d.d. 20 augustus 2002 tot het moment van dagvaarden d.d. 4 februari 2005 is meer dan twee jaren verstreken.
De vordering met betrekking tot de kosten van verwijdering van de tank en schonen van de omliggende grond is vervallen. PBN heeft de tank op 11 april 2003 ontdekt en pas met de kostenspecificatie op 10 september 2003 [gedaagde sub 1] hierover bericht. Dit is niet binnen bekwame tijd.
[gedaagde sub 1] betwist dat het geleverde niet aan de overeenkomst beantwoordt. Partijen zijn in art. 5.3 van de verkoopovereenkomst overeengekomen dat met normaal gebruik door hen bedoeld wordt het normale gebruik als verkeersschool/lesinstituut.
[gedaagde sub 1] stelt ten tijde van de verkoop niet geweten te hebben dat er een ondergrondse olietank op het perceel lag. Hij betwist dat er sprake was van een zichtbare peilbuis. PBN had die dan ook zelf kunnen ontdekken. Op PBN als professioneel koper rust een zware onderzoeksplicht. Voor zover de olietank en de verontreiniging al gebreken zijn, maken deze deel uit van de overeenkomst, nu PBN niet had mogen aannemen dat het gekochte daarvan vrij zou zijn.
Overigens staat de aanwezigheid van de tank en de verontreiniging een normaal gebruik van het pand als verkeersschool/lesinstituut niet in de weg. Multifunctioneel gebruik van de grond is geen overeengekomen vereiste voor het gekochte.
[gedaagde sub 1] betwist (toerekenbaar) tekortgeschoten te zijn en betwist in verzuim gekomen te zijn, zodat (gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst met schadevergoeding moet worden afgewezen. Hij betwist de juistheid van de opgegeven schadeposten en de omvang ervan.
Voor zover PBN gedwaald heeft, dienen de gevolgen daarvan voor haar risico te blijven.
4. De beoordeling van het geschil
4.1 Terecht voert [gedaagde sub 1] aan dat [gedaagde sub 2] geen partij is bij de koopovereenkomst. Noch uit de koopovereenkomst, noch uit de akte van levering, blijkt dat [gedaagde sub 2] bij de overeenkomst als partij betrokken was, terwijl uit de akte van levering wel blijkt dat L.J. [gedaagde sub 1] enig eigenaar van het verkochte was. Bovendien blijkt uit de akte van levering dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] onder het maken van huwelijkse voorwaarden zijn gehuwd. De vordering jegens [gedaagde sub 2] moet dan ook worden afgewezen.
4.2 De rechtbank gaat voorbij aan het verweer van [gedaagde sub 1], dat de vordering tot betaling van de kosten, die gemaakt zouden zijn voor sanering van verontreinigde grond anders dan rondom de olietank (ad € 2.800,--) verjaard is door het verstrijken van de tweejaars-termijn. Tussen partijen staat vast dat PBN [gedaagde sub 1] in ieder geval bij brieven van 20 augustus 2002 en 18 september 2002 op de hoogte heeft gesteld van de resultaten van de bodemonderzoeken en daarbij heeft aangegeven dat de kosten van sanering overeenkomstig de overeenkomst voor rekening van [gedaagde sub 1] komen. [gedaagde sub 1] heeft daarop met zijn brief van 2 oktober 2002 gereageerd. Hij schrijft daarin: “Naar aanleiding van het aanvullend bodemonderzoek met Projectnummer 02A0332 het navolgende. Inmiddels heb ik contact gehad met SMA met reden het saneren van de aangetroffen vervuiling in gang te zetten. Zodra hier meer over bekend is zal ik wederom contact met u opnemen om uw op de hoogte te houden over de gang van zaken.” Deze brief moet als een erkenning van het recht van PBN op vergoeding van de kosten van sanering door [gedaagde sub 1] worden aangemerkt, waardoor de verjaring is gestuit.
4.3 Ook het beroep van [gedaagde sub 1] op verval van de vordering met betrekking tot de kosten van verwijdering van de olietank en sanering van de omliggende grond kan niet slagen. Vast staat dat PBN de olietank op 11 april 2003 heeft ontdekt. Verder staat vast, dat PBN nog diezelfde dag de notaris ten overstaan van wie de transportakte was gepasseerd en bij wie [gedaagde sub 1] domicilie had gekozen, de ontdekking van de olietank heeft gemeld en heeft verzocht [gedaagde sub 1] bericht te sturen, teneinde de medewerking van [gedaagde sub 1] tot oplossing van het gerezen probleem te verkrijgen. De notaris heeft vervolgens bij brief van 17 april 2003 [gedaagde sub 1] van de ontdekking van de olietank door PBN op de hoogte gesteld. Zo [gedaagde sub 1] al niet direct mondeling van PBN heeft vernomen dat er een olietank in de grond zat, hetgeen hij betwist, is hij toch in ieder geval binnen een week na ontdekking hiervan schriftelijk in kennis gesteld. De wijze waarop de kennisgeving moet geschieden is vormvrij, zodat PBN door [gedaagde sub 1] op de hoogte te stellen via de notaris aan het klachtvereiste heeft voldaan.
4.4 Tussen partijen staat vast dat een deel van de grond op het perceel is vervuild, dat er een ondergrondse olietank aanwezig was en dat de grond rondom die tank vervuild was. Verder staat vast dat de tank verwijderd moest worden en de vervuilde grond gesaneerd moest worden, om op het perceel het door PBN gewenste verhuurcentrum te kunnen en mogen realiseren. De rechtbank verwijst naar de rapporten van de bodemonderzoeken (r.o. 2.3 en 2.4, waaruit blijkt dat de grond niet multifunctioneel is en dat er bij afgraving regels gelden voor verwerking, terugneming en verwijdering van de grond) en naar de onweersproken gebleven brief van de gemeente Terneuzen van 16 april 2003 (r.o. 2.4, waarin staat dat deze ingevolge artikel 13 van Pro het Besluit opslaan in ondergrondse tanks milieubeheer moet worden verwijderd en dat er geen werkzaamheden in de verontreinigde bodem mogen worden verricht).
4.5 Zoals hierboven onder r.o. 4.2 al is overwogen, erkent [gedaagde sub 1] in zijn brief van 2 oktober 2002 aansprakelijk te zijn voor de kosten van sanering van de vervuilde grond, niet zijnde de grond rondom de olietank. De rechtbank overweegt daarbij in reactie op het verweer van [gedaagde sub 1] terzake nog het volgende. In artikel 5.4.1 van de koopovereenkomst, alsmede in artikel 6 lid 4 van Pro de leveringsakte, zijn partijen overeengekomen dat indien uit het bodemonderzoek blijkt dat de onroerende zaak vervuild is ten nadele van het gebruik als bedrijventerrein conform bestemmingsplan de kosten van opschoning voor rekening van de verkoper komen. Deze bepaling is een nadere uitwerking van hetgeen partijen omtrent de feitelijke eigenschappen die het gekochte zou moeten bezitten ten tijde van de eigendomsoverdracht zijn overeengekomen (art. 5.3 van de koopovereenkomst). Het verweer van [gedaagde sub 1], dat het gekochte ook met verontreinigde grond te gebruiken is als verkeersschool/lesinstituut, kan hem dan ook, noch daargelaten zijn erkenning bij brief van 2 oktober 2002, niet baten. Het gaat erom of het gekochte gebruikt kan worden als bedrijventerrein conform bestemmingsplan. Als onweersproken staat vast, dat het verhuurcentrum dat PBN wilde realiseren, binnen die omschrijving valt. Gebruik als bedrijventerrein houdt ook in de mogelijkheid dat PBN daartoe grondwerkzaamheden verricht, de aanwezige opstal sloopt en het terrein vervolgens weer opbouwt voor het door haar te exploiteren verhuurcentrum.
4.6 PBN spreekt [gedaagde sub 1] derhalve terecht aan tot nakoming van diens verplichting ingevolge artikel 5.4.1 van de koopovereenkomst (art. 6 lid 4 van Pro de leveringsakte), zodat de vordering tot vergoeding van de kosten van saneren van de vervuilde grond niet zijnde de grond rondom de olietank ad € 2.800,-- op die grond toewijsbaar is. De rechtbank gaat voorbij aan de betwisting van de omvang van de schade door [gedaagde sub 1], aangezien deze niet nader wordt onderbouwd.
4.7 Ten aanzien van de olietank en de vervuilde omliggende grond geldt, mede gelet op het hiervoor overwogene onder 4.3, dat het geleverde niet voldoet aan hetgeen PBN mocht verwachten, zodat [gedaagde sub 1] in die zin tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichting. PBN heeft in voldoende mate voldaan aan haar onderzoeksplicht door vóór het aangaan van de koopovereenkomst bij de verkoper te informeren of er een ondergrondse olietank aanwezig was en door bodemonderzoek te laten verrichten. Of [gedaagde sub 1] nu wel of niet op de hoogte was van de aanwezigheid van de tank kan in het midden blijven, nu voor de vordering tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst niet vereist is dat de tekortkoming aan [gedaagde sub 1] is toe te rekenen. De mate van de tekortkoming rechtvaardigt een gedeeltelijke ontbinding, namelijk ontslag van [gedaagde sub 1] uit zijn verplichting tot levering van de onroerende zaak vrij van de olietank met omliggende vervuilde grond en daartegenover de vermindering van de koopprijs tot het bedrag ter hoogte van de kosten die PBN heeft moeten maken om in de bij de koop voorziene toestand te geraken. De vordering van PBN ad € 24.000,-- is derhalve op de meer subsidiair aangevoerde grondslag toewijsbaar. Aangezien PBN slechts verschillende grondslagen voor – qua omvang – dezelfde vordering heeft gesteld, zal de rechtbank uit proces-economische overwegingen de beoordeling van de primaire en subsidiaire grondslag achterwege laten.
De rechtbank gaat eveneens voorbij aan het niet nader onderbouwde verweer van [gedaagde sub 1] dat hij niet in verzuim is komen te verkeren. Voor zover de ondeugdelijke prestatie, levering zonder tank en omliggende vervuilde grond, al vatbaar was voor herstel, is gesteld noch gebleken dat hij dat tegen lagere kosten had kunnen doen dan PBN, zodat niet aannemelijk is dat hij als hem alsnog een termijn voor nakoming was gegund, in een betere positie zou zijn gebracht.
De rechtbank gaat ten slotte voorbij aan de betwisting van de omvang van deze schade door [gedaagde sub 1], aangezien deze evenmin nader wordt onderbouwd.
4.8 De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten ad € 998,-- is niet weersproken en zal, mede gelet op de normen hiervoor in het rapport Voorwerk II, worden toegewezen. De gevorderde en niet weersproken wettelijke rente zal met ingang van 28 september 2004 worden toegewezen, aangezien uit de brief van de raadsman van PBN van 20 september 2004 blijkt dat [gedaagde sub 1] eerst per die datum in gebreke is gesteld. [gedaagde sub 1] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld. De wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen met ingang van twee weken na betekening van dit vonnis, om [gedaagde sub 1] een redelijke termijn voor betaling te gunnen.
5. De beslissing
De rechtbank:
veroordeelt L.J. [gedaagde sub 1] tot betaling aan PBN van € 27.798,--, vermeerderd met de wettelijke rente over € 26.800,-- met ingang van 28 september 2004 en met de wettelijke rente over
€ 998,-- met ingang van 4 februari 2005;
veroordeelt L.J. [gedaagde sub 1] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van PBN gevallen, tot dusver begroot op € 1.158,-- aan salaris van haar procureur en op € 779,43 aan verschotten, waarvan € 610,-- griffierecht, vermeerderd met de wettelijke rente over € 1.937,43 met ingang van twee weken na heden;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.K. van der Lende-Mulder Smit en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 7 december 2005 in tegenwoordigheid van de griffier.