Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 21 juli 2004 in de zaak van:
rolnr: 173/03
(eiseres),
wonende te (woonplaats),
eiseres,
procureur: mr. K.M. Moeliker,
tegen:
(gedaagde),
wonende te (woonplaats),
gedaagde,
procureur: mr. N.A. Koole.
1. Het verdere verloop van de procedure
1.1. De rechtbank verwijst naar haar tussenvonnis d.d. 18 juni 2003. Ter uitvoering daarvan heeft op 31 oktober 2003 een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
1.2. Hierna zijn de volgende processtukken gewisseld:
- conclusie van repliek;
- conclusie van dupliek.
2. De feiten
2.1. Eiseres, hierna eiseres, heeft bij overeenkomst d.d. 28 februari 2002 van gedaagde, hierna gedaagde, gekocht het woonhuis met ondergrond en verdere toebehoren, plaatselijk bekend (adres, woonplaats, kadasternummer).
2.2. Voorafgaande aan het totstandkomen van de koopovereenkomst heeft eiseres de woning meerdere malen bezichtigd. Tijdens een van de bezichtigingen heeft eiseres zich doen bijstaan door de heer A. Josiasse van taxatie- en adviesbureau Geschiere-Josiasse.
Tijdens de bezichtigingen is gesproken over het vochtprobleem in de muren op de benedenverdieping en over een kleine opening in de vloer op het binnenplaatsje van de woning.
2.3. Artikel 5 lid 6 van Pro de koopovereenkomst luidt:
“koper is voornemens het registergoed als volgt te doen gebruiken: als woonhuis, voor
permanente bewoning.”
Artikel 11 van Pro de koopovereenkomst luidt:
“Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met
betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende
verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht.
Koper aanvaardt uitdrukkelijk, dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en
omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied
behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).”
2.4. De levering van genoemde woning aan eiseres heeft op 1 juli 2002 plaatsgevonden.
2.5. Enige tijd na de eigendomsoverdracht ontdekte eiseres dat er zich onder het achterste deel van de woning een kelder bevindt die vol met water staat. Bij brief d.d. 19 november 2002 van haar raadsman heeft zij gedaagde hiervan op de hoogte gesteld en hem aansprakelijk gesteld voor de geconstateerde gebreken, de kosten van herstel en de schade. Voorts heeft zij hem de wettelijke rente aangezegd.
2.6. Op verzoek van eiseres heeft op 26 maart 2003 een voorlopig getuigenverhoor plaatsgevonden teneinde te bewijzen dat gedaagde bekend was met de aanwezigheid van een
-vol water staande- kelder in de door hem aan eiseres verkochte woning en dat hij hiervan voorafgaande aan de totstandkoming van de koopovereenkomst geen melding heeft gemaakt.
In het kader van dit voorlopig getuigenverhoor zijn op 26 maart 2003 in enquête gehoord eiseres, getuige 1, getuige 2, getuige 3 en getuige 4. In contra-enquête heeft gedaagde zichzelf en getuige 5 doen horen.
3. Het geschil
3.1. Eiseres vordert de tussen partijen op 28 februari 2002 gesloten koopovereenkomst nietig te verklaren, althans te vernietigen wegens bedrog, althans deze overeenkomst ontbonden te verklaren, althans te ontbinden wegens wanprestatie, alsmede gedaagde te veroordelen om aan haar te betalen c.q. te restitueren de door haar aan gedaagde betaalde koopsom van
€ 180.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, met bepaling dat voor rekening van gedaagde overdracht van het recht van eigendom van de woning aan hem zal plaatsvinden zodra voornoemd bedrag is bijgeschreven op een door eiseres alsdan nader op te geven rekeningnummer. Voorts vordert eiseres gedaagde te veroordelen tot betaling van schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, alsmede gedaagde te veroordelen om bij wege van voorschot op de totale schadevergoeding aan eiseres te voldoen een bedrag van € 17.500,00 en gedaagde te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2. Eiseres stelt dat er sprake is van bedrog aan de zijde van gedaagde, aangezien hij ten tijde van het totstandkomen van de koopovereenkomst niet volledig aan zijn mededelingsplicht heeft voldaan. Hij heeft eiseres opzettelijk niet ingelicht over de omstandigheid dat zich onder het achterste deel van de woning een kelder bevindt die vol met water staat, terwijl hij hiervan op de hoogte was. Eiseres verwijst hiervoor naar de door haar overgelegde, in het kader van het voorlopig getuigenverhoor afgelegde, verklaringen. Het water uit de kelder trekt in de muren van de woning en veroorzaakt een vochtprobleem, hetgeen door diverse deskundigen wordt bevestigd. Bij bekendheid hiermee voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst, zou eiseres de overeenkomst niet zijn aangegaan.
Eiseres stelt verder dat de door gedaagde aan haar geleverde woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Voornoemd gebrek heeft een sterk negatieve invloed op haar woongenot, op de waarde van de woning en op de mogelijkheden om de woning te zijner tijd aan een derde te verkopen.
Eiseres wenst derhalve niet langer de eigendom van de woning te behouden. Zij stelt dat zij binnen bekwame tijd na ontdekking van het gebrek bij gedaagde heeft gereclameerd.
De aanwezigheid van de kelder viel bij een als normaal en afdoende te beschouwen onderzoek door haar niet te ontdekken.
3.3. Gedaagde betwist gemotiveerd dat er sprake is van bedrog zoals door eiseres is gesteld, alsmede dat de door hem aan eiseres verkochte woning niet die eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van een woonhuis nodig zijn.
Er is geen sprake van een verborgen gebrek, aangezien gedaagde voorafgaande aan de verkoop eiseres uitvoerig heeft ingelicht over het vochtprobleem in de woning en mogelijke oplossingen daarvoor. Ook is tijdens de bezichtigingen in het algemeen gesproken over de mogelijke aanwezigheid van kelders in monumentale panden. Er is derhalve sprake van een kenbaar gebrek. Op grond van artikel 5 lid 2 van Pro de koopovereenkomst dient dit voor risico van eiseres te komen. Het had bovendien op de weg van eiseres gelegen om hier nader onderzoek naar te doen.
Verder betwist gedaagde dat hij op de hoogte was van de aanwezigheid van de kelder ten tijde van de verkoop, alsmede dat de aanwezigheid van de kelder de oorzaak van het optrekkend vocht in de muren is. Zelfs de door eiseres ingeschakelde deskundige was niet op de hoogte van de eventuele aanwezige verborgen kelder en heeft dit niet nader onderzocht.
Gedaagde heeft gemotiveerd aangevoerd dat uit de door eiseres overgelegde getuigen-verklaringen evenmin blijkt dat gedaagde ten tijde van de verkoop op de hoogte was van de aanwezigheid van de kelder. Hij verwijst hierbij naar de in contra-enquête overgelegde getuigenverklaringen.
Gedaagde betwist dat eiseres binnen bekwame tijd de non-conformiteit heeft gemeld c.q. zich op nietigheid van de overeenkomst heeft beroepen, aangezien zij de kelder in juli 2002 ontdekte en hiervan pas in november 2002 melding heeft gemaakt. Bovendien is gedaagde geen redelijke termijn voor nakoming gegeven. Gedaagde had de kelder alsdan vol kunnen storten met zand.
Voorts rechtvaardigt het relatief eenvoudige gebrek, gelet op haar bijzondere aard en geringe betekenis, niet ontbinding van de tussen partijen gesloten overeenkomst en is het mogelijk dat een derde aansprakelijk is voor de oorzaak van het vochtprobleem.
Bovendien heeft gedaagde belang bij instandhouding van de overeenkomst, aangezien hij gelet op zijn financiële situatie niet in staat zal zijn om de woning gefinancierd te krijgen en terug te kopen.
4. De verdere beoordeling van het geschil
4.1. Primair beroept eiseres zich op vernietiging van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst op basis van bedrog door gedaagde, inhoudende dat hij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst opzettelijk niet heeft medegedeeld dat er zich onder de woning een kelder vol water bevond terwijl hij hiervan wel op de hoogte was en eiseres de overeenkomst niet was aangegaan als zij hiervan op de hoogte was geweest.
Door gedaagde is aangevoerd dat eiseres niet tijdig een beroep op vernietiging van de overeen-komst heeft gedaan. Over de termijn waarbinnen een beroep op bedrog kan worden gedaan zegt de wet slechts dat dat beroep verjaart eerst drie jaar na het ontdekken van het bedrog (artikel 3:52 lid 1 onder Pro c BW). Zolang heeft het in deze zaak niet geduurd. Zou echter geen beroep meer kunnen worden gedaan op de non-conformiteit omdat dit niet tijdig is gedaan, dan zal ook een beroep op vernietiging op grond van bedrog juist inzake die conformiteit in redelijkheid niet meer behoren te kunnen slagen. In casu heeft de levering van de woning op 1 juli 2002 plaatsgevonden en heeft eiseres de woning vanaf 10 juli 2002 bewoond. Volgens een schriftelijke verklaring van eiseres d.d. 30 januari 2003 heeft zij, nadat zij eind augustus 2002 een loodgieter en een aannemer werkzaamheden aan de woning heeft laten verrichten, de aanwezigheid van de kelder ontdekt. De loodgieter, Grand Repair B.V., geeft in de als productie 14 bij de conclusie van repliek overgelegde brief aan dat zij tijdens werkzaamheden in de woning de kelder in september 2002 hebben ontdekt. Bij brief van mr. Moeliker d.d. 19 november 2002 is namens eiseres voor het eerst bij gedaagde gereclameerd over de aanwezigheid van de kelder. Het beroep op de non-conformiteit is wel laat gebeurd, ruim twee maanden na het ontdekken van de aanwezigheid van de kelder, maar nu gedaagde niet stelt hierdoor in enig belang te zijn geschaad, is het tijdstip van reclameren naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Het beroep op non-conformiteit is derhalve binnen bekwame tijd gedaan en derhalve is ook een beroep op bedrog inzake die conformiteit nog mogelijk.
Er is sprake van bedrog als vast komt te staan dat gedaagde de aanwezigheid van de kelder, waar hij dit had moeten melden aan eiseres, opzettelijk heeft verzwegen met de bedoeling om eiseres tot het aangaan van de koopovereenkomst te brengen. Vaststaat dat gedaagde de aanwezigheid van de kelder voorafgaande aan of ten tijde van het sluiten van de koop-overeenkomst niet heeft gemeld aan eiseres. Wel heeft gedaagde voorafgaande aan en ook nog ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst tussen partijen uitdrukkelijk melding gemaakt van de omstandigheid dat de woning een ernstig vochtprobleem kende en dat de oplossing daarvan wellicht kostbaar zou zijn. Aldus heeft hij in wezen het gebrek aan de woning vermeld, doch niet de oorzaak ervan. Gelet op wat gedaagde wèl heeft gezegd, kan de verzwijging van de kelder niet worden gezien als een verzwijging met de (kennelijke) bedoeling om eiseres tot het aangaan van de koopovereenkomst te brengen. Aldus kan geen sprake zijn van bedrog. De vraag of gedaagde zelf van de kelder vol water wist, behoeft dan geen beantwoording meer.
De primaire vordering zal derhalve worden afgewezen.
4.2. Subsidiair beroept eiseres zich op ontbinding van de koopovereenkomst wegens wanprestatie, daarin gelegen dat de woning, als gevolg van een kelder vol water met als gevolg een vochtprobleem in de muren, niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn.
Zoals hiervoor onder 4.1. overwogen, is het beroep op de non-conformiteit tijdig gedaan.
Er is sprake van non-conformiteit van de woning als vast komt te staan dat er sprake is van een zodanig gebrek dat daardoor de woning niet meer de eigenschappen bezit die voor permanente bewoning nodig zijn en die eiseres op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Daarbij is van belang wat eiseres mocht verwachten. Vaststaat dat eiseres een woning met een vochtprobleem mocht verwachten. De omstandigheid dat het vochtprobleem zijn oorzaak blijkt te vinden in een aanwezige kelder vol met water maakt niet dat de woning niet meer geschikt zou zijn voor permanente bewoning, zeker niet nu de woning vóór het sluiten van de koopovereenkomst mèt dat vochtprobleem kennelijk wel voor permanente bewoning geschikt was. De aanwezigheid van de kelder sec is evenmin een zodanig gebrek dat van non-conformiteit als hiervoor bedoeld moet worden gesproken.
Deze vordering zal derhalve eveneens worden afgewezen.
4.3. Voor toewijzing van de overige vorderingen ten aanzien van restitutie van de koopsom, betaling van schadevergoeding en betaling van een voorschot op de schadevergoeding is gelet op hetgeen hiervoor is overwogen geen plaats, zodat deze zullen worden afgewezen.
4.4. Eiseres zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
5. De beslissing
De rechtbank:
wijst de vorderingen van eiseres af;
veroordeelt eiseres in de kosten van het geding welke aan de zijde van gedaagde tot aan dit moment worden begroot op € 925,00 wegens griffierechten en € 5.172,00 wegens procureurssalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 21 juli 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.