Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
Vonnis van 1 april 2004 in de zaak van:
Kort gedingnr.: 26/2004
de naamloze vennootschap Laurus N.V.,
gevestigd te ‘s-Hertogenbosch,
eiseres,
procureur: mr. C.J. IJdema,
advocaat: mr. M. Nijenhuis te Utrecht,
tegen:
1. de vennootschap onder firma Ontwikkelingsmaatschappij De Veersche Poort v.o.f.,
gevestigd te Middelburg,
2. de besloten vennootschap Walcherse Bouwunie B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Grijpskerke,
3. de stichting Stichting Woongoed Middelburg,
gevestigd en kantoorhoudende te Middelburg,
gedaagden,
procureur: mr. N.H. van Everdingen,
advocaat: mr. J.G.F. Rijlaarsdam te Rotterdam.
1. Het verloop van het geding
Partijen worden verder aangeduid als Laurus en De Veersche Poort c.s.
Ter terechtzitting van 25 maart 2005 heeft Laurus gevorderd:
- primair De Veersche Poort c.s. te veroordelen om exclusief met Laurus te onderhandelen over de totstandkoming van een huurovereenkomst met betrekking tot de in de wijk Veerse Poort te Middelburg te bouwen supermarkt van circa 1.100 m2, tegen een huurprijs ad € 77,14 per m2 per jaar (prijspeil 1999);
- subsidiair Veersche Poort c.s. te veroordelen om zich te onthouden van het sluiten van een overeenkomst met derden met betrekking tot de ingebruikgeving van voornoemde supermarkt, indien en zolang op grond van een onherroepelijke uitspraak van de bodemrechter niet vaststaat dat Veersche Poort c.s. deze supermarkt overeenkomstig hun aanbiedingsverplichting, met een redelijke termijn van acceptatie, aan Laurus te huur hebben aangeboden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500.000,00.
Voorts heeft Laurus gevorderd Veersche Poort c.s. te veroordelen in de kosten van dit geding.
Veersche Poort c.s. hebben verweer gevoerd.
Na verder debat is vonnis gevraagd.
De inhoud van de overgelegde processtukken, waaronder pleitnota’s en producties zijdens beide partijen, geldt als hier ingelast.
2. De feiten
In het geding wordt van de navolgende feiten uitgegaan:
2.1. Laurus heeft in ieder geval sedert 1995 gesprekken gevoerd en gecorrespondeerd met de gemeente Middelburg (hierna: de gemeente) over de exploitatie van een in de wijk Veerse Poort te Middelburg nieuw te bouwen supermarkt. In dat kader heeft Laurus ook steeds op- en aanmerkingen geplaatst bij de aan haar door de gemeente toegezonden plannen met betrekking tot de te bouwen supermarkt, als gevolg waarvan die plannen in een aantal gevallen zijn aangepast.
2.2. In het kader van die gesprekken en correspondentie met de gemeente heeft Laurus zorggedragen voor de sanering en sluiting van twee in de naastgelegen wijk Nieuw Middelburg geëxploiteerde buurtsupermarkten. Voorts heeft zij sedertdien zorggedragen voor de exploitatie van een tijdelijke supermarkt vlakbij de nieuw te bouwen supermarkt, dit alles teneinde te zorgen dat de nieuw te bouwen supermarkt bij exploitatie rendabel kan worden.
2.3. Bij brief d.d. 4 juni 1999 heeft de gemeente het nieuwbouwproject aan verschillende projectontwikkelaars aangeboden, waaronder aan gedaagde sub 2.
In voornoemde brief is onder meer het navolgende opgenomen:
“ (…)
Voor de ontwikkeling geldt voorts de verplichting (naam architect) als architect in te
schakelen, en als exploitant van de geprojecteerde supermarkt (± 1.100 m2) Laurus te
integreren.
(…)
In het plan moet ruimte voor een supermarkt van 1.000 à 1.100 m2 moet worden
opgenomen. De exploitatie van deze supermarkt dient door Laurus te geschieden.
Indicatief geeft Laurus aan te denken aan een huurniveau van ± f. 170,-- per m2 per jaar
op basis van een raming van de omzet. Ter illustratie is als bijlage een algemeen
programma van eisen voor een supermarkt van de Boer Unigro (nu Laurus) bijgevoegd.
(…).”
2.4. Bij brief d.d. 10 september 1999 heeft gedaagde sub 2 als reactie op voornoemde brief van de gemeente een aanbieding gedaan voor het nieuwbouwproject. In deze aanbiedingsbrief is onder meer het navolgende opgenomen:
“(…)
Dit bod wordt uitgebracht onder de navolgende voorwaarden:
(…)
dat de Walcherse Bouw Unie niet gebonden is aan Laurus omdat de huurprijs, zoals
genoemd, niet overeenkomt met de thans geldende huurprijzen op de markt en wij
gerekend hebben met een hogere huurprijs.
(…).”
2.5. Bij brief d.d. 29 september 1999 schrijft gedaagde sub 2 onder meer het navolgende aan de gemeente:
“(…)
Naar aanleiding van de door u gestelde vragen inzake onze aanbieding winkelcentrum-
fase Veersche Poort d.d. 10-09-1999 ref. GvK/ak/677 berichten wij u als volgt:
A. huurprijsniveau supermarkt
Voor de berekening van het grondbod zijn door ons parameters vastgesteld.
Een van deze is een marktconform huurprijsniveau voor de supermarkt hetgeen niet
overeenkomt met het door Laurus genoemde bedrag van f. 170,-- / m2.
De WBU wil niet gebonden zijn aan Laurus indien onverhoopt mocht blijken dat zij niet
bereid zijn om een marktconforme huur volgens onze berekening te betalen. Indien deze
situatie zich voordoet zal de WBU een andere kandidaat zoeken. Uiteraard dient de
noodwinkel te sluiten zodra het winkelcentrum in gebruik wordt genomen.
(…).”
2.6. De gemeente heeft de aanbieding van gedaagde sub 2 bij brief d.d. 3 januari 2000 geaccepteerd en daartoe onder meer het navolgende opgenomen:
“(…)
Met betrekking tot de op te stellen ontwikkelingsovereenkomst stellen wij als voorwaarde dat deze gebaseerd wordt op uw inschrijving van 10 september 1999, met bijbehorende aanvulling van 29 september 1999.
(…).”
2.7. Met instemming van de gemeente heeft gedaagde sub 2 in het kader van de uitvoering van het nieuwbouwproject een samenwerkingsovereenkomst met gedaagde sub 3 gesloten. Gedaagden sub 2 en 3 hebben daartoe vervolgens gedaagde sub 1 opgericht.
2.8. Tot op heden is geen schriftelijke overeenkomst tussen de gemeente en Veersche Poort c.s. gesloten met betrekking tot het nieuwbouwproject.
2.9. Laurus en Veersche Poort c.s. hebben tot op heden geen overeenstemming kunnen bereiken omtrent de huurprijs van de nieuw te bouwen supermarkt.
2.10. De gemeente heeft, na daartoe om een reactie te zijn gevraagd door Laurus, bij brief d.d. 23 juni 2003 onder meer het navolgende aangegeven:
“(…)
Met vestiging van uw tijdelijke supermarkt aan de Veerseweg hebben wij ingestemd
omdat u in overleg met de ondernemers van de destijds in de wijk Nieuw Middelburg gevestigde buurtsupermarkten, de Spar en Piet Baan buurtsuper tot een afbouw- dan wel saneringsovereenkomst bent gekomen. Dat u middels deze tijdelijke supermarkt uw positie voor een definitieve vestiging in het winkelcentrum Veersepoort wilde versterken is onderkend. U heeft dan ook de toezegging gekregen door ons, als eerste gegadigde voor de exploitatie van de supermarkt, bij de ontwikkelaar te worden voorgedragen. U bent vervolgens op de hoogte gehouden van de aan de ontwikkelaar te verstrekken voorwaarden en in staat gesteld hierop te reageren. Uw reactie is de ontwikkelaar ter hand gesteld.
In onze opdracht aan de ontwikkelaar is, voor wat de supermarkt betreft, opgenomen dat Laurus als eerste onderneming in staat moet worden gesteld de exploitatie van de supermarkt op zich te nemen. De VOF Veersepoort is gehouden hiertoe een marktconforme aanbieding te doen. Mocht Laurus om wat voor reden dan ook alsnog afzien van een vestiging in de Veersepoort dan is de ontwikkelaar gemachtigd met een andere supermarktondernemer zaken te doen.
(…)
Wij wijzen u er echter op dat de door u gewekte indruk, dat de gemeente heeft ingestemd met een door u gewenste huurprijs, niet correct is.
(…).”
2.11. Bij brief d.d. 23 december 2003 heeft de gemeente aan Laurus onder meer medegedeeld dat er ten aanzien van de tijdelijke supermarkt rekening mee dient te worden gehouden dat de wettelijke maximumtermijn van vrijstelling voor de tijdelijk toegelaten bestemming van vijf jaar op 21 juli 2004 afloopt en dat een verlenging van die termijn daarna niet meer mogelijk is en de winkel dan dient te sluiten.
3. Het geschil
3.1. Laurus stelt dat Veersche Poort c.s. misbruik maken van de tekortkoming van de gemeente en derhalve onrechtmatig jegens haar handelen door de onderhandelingen met Laurus te staken en wellicht met derden te onderhandelen. In het door de gemeente toegezegde recht van eerste exploitatie ligt, mede gelet op door Laurus gemaakte kosten om de exploitatie voor de nieuw te bouwen supermarkt mogelijk te maken, besloten dat op redelijke condities geëxploiteerd kan worden. Met de door Laurus gemaakte kosten dient derhalve bij de bepaling van de te betalen huurprijs rekening te worden gehouden. Derden die die aanloopkosten niet hebben hoeven maken, zijn wellicht in staat een hogere huurprijs te bieden. Bovendien heeft Veersche Poort Laurus in afwijking van de verplichtingen jegens de gemeente geen marktconform huurprijsvoorstel gedaan. Laurus verwijst daarbij naar een overgelegd taxatierapport. Veersche Poort c.s. waren ervan op de hoogte dat de gemeente de verplichting had om Laurus als exploitant van de supermarkt in het winkelcentrum te integreren en dat zij die verplichting over moesten nemen. Zij hebben kunnen beredeneren dat die toezegging van de gemeente niets waard zou zijn indien Laurus niet zou kunnen huren tegen een zodanige huurprijs dat de exploitatie rendabel zou zijn. Indien zij dit niet hadden bedacht, dan hadden zij over de positie van Laurus vragen moeten stellen.
3.2. Veersche Poort c.s. stellen dat zij in hun aanbiedingsbrieven van 10 en 29 september 1999 voorbehouden hebben gemaakt ten aanzien van de gebondenheid aan Laurus, dit mede in verband met de door Laurus geïndiceerde huurprijs voor de nieuw te bouwen supermarkt. De gemeente heeft de aanbiedingen geaccepteerd, ook de voorbehouden ten opzichte van Laurus. Veersche Poort c.s. hebben derhalve op basis van hetgeen met de gemeente is overeengekomen geen verdergaande verplichtingen ten opzichte van Laurus dan die waaraan zij reeds hebben voldaan; zij hebben met Laurus als eerste onderhandeld over de exploitatie van de supermarkt op basis van een marktconforme huurprijs. Dat die prijs marktconform is, blijkt uit de overgelegde taxatierapporten en de omstandigheid dat een derde wel de gevraagde huurprijs wil betalen. Veersche Poort c.s. betwisten derhalve misbruik te maken van het tekortschieten van de gemeente jegens Laurus en daarmee jegens Laurus onrechtmatig te handelen. Bovendien is er geen sprake van enige rechtstreekse verbondenheid ten opzichte van Laurus. Voorts zijn Veersche Poort c.s. in haar haalbaarheidsberekeningen voor het project uitgegaan van marktconforme prijzen, ver boven het prijsniveau als door Laurus geïndiceerd, zodat er geen ruimte is voor een lagere huurprijs. Doordat Laurus, mede door haar opstelling, in het kader van de onderhandelingen tussen partijen herhaaldelijk de aanvaardingstermijnen heeft laten verstrijken, heeft zij op de koop toegenomen dat Veersche Poort c.s. met een derde in zee zou gaan, hetgeen inmiddels is gebeurd.
4. De beoordeling
4.1. Vaststaat dat de gemeente in de aanbiedingsbrief aan onder meer Veersche Poort c.s. de verplichting heeft opgenomen om Laurus als exploitant van de supermarkt te integreren, alsmede dat Veersche Poort c.s. ten aanzien van die verplichting een voorbehoud hebben gemaakt onder meer voor wat betreft de hoogte van de huurprijs en de gebondenheid aan Laurus als geen overeenstemming zou worden bereikt ten aanzien van de huurprijs. Onweersproken is gesteld dat dit door de gemeente is geaccepteerd bij het gunnen van het nieuwbouwproject aan Veersche Poort c.s. en dat daarover tussen de gemeente en Veersche Poort c.s. niet nader is gesproken. Gelet hierop mochten Veersche Poort c.s. er voorshands in redelijkheid op vertrouwen dat zij niet verder aan Laurus gebonden waren dan dat zij met Laurus als eerste dienden te onderhandelen over de exploitatie van de supermarkt tegen een marktconforme huurprijs.
Gebleken is dat partijen exclusief gedurende lange tijd met elkaar hebben onderhandeld en dat zij uiteindelijk geen overeenstemming hebben bereikt over de huurprijs. Daarbij is ook gebleken dat de uitgangspunten van partijen verschillend waren: Veersche Poort c.s. wilden een marktconforme prijs en Laurus een marktconforme prijs verminderd met de reeds gedane investeringen. Die uitgangspunten bleken onverenigbaar. Gelet op de afspraken tussen Veersche Poort en de gemeente stond het Veersche Poort c.s. dan ook vrij de onderhandelingen met Laurus te beëindigen en met een derde te gaan onder-handelen over de exploitatie van de supermarkt.
Omdat de uitgangspunten van partijen verschillend waren, is de discussie over de vraag of de huurprijs die Veersche Poort c.s. vroeg wel marktconform was niet van belang.
In het licht van het bovenstaande is niet aannemelijk geworden dat Veersche Poort c.s. onrechtmatig hebben gehandeld. Voorts is voorshands niet gebleken dat Veersche Poort c.s. misbruik hebben gemaakt van de mogelijke wanprestatie van de gemeente.
De vorderingen zullen dan ook worden afgewezen.
4.3. Laurus zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst de vorderingen van Laurus af;
- veroordeelt Laurus in de kosten van het geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van Veersche Poort c.s. gezamenlijk begroot op € 241,00 wegens griffierechten en € 900,00 wegens procureurssa-laris;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzit-ting van 1 april 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.