Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 14 januari 2004 in de zaak van:
rolnr: 352/02
(naam eiseres)
wonende te (woonplaats),
eiseres,
procureur: mr. R.A.A. Maat,
tegen:
1. (naam gedaagde sub 1),
wonende te (woonplaats),
gedaagde sub 1,
procureur: mr. M.C. van der Want,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid A.C. de Looff Vastgoed B.V.,
kantoorhoudende te Middelburg,
gedaagde sub 2,
procureur: mr. M.W. Dieleman,
3. (naam gedaagde sub 3),
wonende te (woonplaats),
gedaagde sub 3,
procureur: mr. M.W. Dieleman.
1. Het verdere verloop van de procedure
De rechtbank verwijst naar haar tussenvonnis d.d. 29 januari 2003. Ter uitvoering daarvan heeft op 14 maart 2003 een comparitie van partijen plaatsgevonden waarvan proces-verbaal is opgemaakt.
Hierna zijn de volgende processtukken gewisseld:
- Akte na comparitie, houdende vermindering van eis zijdens eiseres;
- Antwoordakte zijdens gedaagde sub 1;
- Antwoordakte zijdens De Looff Vastgoed B.V. en gedaagde sub 3.
2. De feiten
2.1. Gedaagde sub 1 heeft bij overeenkomst d.d. 20 april 2001 het woonhuis met erf en tuin aan de Veersesingel 106 te (woonplaats) verkocht aan De Looff en gedaagde sub 3, hier na te noemen De Looff c.s. De levering van de economische eigendom van deze onroerende zaak heeft plaatsgevonden op 1 juni 2001.
2.2. De Looff c.s. hebben voornoemde onroerende zaak bij overeenkomst d.d. 17 mei 2001 verkocht aan eiseres. De feitelijke levering aan eiseres heeft vervolgens bij akte d.d. 15 juni 2001 plaatsgevonden.
2.3. De koopovereenkomst tussen De Looff c.s. en eiseres luidt, voor zover van belang, als volgt:
"feitelijke levering, staat van het verkochte
Artikel 5
…
2. Het registergoed zal bij de aflevering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico.…
6. Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken:
als woonhuis bestemd voor permanente bewoning.
…"
2.4. Eiseres heeft niet lang na de levering geconstateerd dat er bij verscheidene afvoeren in de woning spontaan (afval-)water naar boven kwam. Zij heeft vervolgens diverse malen de riolering laten ontstoppen en in augustus 2001 een camera-inspectie laten uitvoeren, waaruit is gebleken dat de riolering bestaat uit gresbuizen, dat sommige verbindingen in slechte staat zijn en dat de riolering gedeeltelijk is verzakt.
2.5. Op 22 januari 2002 is een verzakt gedeelte van de riolering vervangen door Bouwgroep Peters.
2.6. De riolering was in opdracht van gedaagde sub 1 binnen een jaar tijd drie maal ontstopt.
3. Het geschil
3.1. Eiseres vordert, na wijziging van eis, veroordeling van gedaagden ten titel van schadevergoeding wegens toerekenbare tekortkoming te veroordelen, zo dat in geval van betaling door de een de anderen zullen zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen de somma van € 5.242,49 met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening. Zij stelt daartoe dat zij de kosten waaruit voornoemd bedrag is samengesteld reeds heeft gemaakt dan wel nog dient te maken teneinde de (oorzaak van de) verstoppingen in de woning op te heffen. Gedaagden zijn aansprakelijk voor voornoemde schade nu zij geacht worden op de hoogte te zijn geweest van de verstoppingen in de riolering en haar daarvan niet op de hoogte hebben gesteld, zodat zij niet hebben voldaan aan hun mededelingsplicht. Voorts beroept eiseres zich op de in artikel 5 lid 6 van Pro de akte van levering d.d. 15 juni 2001 opgenomen garantie dat de leidingen naar behoren functioneren.
3.2. Gedaagde sub 1 heeft verweer gevoerd. Hij stelt primair dat eiseres niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vorderingen nu er nimmer enige overeenkomst tot stand is gekomen tussen hen en hij niet eens op de hoogte was van de (door)verkoop van de woning aan haar. Voorts stelt hij dat hij aan zijn kopers uitdrukkelijk heeft medegedeeld dat er verstoppingen waren geweest in het riool, welke waren doorgespoten en hetgeen ook was verdisconteerd in de relatief lage verkoopprijs. Subsidiair stelt hij dat nu hij heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht en hem geen enkel verwijt kan worden gemaakt, De Looff c.s. hem dienen te vrijwaren te dezer zake. Meer subsidiair stelt hij dat de vordering moet worden afgewezen nu het feit dat hij zelf verstoppingen heeft gehad, gelet op de reden van die verstoppingen -een toiletrol en een dweil- niet impliceert dat hij op de hoogte was of kon zijn van de verzakking in de rioolleiding. Bovendien dienen de kosten van het volledig vervangen van de oude riolering voor rekening van eiseres te blijven nu de noodzaak daarvoor niet vast staat.
3.3. De Looff c.s. hebben verweer gevoerd. Zij stellen daartoe primair dat zij niet tekortgeschoten zijn in hun mededelingsplicht, nu zij niet op de hoogte waren van de verstoppingen van de riolering waar gedaagde sub 1 mee te kampen heeft gehad en zij eiseres ten aanzien van de feitelijke toestand van de woning hebben verwezen naar het recentelijk daarvan opgestelde bouwkundig rapport. Voorts stellen zij dat de kwestie met de riolering niet valt onder de garantie in artikel 5 van Pro de akte van levering d.d. 15 juni 2001 en dat zij bovendien niet op deze garantie kunnen worden aangesproken nu die niet is opgenomen in de tussen eiseres en hen gesloten overeenkomst.
Subsidiair betwisten zij dat eiseres schade lijdt van de omvang zoals door haar gevorderd. De opgevoerde kosten zien immers op vervanging van de volledige riolering, waarvan de noodzaak niet vast staat. Voorts stellen zij dat vervanging van een riolering in een huis van 100 jaar oud aan te merken is als te verwachten normaal onderhoud.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. Ten aanzien van het primaire beroep van gedaagde sub 1 op niet-ontvankelijkheid van eiseres overweegt de rechtbank het volgende. Het enkele feit dat tussen hen geen overeenkomst tot stand is gekomen heeft niet tot gevolg dat gedaagde sub 1 op geen enkele wijze aansprakelijk zou kunnen zijn voor door eiseres geleden schade. Of die aansprakelijkheid er in casu is zal de rechtbank aan de hand van een inhoudelijke beoordeling van de zaak in het navolgende vaststellen.
4.2. Middels het camera-onderzoek dat in opdracht van eiseres is uitgevoerd, is komen vast te staan dat er sprake is van een verzakking in de rioolleiding van haar woning. Nu deze verzakking regelmatige verstoppingen van de riolering in de woning tot gevolg heeft gehad, kan geconcludeerd worden dat de aanwezigheid van dit gebrek een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Voor beantwoording van de vraag wie aansprakelijk is voor de schade die hiervan het gevolg is, is van belang dat vast komt te staan of gedaagde sub 1 en/of De Looff c.s. ten tijde van de levering van de woning aan eiseres van het bestaan daarvan op de hoogte waren dan wel redelijkerwijs hadden moeten zijn. Gelet op de ernst van het gebrek hadden gedaagde sub 1 en/of De Looff c.s., indien zij het betreffende gebrek kende(n) of hadden behoren te kennen daarvan aan hun koper(s) mededeling behoren te doen.
4.3. Niet gesteld of gebleken is dat gedaagde sub 1 ten tijde van de levering op de hoogte was van de verzakking in de rioolleiding.
Als onweersproken staat vast dat twee van de drie door hem ondervonden verstoppingen werden veroorzaakt door een nagenoeg volle rol wc-papier respectievelijk een dweil die in de rioolleiding terecht waren gekomen. De rechtbank is van oordeel dat, nu voor de door gedaagde sub 1 ondervonden verstoppingen duidelijke oorzaken in de vorm van genoemde objecten zijn aan te wijzen, in redelijkheid niet geconcludeerd kan worden dat hij naar aanleiding daarvan op de hoogte had behoren te zijn van de verzakking in de rioolleiding. Gelet hierop is voor de beoordeling van het onderhavige geschil niet van belang dat komt vast te staan of gedaagde sub 1 van de betreffende verstoppingen al dan niet melding heeft gemaakt aan De Looff c.s.
4.4. Ook ten aanzien van De Looff c.s. is gesteld noch gebleken dat zij ten tijde van de levering op de hoogte waren van genoemd gebrek. Nu voorts als onweersproken vast staat dat zij de woning niet feitelijk hebben bewoond valt ook niet in te zien op welke wijze zij daarvan desondanks wel op de hoogte hadden behoren te zijn. Bovendien geldt dat indien zij op de hoogte waren geweest van de verstoppingen die gedaagde sub 1 had ondervonden, zij gelet op de oorzaken daarvan een gebrek als het onderhavige in redelijkheid niet hadden behoeven vermoeden.
4.5. Het beroep van eiseres op artikel 5 van Pro de akte van levering gaat niet op. De rechtbank is van oordeel dat zij daartoe onvoldoende heeft gesteld, nu de betreffende tekst door haar slechts gedeeltelijk is geciteerd en zij de akte niet heeft overgelegd.
Voorts is gelet op de door De Looff c.s. geciteerde (volledige) tekst van genoemd artikel aannemelijk dat de betreffende garantie niet ziet op rioleringen, maar op elektrische leidingen, nu er wordt gesproken van "technische installaties en leidingen".
4.6. Uit het voorgaande volgt dat gedaagde sub 1 noch De Looff c.s. het onderhavige gebrek kende c.q. behoorde te kennen. Ten aanzien van gedaagde sub 1 geldt dat hij ook niet op een andere grond aansprakelijk kan worden geacht voor de schade die daaruit voor eiseres voortvloeit, zodat haar vordering ten aanzien van hem zal worden afgewezen. Ten aanzien van De Looff c.s. geldt echter gelet op de in artikel 5 lid 2 van Pro de tussen hen en eiseres gesloten koopovereenkomst gegeven garantie, dat zij aansprakelijk zijn voor de uit voornoemd gebrek voor eiseres voortvloeiende schade, nu dit gebrek -zoals hiervoor reeds is overwogen- aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Deze schade wordt door de rechtbank begroot op een bedrag van € 1.935,--, zijnde de kosten van onderzoek van de riolering, doorspuiten van de riolering en vervanging van het verzakte deel van de riolering in de gang achter de voordeur. De kosten van vervanging van de gehele riolering komen niet voor vergoeding in aanmerking, nu de betreffende kosten nog niet zijn gemaakt en bovendien niet voldoende vast staat dat zij gemaakt dienen te worden teneinde het gebrek op te heffen.
De rechtbank ziet geen aanleiding het bedrag aan schadevergoeding te verlagen nu eiseres een deels nieuwe riolering voor een oude in de plaats heeft gekregen. Het vervangen van het verstopte gedeelte van de riolering heeft immers tot gevolg gehad dat de woning voor normaal gebruik geschikt is, zoals door De Looff c.s. is gegarandeerd, en het is niet aannemelijk dat het vervangen van dit deel van de riolering een waardestijging van de woning tot gevolg heeft gehad welke gecompenseerd dient te worden door beperking van de aan eiseres toe te kennen schadevergoeding.
4.7. Eiseres zal als de ten opzichte van gedaagde sub 1 in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van gedaagde sub 1. De Looff c.s. zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van eiseres.
5. De beslissing
De rechtbank:
veroordeelt De Looff c.s. ten titel van schadevergoeding wegens toerekenbare tekortkoming tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen een bedrag van € 1.935,--, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt eiseres in de kosten van het geding welke aan de zijde van gedaagde sub 1 tot aan dit moment worden begroot op € 230,-- wegens griffierecht en € 827,50 wegens procureurssalaris;
bepaalt, nu gedaagde sub 1 met een toevoeging procedeert, dat die kostenbetaling dient te geschieden door voldoening
A. aan de griffier van deze rechtbank:
- wegens het in debet gestelde deel griffierecht € 115,--
- wegens procureurssalaris € 827,50
B. aan gedaagde sub 1:
- het voor rekening van die partij gekomen deel van het griffierecht ad € 115,--
veroordeelt De Looff. c.s. in de kosten van het geding welke aan de zijde van eiseres tot aan dit moment worden begroot op € 230,-- wegens griffierecht, € 827,50 wegens procureurssalaris en € 77,56 wegens overige verschotten;
bepaalt, nu eiseres met een toevoeging procedeert, dat die kostenbetaling dient te geschieden door voldoening
A. aan de griffier van deze rechtbank:
- wegens het in debet gestelde deel griffierecht € 115,--
- wegens procureurssalaris € 827,50
- wegens overige verschotten € 77,56
B. aan eiseres:
- het voor rekening van die partij gekomen deel van het griffierecht ad € 115,--;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. N. van der Ploeg-Hogervorst en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 14 januari 2004 in tegenwoordigheid van de griffier.