Uitspraak
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht
Vonnis van 23 juli 2003 in de zaak van:
rolnr. 533/02
(eisers),
wonende te (woonplaats),
eisers,
procureur: mr. W.H.J. Dingemanse,
tegen:
(gedaagden),
wonende te (woonplaats),
gedaagden,
procureur: mr. J.B. de Meester,
1. Het verdere verloop van de procedure
Bij tussenvonnis van 29 januari 2003 is een verschijning van partijen gelast, welke op 28 februari 2003 heeft plaatsgevonden. Een proces-verbaal is opgemaakt en bij de stuk-ken gevoegd. Vervolgens is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1. Eiser is eigenaar van het pand (perceel 1), gedaagde is eigenaar van het pand (perceel 2). De woningen maken onderdeel uit van een rij semi-vrijstaande, ge-schakelde woningen (in die zin dat tegen een woning een garage is gebouwd en daarna de volgende woning), gelegen in een nieuwbouwwijk in (woonplaats).
2.2. De akte van levering van het met perceel 1 overeenstemmende perceelsgedeelte bouwgrond met (daarop te stichten) opstallen (toen bekend als: kavel nummer 6) bevat de navolgende bepaling:
"Erfdienstbaarheden.
a. ten laste van het bij deze akte verkochte perceelsgedeelte deel uitmakende van het perceel kadastraal bekend (kadaster- en sectienummer) en ten behoeve van de naastgelegen perceelsgedeelten (bouwkavel(s) 5 en 7) eveneens deel uitmakende van het perceel kadastraal bekend (kadaster- en sectienummer), wordt bij deze gevestigd de erfdienstbaarheid tot instandhouding, van de volgens het huidige bouwplan aan te leggen en te bouwen situatie, met betrekking tot licht, uitzicht, afvoer regen-water en drop, afvoer huishoudwater en faecalien, leidingen en kabels en ten aanzien van eventuele over- en onderbouwing(en) en inbalking en/of inankering."
De akte van levering van het met (perceel 2) overeenstemmende perceelsgedeelte bouw-grond met (daarop te stichten) opstallen (toen bekend als: kavel nummer 7) bevat een soortgelijke bepaling
2.3. De verkopers - (naam gemeente) en Basco Opus 97 BV - hebben voormelde bepalingen in de akten doen opnemen; er heeft daarover geen overleg plaatsgehad tus-sen eiser en gedaagde.
2.4. Eiser heeft plannen ontwikkeld om een verdieping te plaatsen op de hem in eigendom toebehorende garage behorende bij het pand perceel 1 (welke garage tegen het pand (perceel 2) is aangebouwd). Op 27 juni 2002 is hem daartoe door het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente (naam gemeente) een bouwvergunning verleend; bij besluit van 14 november 2002 heeft genoemd College de bezwaren van onder meer gedaagde tegen de verlening van die bouwvergunning ongegrond verklaard. Tegen dat besluit is door gedaagde beroep ingesteld bij de bestuursrechter.
2.5. Bij vonnis van 27 augustus 2002 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank in een door gedaagde tegen eiser gevoerd kort geding is eiser verboden om enige handeling te verrichten in strijd met de (hiervoor genoemde) erfdienstbaarheid, in het bijzonder het plaatsen van een verdieping op de garage welke behoort bij de onroerende zaak perceel 1 te (woonplaats), ook indien deze verdieping niet wordt ingeankerd en ingebalkt in de gemene muur tussen de woning van gedaagde en de garage van eiser.
3. Het geschil
3.1. Eiser vordert dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, (1) voor recht verklaart dat het eiser is toegestaan dan wel dat het eiser niet verboden is om een verdieping te plaatsen op zijn garage welke behoort tot de onroerende zaak perceel 1 te (woonplaats)g, (2) voor recht verklaart dat gedaagde jegens eiser aansprakelijk is voor alle schade die eiser heeft geleden en/of lijdt en/of zal lijden als gevolg van het feit dat eiser door toedoen van gedaagde niet de verdieping op zijn garage heeft kunnen bouwen, welk schadebedrag, behoudens het hierna sub 3 gevorderde bedrag, is op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, (3) gedaagde veroordeelt tot schadevergoeding aan eiser van een bedrag groot € 3.106,96, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 november 2002 tot die der algehele voldoening en (4) gedaagde veroordeelt in de kosten van dit geding.
3.2. Eiser stelt dat de bij akte van levering vastgelegde erfdienstbaarheid zich niet verzet tegen de uitvoering van zijn bouwplannen. Door die uitvoering zal immers geen (blijvende) hinder of nadeel ontstaan voor gedaagde ten aanzien van de in de erfdienst-baarheidbepaling genoemde aspecten licht, uitzicht etc.. De erfdienstbaarheid is nooit bedoeld geweest om de bestaande bouw ongewijzigd in stand te houden; de bepaling is destijds in de akte van levering van alle onroerende zaken aan het Bastion opgenomen om aldus te bewerkstelligen dat de na de bouw ontstane feitelijke situatie, voor zover deze met de regels van het burenrecht niet in overeenstemming was, gehandhaafd bleef. Eisers verwijst naar schriftelijke verklaringen van de notaris die de akte heeft opgesteld en van een vertegenwoordiger van Basco Opus 97 B.V..
Door zich te (blijven) verzetten tegen de bouwplannen van eiser handelt gedaagde jegens hem onrechtmatig en/of in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of maakt hij misbruik van bevoegdheid. Eisers lijdt hierdoor schade, bestaande in de kosten van het kort geding (griffiegeld en de proceskostenveroordeling) en de kosten van juridische bijstand, in totaal belopend € 3.106,96, en daarnaast in - door tijdsverloop - hoger geworden prijzen en in gederfde levensvreugde.
3.3. Gedaagde stelt dat aan de in de akte van levering vastgelegde erfdienstbaarheid tot instandhouding, gelet op de bewoordingen ervan (en nu sprake is van een partijen door de verkopers opgelegde erfdienstbaarheid, zullen slechts de bewoordingen aanknopings-punt voor de uitleg kunnen zijn), de betekenis moet worden toegekend dat op het punt van de in de bepaling genoemde aspecten (licht, uitzicht, etc.) er aan de bestaande bouw niets mag worden veranderd. Partijen zijn jegens elkaar gehouden aan de bestaande bouw van hun pand niets weg te nemen, maar ook niets toe te voegen dat invloed kan hebben op het licht, uitzicht, enz, van de woning van hun buren of die van henzelf. De erfdienstbaarheid verhindert derhalve uitvoering van het bouwplan van eisers, nu eisers daarmee o.m. uitzicht aan zijn eigen woning toevoegt en sprake is van inbalking in de - aan gedaagde toebehorende - zijmuur van het pand (perceel 2). Gedaagde kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de door eisers gestelde schade. Eisers is in kort geding in de proceskosten veroordeeld; de kosten juridische bijstand vallen binnen het bereik van art. 237 Rv. De verhoogde bouwkosten zijn aan eisers te wijten nu hij niet van het kort-geding-vonnis in hoger beroep is gegaan en de vordering tot vergoeding van gederfde levensvreugde kan niet worden toegewezen omdat deze niet op de wet is gebaseerd.
4. De beoordeling van het geschil
4.1. De betekenis in de relatie tussen partijen van de in de onder 2.2. weergegeven be-palingen in de akten van levering gevestigde erfdienstbaarheden zal - nu tussen partijen daarover nimmer is gesproken - dienen te worden bepaald aan de hand van de letterlijke tekst van voornoemde bepalingen en - indien de bewoordingen onvoldoende aankno-pingspunten opleveren - aan de hand van de redelijkheid en billijkheid. Aan de destijds mogelijk bij de verkopers voorgestaan hebbende bedoeling kan in de onderhavige situa-tie geen betekenis worden toegekend bij de vaststelling van de rechten en plichten van partijen jegens elkaar.
4.2. Voor het onderhavige geschil is slechts van belang de erfdienstbaarheidsbepaling in de akte van levering van eiser. Hij dient de volgens bouwplan gebouwde situatie ten aanzien van een aantal aspecten ten behoeve van het perceel van gedaagde in stand te houden. Zulks betekent naar het oordeel van de rechtbank dat eiser de situatie niet mag wijzigen, indien daarmee iets - ten nadele - verandert in de ten behoeve van gedaagde bestaande faciliteiten op het gebied van licht, uitzicht, afvoer regenwater en drop, afvoer huishoudwater en faecaliën, leidingen en kabels, en ten aanzien van eventuele (bestaande) over- en onderbouwing(en) en inbalking en/of inankering; wijzigingen die deze faciliteiten van gedaagde niet aantasten worden aldus in de erfdienstbaar-heidsbepaling niet verboden.
4.3. Uit vorenoverwogen blijkt dat de erfdienstbaarheidsbepaling niet zonder meer elke verandering in de bestaande situatie verbiedt. Het bouwen van een verdieping op zijn garage is aan eiser dan ook niet verboden; hij zal daarmee evenwel geen nadeel mogen toebrengen aan de in de huidige situatie voor gedaagde bestaande lichtinval in en het uitzicht vanuit diens woning, afvoer van regenwater en drop, huishoudwater en faecaliën (uit en vanaf diens woning) en leidingen en kabels (van diens woning). Boven-dien dient eventuele bestaande onder- of overbouwing en inankering en/of inbalking (van de woning van gedaagde onder, over of in die van eiser) te worden gerespecteerd. Eventuele inankering en/of inbalking van het nieuw te bouwen deel in een muur van gedaagde is in de erfdienstbaarheid evenmin verboden. Dat neemt uiteraard niet weg dat indien inankering of inbalking in een muur van Gedaagde dienst plaats te vinden, dat slechts met diens toestemming mogelijk is.
Het vorenstaande leidt ertoe dat de vordering onder (1) moet worden toegewezen. Ove-rigens betekent dat niet dat eiser zonder meer de door hem geplande verbouwing kan doen plaatsvinden; bij de verbouwing zal dienen te worden voldoen aan de regels van het burenrecht en die uit de erfdienstbaarheid. Of de geplande verbouwingsplannen daaraan voldoen kan de rechtbank niet beoordelen nu die vraag niet aan haar is voorge-legd. Slechts de - principiële - vraag of de erfdienstbaarheid zich tegen elke verbou-wing verzette of niet is aan haar voorgelegd.
4.4. Gedaagde handelt dus onrechtmatig door iedere medewerking aan het bouwplan van eiser te weigeren op grond van - uitsluitend - de erfdienstbaarheidsbepaling. Eiser vordert schadevergoeding. Gedaagde heeft ook een bestuursrechtelijke procedure aangespannen (en mogen aanspannen), waarbij andere bezwaren dan in de onderhavige procedure zijn aangevoerd. Eiser heeft nog geen onherroepelijke bouwvergunning; dat hij uitsluitend door het handelen van gedaagde waarover het in de onderhavige procedure gaat vertraging in de bouw (en derhalve kosten bestaande uit prijsstijgingen) heeft opgelopen, staat geenszins vast. De vordering tot vergoeding van schade, bestaande in gederfde levensvreugde, is niet toegelicht. De vordering tot een schade-staatprocedure zal dan ook, bij gebreke van daadwerkelijke schade, worden afgewezen. Eiser is door gedaagde in een kort geding betrokken; de kosten die eiser daarvoor heeft moeten maken - door hem onbetwist gesteld op in totaal € 3.106,96 - zijn het gevolg van de, naar thans is geoordeeld, onrechtmatige opstelling van gedaagde. Terecht vordert eiser vergoeding van die kosten door gedaagde. Het gaat hier niet om proceskosten in de zin van art. 237 Rv; de procedure in kort geding is immers een andere procedure dan de onderhavige. Eiser behoefde niet - naast de onderhavige bodemprocedure - in hoger beroep te gaan tegen het vonnis in kort geding, zulks op straffe van verlies van zijn recht om, nu hij in de bodemprocedure in het gelijk wordt gesteld, de kosten van het kort geding als schade van gedaagde vergoed te kunnen krijgen. In zoverre zal de vordering onder (3) worden toegewezen.
4.5. Gedaagde zal als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij worden veroor-deeld in de kosten van deze procedure.
5. De beslissing
De rechtbank:
verklaart voor recht dat het eiser niet verboden is om een verdieping te plaatsen op zijn garage welke behoort tot de onroerende zaak perceel 1 te (woonplaats);
veroordeelt gedaagde tot betaling aan eiser van een bedrag van € 3.106,96, ver-meerderd met de wettelijke rente vanaf 15 november 2002 tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt gedaagde in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de kant van eiser begroot op € 193,-- aan griffierecht, € 77,56 aan overige verschotten en € 780,-- aan salaris procureur;
verklaart dit vonnis voor zover gedaagde daarbij is veroordeeld tot betaling van geld-bedragen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en in tegen-woordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terecht-zitting van 23 juli 2003.