Uitspraak
Kan koper nog een financieringsbeding op laten nemen als partijen het al eens zijn over koopsom? Ja, een dergelijk beding is zo gebruikelijk dat dit niet apart bij de koop bedongen hoeft te worden.
RECHTBANK MIDDELBURG
Sector civiel recht, voorzieningenrechter
Vonnis van 24 september 2002 in de zaak van:
Kort gedingnr.: 169/2002
(eisers)
echtelieden, beiden wonende te (woonplaats),
eisers,
procureur: mr. J.B. de Meester,
tegen:
(gedaagden)
echtelieden, beiden wonende te (woonplaats),
gedaagden,
verschenen in persoon.
1. Het verloop van het geding
Ter terechtzitting van 17 september 2002 hebben eisers gevorderd gedaagden te veroordelen tot nakoming van de overeenkomst van koop en verkoop door binnen één week na het ten deze te wijzen vonnis de overeengekomen koopsom aan eisers te betalen en medewerking te verlenen aan het notarieel transport, zulks op straffe van een dwangsom, door gedaagden aan eisers te betalen van € 1.000,-- per dag dat gedaagden daarmee na betekening en na afloop van genoemde termijn van 7 dagen, met de nakoming van de overeenkomst in gebreke mochten blijven, alles kosten rechtens.
Gedaagden hebben verweer gevoerd.
Na verder debat is vonnis gevraagd.
De inhoud van de overgelegde processtukken geldt als hier ingelast.
2. De feiten
2.1. Eisers hebben een woonhuis met schuur, tuin, bouwland en verder toebehoren aan de (adres + plaatsnaam), kadastraal bekend (kadasternummer), groot 1 hectare, 33 are en 40 centiare, te koop gezet.
2.2. Tussen partijen is onderhandeld over de aankoop door gedaagden van voornoemde onroerende zaak. De onderhandelingen tussen partijen werden gevoerd door de heer A.G. Geerse van ZLTO Vastgoed namens eisers en de heer J.P. Quaak van Meeùs Van Oostrum Rentmeesters B.V. namens gedaagden.
2.3. Bij brief d.d. 1 maart 2002 heeft Quaak namens gedaagden een voorstel gedaan tot koop van de onroerende zaak voor het bedrag van € 310.840,-- kosten koper. Als ontbindende voorwaarde is opgenomen: "gedaagde moet de onherroepelijke vergunningen hebben voor het vestigen van een rietdekkersbedrijf op bovengenoemde locatie uiterlijk 1 mei 2002."
2.4. Bij brief d.d. 4 maart 2002 heeft Geerse namens eisers meegedeeld dat het voorstel tot aankoop van de onroerende zaak akkoord is en dat de heer Dieleman van het notariskantoor Van Dissel Oostinga Hage Notarissen te Goes een koopovereenkomst zal maken.
2.5. Door de heer Dieleman is een concept opgesteld. Dit gebeurde in overleg met eiser en gedaagde, die daartoe tweemaal een bezoek aan de notaris brachten.
2.6. Bij brief van 14 mei 2002 heeft Quaak namens gedaagden verzocht de levering uit te stellen tot 17 juni 2002 in verband met het verkrijgen van een aankoopfinanciering en meegedeeld: "Aan het notariskantoor is doorgegeven de financiering op te nemen als ontbindende voorwaarde."
2.7. Bij brief d.d. 15 mei 2002 wordt door Geerse, namens eisers aan Quaak meegedeeld dat eisers akkoord gaan met uitstel van de juridische levering tot uiterlijk 17 juni 2002. De door gedaagden achteraf ingebrachte ontbindende voorwaarde van financiering van de onroerende zaak wordt uitdrukkelijk niet door eisers geaccepteerd.
2.8. Op 19 juli 2002 heeft de rechtsbijstandverzekeraar van eisers gedaagden gesommeerd om de overeenkomst na te komen. Hierop is geen reactie van gedaagden gekomen.
2.9. De raadsman van eisers heeft bij brief d.d. 20 augustus 2002 gedaagden opnieuw gesommeerd.
2.10. Uit de overgelegde stukken blijkt dat er op het perceel bodemvervuiling is geconstateerd. Gedaagden zijn hiervan op de hoogte.
3. Het geschil
3.1. Eisers stellen dat uit de gang van zaken en de correspondentie tussen partijen onomstotelijk blijkt dat een overeenkomst van koop/verkoop tot stand is gekomen en dat gedaagden deze overeenkomst onverkort moeten nakomen. Ondanks ingebrekestelling en sommatie zijn gedaagden niet bereid deze overeenkomst na te komen.
3.2. Gedaagden hebben het voorgaande betwist. Zij stellen dat het altijd de bedoeling is geweest om de ontbindende voorwaarde van financiering op te nemen in de koopovereenkomst. Dit is ook meegedeeld aan Quaak. De concept-koopovereenkomst is om voornoemde reden dan ook niet ondertekend. De overeengekomen prijs is geen probleem. De bank is echter tengevolge van de geconstateerde bodemvervuiling vooralsnog niet bereid tot financiering.
4. De beoordeling
4.1. De makelaar van gedaagden, Quaak, heeft in zijn brief d.d. 4 maart 2002 een bod gedaan tot koop van de onroerende zaak namens gedaagden en daarbij één voorwaarde gesteld. Eisers hebben dit bod en de daarbij gestelde voorwaarde aanvaard.
Op grond van het voorgaande stellen eisers - ten onrechte - dat sprake is van een perfecte overeenkomst tussen hen en gedaagden, tengevolge waarvan gedaagden niet naderhand nog een ontbindende voorwaarde van financiering kunnen (laten) opnemen in de (concept-)koopovereenkomst.
Het in de koopovereenkomst op laten nemen van een ontbindende voorwaarde is bij transacties in onroerende zaken zeer gebruikelijk. Zelfs zo gebruikelijk dat bij het onderhandelen over de verkoopprijs van de onroerende zaak een dergelijke voorwaarde niet apart bedongen hoeft te worden. In de vervolgens op te stellen schriftelijke koopovereenkomst kan dit voorbehoud alsnog aan de orde komen, samen met andere kwesties de nadere invulling van de overeenkomst betreffend. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gesteld of gebleken op grond waarvan in dit geval anders zou moeten worden geoordeeld.
Het feit dat Quaak in zijn brief d.d. 4 maart 2002 slechts één voorwaarde heeft gesteld en niet heeft gesproken over de ontbindende voorwaarde van financieringsvoorbehoud leidt niet tot een ander oordeel. De door Quaak in voornoemde brief genoemde voorwaarde is - in tegenstelling tot de voorwaarde van financieringsvoorbehoud - een bijzondere voorwaarde en diende derhalve bij de onderhandelingen specifiek genoemd te worden, zoals Quaak ook gedaan heeft.
4.2. Uit het voorgaande volgt dat gedaagden niet gedwongen kunnen worden tot nakoming van de overeenkomst. De vordering dient te worden afgewezen.
Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
5. De beslissing
De voorzieningenrechter:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt eisers in de kosten van het geding tot aan deze uitspraak aan de zijde van gedaagden begroot op € 193,-- wegens verschotten.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Witsiers, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzit-ting van 24 september 2002 in tegenwoordigheid van de griffier.