Uitspraak
Rechtbank [woonplaats]
Sector civiel recht
Vonnis van 3 april 2002 in de zaak van:
rolnr.: 211/99
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
De Pagter Vastgoed B.V.,
gevestigd te [woonplaats],
eiseres,
procureur: mr. M.W. Dieleman,
tegen:
1. [gedaagde],
wonende te [woonplaats], en
2. [gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur: mr. H.M. Dunsbergen.
1. Het verdere procesverloop
1.1 De rechtbank verwijst naar haar tussenvonnis van 1 augustus 2001. Ter uitvoering daarvan hebben getuigenverhoren plaatsgevonden met betrekking tot het probandum aan d[geda[gedaagde]] Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
1.2 Daarna hebben partijen de volgende processtukken gewisseld:
- de akte na tussenvonnis;
- de antwoordakte na tussenvonnis tevens akte overlegging productie;
- de akte uitlaten producties tevens houdende vermindering van eis.
Vervolgens hebben partijen vonnis gevraagd.
2. De verdere beoordeling
2.1 De Pagter heeft, zo blijkt uit de nadere stellingen van partijen over en weer, inmiddels de panden [adres] verkocht aan (een) derde(n), het tweede pand op 15 juni 2001. Als gevolg daarvan heeft De Pagter haar vordering verminderd. Zij vordert thans dat de rechtbank gedaagden hoofdelijk veroordeelt haar € 19.157,64 te betalen met de wettelijke rente over ƒ 135.000,-- van 13 maart 1999 tot aan 20 juni 2000, de wettelijke rente over ƒ 105.000,-- van 20 juni 2000 tot aan 15 juli 2001 en de wettelijke rente over ƒ 25.000,-- van 15 juni 2001 tot de voldoening, met proceskostenveroordeling.
2.2 De rechtbank heeft De Pagter toegelaten bewijs te leveren dat haar uitleg van de ontbindingsclausule zoals gerelateerd in het tussenvonnis onder 4.2 juist is. Kort gezegd is het standpunt van De Pagter dat het volgens het geldende bestemmingsplan in zijn algemeenheid was toegestaan de pakhuizen [adres] tot woningen te verbouwen en deze vervolgens als zodanig te gebruiken. De Pagter heeft bij akte nadere toelichting verstrekt en (gedeelten) uit de Toelichting op het Bestemmingsplan Beschermd Stadsgebied Middelburg overgelegd. De Pagter heeft verder niet nader toegelicht welke vergunning bedoeld is in de ontbindingsclausule waar gesproken wordt over "..vergunning tot woonbestemming..". Uit deze stukken en uit hetgeen partijen hebben aangevoerd leidt de rechtbank af dat de panden [adres] de bestemming woning - het bestemmingsplan spreekt over: "de huisvesting van personen in woningen" - blijkbaar reeds hadden, welke bestemming verwezenlijkt kon worden na verbouwing van de panden tot woning. Voor het geschikt maken van de pakhuizen tot woningen was een bouwvergunning vereist. Bij de beoordeling daarvan toetst de gemeente aan de bouwvoorschriften en aan de bestemming. Gelet op hetgeen intussen vaststaat was aan de woonbestemming voldaan zijn en was daarvoor geen aparte vergunning vereist. Wel was een bouwvergunning vereist. [gedaagden] hebben daarvoor ook een aanvraag ingediend.
2.3 De rechtbank is, gezien het voorgaande en mede gelet op hetgeen in het tussenvonnis van 1 augustus 2001 onder 4.2 is overwogen, van oordeel dat "vergunning" in "..vergunning tot woonbestemming.." in de ontbindingsclausule hier kennelijk doelt op de bouwvergunning die nodig is om de reeds geldende woonbestemming te kunnen verwezenlijken. Dat hier een andere uitleg zou moeten worden gehanteerd is noch voldoende onderbouwd gesteld noch anderszins gebleken. In de uitleg die De Pagter van de ontbindingsclausule geeft zou deze zonder betekenis zijn geweest. Naar het oordeel van de rechtbank is De Pagter derhalve niet in het opgedragen tegenbewijs geslaagd, zodat van de uitleg van [gedaagden] in samenhang met het hiervoor overwogene wordt uitgegaan.
2.4 Vervolgens bespreekt de rechtbank de vraag of [gedaagden] geslaagd zijn in hun bewijs dat zij inspanningen hebben getroost om de "vergunning woonbestemming" te verkrijgen. Uit de verklaringen van de partijgetuige [gedaagde], partijgetuige [gedaagde] en met name uit de verklaring van [getuige] - De Pagter heeft afgezien van het leveren van tegenbewijs - blijkt het volgende. Met veel inzet en met veel creativiteit is, met name door [getuige], geprobeerd voor de kleine panden een ontwerp te maken dat aan de bouwvoorschriften voor woningen zou voldoen. Eerst eind oktober 1997, toen al een beroep op de ontbindingsclausule gedaan was is het uiteindelijk, blijkens de goedkeuring op de betreffende aanvraag, mogelijk gebleken een indeling en ontwerp te maken dat aan de bouwvoorschriften voldeed. De enig mogelijke oplossing had als complicatie dat een zich buiten pal vóór de beoogde plaats voor de voordeur bevindende elektriciteitskast zou moeten worden verplaatst. Tevens was een voorwaarde voor de bouwvergunning dat nog een stukje grond zou moeten worden bijgekocht.
2.5 De getuige [getuige] heeft verklaard, en de partijgetuige [gedaagde] heeft dit bevestigd, deze mogelijkheden in augustus 1997 te hebben onderzocht. De verplaatsing van de elektriciteitskast zou echter niet, althans niet zonder technische problemen en niet dan tegen aanzienlijke kosten, mogelijk zijn geweest. Voorts was toen op de aanvrage tot het bijkopen van het stukje grond nog niet beslist. In die onzekere situatie werd besloten dat het in feite niet in redelijkheid mogelijk was dat tijdig voor de datum van de ontbindingsclausule aan de bij een mogelijke bouwvergunning behorende voorwaarden zou kunnen zijn voldaan. [gedaagden] hebben daarop een beroep gedaan op de ontbindingsclausule. Naar het oordeel van de rechtbank blijkt uit de getuigenverklaringen dat [gedaagden] binnen de daarvoor in de ontbindingsclausule gestelde termijn voldoende inspanningen aan de dag hebben gelegd om de bouwvergunning en daarmee de door partijen kennelijk bedoelde "vergunning tot woonbestemming" te verkrijgen. Zij zijn derhalve in het leveren van het hun opgedragen bewijs geslaagd.
2.6 De rechtbank komt dan ook tot de slotsom dat de vorderingen van De Pagter dienen te worden afgewezen. De Pagter zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure worden veroordeeld.
3. De beslissing
De rechtbank:
- wijst de vorderingen van De Pagter af;
- veroordeelt De Pagter in de kosten van dit geding aan de zijde van [gedaagden] gevallen, begroot op € 814,54 aan verschotten en op € 1.925,-- aan procureurssalaris.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Jansen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 3 april 2002 in tegenwoordigheid van de griffier.
EPJ