Uitspraak
d.d. 9 mei 2001
De arrondissementsrechtbank te Middelburg, enkelvoudige kamer, overweegt en beslist als volgt inzake:
rolnr.: 462/00
[eiser]
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur: Mr. F.L.I. de Vleesschauwer
tegen:
De gemeente Schouwen-Duiveland
gevestigd te Zierikzee,
gedaagde,
procureur: Mr. U.T. Hoekstra
1. Het procesverloop
Eiser heeft gedaagde bij exploit van 27 juli 2000 gedagvaard. Op 9 augustus 2000 is door eiser een conclusie van eis ingediend, onder overlegging van een tweetal producties. Gedaagde heeft op 20 september 2000 geconcludeerd voor antwoord, waarbij een productie in het geding is gebracht. Eiser heeft op 8 november 2000 gerepliceerd. Op 28 februari 2001 heeft gedaagde een conclusie van dupliek ingediend. Daarna hebben partijen stukken gefourneerd en vonnis gevraagd.
2. De feiten
Voor de beoordeling van het geschil kan van de volgende, als tussen partijen vaststaande, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken feiten worden uitgegaan.
Eiser heeft blijkens een door gedaagde genomen besluit op 16 juni 1995 gekocht en op 25 juli 1995 van gedaagde geleverd gekregen een kantoorpand aan de [adres] voor NLG 234.000,--. Voorheen werd dit kantoorpand - behoudens het zoldergedeelte, dat in gebruik was bij de brandweer te [woonplaats] - gehuurd door de vennootschap waarvan eiser bestuurder/aandeelhouder is. Gedaagde heeft op 3 maart 1995 aan de heer J. Langkemper, makelaar en lid van de NVM, opdracht gegeven een taxatierapport met betrekking tot het pand uit te brengen. Op 10 april 1997 heeft Monumentenwacht na inspectie van het gehele pand een rapport uitgebracht. Op 24 juni 1998 heeft eiser gedaagde buiten rechte aangesproken op het feit dat het pand volgens hem niet voldeed aan hetgeen hij daarvan op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten; maar gedaagde heeft iedere aansprakelijkheid afgewezen. Op 2 juni 1999 heeft eiser deze rechtbank verzocht een voorlopig deskundigen onderzoek te bevelen. Bij beschikking van 22 september 1999 heeft de rechtbank een drietal deskundigen benoemd. Deze deskundigen hebben op 13 januari 2000 een voorlopig deskundigenrapport uitgebracht.
3. Het geschil
3.1 Eiser vordert gedaagde te veroordelen tot betaling van een schadevergoeding van NLG 122.002,--, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 24 juni 1998. Subsidiair vordert eiser gedeeltelijke ontbinding van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, in de zin dat de koopprijs wordt verminderd met NLG 122.002,--. Meer subsidiair vordert eiser wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met NLG 122.002,--, alsmede veroordeling van gedaagde in de kosten van het voorlopig deskundigenonderzoek van NLG 6.841,38. Eiser vordert ten aanzien van de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen vermeerdering met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding. Tot slot vordert eiser gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding.
3.2 Eiser legt aan zijn vordering ten grondslag dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de tussen partijen gesloten overeenkomst. Eiser stelt dat het pand toen hij het geleverd kreeg niet voldeed aan hetgeen hij op grond van de koopovereenkomst en het NVM-taxatierapport mocht verwachten. Het pand vertoonde immers gebreken die een normaal gebruik van het pand in de weg staan. Eiser heeft zich voorts op het standpunt gesteld dat gedaagde haar mededelingsplicht jegens eiser heeft geschonden, waarbij de deskundigheid van de door gedaagde ingeschakelde makelaar aan gedaagde moet worden toegerekend. Eiser betwist op diverse punten de juistheid van de inhoud van het uitgebrachte deskundigenrapport. Eiser voert subsidiair aan dat de overeenkomst met gedaagde op grond van artikel 6:270 jo Pro. artikel 6:265 gedeeltelijk Pro kan worden ontbonden, omdat artikel 6:265 BW Pro van toepassing is bij iedere vorm van tekortkoming, ongeacht of deze al dan niet toerekenbaar is. De koopprijs dient te worden verminderd met een bedrag gelijk aan de kosten van het herstel van de gebreken, te weten NLG 122.002,--. Voorzover gedaagde niet op de hoogte was van de gebreken stelt eiser meer subsidiair dat er sprake is van wederzijdse dwaling, waarbij partijen er ten onrechte vanuit zijn gegaan dat het pand in goede staat verkeerde en geen gebreken had. De gevolgen van de aldus onder dwaling tot stand gekomen overeenkomst dienen, naar eiser stelt, te worden gewijzigd, in de zin dat de prijs van het verkochte wordt verminderd met de herstelkosten ad NLG 122.002,--.
3.3 Gedaagde concludeert tot afwijzing van de ingestelde vordering en voert hiertoe het volgende aan.
3.4 Gedaagde stelt dat het verkochte geheel beantwoordde aan hetgeen eiser hiervan gelet op de koopovereenkomst en het NVM-taxatierapport mocht verwachten. Gedaagde heeft in dit verband aangevoerd dat in geval van monumentale panden zoals het onderhavige, aan hun ouderdom inherente gebreken verwacht moeten worden en dat de onderhoudskosten die eiser heeft moeten maken redelijk zijn voor een dergelijk pand. Gedaagde heeft ter staving van haar stelling een aantal passages uit het deskundigenrapport aangehaald. Gedaagde stelt voorts dat eiser door de gestelde gebreken geen vermogensschade heeft geleden. Gedaagde voert aan dat het makelaarsrapport geen reden geeft voor teleurstelling aan de zijde van eiser. Gedaagde stelt dat eiser niet aan de op hem rustende onderzoeksplicht heeft voldaan. Gedaagde betwist dat op haar een mededelingsplicht rust en voorzover dat wel moet worden aangenomen, is gedaagde van oordeel dat zij deze plicht niet heeft geschonden. De schade die eiser heeft geleden is grotendeels ontstaan doordat hij de woning voor een te lage prijs heeft verkocht. Naar gedaagde stelt, zijn partijen niet overeengekomen dat het pand voor normaal gebruik geschikt zou moeten zijn, nu in de akte van levering in artikel 2 onder Pro 3 is opgenomen dat het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke staat, waarin het zich ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bevond.
4 Beoordeling van het geschil
4.1 Voorop staat dat een geleverde zaak dient te beantwoorden aan de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst en dat zij de eigenschappen dient te bevatten die de koper op grond van deze overeenkomst mocht verwachten. Bij de bepaling van wat de koper mocht verwachten moet de verhouding tussen de mededelingsplicht van de verkoper enerzijds en de onderzoeksplicht van de koper anderzijds worden bezien.
4.2 In het kader van de mededelingsplicht is van belang het verzoekschrift tot het bevelen van een deskundigenonderzoek van 2 juni 1999. Hiervan maakt onderdeel uit het NVM-taxatierapport dat op 13 maart 1995 in opdracht van gedaagde is uitgebracht. De rechtbank stelt in dit verband vast dat het rapport is opgemaakt ter verkrijging van inzicht in de waarde van de onroerende zaak ten behoeve van een verkoopbeslissing, onder het voorbehoud dat het geen intensieve bouwkundige opname betreft. Gelet hierop geeft dit NVM-taxatierapport geen uitsluitsel over het bestaan van bouwkundige gebreken. Ten aanzien van het NVM-taxatierapport stelt de rechtbank voorts vast dat niet is gesteld of gebleken dat gedaagde de juistheid van dit rapport heeft gegarandeerd.
4.3 In het kader van de onderzoeksplicht van eiser moet worden beoordeeld welk onderzoek van hem kon worden verwacht. De rechtbank is van oordeel dat het NVM-taxatierapport voor eiser in beginsel aanleiding heeft moeten zijn om een nader onderzoek in te stellen. In het rapport is immers medegedeeld dat het dak in een matige conditie verkeerde en dat onderhoud hiervan op korte termijn noodzakelijk was. Voorts maakt het rapport melding van ernstige lekkagesporen bij de dakkapellen en wordt gewezen op het feit dat zich in de gevel hier en daar scheurvorming voordoet. Een en ander in onderlinge samenhang bezien, maakt dat er voor eiser voldoende aanknopingspunten waren die op de noodzaak van nader onderzoek wezen. Hierbij hecht de rechtbank mede waarde aan het feit dat eiser het onderhavige pand - voorafgaand aan de aankoop - jarenlang heeft gehuurd en ook feitelijk zelf in gebruik heeft gehad.
4.4 Het bovenstaande noopt tot de conclusie dat de gemeente niet aansprakelijk is voor eventuele schade van eiser in verband met het feit dat de verkochte zaak niet was wat eiser meende daarvan te mogen te verwachten, omdat eiser niet méér mocht verwachten dan hij heeft geleverd gekregen. Dit geldt evenwel niet indien komt vast te staan dat gedaagde die gebreken kende. Indien gedaagde die gebreken kende, had zij gezien de ernst en de omvang van de gebreken die immers moeten mededelen. Door dat niet te doen zou gedaagde zijn tekortgeschoten in de nakoming van haar mededelingsverplichting jegens eiser, welke verplichting in casu zwaarder zou wegen dan de onderzoeksplicht van eiser. Gedaagde zou dan toch aansprakelijk kunnen zijn voor de schade van eiser.
4.5 Eiser heeft gesteld dat gedaagde voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte was van de gestelde gebreken en dus wist dat het NVM-taxatierapport onjuist was. Eiser wordt - overeenkomstig zijn aanbod - toegelaten tot het bewijs van zijn stelling.
5. De beslissing
5.1 De rechtbank:
S laat eiser toe om door alle middelen rechtens, meer in het bijzonder door middel van getuigen, te bewijzen dat gedaagde voorafgaand aan het sluiten van de koopovereen-komst met eiser op de hoogte was van de gestelde gebreken; en
S bepaalt dat, voorzover eiser dit bewijs door middel van het horen van getuigen wil leveren, die getuigen gehoord zullen worden in het gerechtsgebouw te Middelburg aan de Kousteensedijk 2 ten overstaan van Mr. C.F.W.A. Hamm, op een nader te bepalen datum en tijdstip, nadat eiser bij akte heeft opgegeven of getuigen zullen worden voorgebracht, in dat geval onder opgave van het aantal en - zo mogelijk - de personalia van de getuigen, alsmede de verhinderdata van beide partijen;
S houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door Mr. C.F.W.A. Hamm en in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting op 9 mei 2001.