Uitspraak
d.d. 21 maart 2001
De arrondissementsrechtbank te Middelburg, enkelvoudige kamer, overweegt en beslist als volgt, inzake:
Rolno. 229/00
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eiser,
procureur: mr. J. van der Wijst,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
procureur: mr. C.H. Brinkman,
advocaat: mr. M.I. de Vos.
1. Het procesverloop
De volgende processtukken zijn gewisseld:
- verzoekschrift ex artikel 145 van Pro het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering;
- beschikking ex artikel 145 van Pro het Wetboek van Burgerlijke rechtsvordering;
- conclusie van eis tevens akte tot rectificatie;
- akte inhoudende overlegging producties;
- conclusie van antwoord.
Beide partijen hebben producties in het geding gebracht.
2. De feiten
2.1. Eiser, heeft van gedaagde, bij koopovereenkomst van 23 september 1999 het woonhuis met ondergrond, schuur en tuin aan de [adres]gekocht. Bij transportakte van 15 februari 2000, verleden voor mr. M.H.A.M. Oonk, notaris te Vlissingen, is de woning aan [eiser] geleverd. De koopprijs bedroeg f.239.000,-- kosten koper.
2.2. De koopovereenkomst van 23 september 1999 bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:
"Artikel 5 Staat Pro van de onroerende zaak, gebruik
5.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (...)
5.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Koper is voornemens de onroerende zaak te gebruiken als: woonhuis voor permanenten bewoning. Indien de feitelijke levering eerder plaats vindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor normaal gebruik nodig zijn, noch voor gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van het tekenen van de koopovereenkomst. (...)
5.4.3. Aan verkoper is niet bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt, met uitzondering van asbesthoudende golfplaat op het dak van de aanbouw."
2.3. Bij brieven van 25 februari 2000 en 9 maart 2000 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke en aansprakelijk gesteld voor alle door [eiser] geleden en nog te lijden schade.
3. Het geschil
3.1. [eiser] stelt dat hij schade heeft geleden ten gevolge van een aan [gedaagde] toerekenbare tekortkoming in de nakoming van haar verbintenis en vordert primair een bedrag van f.67.741,04, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, aan schadevergoeding. Subsidiair vordert hij gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst aldus dat de koopprijs wordt verminderd met f.67.741,04, althans met een door de rechtbank te bepalen bedrag, en veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van dit bedrag. Meer subsidiair vordert hij wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst aldus dat de koopprijs wordt verminderd met f.67.741,04, althans met een door de rechtbank te bepalen bedrag, en veroordeling van [gedaagde] tot terugbetaling van dit bedrag. Voorts vordert [eiser] wettelijke rente over het toe te wijzen bedrag vanaf 17 maart 2000, althans vanaf de dag der dagvaarding, en veroordeling van gedaagde in de proceskosten.
3.2. [eiser] stelt hiertoe dat op verschillende plaatsen in de woning asbesthoudend materiaal is aangetroffen, terwijl [gedaagde] slechts had medegedeeld dat op het dak van de aanbouw asbesthoudend materiaal aanwezig was. [eiser] stelt de woning niet te kunnen betrekken zonder het asbesthoudend materiaal te verwijderen. Volgens [eiser] bedraagt zijn schade f.59.925,-- inclusief BTW in verband met verwijdering en vervanging van het asbesthoudende materiaal en f.1.739,-- inclusief BTW in verband met de rapportage door het milieudeskundig bedrijf SGS EcoCare B.V. te Dordrecht. [eiser] stelt dat hij de woning nooit gekocht zou hebben, en zeker niet voor de afgesproken prijs, indien hij, voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst, op de hoogte was van de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal op meerdere plaatsen in de woning. Hij is van mening dat het asbest in de woning een normaal gebruik van de woning belemmert. [eiser] stelt verder dat [gedaagde] bij de verkoop van de woning op de hoogte was van de aanwezigheid van het vele asbest en hem bewust onjuist heeft geïnformeerd. Volgens hem heeft [gedaagde] haar mededelingsplicht verzaakt terwijl hij wel aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan.
Volgens [eiser] is [gedaagde] ook schadeplichtig indien zij niet op de hoogte was van de aanwezigheid van het vele asbest nu gelet op artikel 5.3 van de koopovereenkomst de tekortkoming aan [gedaagde] dient te worden toegerekend.
3.3. Tenslotte stelt [eiser] dat hij kosten heeft gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte. Deze kosten, berekend conform het tarief van de Nederlandse Orde van Advocaten, bedragen volgens [eiser] f.6.077,04.
3.4. [gedaagde] verweert zich en stelt primair dat zij niet aansprakelijk is omdat het gebrek aan de woning niet als haar tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst kan worden aangemerkt. [gedaagde] is van mening dat [eiser] niet heeft voldaan aan zijn onderzoeksplicht nu hij, ondanks dat hij door haar op de hoogte is gebracht van de aanwezigheid van asbest op het dak van de aanbouw en hiervan ook melding is gemaakt in het ERA Koper Garantierapport en de koopovereenkomst, heeft nagelaten de woning aan een nader onderzoek te onderwerpen. Volgens [gedaagde] had zij geen mededelingsplicht ten aanzien van de op andere plaatsen dan de door haar aangegeven plaats aangetroffen asbest nu zij niet wist en ook niet behoorde te weten van de aanwezigheid van dit asbest. [gedaagde] stelt verder dat [eiser] zich niet met succes kan beroepen op artikel 5.3 van de koopovereenkomst omdat [eiser] zelf te kort geschoten is in zijn onderzoeksplicht en van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] geen sprake is.
3.5. Ten aanzien van de subsidiaire vordering van [eiser] stelt [gedaagde] dat [eiser] niet gerechtigd is tot gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst nu er geen sprake is van non-conformiteit. Ten aanzien van het meer subsidiair gevorderde stelt [gedaagde] dat de koopovereenkomst niet door dwaling tot stand is gekomen waardoor [eiser] niet gerechtigd is tot wijziging van de gevolgen van de koopovereenkomst. Geheel meer subsidiair betwist [gedaagde] de aanwezigheid van asbest in de woning en de omvang van de door [eiser] gestelde schade. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] de noodzaak van de kosten van verwijdering en vervanging niet, althans onvoldoende, aangetoond.
3.6. Tenslotte betwist [gedaagde] de buitengerechtelijke kosten. Volgens haar heeft [eiser] daar geen aanspraak op gemaakt en zijn de kosten bovenmatig hoog gelet op de verrichte werkzaamheden. De gemaakte kosten inzake het sommeren van [gedaagde] bij brieven van 25 februari 2000 en 9 maart 2000 dienen te worden beschouwd als kosten ter instructie van de zaak en worden derhalve niet aangemerkt als buitengerechtelijke kosten.
4. Beoordeling van het geschil
4.1. In artikel 5.3 van de koopovereenkomst wordt uitdrukkelijk gegarandeerd dat de verkochte woning de voor normaal gebruik vereiste feitelijke eigenschappen bezit. Dit betekent dat, indien komt vast te staan dat de zaak niet de feitelijke eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn, de woning niet aan de tussen partijen gesloten overeenkomst beantwoordt. Een dergelijke tekortkoming komt krachtens de wet voor risico van [gedaagde]. Hierbij is niet van belang of [gedaagde] de gebreken kende of behoorde te kennen.
4.2. [eiser] heeft gesteld dat hij in de woning gebreken heeft geconstateerd in die zin dat hij op verschillende plaatsen asbest heeft aangetroffen. Ter onderbouwing van deze stelling heeft hij een rapport overgelegd van SGS EcoCare B.V., waaruit blijkt dat op verschillende plaatsen in de woning asbesthoudend materiaal aanwezig was. Geheel meer subsidiair heeft [gedaagde] betwist dat in de woning meer asbest aanwezig was dan zij aan [eiser] heeft medegedeeld. De rechtbank is van oordeel dat deze betwisting onvoldoende gemotiveerd is en passeert derhalve deze betwisting. De rechtbank neemt dan ook als uitgangspunt dat in de woning op meerdere plaatsen asbesthoudend materiaal aanwezig was.
4.3. [gedaagde] heeft niet betwist dat, ten gevolge van de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal op meerdere plaatsen in de woning, de woning niet voor normaal gebruik geschikt is.
Derhalve staat vast dat de aanwezigheid van dit asbesthoudend materiaal met zich meebrengt dat de woning niet de eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik.
Het verweer van [gedaagde] dat [eiser] een onderzoeksplicht had, dient te worden verworpen nu voor wat betreft de aanwezigheid van asbest voorafgaand aan de verkoop door [gedaagde] nadrukkelijk is medegedeeld dat op het dak van de aanbouw asbesthoudend materiaal aanwezig was. Gesteld noch gebleken is dat [gedaagde] daarbij heeft gezegd dat ze niet kon verklaren over asbest op andere plaatsen in de woning omdat ze daarvan niet op de hoogte was. [eiser] mocht er daarom op vertrouwen dat hij aldus op de hoogte was gesteld van alle aanwezige asbest in de woning. Daarnaast is door [gedaagde] een door een bouwkundig bureau opgemaakt ERA Koper Garantie Rapport overgelegd. Ten aanzien van de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal is in het rapport slechts melding gemaakt van een vermoedelijk asbesthoudende golfplaat op de badkamer. Gelet op mededeling van [gedaagde] in samenhang met de inhoud van het ERA Koper Garantie Rapport is de rechtbank van oordeel dat [eiser] het onderzoek heeft verricht dat gelet op de omstandigheden van hem mocht worden verwacht. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat [gedaagde] toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst waardoor zij de schade van [eiser], die samenhangt met het feit dat de woning niet beantwoordt aan de overeenkomst, dient te vergoeden.
4.4. [eiser] stelt dat zijn schade bestaat uit kosten in verband met verwijdering en vervanging van al het asbesthoudend materiaal ad f.59.925,-- inclusief BTW, kosten in verband met de rapportage door SGS EcoCare B.V., ad f.1.739,-- inclusief BTW en buitengerechtelijke kosten ad f.6.077,04. Ter onderbouwing van deze schadeposten heeft hij een offerte van SGS EcoCare B.V. ad f.1.480,-- exclusief BTW en een offerte van Bouwgroep Peters B.V. ad f.51.000,-- exclusief BTW overgelegd. [gedaagde] heeft de omvang van de gestelde schade betwist en gesteld dat de noodzaak van de kosten voor verwijdering en vervanging van het asbesthoudend materiaal niet, althans onvoldoende, is aangetoond. Tenslotte heeft zij de hoogte van de gestelde buitengerechtelijke kosten betwist en is zij van mening dat de kosten in verband met de verstuurde sommaties ter instructie van de zaak zijn.
4.5. De rechtbank is van oordeel dat nog niet voldoende duidelijkheid bestaat omtrent de door [eiser] werkelijk geleden schade. Het enkele feit dat hij twee offertes overlegt betekent nog niet dat de daarop vermelde bedragen zijn schade vormen. De rechtbank heeft derhalve nadere informatie nodig omtrent de door [eiser] daadwerkelijk geleden schade. Immers, de noodzaak van volledige verwijdering van al het asbesthoudend materiaal staat niet vast, nu dit niet verplicht is en ook niet door SGS EcoCare B.V. wordt geadviseerd. Voorstelbaar is, de hoogte van de schade te relateren aan de verminderde waarde van de woning na de vaststelling dat asbest aanwezig was; [eiser] dient ook daarin inzicht te verschaffen. De rechtbank zal [eiser] in de gelegenheid stellen zich bij akte over bovengenoemde punten uit te laten.
5. De beslissing
De rechtbank:
- laat [eiser] toe om zich bij akte uit te laten over de punten als bedoeld onder 4.5 en verwijst de zaak daartoe naar de rol van woensdag 2 mei 2001, waarna [gedaagde] mag reageren;
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M.J. van Dijk en uitgesproken op de openbare terechtzitting van woensdag 21 maart 2001 in tegenwoordigheid van de griffier.