Uitspraak
d.d. 29 november 2000
De arrondissementsrechtbank te Middelburg, enkelvoudige kamer voor de behandeling van burgerlijke zaken overweegt en beslist als volgt inzake:
Rolnr.: 371/99
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
beiden wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur: mr. C.H. Brinkman,
advocaat: mr. J.C. Bröking;
tegen:
1. [gedaagde 1],
wonende te [woonplaats],
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur: mr. H.A.C. Klein Hesselink,
en
3. De vennootschap onder firma
Aannemingsbedrijf Celie V.O.F.,
gevestigd te Kapellebrug, gemeente Hulst,
gedaagde,
procureur: mr. D.E.A.F. Aertsen.
1. Het procesverloop
De volgende processtukken zijn gewisseld:
- conclusie van eis overeenkomstig de dagvaarding;
- akte zijdens eisers;
- conclusie van antwoord zijdens gedaagden sub 1 en 2;
- conclusie van antwoord zijdens gedaagde sub 3;
- conclusie van repliek zijdens eisers in het geschil met gedaagde sub 1 en 2;
- conclusie van repliek zijdens eisers in het geschil met gedaagde sub 3;
- conclusie van dupliek zijdens gedaagden sub 1 en 2;
- conclusie van dupliek zijdens gedaagde sub 3.
2. De feiten
T.a.v. zowel het geschil met [gedaagden 1 en 2] als Celie:
2.1. Eisers - verder aan te duiden als [eisers] - hebben van gedaagden sub 1 en 2 - verder aan te duiden als [gedaagden 1 en 2] - bij koopovereenkomst van juni 1998 gekocht een onroerende zaak zijnde een woonhuis met aanbehoren, garage, erf en tuin, staand en gelegen aan [adres], kadastraal bekend, [kadasternummer], tezamen groot drie are drieënveertig centiare, bestemd om te worden gebruikt als woonhuis.
De onroerende zaak is op 4 augustus 1998 aan [eisers] geleverd.
2.2. Na het sluiten van de koopovereenkomst door [eisers] en [gedaagden 1 en 2] maar vóór levering is in opdracht van [eisers] door gedaagde sub 3 - verder Celie - op 6 juli 1998 een bouwtechnisch rapport opgesteld.
In de aanbiedingsbrief van 6 juli 1998 bij dit rapport is door Celie vermeld: "In dit rapport zijn alleen de zichtbare gebreken opgenomen. Als er later bij het wegbreken van onderdelen verborgen gebreken aan het licht komen vallen die niet onder dit rapport".
Volgens dit rapport bedragen de noodzakelijke kosten van herstel ƒ 47.898,88.
2.3. Op 15 september 1998 is in opdracht van [eisers] door Ing. E.P.G. Borgers, verbonden aan het PRC Bouwcentrum afdeling Bouwpathologie te Bodegraven, een onderzoeksrapport opgemaakt waarin de gevels van de door [eisers] gekochte woning zijn beoordeeld.
Geconcludeerd wordt dat om de woning goed te herstellen en het vochtprobleem volledig op te lossen grondig herstel noodzakelijk is waarvan de kosten ongeveer ƒ 60.000,-- exclusief BTW zullen bedragen.
2.4. De koopovereenkomst vermeldt, voor zover van belang artikel 4 lid Pro 2:
"Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn."
3. Het geschil
T.a.v. het geschil met [gedaagden 1 en 2]:
3.1. [eisers] vordert veroordeling van [gedaagden 1 en 2] tot betaling aan hem van een bedrag van ƒ 91.779,28 vermeerderd met de wettelijke rente en voorts [gedaagden 1 en 2] te veroordelen tot vergoeding van de door [eisers] geleden schade voor zover die het bedrag van ƒ 91.779,28 te boven gaat, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met veroordeling van [gedaagden 1 en 2] in de kosten.
[eisers] stelt daartoe dat de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en bij een juiste voorstelling van zaken door hem niet danwel niet onder dezelfde voorwaarden, bijvoorbeeld een veel lagere koopprijs, zou zijn gesloten.
Voorts stelt eiser dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst aangezien de door hem van [gedaagden 1 en 2] gekochte woning niet aan de overeenkomst beantwoordt nu de woning niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn. [eisers] stelt daartoe dat hij na de levering van de woning geconstateerd heeft dat aan de woning aanzienlijke gebreken kleefden, met name aan de gevels, en dat ten gevolge van die gebreken sprake is van een luchtvochtigheid zodanig dat die een gevaar voor de gezondheid van de bewoners oplevert. Ook de fundering voldoet volgens [eisers] niet aan de daaraan te stellen eisen en ontbreekt zelfs gedeeltelijk.
[eisers] stelt dat [gedaagden 1 en 2] niet aan zijn informatieplicht heeft voldaan nu door [gedaagden 1 en 2] niet meer meegedeeld is dan dat de muren vochtdoorslag vertoonden en [eisers] niet is gewezen op bouwkundige problemen waarvan volgens hem nu sprake is.
[eisers] stelt zelf aan zijn onderzoeksplicht voldaan te hebben nu hij door zijn makelaar een taxatierapport op heeft laten maken en daarnaast een bouwtechnisch rapport.
3.2. [gedaagden 1 en 2] heeft de vordering van [eisers] gemotiveerd bestreden.
[gedaagden 1 en 2] stelt te hebben voldaan aan zijn informatieplicht nu hij [eisers] heeft gewezen op het feit dat er sprake was van vochtdoorslag en van achterstallig onderhoud. Het was vervolgens aan [eisers] om, gelet op de op hem rustende onderzoeksplicht, nader onderzoek te doen hetgeen hij heeft nagelaten
[gedaagden 1 en 2] bestrijdt dat de woning zoals hij is verkocht niet de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Volgens [gedaagden 1 en 2] voldoet de door hem geleverde woning, ook wat betreft de fundering, aan de eisen die je aan een woning van 100 jaar oud mag stellen en bezat de woning op het moment van overdracht ook de eigenschappen die voor een normaal gebruik nodig zijn. Zo er al sprake is van extreme vochtigheid, hetgeen [gedaagden 1 en 2] bestrijdt, is die ontstaan door de door [eisers] ondernomen verbouwing.
T.a.v. het geschil met Celie:
3.3. Volgens [eisers] is Celie jegens hem bij het uitvoeren van de tussen hen bestaande overeenkomst toerekenbaar tekortgeschoten en is hij daardoor jegens [eisers] hoofdelijk aansprakelijk voor de door [eisers] geleden en te lijden schade. [eisers] stelt daartoe dat Celie hem ter gelegenheid van het opstellen van zijn rapport had moeten wijzen op de essentiële aan de woning klevende gebreken in welk geval [eisers] zijn schade had kunnen beperken voordat de eigendomsoverdracht plaats had gevonden. Nu in het rapport van Celie met de herstelkosten als waarvoor [eisers] nu is komen te staan geen rekening is gehouden en niet op de essentiële gebreken is gewezen kan het rapport ook niet gekwalificeerd worden als een bouwtechnisch rapport.
3.4. Door Celie is de vordering van [eisers] gemotiveerd bestreden. Celie stelt dat de opdracht was dat hij een bouwkundige rapportage ten behoeve van de financiering door de Nationale Hypotheekgarantie zou opmaken hetgeen inhield dat hij een onderzoek zou instellen naar de kosten van direct herstel van achterstallig onderhoud waarbij alleen de zichtbare bouwdelen gecontroleerd dienden te worden. Volgens Celie is hij deze opdracht ook correct nagekomen.
4. De beoordeling van het geschil
T.a.v. het geschil met [gedaagden 1 en 2]:
4.1. Met betrekking tot het beroep op dwaling door [eisers] overweegt de rechtbank dat de vordering van [eisers] op grond van dwaling niet kan worden toegewezen. [eisers] vordert immers schadevergoeding. Ook indien zou komen vast te staan dat de overeenkomst tussen [eisers] en [gedaagden 1 en 2] onder invloed van dwaling tot stand is gekomen kan dat niet leiden tot door [gedaagden 1 en 2] aan [eisers] te betalen schadevergoeding maar slechts tot (gedeeltelijke) vernietiging van de overeenkomst of tot wijziging van de gevolgen van de overeenkomst ter opheffing van het nadeel dat de dwalende bij instandhouding daarvan lijdt.
De rechtbank zal aan hetgeen door partijen over en weer ten aanzien van dwaling is gesteld dan ook voorbij gaan.
4.2. De rechtbank overweegt, dat uitgangspunt is dat een gekochte onroerende zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden.
Volgens artikel 7:17 BW Pro is dit niet het geval indien zij niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Dit laatste is door de wetgever aldus uitgewerkt dat de koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.
4.3. Ten aanzien van het (gedeeltelijk) ontbreken van de fundering overweegt de rechtbank dat het enkele feit dat de fundering (gedeeltelijk) ontbreekt nog niet met zich meebrengt dat de woning niet voor normaal gebruik geschikt is. In de conclusie van het rapport van PRC Bouwcentrum wordt weliswaar gesteld dat het ontbreken van een fundering onder de gevels verregaande gevolgen kan hebben maar anderzijds dat er nog weinig scheuren waarneembaar zijn. Uit de rapportage blijkt niet dat door het (gedeeltelijk) ontbreken van de fundering de woning niet voor normaal gebruik geschikt is en door [eisers] zijn geen andere feiten en/of omstandigheden gesteld of gebleken die tot die conclusie moeten leiden.
Het feit dat de fundering van het huis (gedeeltelijk) ontbreekt kan dus niet geacht worden een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden 1 en 2] op te leveren.
4.4. Wat betreft het feit dat er volgens [eisers] sprake zou zijn van rotte muren en een zo hoge vochtigheidsgraad dat er kans op schimmelvorming bestaat en er sprake is van gevaar voor de gezondheid van de bewoners overweegt de rechtbank dat, zo dat mocht komen vast te staan, de woning niet geacht kan worden voor normaal gebruik geschikt te zijn.
Onbestreden is dat de muren ten tijde van de levering zowel aan de binnenzijde en de buitenzijde "bekleed" waren en het eventuele gebrek bestaande in de rotte muren en zeer hoge vochtigheidsgraad niet kenbaar was.
De enkele mededeling door [gedaagden 1 en 2] dat er sprake was van doorslaand vocht kan niet tot de conclusie leiden dat [eisers] rekening had moeten houden met de mogelijkheid dat de muren rot waren. Voorts behoefde [eisers], gelet op artikel 4 lid 2 van Pro de tussen partijen gesloten koopovereenkomst, niet te twijfelen aan het feit dat de woning voor een normaal gebruik geschikt was en hoefde hij hiernaar geen nader onderzoek te doen.
De inhoud van het door het PRC Bouwcentrum in opdracht van [eisers] uitgebrachte deskundigenrapport wordt door [gedaagden 1 en 2] als zijnde een partijrapportage bestreden. De rechtbank zal, gelet daarop, dit rapport dan ook voor de beoordeling van het geschil ter zijde laten nog afgezien van het feit dat het rapport overigens ook niet uitgaat van de staat waarin de woning zich ten tijde van de levering bevond en waarbij de muren aan zowel de binnen- als buitenzijde bekleed waren.
De rechtbank zal, nu door [gedaagden 1 en 2] is bestreden dat de woning ten tijde van de levering niet voor normaal gebruik geschikt was, een deskundigenbericht gelasten. De deskundige zal zich daarbij uit dienen te laten over de vraag of er ten tijde van de levering van de woning sprake was van rotte muren, althans van een conditie van de muren zodanig dat de woning daardoor niet voor een normaal gebruik geschikt was. Voorts zal de deskundige zich uit dienen te laten over de vraag of het vochtigheidspercentage in de woning in de staat waarin deze zich ten tijde van de levering bevond en waarbij de muren aan binnen- en buitenkant "bekleed" waren bij normaal gebruik van de woning zo hoog zou zijn dat de woning (ook) op grond daarvan niet geacht kan worden voor een normaal gebruik geschikt te zijn.
Alvorens tot benoeming van (een) deskundige(n) zal worden overgegaan zal de rechtbank partijen in de gelegenheid stellen zich uit te laten omtrent het aantal en de persoon van de te benoemen deskundige(n) en opmerkingen te maken ten aanzien van de aan de deskundige(n) voor te leggen vragen.
T.a.v. het geschil met Celie:
4.5. De rechtbank overweegt dat de gebreken waarvan [eisers] stelt dat die aan de woning kleven en op grond van welke gebreken [eisers] in deze procedure schadevergoeding vordert, verborgen gebreken zijn. Immers vast staat dat de muren waar het in deze procedure om gaat ten tijde van (ver)koop en levering, zowel aan de binnenzijde als buitenzijde bekleed waren en de staat waarin de gevel zich bevond niet zichtbaar was, terwijl een fundering nooit zichtbaar is.
In de begeleidende brief bij het rapport van Celie van 6 juli 1998 is uitdrukkelijk vermeld dat in het rapport alleen de zichtbare gebreken opgenomen zijn en dat als er later bij het wegbreken van onderdelen verborgen gebreken aan het licht komen deze niet onder het rapport vallen.
Gelet daarop en op het feit dat niet is gesteld noch is gebleken dat [eisers] Celie na ontvangst van het rapport in gebreke heeft gesteld in die zin dat het door Celie verrichte onderzoek niet voldeed aan hetgeen tussen partijen ten aanzien van het onderzoek was overeengekomen omdat een meer diepgaand onderzoek overeengekomen was waarbij de woning ook op eventuele verborgen gebreken onderzocht zou worden, gaat de rechtbank ervan uit dat tussen partijen overeengekomen is dat Celie de woning zou beoordelen voor zover het zichtbare gebreken betreft.
Nu [eisers] het toerekenbaar tekortkomen in de nakoming van de overeenkomst door Celie slechts grondt op het feit dat het onderzoek door Celie onvoldoende is geweest omdat Celie hem niet (ook) gewezen heeft op verborgen aan de woning klevende gebreken moet de vordering van [eisers] reeds op dit punt worden afgewezen en behoeft het geschil voor het overige geen bespreking.
4.6. De rechtbank zal [eisers] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van Celie.
5. De beslissing
De rechtbank:
T.a.v. het geschil met [gedaagden 1 en 2]:
- verwijst de zaak naar de rolzitting van woensdag 3 januari 2001 teneinde partijen in de gelegenheid te stellen zich uit te laten ten aanzien van het aantal en de persoon van de te benoemen deskundige(n) en over de aan deze voor te leggen vragen;
- houdt iedere verdere beslissing aan;
T.a.v. het geschil met Celie:
- wijst de vordering af;
- veroordeelt [eisers] in de kosten van deze procedure aan de zijde van Celie begroot op ƒ 1.740,-- voor verschotten en ƒ 3.400,-- voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R.P. Verhoeven en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 29 november 2000 in aanwezigheid van de griffier.