Uitspraak
d.d. 24 mei 2000
De arrondissementsrechtbank te Middelburg, enkelvoudige kamer, overweegt en beslist als volgt inzake:
rolnr.: 208/99
[eiser],
wonende te Ouddorp, gemeente Goedereede,
eiser,
procureur: mr. E.H.A. Schute,
advocaat: mr. drs R.E. Honée,
tegen:
[gedaagde],
wonende te Zierikzee,
gedaagde,
procureur: mr. J.C.M. Bol.
1. Het procesverloop
De volgende processtukken zijn gewisseld:
- de conclusie van eis overeenkomstig de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek.
Partijen hebben producties in het geding gebracht.
2. De feiten
2.1 [eiser] heeft van [gedaagde] bij koopovereenkomst van 10 november 1997 het woonhuis met erf en ondergrond aan de [adres] te Ouddorp, hierna “het huis”, gekocht. Bij transportakte van 15 januari 1998, verleden voor mr. L. de Kooning, notaris te Goedereede, is het huis aan [eiser] geleverd.
2.2 Bij brieven van 4 februari 1998 en van 12 mei 1998 heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor schade als gevolg van technische gebreken aan het huis, te weten een te hoog vochtgehalte, schimmelvorming en voortdurend beslaande ramen alsmede ondeugdelijke installatie van en lekkageschade bij de badkamer, hierna: “vochtigheid en lekkageschade”. Deze bij de koop reeds bestaande gebreken, vochtigheid en lekkageschade, zijn vastgesteld door Bouw- en woningtoezicht van de gemeente Goedereede en opgenomen in het rapport van genoemde dienst van 24 februari 1998.
2.3 [gedaagde] heeft vanaf 1995 bij het Intergemeentelijk Samenwerkingsverband Goeree-Overflakkee geklaagd over stankoverlast afkomstig van het naastgelegen pluimveebedrijf, hierna: “de stankoverlast”. Zijn eerste schriftelijke klacht dateert van 29 mei 1996. Dit heeft er uiteindelijk toe geleid dat aan de exploitant van het pluimveebedrijf op 27 augustus 1997 een milieuvergunning is verleend. De stankoverlast is daarna niet verminderd. De exploitant van het pluimveebedrijf heeft in 1998 bij herhaling in strijd gehandeld met de aan de milieuvergunning gestelde voorwaarden. [gedaagde] heeft voorafgaande aan of bij de koop aan [eiser] geen mededelingen gedaan over de verleende milieuvergunning en over bestaande stankoverlast. [eiser] is voor het sluiten van de koopovereenkomst op het aanwezige pluimveebedrijf gewezen.
2.4 De koopovereenkomst van 10 oktober 1997 bevat, voor zover hier van belang, de volgende bepalingen:
“Artikel 5
1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. Verkoper verplicht zich voor het verkochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar tot aan het tijdstip van feitelijke levering, alles behoudens het bepaalde in artikel 12.
2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6. van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico. …..
6. Koper is voornemens het registergoed als volgt te gebruiken: Als woonhuis. …..
Artikel 11
Afgezien van het hiervoor bepaalde, staat verkoper er voor in aan koper met betrekking tot het verkochte die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door hem ter kennis van koper behoort te worden gebracht. Koper aanvaardt uitdrukkelijk dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot zijn onderzoeksgebied behoren, voor zijn risico komen (voor zover deze aan verkoper thans niet bekend zijn).”
2.5 Na het betrekken van de woning in juli 1998 heeft [eiser] [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor schade wegens gemis aan woongenot als gevolg van stankoverlast van het naastgelegen pluimveebedrijf.
3. Het geschil
3.1 [eiser] stelt het huis tweemaal in september 1997 te hebben bezocht en geïnspecteerd vergezeld van de verkopende makelaar waarbij deze onder meer wees op de aanwezigheid van een aangrenzend pluimveebedrijf maar waarbij niet is gebleken van stankoverlast. Na de levering op 15 januari 1998 heeft [eiser] het huis met [gedaagde] bezichtigd, waarbij hem bleek dat het huis de gebreken vertoonde, te weten de vochtigheid en de lekkageschade. Deze gebreken kende [eiser] voordien niet noch waren deze eerder voor hem kenbaar geweest. In juli 1998, toen [eiser] het huis bewoonde, bleek hem ook van niet eerder medegedeelde noch kenbare ernstige stankoverlast van het naastgelegen pluimveebedrijf.
3.2 Door de vochtigheid, de lekkageschade en de stankoverlast niet vooraf te melden, zo stelt [eiser], heeft [gedaagde] zijn mededelingsplicht geschonden. [eiser] beroept zich tevens op de hiervoor aangehaalde bepalingen uit de koopovereenkomst van 10 oktober 1997. In artikel 5 lid 2 en lid 6 heeft [gedaagde], volgens [eiser], de eigenschappen voor normaal gebruik als woonhuis gegarandeerd. [eiser] stelt voorts dat hij niet verplicht was tot het tevoren laten verrichten van een bouwkundig onderzoek en dat [gedaagde] aansprakelijk is voor schade wegens toerekenbare tekortkoming omdat hij niet voldaan heeft aan de conformiteitseis van artikel 7:17 BW, althans aansprakelijk is ingevolge artikel 6:162 BW. [gedaagde] heeft door de cv niet te stoken, volgens [eiser], evenmin aan zijn verplichting uit artikel 5 lid 1, tweede zin, van de koopovereenkomst voldaan. [eiser] stelt dat een beroep van [gedaagde] op de exoneratiebedingen uit de koopovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar is.
3.3 [eiser] vordert veroordeling van [gedaagde], voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, primair tot betaling tegen behoorlijk bewijs van kwijting van ƒ 119.875,--, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding en subsidiair tot betaling van schade nader op te maken bij staat, eveneens vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dagvaarding met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.4 [gedaagde] stelt dat [eiser] zeer goed bekend was in Ouddorp, reeds begin 1997 interesse voor het huis heeft getoond en toen bij een andere makelaar een bod heeft uitgebracht. Voorts stelt [gedaagde] dat de mogelijke pluimveeoverlast van algemene bekendheid was althans bekend was bij de makelaars. [gedaagde] stelt de pluimveehandelaar vóór de koop met [eiser] te hebben bezocht.
3.5 [gedaagde] stelt dat [eiser] het huis voor de levering in aanwezigheid van [gedaagde] en van de makelaar heeft geïnspecteerd en daarbij vochtigheid ter sprake heeft gebracht, welke naar toen is vastgesteld door ventilatie was te verhelpen. Daarbij is het probleem, volgens [gedaagde], als onbetekenend beoordeeld. [gedaagde] voert aan dat het bestaan van de door [eiser] gestelde gebreken aan het huis, te weten de vochtigheid en de lekkageschade, ten tijde van de feitelijke en de juridische levering niet is aangetoond ook niet door het rapport van 25 februari 1998 van Bouw- en woningtoezicht van de gemeente Goedereede. [gedaagde] stelt dat op hem geen mededelingsplicht rustte en dat met name de vochtigheid en de lekkageschade voor [eiser] kenbaar waren. [gedaagde] meent overigens dat de gestelde gebreken het gebruik als woonhuis niet belemmeren. De stankoverlast is volgens [gedaagde] geen gebrek aan het huis. Door [eiser] op het pluimveebedrijf te wijzen heeft hij aan zijn mededelingsplicht voldaan en lag het, aldus [gedaagde], op de weg van [eiser] om een onderzoek in te stellen. [gedaagde] merkt nog op dat de WOZ-taxatie van het huis per 1 januari 1995 op ƒ 426.000,-- uitkwam. [gedaagde] heeft [eiser] niet willen misleiden, hij meent om voormelde redenen niet aansprakelijk te zijn en ontkent de gestelde schade.
3.6 [gedaagde] concludeert tot niet ontvankelijkverklaring van [eiser] in zijn vorderingen althans tot ontzegging met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.
4. De beoordeling
4.1 Voor beantwoording van de vraag of [gedaagde] jegens [eiser] aansprakelijk is voor schade dient eerst bepaald te worden of er non-conformiteit is ingevolge artikel 7:17 BW en dus of het huis beantwoordde aan de overeenkomst. Dat is niet het geval indien het huis niet de eigenschappen bezat die [eiser] mocht verwachten, eigenschappen die voor normaal gebruik nodig zijn en aan de aanwezigheid waarvan [eiser] niet behoefde te twijfelen. Het gaat daarbij zowel om aanwezige eigenschappen als om de afwezigheid van ongewenste eigenschappen, zoals overmatige vochtigheid en stankoverlast ook wanneer deze afkomstig is van de omgeving. Onder ten deze relevante niet te verwachten eigenschappen zijn te begrijpen afwijkingen met betrekking tot de kwaliteit die de bruikbaarheid verminderen. [eiser] mocht de eigenschappen verwachten die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. De rechtbank leest het bepaalde in artikel 5 lid 2 (“…voor het gebruik…”) niet als afwijking van artikel 7: 17 BW (“…voor normaal gebruik…”). Is er non-conformiteit dan is er sprake van een tekortkoming indien het gebrek normaal gebruik van het huis als woonhuis in de weg staat en [eiser] voldoende onderzoek heeft gedaan. Wanneer [gedaagde] inlichtingen had behoren te geven is een onderzoeksplicht van [eiser] niet meer relevant. [gedaagde] had een mededelingsplicht betreffende zaken die hij had behoren mede te delen. Of hiervan sprake is hangt af van alle omstandigheden van het geval waarbij overigens weer mede van belang kan zijn welk onderzoek van [eiser] kon worden gevergd. Bij vaststelling of er sprake is van een mededelingsplicht is van belang of [gedaagde] bij het sluiten van de koopovereenkomst van het gebrek op de hoogte was. Wanneer [gedaagde] het gebrek kende of had behoren te kennen had hij dat aan [eiser] dienen mede te delen en was diens onderzoek niet van belang. Kende [gedaagde] het gebrek niet dan ligt het niet voor de hand aan te nemen dat op hem een mededelingsplicht rustte. Staat een tekortkoming vast dan is voor schadeplichtigheid vereist dat deze tekortkoming toerekenbaar is. Is er een mededelingsplicht geschonden dan kan van toerekenbaarheid worden gesproken.
4.2 Vaststaat dat ten tijde van de koopovereenkomst sprake was van vochtigheid en lekkageschade. Dat zijn eigenschappen die het normaal gebruik van het huis als woonhuis in de weg staan. [eiser] mocht verwachten dat daarvan ten tijde van de koop en de levering geen sprake was. Voor de beantwoording van de vraag vervolgens of op [gedaagde] een mededelingsplicht rustte dienen alle feiten en omstandigheden te worden beoordeeld alsmede of [gedaagde] bij het sluiten van de koopovereenkomst van de betreffende gebreken op de hoogte was of deze had behoren te kennen. [gedaagde] heeft ontkend dat de vochtigheid en de lekkageschade hem bekend waren en heeft gesteld dat hij derhalve geen mededelingsplicht had. Gelet op de standpunten van partijen dient [eiser], mede gezien zijn daartoe strekkend aanbod, te worden toegelaten te bewijzen dat de vochtigheid en de lekkageschade [gedaagde] bekend waren ten tijde van de koop. Voorts zal [eiser] de aanwezigheid van zodanige feiten en omstandigheden hebben te bewijzen waaruit voortvloeit dat [gedaagde] een mededelingsplicht had en dat [eiser] op genoemde punten aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. De rechtbank laat het aan [eiser] over daartoe eventueel ook deskundigen te laten horen en vraagt partijen zich te beraden op de vraag wie in dat geval als deskundige(n) zou(den) kunnen optreden. Ingeval [eiser] een deskundigenbericht wenst kan de zaak naar de rol worden verwezen voor de benoeming van een of meer deskundigen. De rechtbank acht het gewenst een en ander bij gelegenheid van een comparitie van partijen ter verkrijging van inlichtingen met partijen te bespreken, waarbij tevens kan worden onderzocht of een minnelijke schikking tot de mogelijkheden behoort.
4.3 De stankoverlast levert een gebrek op dat normaal gebruik van het huis als woonhuis verhindert. Dat de buurman kort voor de koop een milieuvergunning kreeg als gevolg waarvan de stankoverlast kennelijk niet verminderde maakt dit niet anders. [gedaagde] had [eiser] voor de koop moeten meedelen dat het pluimveebedrijf stankoverlast veroorzaakte temeer daar [gedaagde] zich al geruime tijd met de stankoverlastproblematiek en met de aanvrage door de buurman van de milieuvergunning had beziggehouden. [eiser] had de stankoverlast dan vervolgens in zijn overwegingen voorafgaand aan de koopbeslissing kunnen betrekken. Op [gedaagde] zou slechts dan geen mededelingsplicht rusten wanneer [eiser] reeds van de stankoverlast op de hoogte was. Nu [eiser] dit gemotiveerd heeft ontkend dient [gedaagde], mede gezien het daartoe strekkend aanbod, te worden toegelaten bewijs te leveren dat [eiser] van de stankoverlast op de hoogte was.
4.4 De rechtbank is tenslotte opgevallen dat [eiser] bij conclusie van repliek als productie XIV een brief van 12 mei 1998 aan [gedaagde] heeft overgelegd waaraan, kennelijk bij vergissing, de slotbladzijde ontbreekt. De rechtbank zal [eiser] in de gelegenheid stellen de ontbrekende bladzijde alsnog bij akte in het geding te brengen.
5. De beslissing
De rechtbank:
- bepaalt dat een comparitie van partijen zal plaatsvinden voor het geven van inlichtingen en voor het beproeven van een minnelijke schikking in het gerechtsgebouw te Middelburg, Kousteensedijk 2, op woensdag 5 juli 2000 om 14.00 uur voor mr. E.P. Jansen;
- laat [eiser] toe bewijs te leveren dat de vochtigheid en de lekkageschade [gedaagde] bekend waren ten tijde van de koop en dat zodanige feiten en omstandigheden aanwezig waren waaruit voortvloeit dat [gedaagde] een mededelingsplicht had en [eiser] aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan;
- [eiser] kan hiertoe getuigen voorbrengen in het gerechtsgebouw te Middelburg, Kousteensedijk 2, voor mr. E.P. Jansen en wel op een nader in overleg ter comparitie van partijen aan de hand van alsdan op te geven verhinderdata te bepalen datum;
- laat [gedaagde] toe bewijs te leveren dat [eiser] bij de koop reeds van de stankoverlast op de hoogte was;
- [gedaagde] kan hiertoe getuigen voorbrengen in het gerechtsgebouw te Middelburg, Kousteensedijk 2, voor mr. E.P. Jansen en wel op een nader in overleg ter comparitie van partijen aan de hand van alsdan op te geven verhinderdata te bepalen datum;
- verwijst de zaak naar de rol van woensdag 31 mei 2000 voor het zijdens [eiser] nemen van een akte tot overlegging van de ontbrekende bladzijde van de brief van [eiser] van 12 mei 1998 aan [gedaagde];
- houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.P. Jansen en uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 24 mei 2000 in tegenwoordigheid van de griffier.