Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
Datum uitspraak: 4 oktober 2012
Zaaknummer: 493002 CV EXPL 12-3987
De kantonrechter heeft het navolgende vonnis gewezen in het kort geding van
[naam eiseres]
wonend te [adresgegevens eiseres],
eisende partij,
verder te noemen: “[eiseres]”
gemachtigde: mr. H.C.M. Smit, advocaat te Valkenburg aan de Geul,
(toevoeging aangevraagd)
tegen
[naam gedaagde]
wonend te [adresgegevens gedaagde],
gedaagde partij,
verder te noemen: "[gedaagde]",
gemachtigde: mr. A.J.J. Kreutzkamp, advocaat te Valkenburg aan de Geul.
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding en de daarbij betekende zes producties;
- de faxbrief van mr. Smit d.d. 20 september 2012 met daarbij gevoegd productie zeven;
- de mondelinge behandeling op 24 september 2012;
- de pleitnota van [eiseres];
- de pleitnota van [gedaagde].
1.2. Vervolgens is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak vastgesteld is op heden.
2. Het geschil
2.1. [eiseres] vordert, na vermeerdering van eis ter zitting, zakelijk weergegeven, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1.
Primair:
voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] betreffende het gehuurde gelegen te [plaats], aan de [straat], per 1 september 2012 geëindigd is;
Subsidiair:
de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] per 1 september 2012 of een in goede justitie te bepalen datum te beëindigen;
Meer subsidiair:
de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] per 1 september 2012 of een in goede justitie te bepalen datum te ontbinden;
2. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis [eiseres] dan wel door haar aangewezen personen toegang te verlenen tot het gehuurde in verband met de opname van de schade;
3. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het originele slot in de deur van het gehuurde terug te plaatsen danwel [eiseres] de sleutel van het huidige slot van het gehuurde te overhandigen;
4. [gedaagde] te veroordelen om mee te werken aan het correct sluiten en gesloten houden van de voordeur;
5. [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met dien verstande leeg, schoon en zonder schade op te leveren tezamen met alle sleutels bij [eiseres];
6. [gedaagde] te veroordelen om tot betaling over te gaan van de huursom over de maanden juli 2012 tot en met september 2012, althans tot het einde van de huurovereenkomst, althans zolang [gedaagde] gebruik maakt van het gehuurde aan [eiseres] een vergoeding te voldoen van € 565,-- per maand, een en ander vermeerderd met wettelijke rente en incassokosten;
7. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 500,--, althans een door de rechter te bepalen dwangsom voor elke dag of dagdeel dat [gedaagde] niet voldoet aan het gevorderde onder 2 tot en met 5;
8. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding met inbegrip van de nakosten, zoals genoemd in artikel 237 lid 4 Rv, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf dat tijdstip dat gedaagde in verzuim is deze kosten te voldoen.
2.2. [eiseres] legt - zakelijk en voor zover van belang weergegeven - aan deze vorderingen ten grondslag dat [gedaagde] met ingang van 1 augustus 2011 voor de duur van een jaar van haar huurt de benedenwoning met aanhorigheden, staande en gelegen te [plaats], aan de [straat], tegen een huurprijs van € 565,-- inclusief gas/water/licht en bijdrage WOZ per maand voor of op de eerste dag van de nieuwe huurmaand te voldoen in contanten of op rekeningnummer XXXXXXX.
Volgens [eiseres] komt [gedaagde] haar verplichtingen uit de huurovereenkomst niet na:
- [gedaagde] heeft de huur over de maanden april tot en met juni 2012 steeds te laat voldaan en over de maanden juli, augustus en september 2012 heeft zij geen huur meer betaald. Omdat [eiseres] voor de betaling van haar vaste lasten afhankelijk is van de huurinkomsten raakt zij bij een huurachterstand van thans drie maanden financieel in de problemen.
- [eiseres] verwijt [gedaagde] verder dat zij niet meewerkt aan een noodzakelijk onderzoek, in verband met schade aan het pand ontstaan door werkzaamheden aan de Geulkade.
- [eiseres] stelt voorts dat [gedaagde] het gehuurde niet goed onderhoudt, overlast veroorzaakt en de deur niet goed in het slot trekt.
- Ook stelt zij dat [gedaagde] het originele slot van het gehuurde verwijderd heeft, waardoor [eiseres] geen toegang meer heeft tot de hoofdaansluitingen die zich in het gehuurde bevinden.
[eiseres] heeft [gedaagde] bij brief van 25 mei 2012 (productie 4 bij het exploot) erop gewezen dat de huurovereenkomst eindigt op 31 juli 2012 en dat [gedaagde] op die datum het gehuurde diende te ontruimen. Daarna is in de confraternele correspondentie tussen de raadsvrouw van [eiseres] en de raadsman van [gedaagde] de huur nogmaals opgezegd tegen 1 september 2012, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst in ieder geval per 1 september 2012 beëindigd is en dat [gedaagde] thans dus zonder recht of titel in het gehuurde verblijft. Nu [gedaagde] desondanks in het gehuurde blijft en bovendien geen huurpenningen betaalt, vordert [eiseres] een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is beëindigd, subsidiair ontbinding, meer subsidiair een datumbepaling waarop de huur zal zijn beëindigd.
2.3. [gedaagde] heeft de vorderingen gemotiveerd weersproken. Op dit verweer wordt – voor zover relevant – bij de beoordeling ingegaan.
3. De beoordeling
Het spoedeisend belang
3.1. Partijen verschillen van mening of [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. Hieromtrent wordt als volgt geoordeeld.
Het spoedeisend belang bij de gevorderde veroordelingen tot betaling van de huurachterstand met rente en tot ontruiming volgt uit de gestelde betalingsachterstand van drie maanden. [eiseres] heeft voorts voldoende aannemelijk gemaakt dat zij de huurinkomsten nodig heeft om haar eigen lasten te kunnen voldoen.
Het spoedeisend belang bij de gevorderde toegangverlening aan personen die in de woning van [gedaagde] moeten zijn in het kader van schade aan de woning, volgt uit de stelling van [eiseres] dat [gedaagde] die toegang zou weigeren.
Het spoedeisend belang bij de gevorderde terugplaatsing van het originele slot, dan wel afgifte van de sleutel, volgt uit de gestelde noodzaak voor [eiseres] om in geval van calamiteiten in haar woning bij de hoofdaansluitingen van het leidingwerk te kunnen die zich in de benedenwoning van [gedaagde] bevinden.
Het spoedeisend belang bij het correct sluiten en gesloten houden van de voordeur volgt uit de stelling van [eiseres] dat [gedaagde] regelmatig de voordeur open laat staan en dat zij vreest voor insluiping of diefstal nu de woning in het centrum van [plaats] ligt.
De gevorderde verklaring voor recht/ontbinding/beëindiging van de huurovereenkomst
3.2. [gedaagde] wordt gevolgd in haar betoog dat de gevorderde verklaring voor recht, ontbinding en datumbepaling voor de beëindiging van de huurovereenkomst vanwege het constitutieve karakter van de gevraagde beslissingen in kort geding niet toewijsbaar zijn. Het onder 1. primair, subsidiair en meer subsidiair gevorderde ligt derhalve voor afwijzing gereed.
De opzegging van de huurovereenkomst
3.3. De stelling van [eiseres] dat er geen huurovereenkomst meer bestaat vanwege het feit dat deze is opgezegd, vindt geen steun in de wet.
Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW eindigt een voor bepaalde tijd aangegane huur voor woonruimte, in afwijking van artikel 7:228 lid 1 BW, niet door het enkele verloop van de huurtijd. De huurovereenkomst kan door beide partijen worden opgezegd tegen een voor de betaling van de huurprijs overeengekomen datum, niet vallend voor het verstrijken van de bepaalde tijd.
Bovendien bepaalt artikel 7:272 lid 1 BW dat, indien de huurder niet schriftelijk heeft ingestemd met de opzegging, de huurovereenkomst van kracht blijft totdat onherroepelijk is beslist door de rechter. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] schriftelijk heeft ingestemd met de opzegging. Vast staat verder dat er geen vordering ex artikel 7:272 lid 2 BW is ingesteld, zodat er evenmin een rechtelijke beslissing is waarbij het tijdstip van het einde van huurovereenkomst is vastgesteld.
De stelling dat [gedaagde] thans zonder recht of titel in het gehuurde verblijft en zij om die reden het gehuurde dient te verlaten, wordt dan ook verworpen.
De betalingsachterstand en de ontruiming
3.4. Voor toewijzing van de gevorderde ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening, dient de kantonrechter met een voldoende mate van zekerheid aan te kunnen nemen dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden, zeker nu ontruiming een maatregel is die ingrijpt in een primaire levensbehoefte van [gedaagde] en haar minderjarige dochter.
3.5. Partijen verschillen van mening per welke datum - de eerste of de vijftiende van de maand - de huur uiterlijk betaald moet zijn en of een huurperiode loopt per kalendermaand of van de vijftiende tot de vijftiende van iedere maand. Volgens [gedaagde] is de vijftiende van de maand de betaaldatum en loopt de betaalperiode van de vijftiende tot de vijftiende. Ter onderbouwing van haar stelling verwijst zij naar de kwitantie met nummer 9 die bij dagvaarding als productie 5 is overgelegd met daarop vermeld de periode “15-6 t/m 15-7”. [eiseres] heeft de lezing van [gedaagde] gemotiveerd betwist.
3.6. Vast staat dat de huurovereenkomst is ingegaan per 1 augustus 2011. Partijen zijn verder in de huurovereenkomst overeengekomen dat de huur voor of op de eerste van de maand betaald moet zijn. Op basis van deze overeenkomst heeft de huurbetaling die voor of op de eerste van de maand plaats vindt dus betrekking op die komende kalendermaand en niet op een tijdvak van de vijftiende van een maand tot de vijftiende van de volgende maand.
3.7. Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente, die aan [gedaagde] een uitkering betaalt, een aantal maanden de huur rechtstreeks betaald heeft aan [eiseres] en dat laatst genoemde op verzoek van de gemeente heeft ingestemd met betaling van de huur per de vijftiende vanwege het moment waarop de uitkering betaalbaar wordt gesteld. Daarna heeft [gedaagde] de betaling zelf weer voor haar rekening genomen.
3.8. De kwitantie waarop [gedaagde] zich beroept, roept vragen op omdat enerzijds bovengenoemde periode erop vermeld staat maar ook de vermelding “huur juni 2012” bevat. In het licht van hetgeen partijen aanvankelijk zijn overeengekomen, de reden waarom de gemeente per de vijftiende betaalde en de kwitanties die zijn opgemaakt voor de kalendermaanden april 2012 en mei 2012, wordt geoordeeld dat hetgeen [gedaagde] heeft aangevoerd ter onderbouwing van haar stelling, ontoereikend is om in het kader van dit kort geding te kunnen vaststellen dat partijen in de loop der tijd een nieuwe betaaldag en tijdvak zijn overeengekomen. Bij de beoordeling van dit kort geding zal er dan ook van worden uitgegaan, nu een kwitantie over de periode 1 juni tot 15 juni 2012 door [gedaagde] niet is overgelegd, dat de betaling van € 565,00 die geleid heeft tot de kwitantie met nummer 9, betrekking heeft op de maand juni 2012.
3.9. Geoordeeld wordt dat voor toewijzing van de vordering tot ontruiming voldoende grond aanwezig is, nu [gedaagde] erkend heeft dat een betalingsachterstand bestaat van drie maanden. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, heeft deze achterstand betrekking op de kalendermaanden juli, augustus en september 2012. Het is alleszins aannemelijk dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst vanwege de (vaststaande) tekortkoming van [gedaagde], die thans aan de vordering tot ontruiming ten grondslag wordt gelegd, zal worden ontbonden.
[gedaagde] stelt weliswaar dat zij daags voor dit kort geding aan [eiseres] € 700,-- heeft willen betalen in mindering op haar huurschuld, zij onderbouwt echter op geen enkele wijze dat zij dit bedrag daadwerkelijk voorhanden heeft. Ook stelt de raadsman van [gedaagde] dat hij op de dag van dit kort geding contact heeft gehad met [medewerker] van de Sociale Dienst, die zou hebben toegezegd dat [gedaagde] op korte termijn (enkele weken) een nabetaling van de Sociale Dienst zal ontvangen. Geld dat volgens [gedaagde] zal worden aangewend om haar betalingsachterstand op te heffen. Volgens [gedaagde] is er dus perspectief op algehele aanzuivering op korte termijn. Al deze verklaringen zijn echter niet onderbouwd. Het is onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] daadwerkelijk over € 700,-- beschikt en bovendien spoedig over voldoende geld zal beschikken om de overige achterstand aan te zuiveren.
3.10. De vorderingen tot betaling van (een voorschot op) de achterstallige huurpenningen over de maanden juli tot en met september 2012 en (een voorschot op) de onbetwiste wettelijke rente daarover, en de vordering tot ontruiming zullen derhalve worden toegewezen, met dien verstande dat het einde van de termijn voor ontruiming op vier weken zal worden gesteld.
3.11. De kantonrechter begrijpt, hoewel [eiseres] twee maal spreekt over “althans”, dat haar vordering zoals hierboven geformuleerd onder 6. er toe strekt om [gedaagde] niet alleen te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur maar ook tot betaling van een bedrag van € 565,00 per maand vanaf 1 oktober 2012. [gedaagde] heeft niet gereageerd op dit deel van de vordering. De vordering tot betaling van een bedrag van € 565,00 per maand vanaf 1 oktober 2012, zal worden toegewezen als voorschot op de huurtermijnen vanaf 1 oktober 2012 tot het moment van ontruiming. In het kader van dit kort geding wordt geen aanleiding gezien om over een langere periode de huur toe te wijzen. De gevorderde wettelijke rente over de huurpenningen vanaf 1 oktober 2012 wordt afgewezen, omdat thans niet bekend is of [gedaagde] met betaling van die termijnen in verzuim zal geraken.
3.12. [eiseres] heeft nog gevorderd om aan de betaling van de huurachterstand en de huur vanaf 1 oktober 2012 een dwangsom te verbinden. Deze vordering zal gelet op het bepaalde in artikel 611a lid 1 Rv worden afgewezen.
De toegangverlening
3.13. Ter zitting is vast komen te staan dat [gedaagde], anders dan [eiseres] het deed voorkomen, tweemaal toegang heeft verleend aan personen die in haar woning moesten zijn in verband met de schade aan de woning naar aanleiding van werkzaamheden aan de Geulkade. Het debat gaat nog slechts om het derde bezoek. Toen heeft [gedaagde] geen toegang verleend. Gelet op de verklaringen over en weer staat vast dat omtrent het feit dat [gedaagde] niet in staat was deze persoon toegang te verlenen, wel is gecommuniceerd. Nu niet is gebleken dat [gedaagde] stelselmatig zonder communicatie toegang weigert, ziet de kantonrechter geen grond voor toewijzing van het gevorderde.
Het slot en de sleutel
3.14. [eiseres] weerspreekt niet dat [gedaagde] het slot heeft vervangen nadat zij ongevraagd de woning van [gedaagde] heeft betreden. Daarmee heeft [eiseres] inbreuk gemaakt op de privacy van [gedaagde]. [gedaagde] heeft daarin aanleiding gezien het slot te vervangen. De kantonrechter ziet in deze feiten en omstandigheden geen aanleiding om [gedaagde] te bevelen het oorspronkelijke slot terug te plaatsen. Wel ziet de kantonrechter in de onveilige situatie dat [eiseres] in geval van calamiteit niet bij de hoofdaansluitingen kan, aanleiding om [gedaagde] te veroordelen tot afgifte van een passende sleutel. De gevorderde dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd.
Het correct sluiten en gesloten houden van de voordeur
3.15. [gedaagde] heeft de stellingen van [eiseres] dat zij regelmatig de voordeur open laat staan gemotiveerd betwist. Nu [eiseres] niet nader heeft onderbouwd dat het om een stelselmatig moedwillig handelen gaat van [gedaagde], acht de kantonrechter aannemelijker dat het slechts om een incident gaat, reden waarom de vordering wordt afgewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
3.16. [eiseres] heeft de door haar gevorderde buitengerechtelijke incassokosten op geen enkele wijze nader onderbouwd, reden waarom zij worden afgewezen.
3.17. Nu beide partijen gedeeltelijk in het (on)gelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten van de procedure te compenseren, in die zin dat partijen ieder de eigen kosten zullen dragen.
4. De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis de woning aan de [straat] te [plaats] te ontruimen en te verlaten met alle bezittingen en alle personen die zich zijdens haar in en om die woning bevinden en deze woning onder afgifte van alle sleutels en hetgeen daartoe verder behoort ter vrije en algehele beschikking te stellen aan [eiseres];
veroordeelt [gedaagde] om tot betaling over te gaan van de huursom over de maanden juli 2012 tot en met september 2012 te vermeerderen met de wettelijke rente en tot betaling van een bedrag van € 565,00 per maand tot het moment van ontruiming van het gehuurde;
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [eiseres] de sleutel te overhandigen van het huidige slot, op verbeurte van een dwangsom van € 50,-- voor elke dag dat [gedaagde] niet voldoet aan deze veroordeling met een maximum van
€ 2.500,00;
compenseert de kosten van de procedure, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.M. Etman, kantonrechter te Maastricht, en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.
EvdP