Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Bestuursrecht
zaaknummer: AWB 11/252
uitspraak van de meervoudige kamer van datum 22 augustus 2012 in de zaak tussen
[eiseres]. te Amsterdam Zuidoost, eiseres
(gemachtigden: drs. C.S. Oude Lohuis en R. Maatman),
en
de heffingsambtenaar van stadsregio Parkstad Limburg, verweerder
(gemachtigden: mr. M.G.G. Hilkens, M.H.A. Heiligers, M.C.M. Frenken en X.J.H.A.C. Tinnemans).
Procesverloop
Verweerder heeft bij besluit van 31 januari 2010 op grond van de Wet onroerende zaken (Wet Woz) de waarde van de onroerende zaak [adres] te Heerlen (onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2010 tot 1 januari 2011 vastgesteld op [bedrag]. Eiseres heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij besluit van 8 januari 2011 (het bestreden besluit) heeft verweerder, beslissend op het bezwaar, het besluit van 31 januari 2010 gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen het besluit van 8 januari 2011 beroep ingesteld.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 mei 2012. Eiser en verweerder zijn verschenen bij hun gemachtigden.
Overwegingen
1.Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak, in gebruik voor grootschalige detailhandel.
2.Verweerder heeft de vastgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwd met een taxatierapport van 21 april 2011, opgesteld door M.H.A. Heiligers en M.C.M. Frenken, taxateurs bij Stadsregio Parkstad Limburg.
3.Eiseres heeft aangevoerd dat de vastgestelde waarde [bedrag] te hoog is. Zij is van mening dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2009 [bedrag A] is. Eiseres heeft ter ondersteuning van dit standpunt een taxatierapport overgelegd van
28 maart 2011, opgemaakt door drs. W.P.G. Berkelaar en R. Maatman, taxateurs bij KPMG Meijburg & Co.
4.De rechtbank dient te beoordelen of de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2009 van [bedrag] te hoog is. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
5.Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt echter de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
6.Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens bekend zijn en door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
7.Eiseres heeft aangevoerd dat de totale winkeloppervlakte van de onroerende zaak (begane grond en eerste verdieping) 27.569,3 m² bedraagt. Verweerder is daarentegen uitgegaan van een totale winkeloppervlakte van 28.586 m². Verweerder heeft aangegeven dat dit de bruto vloeroppervlakte betreft, dat verweerder deze heeft berekend aan de hand van recente bouwtekeningen en dat verweerder ook bij andere bedrijfsobjecten en de referentieobjecten uitgaat van de bruto vloeroppervlakte. Eiseres heeft aangegeven dat de door haar berekende oppervlakte is gebaseerd op de meetstaat welke als bijlage bij het beroepschrift is gevoegd. Op de vraag van de rechtbank of het verschil tussen de door partijen aangegeven oppervlakten kan worden verklaard door aan te nemen dat eiseres de netto-oppervlakte heeft berekend, heeft eiseres geantwoord dat, indien dat de netto-oppervlakte zou zijn, het verschil dan groter zou moeten zijn. Nu niet duidelijk is of eiseres zelf uitgaat van de bruto-oppervlakte en verweerder uitgaat van een berekening aan de hand van recente bouwtekeningen, volgt de rechtbank voor de beoordeling van de vraag of de door verweerder vastgestelde waarde niet te hoog is de door verweerder opgegeven oppervlakte, nu verweerder heeft aangegeven de bouwtekeningen te hebben geraadpleegd en ook bij andere bedrijfsobjecten, dus ook bij de referentieobjecten, de bruto-oppervlakte te meten.
8.Verweerder, op wie met betrekking tot de in geschil zijnde waarde de bewijslast rust, heeft de vastgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwd met twee verkooptransacties en vier verhuurtransacties. De verkooptransacties betreffen het object [adres A] (voormalige [naam bedrijf]), welk object door eiseres in september 2005 is aangekocht voor [bedrag B] en in september 2007 in eigendom is verkregen, en het object [adres B] te Breda ([naam bedrijf A]). De verhuurtransacties betreffen [adres Z] bedrijf", verhuurd per 16 februari 2009, [adres Z] achterzijde", verhuurd per 12 januari 2010, eerdergenoemd object [adres B] te Breda ([naam bedrijf A]), verhuurd per 9 juli 2007, en [adres C] te Heerlen, verhuurd per 28 mei 2008. Verweerder acht met name de verhuurtransactie te Breda vanwege de goede vergelijkbaarheid met de onroerende zaak een belangrijk marktgegeven. Aan de hand van van huurprijzen van deze referenties heeft verweerder voor de onroerende zaak een huurprijs van € 100,-/m² voor de winkelruimte op de begane grond ([aantal] m²) en een huurprijs van
€ 85,- voor de winkelruimte op de eerste verdieping ([aantal] m²) afgeleid. Verweerder heeft een kapitalisatiefactor van 10,2 toegepast. Verweerder past deze factor toe ten aanzien van alle aan "In de Cramer" gelegen winkelobjecten en daarom ook op de onroerende zaak.
Eiseres betwist dat voormelde transacties geschikt zijn voor de bepaling van de waarde van de onroerende zaak.
Eiseres voert aan dat de per 9 juli 2007 ten aanzien van [adres B] Breda ([bedrijfsnaam]) geldende huurprijs niet een nieuw contract, maar een doorlopend contract betreft. Bovendien betreft dit contract een huurcontract tussen gelieerde partijen, nu zowel de verhuurder als de huurder onderdeel uitmaken van het [bedrijfsnaam]concern. Daarom kan niet gezegd worden dat de betreffende huurprijs een marktconforme prijs is. Eiseres heeft om haar moverende redenen geen bezwaar gemaakt tegen de Woz-beschikking van deze [bedrijfsnaam]. Dat geen bezwaar is gemaakt betekent dus niet dat eiseres het met die waarde eens is.
Ten aanzien van de verkoop van [adres A] (een voormalige [naam bedrijf]) voert eiseres aan dat de eigendomsoverdracht in september 2007 plaatsvond maar de verkoop reeds in het jaar 2005 tot stand kwam. De periode tussen deze verkoop en de thans relevante waardepeildatum 1 januari 2009 is te lang om deze verkoop als referentie te kunnen gebruiken.
Ten aanzien van referentieobject [adres C] voert eiseres aan dat dit object in de binnenstad van Heerlen is gelegen en daarom alsook vanwege zijn omvang (2400 m²) niet vergelijkbaar is met de onroerende zaak.
Eiseres voert ten aanzien van de objecten aan In de Cramer 200 aan dat deze dienen voor opslag en/of distributie en daarom niet geschikt zijn als referentie voor de huurwaarde van de winkelruimte van de onroerende zaak.
10.De rechtbank overweegt ten aanzien van het referentieobject [adres B] te Breda dat dit object blijkens de gedingstukken en hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard in het jaar 2007 is verkocht en dat dit object, naar verweerder niet heeft weersproken, in dat jaar tevens verhuurd werd tussen twee partijen die beide deel uitmaken van het [bedrijfsnaam]concern. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat niet gezegd kan worden dat de huurprijs van voormeld object een marktconforme prijs is, zodat deze huurprijs niet als referentie voor de huurwaarde van de onroerende zaak kan worden gehanteerd. Dat eiseres geen bezwaar heeft gemaakt tegen de Woz-waarde van [adres B] betekent geenszins dat die waarde in dit beroep als juist moet worden beschouwd.
Wat betreft de referentie [adres A] is de rechtbank eveneens van oordeel dat dit geen bruikbare referentie is. Het betreffende pand lag naast het object van eiseres, eiseres heeft het pand gekocht en thans maakt dit onderdeel uit van de onroerende zaak. Gelet op de voor eiseres unieke ligging van [adres A] ten opzichte van het pand van eiseres en bruikbaarheid daarvan voor eiseres kan betwijfeld worden of hier sprake is geweest van een marktconforme verkoopprijs. Niet gebleken is dat deze prijs tot stand is gekomen na aanbieding op de markt. Daarbij komt dat verweerder niet heeft weersproken dat de verkoop reeds in het jaar 2005, dus geruime tijd voor 1 januari 2009, heeft plaatsgevonden.
De rechtbank volgt eiseres tevens in haar standpunt dat het object [adres C] vanwege de afwijkende ligging en grootte en de objecten aan In de Cramer 200 vanwege hun afwijkend gebruik niet als referentie bruikbaar zijn.
11.Nu voormelde referenties niet als zodanig bruikbaar zijn en verweerder geen andere referenties heeft overgelegd, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Het bestreden besluit is daarom onvoldoende gemotiveerd, hetgeen strijd is met het bepaalde in artikel 7:12 van Pro de Awb. Het beroep is daarom gegrond en het bestreden besluit dient te worden vernietigd.
12.De rechtbank zal nog beoordelen of er aanleiding is de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand te laten of zelf recht te doen in de zaak. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.
13.Eiseres heeft haar standpunt dat de waarde van de onroerende zaak € 28.024.000,- bedraagt onder meer onderbouwd met een lijst van gegevens van bedrijfs- en winkelobjecten aan In de Cramer ten aanzien waarvan op of omstreeks 1 januari 2009 verhuurtransacties tot stand zijn gekomen en een lijst met huurgegevens van elders in Nederland gelegen groothandelbedrijven, bouwmarkten en [bedrijfsnaam]en. De objecten aan In de Cramer zijn weliswaar wat betreft ligging goed vergelijkbaar met de onroerende zaak, maar wat betreft omvang zijn ze naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende daarmee vergelijkbaar. De lijst van elders in Nederland gelegen objecten bevat geen huur- of verkooptransactiegegevens en de daarin opgenomen huurprijzen per vierkante meter zijn kennelijk rechtstreeks gebaseerd op de Woz-waarde van de genoemde objecten, doch niet op marktgegevens van deze objecten.
Eiseres is er daarom naar het oordeel van de rechtbank evenmin erin geslaagd marktgegevens van goed vergelijkbare objecten aan de door haar bepleite waarde ten grondslag te leggen. Zij heeft die waarde dan ook onvoldoende onderbouwd.
14.De rechtbank ziet aanleiding, gelet op het belang van een finale geschilbeslechting, om de waarde van de onroerende zaak in goede justitie te bepalen. Zij baseert zich hierbij op de door eiseres aangedragen huurprijzen van die [bedrijfsnaam]en welke wat betreft grootte het meest vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, te weten de [bedrijfsnaam]en Amersfoort, Amsterdam, Groningen en Barendrecht. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter verkoopruimte van deze vestigingen bedraagt afgerond € 90,-. De rechtbank schat daarom de huurwaarde van de winkelruimte van de onroerende zaak voor de waardebepalingvan de onroerende zaak per 1 januari 2009 in goede justitie eveneens op een bedrag van € 90,-/m² voor zowel de begane grond als de eerste verdieping. De voor de winkelruimte van de onroerende zaak door verweerder gehanteerde huurprijs per vierkante meter bedraagt gemiddeld [([aantal] m² x € 100,-) + ([aantal] m² x € 85,-)] : ([aantal] m² + [aantal] m²) = (afgerond) € 96,44.
15.Ten aanzien van de te hanteren kapitalisatiefactor volgt de rechtbank verweerder, dus een factor van 10,2. De rechtbank overweegt in dit verband dat eiseres niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door verweerder in verband met de berekening van de kapitalisatiefactor gehanteerde vaste lasten, te weten 3,5% van de bruto huurwaarde, welk percentage het maximum percentage is voor vaste lasten bij winkelobjecten volgens de landelijke taxatiewijzer Huurwaardekapitalisatiefactor, te laag zijn. Daarbij komt dat verweerder onweersproken heeft verklaard dat de kosten voor verzekering door verweerder hoger zijn ingeschat dan de gebruikelijke, op grond van de herbouwkosten, berekende maximale verzekeringspremie.
16.Op grond van voormelde huurwaarde van de winkelruimte van de onroerende zaak en kapitalisatiefactor dient de waarde van de onroerende zaak te worden verlaagd met een bedrag van ([aantal] m² + [aantal] m²) x (€ 96,44 - € 90,-) x 10,2 = afgerond [bedrag D], zodat de rechtbank waarde zal vaststellen op [bedrag] -/- [bedrag D] =
[bedrag E]
17.Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
18.De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten.
Deze vergoeding voor rechtsbijstandskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 874,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 437,- en een wegingsfactor 1). De vergoeding van de kosten van het taxatierapport van 28 maart 2011 stelt de rechtbank vast op 40 uren à € 65,- wordt € 2.600,-.
Van overige door eiseres gemaakte, voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten is niet gebleken.
Beslissing
De rechtbank:
-verklaart het beroep gegrond;
-vernietigt het bestreden besluit;
- herroept het besluit van 31 januari 2010;
- stelt de waarde per 1 januari 2009 van de onroerende zaak [adres] te Heerlen vast op [bedrag E] en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
-draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 302,- aan eiseres te vergoeden;
-veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 3.474,-, te betalen aan eiseres;
-wijst vergoeding van de meer of andere opgevoerde proceskosten af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.W. Oosterman, voorzitter, en mrs. F.H. Machiels en A.M. Schutte, leden, in tegenwoordigheid van mr. A.G.P.M. Zweipfenning, als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 22 augustus 2012.
verzonden aan partijen op: 22 augustus 2012
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch