Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector civiel recht
zaaknummer: 164588 / HA ZA 11-700
Vonnis van 25 april 2012
in de zaak van
1. [eiser 1],
2. [eiser 2],
3. [eiser 3],
allen wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat mr. H.A.J. Stollenwerck te Maastricht;
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. O.T.J.A. Kicken te Maastricht.
1. Het verloop van de procedure
Eisers, hierna gezamenlijk ook te noemen: “[eisers].”, hebben gedaagde, hierna te noemen: “[gedaagde]”, gedagvaard voor deze rechtbank en gesteld en geconcludeerd als in die dagvaarding vermeld. Aan die dagvaarding zijn producties gehecht. [gedaagde] heeft daarna onder het overleggen van producties geantwoord.
Op de voet van artikel 131 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een comparitie na antwoord gelast. Van het verhandelde ter comparitie is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1. Partijen bewonen ieder een deel van een voormalig, U-vormig, boerderijcomplex aan de [adres] te [woonplaats]. [eiseres 1] (eiseres sub 1) woont aan het adres met huisnummer [nummer], de echtelieden [eisers 2 en 3] (eisers sub 2 en 3) wonen aan het adres met huisnummer [nummer] en [gedaagde] woont aan het adres met huisnummer [nummer]. Partijen zijn gezamenlijk eigenaar van het tot gemeenschappelijk nut bestemde binnenterrein gelegen tussen hun woningen.
2.2. Bij notariële akte van 31 januari 1966 is de mandeligheid gevestigd ten aanzien van voormeld binnenterrein. In die akte is – zakelijk weergegeven – bepaald dat het binnenterrein bestemd is tot gemeenschappelijk nut te dienen voor de eigenaren van de drie woonunits. Iedere eigenaar van ieder perceel heeft het recht van medegebruik van het binnenterrein. In de notariële akte van levering van 27 oktober 2005, waarbij de woning met huisnummer [nummer] alsmede het eenderde onverdeelde aandeel in het binnenterrein aan [gedaagde] is geleverd, is de bepaling over de mandeligheid uit de akte van 1966, met een aanvulling, overgenomen. Voor zover te dezen van belang, luidt die aangevulde bepaling thans als volgt:
“2. Het binnenterrein is bestemd om te gaan naar danwel te komen van de openba-re weg, genaamd [adres], naar de voordeuren van elk der woningen, niet alleen te voet, eventueel met huisdieren – doch alsdan uitsluitend aangelijnd – , maar tevens met personenauto’s (bestelwagens – hieronder begrepen), met motoren, rijwielen, alsmede andere voertuigen, waarvoor het binnenterrein kennelijk bestemd is.(…)”
2.3. Een deel van het voormalig boerderijcomplex dat eigendom is van [gedaagde] bestaat uit een voormalige schuur en een garage, die zijn omgebouwd tot een van de basiswoning van [gedaagde] af te scheiden logeerunit.
2.4. Vanaf in ieder geval 19 december 2009 is [gedaagde] de voormalige garage commerci-eel gaan gebruiken als Bed & Breakfastruimte. Deze ruimte ligt langs drie zijden aan het mandelige erf en de ingangen tot die ruimte liggen ook aan het mandelige erf. De gasten van het Bed & Breakfastdeel kunnen hun kamer uitsluitend bereiken via het mandelige erf. [gedaagde] heeft volgens [eisers]. een zitje op de mandelige binnenplaats ingericht waar de gasten van de Bed & Breakfast kunnen verblijven.
2.5. [eisers]. stellen zich op het standpunt dat [gedaagde] door de commerciële exploita-tie van de Bed & Breakfast handelt in strijd met de afspraken tussen partijen over het gebruik van de mandelige eigendom, zodat zij jegens hen toerekenbaar tekort schiet, dan wel onrechtmatig handelt. Volgens [eisers]. mag de mandelige eigendom niet worden be-zwaard met commerciële activiteiten en het enkele feit dat [gedaagde] een voordeur heeft toegevoegd aan de kamer waarin de Bed & Breakfast wordt geëxploiteerd, is volgens [eisers]. al in strijd met de bepalingen van de mandeligheid.
2.6. [gedaagde] maakt reclame voor haar commerciële activiteiten op een website genaamd www.hofvanwolder.nl. [eisers]. beweren last te hebben van deze website, omdat zij stel-len geïdentificeerd te worden met de exploitatie van de Bed & Breakfast. Als [gedaagde] de Bed & Breakfast niet meer mag exploiteren, heeft zij volgens [eisers]. ook geen belang meer bij de website.
2.7. Op grond van het vorenstaande vordert [eisers]. dat de rechtbank, bij uitvoer bij voorraad te verklaren vonnis,
1. [gedaagde] verbiedt om het tot gemeenschappelijk nut bestemde binnenterrein aan de [adres] 10 (a-b-c), kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie O, nummer 5531, groot 3 aren en 15 centiare, anders te gebruiken dan als opgenomen in bepaling 2 op pagina 5 van de notariële akte van 27 oktober 2005 en met name verbiedt dit binnenterrein te gebruiken voor commerciële activiteiten, dan wel door anderen voor commerciële activiteiten te laten gebruiken, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,-- per overtreding per dag;
2. [gedaagde] veroordeelt om de website www.hofvanwolder.nl niet meer te gebruiken en derhalve te verwijderen en voorts [gedaagde] te verbieden een gelijksoortige website te gebruiken, in beide gevallen op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,-- per dag, die [gedaagde] na betekening van het in dezen te wijzen vonnis daarmee in gebreke zou blijven;
3. [gedaagde] verbiedt om enige andere website te gebruiken, die verwijst naar een commerciële activiteit ten laste van het mandeling erf, eveneens op verbeurte van een dwangsom van € 5.000,-- voor elke dag die [gedaagde] na betekening van het in dezen te wijzen vonnis daarmee in gebreke zou blijven;
4. [gedaagde] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
2.8. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3. De beoordeling
3.1. De rechtbank begrijpt uit de stellingen van [eisers]. dat zij zich op het standpunt stellen dat als strijdig met de bepalingen omtrent de mandeligheid moet worden beschouwd ieder gebruik dat gasten van de door [gedaagde] geëxploiteerde Bed & Breakfast maken van het mandelige erf. Daaronder verstaan [eisers]. het over het gemeenschappelijk erf gaan van deze gasten van de openbare weg, de [adres], naar de logeerunit en vice versa, als ook het door dezen op gemeenschappelijk erf parkeren van auto’s en het op gemeenschappelijk erf plaatsnemen op een zitje.
3.2. Daaruit volgt dat het verweer van [gedaagde], dat de vordering sub 1 onduidelijk is en vaag is omschreven, aanstonds moet worden verworpen.
3.3. Weliswaar is [gedaagde] mede-eigenaar van de binnenplaats, maar het feit dat eigen-dom het meestomvattende recht is dat men op een zaak kan hebben, betekent niet dat [gedaagde] bij de uitoefening van haar eigendomsrechten geen rekening hoeft te houden met de gerechtvaardigde belangen van haar mede-eigenaren. De mede-eigenaren moeten zich im-mers jegens elkaar gedragen overeenkomstig de eisen van redelijkheid en billijkheid (artikel 3:166 lid 3 BW jo artikel 6:2 BW) en iedere mede-eigenaar is bevoegd tot het gebruik van het gemeenschappelijk goed, mits het gebruik met het recht van de overige deelgenoten te verenigen is (artikel 3:169 BW).
3.4. Het gebruik dat de gerechtigden van het mandelige binnenterrein mogen maken wordt allereerst bepaald door de omschrijving van de mandeligheid in de akte waarbij deze is gevestigd. De omschrijving van het gebruik kan worden beschouwd als een beheersrege-ling in de zin van het van overeenkomstige toepassing zijnde artikel 3:168 lid 1 BW. Het gemeenschappelijk nut waartoe de mandeligheid dient – de omschrijving van het gebruik – is zoals geciteerd onder 2.2. Bij de uitleg van het gebruik moet worden vooropgesteld, dat nu dit gebruik ook de rechtsopvolgers van partijen bindt, dergelijke rechtsopvolgers in be-ginsel mogen afgaan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen waarin de omschrijving van het gebruik is gesteld. Deze rechtsopvolgers zijn immers geen partij geweest bij de totstandkoming van de omschrijving en kunnen dus niet weten wat de bedoeling van de opstellers van de omschrijving was.
3.5. Een redelijke uitleg van de tekst van de mandeligheid brengt naar het oordeel van de rechtbank met zich, dat onder het gebruik van het binnenterrein overeenkomstig voor-melde bepaling niet alleen het gebruik door de eigenaren, dan wel de bewoners van de wo-ningen [adres] [nummer], [nummer] en [nummer] moet worden begrepen, maar ook het gebruik door bezoek van familie, vrienden en kennissen, alsmede door mensen die voormelde woningen beroepshalve moeten bezoeken (bijv. postbodes, monteurs etc.). De eigenaren, dan wel bewoners van voormelde woningen moeten dan ook over en weer accepteren dat bezoek van een andere eigenaar, dan wel bewoner, gebruik maakt van het binnenterrein en dus ook van hun onverdeelde aandeel in dat binnenterrein. Zo zijn de lasten en lusten van alle eigenaren, dan wel bewoners van het complex met elkaar in evenwicht.
3.6. De omschrijving van de mandeligheid mag echter niet zo ruim worden uitgelegd dat dit ook omvat het gebruik van de binnenplaats door klanten van de door [gedaagde] com-mercieel geëxploiteerde Bed & Breakfast. Bij een Bed & Breakfast is in de regel sprake van een kortstondig verblijf van gasten. Dat betekent dat bij een exploitatie gedurende het hele jaar sprake is van een komen en gaan van steeds nieuw arriverende en enkele dagen daarna weer vertrekkende gasten. [gedaagde] heeft niet betwist de stelling van [eisers]., dat er op jaarbasis 200 mensen gebruik maken van de Bed & Breakfast. Maar ook de helft van dit aantal is al te beschouwen als een aanzienlijke belasting. Een dergelijk gebruik stemt niet overeen met hetgeen [eisers]. mochten verwachten van het gebruik van het binnenterrein, toen zij daar gingen wonen. Het omstreden gebruik leidt er bovendien toe dat [eisers]. enkel de lasten dragen van de exploitatie door [gedaagde], terwijl [gedaagde] alle lusten, de inkomsten uit de exploitatie, ontvangt. Van het hiervoor bedoelde evenwicht (r.o. 3.5.) is dan geen sprake.
3.7. Het omstreden gebruik was ten tijde van de aanpassing van de mandeligheid, bij de akte van levering van de woning van [gedaagde] van 27 oktober 2005, niet voorzien, noch is gesteld of gebleken dat dit gebruik voorzienbaar was. [gedaagde] is de Bed & Breakfast immers pas gaan exploiteren vanaf 19 december 2009.
3.8. Uit het vorenstaande volgt dat het gebruik door [gedaagde] van het binnenterrein als bedoeld in 3.1. in strijd is met de bepalingen van de mandeligheid in de akte van levering van 27 oktober 2005, zodat [gedaagde] toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van die bepalingen. De vordering sub 1, begrepen in de in 3.1. bedoelde zin, ligt derhalve voor toewijzing gereed.
3.9. De rechtbank begrijpt de sub 1 gevorderde dwangsom aldus, dat [eisers]. voor iedere keer dat [gedaagde] het daar bedoelde verbod overtreedt, zij een boete van € 5.000,-- verbeurt, met dien verstande dat indien op een dag meer dan één overtreding plaatsvindt, [gedaagde] maar voor één overtreding op die dag een boete verbeurt. Aldus begrepen ligt het ge-vorderde voor toewijzing gereed, met dien verstande dat de rechtbank termen aanwezig acht de hoogte van de te verbeuren dwangsommen te beperken en daaraan een maximum te verbinden als na te melden in het dictum.
3.10. Het sub 2 gevorderde moet worden afgewezen. Dat [gedaagde] bij verbod van de sub 1 van het gevorderde bedoelde activiteiten geen belang meer heeft bij de handhaving van de bedoelde website, houdt nog niet in dat het gebruik en het handhaven van die website on-rechtmatig is. Het moet [gedaagde] immers zijn toegestaan de omstreden website te gebruiken voor de promotie van activiteiten die geen verband houden met de sub 1 van het dictum bedoelde verboden commerciële activiteiten. Voorts is het feit dat [eisers]. geïdentificeerd worden met de exploitatie van de Bed & Breakfast geen grond om het gevorderde sub 2 toe te wijzen.
3.11. Het gevorderde sub 3 moet eveneens worden afgewezen. Niet aannemelijk is immers dat [gedaagde] een andere website zal gebruiken waarop door haar een commerciële activiteit zal worden geadverteerd welke leidt tot het hierboven reeds verboden gebruik van het binnenterrein.
3.12. De vordering van [gedaagde] om een veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren moet worden afgewezen, nu de omstandigheid dat [gedaagde] voor haar levensonderhoud afhankelijk is van de opbrengst van de exploitatie van de Bed & Breakfast in dat licht voor haar risico komt.
3.13. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers]. worden begroot op:
- dagvaarding € 99,14;
- griffierecht € 260,00;
- salaris advocaat € 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00);
Totaal € 1.263,14.
4. De beslissing
De rechtbank:
verbiedt [gedaagde] om het tot gemeenschappelijk nut bestemde binnenterrein aan de [adres] 10 (a-b-c), kadastraal bekend als gemeente [woonplaats], sectie O, nummer 5531, groot 3 aren en 15 centiare, anders te gebruiken dan als opgenomen in bepaling 2 op pagina 5 van de notariële akte van 27 oktober 2005 en verbiedt [gedaagde] met name dit binnenterrein te gebruiken voor commerciële activiteiten, dan wel door anderen voor commerciële activiteiten te laten gebruiken, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € 2.000,-- per overtreding per dag, met een maximum van
€ 100.000,--;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers]. tot op heden begroot op € 1.263,14;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.A.J.M. Provaas, rechter, en in het openbaar uitgesproken.?