Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
zaaknr: 404041 CV EXPL 10-5700
Vonnis van
in de zaak
1. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie],
2. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie],
domicilie hebbend te [woonplaats],wonend/ gevestigd te [woonplaats]
eisende partij in conventie en verwerende partij in reconventie,
verder te noemen: [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie],
gemachtigde: mr. H.L. Thiescheffer, werkzaam bij Juristwijzer B.V. te Maarssen,
tegen
1. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie],
2. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie],
beiden wonend te [adres],
gedaagde partij in conventie en eisende partij in reconventie,
verder te noemen: [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie],
gemachtigde: mr. I.J.L. Daemen, advocaat te Maastricht.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Door partijen zijn achtereenvolgens de navol¬gende proces¬stukken gewisseld:
-exploot van dagvaarding d.d. 11 november 2010 met vijf (meervoudige) producties;
-conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie onder overlegging van twee (meervoudige) producties;
-conclusie van repliek in conventie (tevens wijziging van eis) en van antwoord in reconventie (niet ondertekend);
-conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
-conclusie van dupliek in reconventie.
Daarna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader gesteld is op heden.
MOTIVERING
in conventie
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] vordert – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad – “de beslissing van de Huurcommissie van 2 september 2010 te vernietigen” en “voor recht te verklaren” dat de servicekosten over het kalenderjaar 2009 op een bedrag van € 2.573,61 “te stellen” alsmede per 1 juli 2010 de voorschotten servicekosten “te bepalen” op een bedrag van € 237,53 per maand.
Verder vordert [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] veroordeling van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tot betaling van de kosten van dit geding.
Bij conclusie van repliek heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] haar vordering vermeerderd. Zij vordert tevens veroordeling van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie], zulks hoofdelijk, des de één betalende de ander zal zijn bevrijd, tot betaling van een bedrag van € 1.702,95 te vermeerderen met een bedrag van € 237,53 per maand ter zake van servicekosten vanaf 1 april 2011 “tot het januari 2012”.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd weersproken, mede aan de hand van de niet-betwiste producties, het navolgende vast.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] huurt van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] de woonruimte gelegen te [adres] tegen een huurprijs van aanvankelijk € 550,-- per maand en een maandelijks voorschot van € 250,-- op de vergoeding van de door of vanwege verhuurder ten behoeve van huurder te verzorgen leveringen en diensten (gas, water, elektra, belastingen e.d.).
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft zich op grond van het bepaalde in artikel 7:260 en Pro 7:261 BW tot de Huurcommissie gewend met het verzoek uitspraak te doen over de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten over het jaar 2009. Tevens heeft [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de Huurcommissie verzocht het voorschotbedrag te bepalen met ingang van 1 juli 2010.
Bij uitspraak van de Huurcommissie van 2 september 2010 is de betalingsverplichting van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] over het jaar 2009 bepaald op een bedrag van € 1.837,29 en is het voorschotbedrag per 1 juli 2010 op een bedrag van € 155,00 per maand gesteld.
Hoewel in genoemde beslissing door de Huurcommissie het jaartal 2008 genoemd is, moet dit gezien worden als een kennelijke schrijffout. Het aan deze uitspraak voorafgaande voorbereidende onderzoek heeft immers betrekking gehad op servicekosten over het jaar 2009, terwijl ook beide partijen hiervan uitgaan.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] kan zich met die uitspraak niet verenigen en heeft zich binnen de in artikel 7:262 lid 1 BW Pro genoemde termijn van acht weken nadat een afschrift van die uitspraak verzonden was, tot de kantonrechter gewend met de onderhavige vordering.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft daartoe gesteld dat de Huurcommissie in haar uitspraak de netwerkkosten van Enexis B.V. niet aangemerkt heeft als servicekosten ( € 140,64).
Verder heeft de Huurcommissie in haar uitspraak de huur van de hoogrendementsketel van de centrale verwarming (verder: Hr-ketel) niet als servicekosten aangemerkt en de kosten van de beveiliging niet meegewogen.
Met betrekking tot de huur van de Hr-ketel heeft [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] nog gesteld dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] bekend was met het feit dat de badgeiser vervangen zou worden door een Hr-ketel, en dat de prijs daarvan hoger zou uitvallen dan die van de oorspronkelijke badgeiser.
Met betrekking tot de kosten van de beveiliging stelt [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] dat zij juist voor het welzijn van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] een contract gesloten heeft met een beveiligingsbedrijf. [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] weet dat ook haar inboedel beveiligd wordt en dat dit het wooncomfort ten goede komt.
Indien de Huurcommissie met die kosten rekening had gehouden, had het bedrag aan servicekosten over het jaar 2009 volgens [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] bepaald moeten worden op een bedrag van € 2.573,61 en het bedrag aan voorschot per 1 juli 2010 op € 237,53 per maand.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft verweer gevoerd.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] stelt ten aanzien van de netwerkkosten van Enexis B.V. dat de Huurcommissie in haar beslissing van 2 september 2010 uitdrukkelijk bepaald heeft dat die netwerkkosten geen onderdeel uitmaken van het geschil. Die kosten zijn dan ook ongewijzigd door de Huurcommissie meegenomen.
Tegenover de stelling van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] dat de beveiligingskosten en de huur van de Hr-ketel tot de servicekosten gerekend moeten worden, poneert [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst dan wel op enig ander moment niet mondeling en/of schriftelijk overeengekomen zijn dat de verschuldigde vaste lasten mede bestaan uit de kosten van de beveiliging en van de huur van de Hr-ketel.
Ook blijkt dit niet uit het tussen partijen vigerende huurcontract.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] is met de Huurcommissie van mening dat de Hr-ketel en de beveiliging conform de beleidslijnen van de huurcommissie aangemerkt worden als “een onroerend goed” en dat de lasten in dat verband dan ook voor rekening van de verhuurder komen.
Evident is dat de Huurcommissie in haar uitspraak van 2 september 2010 rekening houdt met de door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] betaalde netwerkkosten van Enexis B.V., zodat hierover door de kantonrechter geen beslissing meer genomen hoeft te worden (de kantonrechter sluit zich hierbij aan).
Met [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] en de Huurcommissie is de kantonrechter verder van oordeel dat de Hr-ketel als behorend tot de verhuurde onroerende zaak (door bestemming) aangemerkt dient te worden en dat de kosten van de huur van die ketel omdat zij geacht worden reeds in de huurprijs verdisconteerd te zijn, niet als servicekosten in rekening gebracht mogen worden. Dit is slechts anders indien en voor zover partijen op dat punt andere afspraken gemaakt hebben.
Beveiligingskosten als door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] bedoeld (ter zake van een abonnement beveiligingsbedrijf) komen in beginsel in aanmerking om tot de servicekosten te behoren, doch of dat in de praktijk ook zo zal zijn hangt ervan af of in concreto duidelijke afspraken gemaakt zijn.
Hoewel [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] “mondelinge afspraken” aanroert, heeft hij deze afspraken op geen enkele manier aannemelijk gemaakt of zelfs maar verduidelijkt. Indien het (algemene) bewijsaanbod van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] ook op deze afspraken betrekking heeft, wordt dit bewijsaanbod als volstrekt onvoldoende gepreciseerd gepasseerd. [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] heeft immers niet gesteld op welk tijdstip en op welke plaats die afspraken gemaakt zijn alsmede wie bij die afspraken aanwezig geweest zijn. Zij voldoet aldus ten opzichte van het expliciete verweer van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] noch aan haar gemotiveerde stelplicht noch aan de verplichting het te leveren bewijs op dit aspect toe te spitsen en daarop gerichte bewijsmiddelen aan te duiden.
De kantonrechter zal derhalve de vordering(en) van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] afwijzen, de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vaststellen op een bedrag van € 1.837,29 en het maandelijks door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te betalen voorschotbedrag aan servicekosten met ingang van 1 juli 2010 bepalen op € 155,00 per maand. Dit alles met veroordeling van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot betaling van de kosten van het geding.
in reconventie
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] vordert veroordeling van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - tot betaling van een bedrag van € 1.581,93, althans een zodanig bedrag als de kantonrechter passend acht, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 november 2010 (dag van dagvaarding) tot de dag van algehele voldoening.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft daartoe gesteld dat zij op grond van de door de Huurcommissie bepaalde betalingsverplichting over het jaar 2009 nog een bedrag van € 1.162,72 te vorderen heeft. De betalingsverplichting is immers gesteld op € 1.837,29, terwijl zij een bedrag van € 3.000,-- aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] betaald heeft.
Ook over het jaar 2008 heeft de Huurcommissie de betalingsverplichting gesteld op een bedrag van € 1.730,79. Over dat jaar heeft zij ook een bedrag van € 3.000,-- aan voorschot aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] betaald, hetgeen impliceert dat zij € 1.269,21 te veel betaald heeft.
Omdat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] de voorschotbedragen over de maanden juli 2010 tot en met december 2010 niet betaald heeft, mag op haar (tegen)vordering een bedrag van € 850,-- in mindering worden gebracht.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] stelt daartegenover enkel dat zij niets aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] verschuldigd is omdat de servicekosten op een hoger bedrag bepaald dienen te worden dan door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gesuggereerd.
Bij haar conclusie van dupliek in reconventie is (de gemachtigde van) [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] uitvoerig ingegaan op de stellingen van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] in conventie. Nu de zaak in conventie geheel uitgeprocedeerd was, kunnen die slotoverwegingen in het geheel niet meer betrokken worden in de oordeelsvorming.
In conventie is de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten over het jaar 2009 bepaald op een bedrag van € 1.837,29. Voorts staat vast (door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] niet betwist) dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] over het jaar 2009 een bedrag van € 3.000,-- aan voorschotten betaald heeft, hetgeen resulteert in een onverschuldigd voldaan bedrag van € 1.162,72.
De betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten over het jaar 2008 bedraagt
€ 1.730,79. Deze betalingsverplichting wordt als vaststaand aangenomen, nu partijen niet hebben gesteld noch anderszins gebleken is dat huurder en/of verhuurder zich tot de kantonrechter gewend hebben om deze betalingsverplichting op een ander bedrag vast te doen stellen.
Verder staat vast (door [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] niet betwist) dat [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] over het jaar 2008 een voorschotbedrag betaald heeft van € 3.000,--, hetgeen een onverschuldigde betaling oplevert van een bedrag van € 1.269,21.
[gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] heeft zelf gesteld dat zij nog een bedrag van € 850,-- ter zake van servicekosten over het jaar 2010 aan [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] verschuldigd is, zodat dit bedrag in mindering gebracht wordt op het toe te wijzen bedrag.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] wordt derhalve veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.581,93. De door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] gevorderde wettelijke rente over dat bedrag is eerst toewijsbaar vanaf de datum van de eis in reconventie (12 januari 2011).
Eerst vanaf deze dag kan het intreden van het verzuim van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] worden aangenomen.
[eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] dient tevens, als de geheel in het ongelijk gestelde partij, de kosten van dit geding te dragen.
BESLISSING
in conventie
Wijst de vordering(en) van [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] af.
Bepaalt de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] betreffende het jaar 2009 op een bedrag van € 1.837,29.
Bepaalt verder het maandelijks door [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] te betalen voorschotbedrag aan servicekosten met ingang van 1 juli 2010 op € 155,00 per maand.
in reconventie
Veroordeelt [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] om aan [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 1.581,93, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 12 januari 2011 tot de dag van algehele voldoening.
in conventie en in reconventie
Veroordeelt [eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie] tot betaling van de kosten van het geding aan de zijde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie] tot heden in totaal begroot op € 600,-- ter zake van salaris van de gemachtigde van [gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie].
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. STAAL, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.
HP