Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
zaaknr: 411823 CV EXPL 11-407
Vonnis van
in de zaak
[eiser]
wonend te [adres],
eisende partij,
verder te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. M.M.L. Marks, werkzaam bij D.A.S. Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V. te Roermond,
tegen
WONINGSTICHTING MEERSSEN,
h.o.d.n. WONEN MEERSSEN,
gevestigd en kantoorhoudend te 6231 EL Meerssen, Bunderstraat 28,
gedaagde partij,
verder te noemen: Wonen Meerssen,
gemachtigde: mr. J.M.G.A. Sengers, advocaat te Best.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Door partijen zijn achtereenvolgens de navol¬gende proces¬stukken gewisseld:
-exploot van dagvaarding d.d. 10 januari 2011 met twaalf (deels meervoudige) producties;
-conclusie van antwoord met één (enkelvoudige) productie;
-conclusie van repliek met één (enkelvoudige) productie;
-conclusie van dupliek.
Daarna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader gesteld is op heden.
MOTIVERING
[eiser] vordert - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad -:
a. een verklaring van recht “dat de huurovereenkomst ten aanzien van de garage dermate verknocht is aan de huurovereenkomst van de garage”;
b. een verklaring van recht dat de huurprijsaanpassing per 1 juli 2010 “ongeldig” is;
c. veroordeling van Wonen Meerssen om aan hem tegen behoorlijk bewijs van kwijting te veel betaalde huurpenningen ten aanzien van de garage (€ 7,-- per maand) vanaf 1 juli 2010 tot aan datum van de uitspraak (terug) te betalen.
d. veroordeling van Wonen Meerssen tot betaling van de buitengerechtelijke “incassokosten” conform “Rapport Voorwerk II” van € 44,03;
e. verwijzing van Wonen Meerssen in de kosten van het geding.
Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist, mede aan de hand van de niet betwiste producties, het navolgende vast.
- [eiser] huurt van Wonen Meerssen met ingang van 1 maart 1989 de woning gelegen aan de [adres] voor een maandelijkse huurprijs van laatstelijk € 402,15.
- [eiser] huurt van Wonen Meerssen met ingang van 1 december 1996 tevens een garagebox gelegen aan de [adres] voor een maandelijkse huurprijs van € 43,00 tot 1 juli 2010 (volgens aanzegging d.d. 15 april 2010 met ingang van 1 juli 2010 te verhogen naar € 50,00 per maand).
- [eiser] heeft bij schrijven van 14 juni 2010 bezwaar gemaakt tegen de verhoging van de huurprijs voor de garage.
- [eiser] heeft vanaf 1 juli 2010 de verhoging van € 7,00 per maand onder protest aan Wonen Meerssen voldaan.
[eiser] stelt dat de door Wonen Meerssen aangekondigde huurverhoging niet op de juiste wijze aangekondigd is en dat het percentage waarmee de huur verhoogd werd beduidend hoger is dan toegestaan. Daarenboven is [eiser] van mening dat Wonen Meerssen in strijd met artikel 3 lid 2 sub e van Pro de Wet op het overleg huurders verhuurders (WOHV) geen overleg gepleegd heeft omtrent wijziging van de huurprijs.
Ook is [eiser] van mening dat de verhuur van de garagebox in dusdanig verband staat met de verhuur van de woning dat ook voor wat betreft de huurverhoging van de garagebox het dwingendrechtelijke huurrecht voor woonruimte van toepassing is. Uit de feitelijke omstandigheden blijkt zeer duidelijk dat woning en garage in nauw verband staan. Zulks blijkt immers ook uit de huurovereenkomst van zijn woning. In artikel 10 van Pro de huurovereenkomst voor de garage staat namelijk expliciet dat de huurovereenkomst eindigt op het moment dat de huurder niet langer huurder/bewoner is van één der woningen van de woonwijk waartoe de bij voornoemde overeenkomst verhuurde autobox/berging behoort.
“Duidelijk” is dat “het overwegende gedeelte van de huurovereenkomst” een
niet-geliberaliseerde woonruimte betreft, zodat in de visie van [eiser] ook voor de huur van de garagebox de daarop van toepassing zijnde dwingendrechtelijke regels ( [eiser] noemt dit “redenen”) dienen te gelden.
Wonen Meerssen heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dit verweer komt hier voor zover relevant terug in de beoordeling van het geschil.
Met Wonen Meerssen is de kantonrechter van oordeel dat de kern van het onderhavige geschil de vraag raakt of de woning en de autobox/berging zodanig met elkaar in verband staan en/of aan elkaar verknocht zijn, dat op de garage het strenge huur(prijs)regime voor woonruimten van toepassing is.
Met Wonen Meerssen is de kantonrechter tevens van oordeel dat een “verknochtheid” tussen de woning van [eiser] en de door hem gehuurde garage niet reeds volgt uit de ligging. Tussen partijen staat immers niet ter discussie dat de afstand tussen de garage en de woning ongeveer 300 meter is, zodat er evident van ruimtelijk gescheiden objecten sprake is.
Verder is de kantonrechter van oordeel dat artikel 10 van Pro de huurovereenkomst van de garage geenszins een “verknochtheid” met zich brengt van enerzijds de garage van [eiser] en anderzijds de woning van [eiser]. Met dit artikel wordt slechts de wijkgebondenheid gewaarborgd. Ook personen die niet huren van Wonen Meerssen maar een eigen woning hebben of die van iemand anders woonruimte in de wijk huren, kunnen de beschikking krijgen over een garage. Artikel 10 van Pro de huurovereenkomst voor de garage bepaalt immers uitdrukkelijk het eindigen van gebruiksrecht en garagehuur voor “de huurder die niet langer huurder/bewoner is van één der woningen van de woonwijk waartoe de bij voornoemde overeenkomst verhuurde autobox/berging behoort”.
De verbondenheid of verknochtheid die [eiser] meent te zien volgt ook niet uit (de bewoordingen van) de schriftelijke huurovereenkomsten. In geen van beide huurovereenkomsten is bepaald dat de woning en de garage in enig verband tot elkaar staan en/of dat het gebruik van de woning mede omvat het gebruik van een garage. Beide huurobjecten zijn immers ook afzonderlijk verhuurd (de woning in 1989 en de garage pas in 1996).
Verder kan de garage ook niet aangeduid worden als aanhorigheid van de woning.
Nu er geen sprake is van verknochtheid van de woning en de garage, is de huurprijsregeling van woonruimte ex artikel 7:245 e.v. BW niet van toepassing. Het bezwaar van [eiser] dat de huurverhoging niet op de juiste wijze aangekondigd is, wordt dan ook gepasseerd.
De huurprijs van de garage mag de verhuurder op grond van het bepaalde in artikel 4.2 van de huurovereenkomst jaarlijks verhogen. De huurprijsverhoging voldoet derhalve aan de overeenkomst.
Met Wonen Meerssen is de kantonrechter ten slotte van oordeel dat de Wet op het overleg huurders verhuurders in casu niet van toepassing is op beleid en beheer ten aanzien van (losse) garages, omdat dit nu eenmaal geen woonaangelegenheden in de zin van deze wet zijn.
De vorderingen van [eiser] worden derhalve (daargelaten de soms uiterst curieuze formuleringen in het petitum) afgewezen met verwijzing van [eiser] in de kosten van het geding.
BESLISSING
Wijst de vorderingen van [eiser] af.
Veroordeelt [eiser] tot betaling van de kosten van het geding, aan de zijde van Wonen Meerssen tot heden in totaal begroot op een bedrag van € 300,-- ter zake van salaris van de gemachtigde van Wonen Meerssen.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. STAAL, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.
HP