Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
Zaaknummer: 410937 EJ VERZ 11-86
Typ: AodK
Beschikking van 16 mei 2011
op een verzoek van
SERVATIUS VASTGOED MANAGEMENT B.V.,
gevestigd en kantoorhoudend te [adres sub 1],
verzoekende partij, hierna te noemen: SVM,
gemachtigde: mr. R.F.H. Mertens, advocaat te Maastricht,
tegen
VERENIGING VAN EIGENAARS APPARTEMENTENCOMPLEX [adres sub 2],
statutair gevestigd en kantoorhoudend te [adres sub 1],
verwerende partij, hierna te noemen: VvE,
waarvan op grond van artikel 282 Rv als belanghebbenden worden aangemerkt:
a) B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius, statutair gevestigd te [plaats sub 1] en kantoorhoudend te [adres sub 1],
hierna te noemen: de Ontwikkelingsmaatschappij,
gemachtigde: mr. N. Kooistra, advocaat te Maastricht,
b) BSG Begeleiding B.V., statutair gevestigd te [plaats sub 2], kantoorhoudend te [adres sub 3],
verschijnend bij de heer [naam sub 1];
c) [belanghebbende sub 1], wonend te [adres sub 4];
d) [belanghebbende sub 2] en [belanghebbende sub 3], beiden wonend te [adres sub 5];
e) [belanghebbende sub 4] en [belanghebbende sub 5], beiden wonend te [adres sub 6];
f) [belanghebbende sub 6], wonend te [adres sub 7];
g) [belanghebbende sub 7] en [belanghebbende sub 8], beiden wonend te [adres sub 8];
h) [belanghebbende sub 9] en [belanghebbende sub 10], beiden wonend te [adres sub 9];
i) [belanghebbende sub 11] en [belanghebbende sub 12], beiden wonend te [adres sub 10];
j) [belanghebbende sub 13] en [belanghebbende sub 14], beiden wonend te [adres sub 11];
k) [belanghebbende sub 15] en [belanghebbende sub 16], beiden wonend te [adres sub 12];
l) [belanghebbende sub 17], wonend te [adres sub 13];
m) [belanghebbende sub 18], wonend te [adres sub 14];
n) [belanghebbende sub 19] en [belanghebbende sub 20], beiden wonend te [adres sub 15];
o) [belanghebbende sub 21] en [belanghebbende sub 22], beiden wonend te [adres sub 16];
p) [belanghebbende sub 23] en [belanghebbende sub 24], wonend te [adres sub 17];
gemachtigde voor belanghebbenden c t/m p: mr. J.J.M. Goumans, advocaat te Maastricht.
1. VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Op 28 februari 2011 is een tussenbeschikking gewezen, naar de inhoud waarvan kortheidshalve verwezen wordt.
Naar aanleiding van het gestelde daarin heeft SVM op 2 en 4 maart 2011 twee brieven ingezonden. Zijdens enkele leden van de VvE zijn op 8 en 16 maart 2011 nog twee brieven ontvangen.
Vervolgens is wederom uitspraak bepaald.
2. GESCHIL
2.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet althans onvoldoende gemotiveerd betwist staat het volgende vast.
Op 7 januari 2008 werd door notaris [notaris] te Maastricht een perceel grond gelegen aan de [adres sub 2] gesplitst in twee appartementsrechten. Hoofdappartementsrecht 1) is vervolgens op 16 januari 2008 ondergesplitst in 99 appartementsrechten. Op het moment van indiening van het verzoekschrift is B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius (hierna te noemen: de Ontwikkelingsmaatschappij) eigenares van 69 van de 99 appartementsrechten. De overige appartementsrechten zijn eigendom van 15 andere eigenaren.
In artikel 42 lid 2 van de onderhavige splitsingsakte is de VvE opgericht.
Tijdens een op 28 mei 2009 gehouden vergadering is Servatius Vastgoed Management (SVM) tot bestuurder benoemd.
Op 14 december 2010 heeft een vergadering van de VvE plaatsgevonden. Bij die vergadering zijn 15 van de 16 eigenaren verschenen in persoon dan wel vertegenwoordigd door iemand die daartoe was gemachtigd.
Op grond van de splitsingsakte kunnen tijdens een vergadering 451 stemmen uitgebracht worden. Tijdens bedoelde vergadering waren 441 stemmen aanwezig of vertegenwoordigd.
Een van de agendapunten tijdens de vergadering was: "Stemmen nieuwe bestuurder". Tijdens de vergadering is discussie ontstaan of de Ontwikkelingsmaatschappij – gelet op het bepaalde in artikel 47 lid 4 van de splitsingsakte – bevoegd is om mee te stemmen over het ontslag van SVM en het benoemen van een nieuwe bestuurder.
Bij de uiteindelijke stemming over bedoeld agendapunt zijn van de 441 aanwezige stemmen 311 stemmen tégen en 140 stemmen vóór het voorstel tot het aanstellen van een nieuwe bestuurder uitgebracht.
Van de 311 tegenstemmen behoorden 299 stemmen toe aan de Ontwikkelingsmaatschappij en 12 stemmen aan BSG Begeleiding B.V. De 140 vóórstemmen waren afkomstig van de 14 overige aanwezige eigenaren.
Bij de vaststelling van de besluitvorming zijn de aan de Ontwikkelingsmaatschappij toebehorende stemmen niet meegeteld.
Besloten is om SVM als bestuurder te ontslaan en een nieuwe bestuurder aan te stellen.
2.2. SVM verzoekt de kantonrechter:
primair om te vernietigen:
- het besluit van de VvE d.d. 14 december 2010 tot ontslag van SVM als bestuurder en
- het besluit van de VvE d.d. 14 december 2010 tot benoeming van Adviesbureau [adviesbureau] als nieuwe bestuurder van de VvE
subsidiair te verklaren voor recht dat nietig is:
- het besluit van de VvE d.d. 14 december 2010 tot ontslag van SVM als bestuurder en
- het besluit van de VvE d.d. 14 december 2010 tot benoeming van Adviesbureau [adviesbureau] als nieuwe bestuurder van de VvE
alsmede om de bestreden besluiten te schorsen totdat op het verzoek tot vernietiging onherroepelijk in rechte zal zijn beslist, een en ander met veroordeling van VvE in de kosten van deze procedure en daarbij tevens te bepalen dat B.V. Ontwikkelingsmaatschappij Servatius niet via omslag in de door haar te betalen servicekosten of anderszins behoeft bij te dragen aan de kosten van deze procedure.
2.3. De VvE als zodanig heeft geen gezamenlijk standpunt ingenomen ten aanzien van het onderhavige verzoek.
De Ontwikkelingsmaatschappij stelt dat haar stemmen ten onrechte niet zijn meegeteld en is van mening dat het verzoek van SVM dient te worden toegewezen.
Daarentegen heeft mr. Goumans betoogd, dat het verzoek van SVM dient te worden afgewezen. Hij wijst op de grote verwevenheid tussen SVM en de Ontwikkelingsmaatschappij: enig aandeelhouder en bestuurder van SVM is de Woningstichting Servatius, terwijl aan deze stichting óók de aandelen van de Ontwikkelingsmaatschappij toebehoren. Volgens mr. Goumans is daarom terecht een beroep gedaan op analoge toepassing van art. 47 lid 4 van de splitsingsakte en zijn de stemmen van de Ontwikkelingsmaatschappij tijdens de vergadering van 14 december 2010 terecht niet meegeteld.
Mr. Goumans licht verder nog toe dat het aanvankelijk – toen de huidige bewoners van het appartementencomplex hun woning kochten – de bedoeling was dat álle woningen aan particulieren verkocht zouden worden, hetgeen door de malaise op de woningmarkt niet is gelukt. De Ontwikkelingsmaatschappij heeft de meerderheid van de appartementen gekocht en vervolgens verhuurd. In een op 28 mei 2009 gehouden vergadering is SVM als bestuurder benoemd. Op de vraag of daaraan een tijdslimiet gesteld kon worden gelet op gevreesde belangenverstrengeling is geantwoord, dat zulks niet nodig was, omdat een bestuurder op grond van de statuten te allen tijde kon worden ontslagen. Voor wat betreft het stemrecht heeft de Ontwikkelingsmaatschappij tijdens de vergadering toegezegd nooit gebruik te zullen maken van haar meerderheidsbelang.
Dat sprake is van belangenverstrengeling blijkt volgens mr. Goumans onder meer al uit het volgende: de huurders van de Ontwikkelingsmaatschappij (studenten) zorgen voor overlast. Op grond van de statuten zou SVM daartegen moeten optreden, maar dat gebeurt niet althans te weinig. Ook onderhoudswerkzaamheden zijn in handen van (weer een andere dochteronderneming van) Woningstichting Servatius en de particuliere eigenaren hebben daar geen zicht op.
3. MOTIVERING
3.1. ontvankelijkheid van SVM als verzoeker
SVM zélf hoort niet tot de VvE, maar heeft als bestuurder wel "een redelijk belang bij de verplichting die niet is nagekomen", zoals bedoeld in artikel 2:15 lid 3a BW. Het verzoek is ook binnen de in artikel 5:130 lid 2 BW genoemde termijn ingediend. SVM kan dus in haar verzoek tot vernietiging van een besluit van de VvE worden ontvangen.
3.2. de VvE als procespartij.
De VvE kán als procespartij optreden. In de lijn van art. 5:134 BW kan een verzoekschrift als het onderhavige, dat gericht is tot de gezamenlijke appartementseigenaren, ook aan de persoon of de woonplaats van een bestuurder van de vereniging gericht worden. Dat verzoekschrift behoeft dan niet de namen en de woonplaatsen van de appartementseigenaren te bevatten. Conform de onderhavige bepaling in het Modelreglement zijn in dezen wel alle namen en adressen van de leden ter beschikking gesteld: een overzicht met de namen van de appartementseigenaren is als productie 1 bij het verzoekschrift gevoegd en verder nog als afzonderlijke notitie in de procedure overgelegd. Alle appartementseigenaren dienen als belanghebbenden te worden beschouwd en zij zijn ook in die hoedanigheid opgeroepen voor de zitting van 24 februari 2011.
SVM heeft ervoor gekozen de VvE als zodanig als procespartij op te roepen en het verzoek niet te richten tot alle leden afzonderlijk.
Gelet op het vorenstaande en met inachtneming van het proceseconomisch belang acht de kantonrechter het niet nodig SVM alsnog in de gelegenheid te stellen de afzonderlijke namen in het verzoekschrift op te nemen en het verzoekschrift in die zin aan te passen. De namen van alle leden als belanghebbenden zijn in deze beschikking wél vermeld.
3.3. vertegenwoordiging van de VvE
Het verzoek in dezen is ingediend door het bestuur en richt zich tegen de VvE. Op basis van artikel 5:133 BW treedt in zo’n geval de voorzitter (van de vergadering van eigenaars) van de VvE in de plaats van het bestuur, tenzij in de statuten of door de vergadering een ander voorziening is getroffen. Van dit laatste is niet gebleken.
De voorzitter heeft mr. Goumans verzocht de belangen van de VvE te behartigen, zo is uit het gestelde ter zitting en uit de stukken – met name de brief van mr. Goumans van 7 april 2011 – gebleken.
De vereniging als zodanig vertegenwoordigt echter niet één gezamenlijk standpunt. Zo heeft de Onwikkelingsmaatschappij een eigen gemachtigde ingeschakeld en een separaat verweerschrift ingediend en heeft ook BSG Begeleiding B.V. ter zitting te kennen gegeven het door mr. Goumans vertegenwoordigde standpunt niet (onvoorwaardelijk) te steunen.
Mr. Goumans is daarom alleen als gemachtigde van de appartementseigenaren c) tot en met p) aangemerkt.
3.4. verzoek tot vernietiging van de onderhavige besluiten
3.4.1. Op 28 mei 2009 heeft een eerste formele bijeenkomst/vergadering van de eigenaren van het appartementencomplex aan de [adres sub 2] plaatsgevonden.
Blijkens de notulen (productie 6 bij verzoekschrift) namen aan die vergadering naast de aanwezige particuliere eigenaren en mevrouw [naam sub 2] als gemachtigde van de Ontwikkelingsmaatschappij Servatius ook deel [notaris] (notaris) en de heer [naam sub 3] en mevrouw [naam sub 4] van SVM.
Tijdens de vergadering heeft [notaris] voornoemd een toelichting gegeven op de organisatie van de Vereniging van Eigenaren en er onder meer op gewezen, dat het van belang is het bestuur te laten uitvoeren door een professionele bestuurder. Daarna hebben de vertegenwoordigers van SVM verteld, dat Servatius een 40-tal VvE-en in portefeuille heeft, dat de heer [naam sub 3] binnen SVM belast is met het besturen van VvE’en dat hij binnen SVM een geheel onafhankelijke rol vervult .
Vervolgens hebben de eigenaren in een aparte ruimte van gedachten gewisseld en is besloten om SVM tot bestuurder van de VvE benoemd. Blijkens punt 5b van de notulen gaat het om een “formele benoeming, zoals in de akte is vastgelegd voor de eerste bestuurder”.
Op de tijdens de vergadering gestelde vraag of aan deze benoeming een termijn kan worden verbonden, heeft [notaris] uitgelegd dat zulks niet nodig is, omdat de bestuurder te allen tijde door de vergadering kan worden geschorst.
Na de opmerking van (een van) de aanwezigen dat Servatius altijd een meerderheid van stemmen heeft tijdens een vergadering, heeft genoemde [naam sub 3] medegedeeld “dat hij onafhankelijk opereert en dat Servatius nooit gebruik zal maken van hun meerderheidsbelang (vetorecht)”. Daaruit blijkt eigenlijk al voor het eerst, dat de beide takken van Servatius – SVM en Ontwikkelingsmaatschappij – moeilijk los van elkaar te zien zijn: [naam sub 3], die eigenlijk namens bestuurder SVM optreedt, doet een toezegging námens de Ontwikkelingsmaatschappij.
Vervolgens is op voorspraak van [notaris] tijdens de vergadering besloten dat "Servatius (waarmee bedoeld wordt: de Ontwikkelingsmaatschappij) zich in de vergadering ertoe beperkt om niet meer stemmen uit te brengen dan de helft van de uit te brengen stemmen aanwezig in de vergadering".
3.4.2. Op 14 december 2010 heeft (wederom) een vergadering van eigenaren plaatsgevonden. Daarbij is (onder meer) gestemd over voorstellen tot ontslag van SVM als bestuurder en tot benoeming van Adviesbureau [adviesbureau] als nieuwe bestuurder. De door de Ontwikkelingsmaatschappij uitgebrachte stemmen zijn onder verwijzing naar art. 47 lid 4 van de akte van splitsing door de voorzitter niet bij de besluitvorming betrokken.
SVM betoogt dat deze verwijzing onterecht is en dat de stemmen van de Ontwikkelingsmaatschappij ten onrechte niet zijn meegeteld.
3.4.3. De in voornoemd artikel van de splitsingsakte neergelegde ontzegging van het stemrecht is afgeleid van artikel 2:12 BW. De regel wil bereiken dat persóónlijke belangen buiten de besluitvorming blijven en dat een appartementseigenaar zijn stemrecht niet kan uitoefenen ten aanzien van besluiten waarbij hij – anders dan in zijn hoedanigheid van eigenaar – een persoonlijk belang heeft. Op grond van genoemd artikel kan b.v. een aannemer, die tevens appartementseigenaar is, op de vergadering niet meestemmen over de toekenning aan hemzelf van een niet weinig lucratieve aanbesteding van de renovatie van het gebouw. Ook als hij zijn appartementsrecht op naam van zijn vrouw of van zijn (klein)kinderen heeft gezet, zal hem dit niet baten.
3.4.4. Uit het door SVM op 4 maart 2011 overgelegde organogram blijkt dat SVM een dochtermaatschappij is van Woningstichting Servatius, gevestigd te [plaats sub 1]. Tevens blijkt daaruit dat de Ontwikkelingsmaatschappij weer een dochter is van een andere dochteronderneming van Woningstichting Servatius, namelijk Servatius Ontwikkeling.
Het gaat in dezen om twee verschillende dochterondernemingen van dezelfde onderneming. Hoewel het hier niet gaat om persóónlijke belangen is een zekere belangenverstrengeling gezien de strekking en de aard van het te nemen besluit – ontslag van een zusteronderneming als bestuurder – zeer wel denkbaar.
De opmerking van [naam sub 3] tijdens de eerste formele vergadering (weergegeven onder 3.4.1.) is wat dat betreft al een teken aan de wand.
3.4.5. In de stukken en ter zitting zijn daarnaast ook diverse feiten naar voren gebracht, waaruit een belangenverstrengeling zou kunnen worden afgeleid.
Een belangrijke klacht van de particuliere eigenaren betreft overlast die veroorzaakt wordt door de huurders van de Ontwikkelingsmaatschappij. SVM is van mening dat dit een verwijt is dat zich richt tegen de Ontwikkelingsmaatschappij en dat haar hier geen verwijt treft.
De kantonrechter deelt dit standpunt echter niet. Op grond van het reglement – artikel 35 – kan een eigenaar de aan zijn appartementsrecht verbonden gebruiksrechten door een ander laten uitoefenen, mits hij er voor zorgdraagt dat die gebruiker de bepalingen van het reglement (en het eventuele Huishoudelijk reglement) naleeft. Indien de eigenaar hiervoor niet althans onvoldoende zorgdraagt is de bestuurder gehouden op te treden (artikel 41).
Als de huurders overlast veroorzaken en de Ontwikkelingsmaatschappij daartegen niet afdoende maatregelen neemt, dan is het de taak van SVM om op te treden. Blijkbaar gebeurt dit echter niet dan wel onvoldoende. SVM stelt ter zitting dat zij er is voor álle eigenaren, maar door zich te distantiëren van deze problematiek laat zij het tegenovergestelde zien.
3.4.6. Daarnaast overweegt de kantonrechter het volgende.
Door het grote aantal stemmen is het voor de Ontwikkelingsmaatschappij mogelijk om élk voorstel van de overige eigenaren te torpederen. Een probleem overigens dat zich steeds vaker voordoet. Ten gevolge van de huidige malaise op de woningmarkt worden appartementen in appartementencomplexen nog slechts gedeeltelijk aan particulieren verkocht. De overige appartementen worden veelal gekocht (en vervolgens verhuurd) door beleggingsmaatschappijen en woningcorporaties en de meerderheid van de appartementsrechten komt steeds vaker in één hand. De groot-eigenaar heeft – als verhuurder – andere belangen dan de particuliere eigenaar en kan in principe elk voorstel van de particuliere eigenaren wegstemmen, dan wel elk voorstel van zijn kant aan de overige eigenaren opdringen. Door de macht van het getal wordt de democratische bedoeling van het appartemensrecht bij de besluitvorming ondermijnd.
3.4.7. Daarnaast wordt hiermee ook een elementair beginsel van het verenigingsrecht geweld aangedaan. De bedoeling van artikel 2:26 BW is immers dat de (individuele) leden het gezamenlijke doel van de vereniging kunnen realiseren door de uitoefening van hun individuele stemrecht in de algemene vergadering. Dit artikel is blijkens artikel 5:124 BW weliswaar niet van overeenkomstige toepassing, maar ook bij een Vereniging van Eigenaren is het de bedoeling dat het gezamenlijk belang van de individuele eigenaren door de uitoefening van dit stemrecht gestalte krijgt. Dit doel wordt volstrekt illusoir indien de meerderheid van de stemrechten in één hand is van één (niet particuliere) eigenaar.
3.4.8. Zelfs al houdt de Ontwikkelingsmaatschappij zich aan de tijdens de vergadering van 28 mei 2009 gedane toezegging, dan nog kunnen de particuliere eigenaren geen enkel voorstel dat niet wordt gedragen door de Ontwikkelingsmaatschappij tot uitvoer brengen, nu zij nooit meer dan de helft van de stemmen kunnen verwerven. Dit wordt des te nijpender indien er – zoals in casu – ook nog een relatie bestaat tussen een groot-eigenaar en het bestuur van de vereniging van eigenaren. Ook alles wat het bestuur al dan niet wil, kan dan worden tegengehouden door simpelweg de zusterorganisatie tegen dan wel vóór te laten stemmen.
Dit is naar het oordeel van de kantonrechter absoluut in strijd met de bedoeling of strekking van het appartementsrecht dat aan iedere eigenaar toekomt en een gelijke behandeling en participatie in de besluitvorming van alle appartementseigenaren beoogt.
3.4.9. Bij de vergadering van 14 december 2010 waren 15 van de 16 eigenaren aanwezig dan wel vertegenwoordigd. Daarvan hebben 13 eigenaren gestemd vóór het voorstel tot benoemen van een nieuwe bestuurder en twee tegen, in casu de Ontwikkelingsmaatschappij en B.S. Begeleiding B.V. Met haar stelling dat er 311 stemmen tégen het voorstel waren (waarvan 299 stemmen van de Ontwikkelingsmaatschappij) en slechts 140 vóór gaat SVM voorbij aan de tijdens de vergadering van 28 mei 2009 – expliciet in verband met deze kwestie – gedane toezegging.
Maar zelfs al zou SVM zich wel aan die toezegging hebben gehouden, dan nog blijkt dit een wassen neus, want de Ontwikkelingsmaatschappij hoeft maar één medestander te vinden – in casu de B.S. Begeleiding B.V. waarvan ter zitting is gebleken dat zij met enige regelmaat opdrachten ontvangt van Woningstichting Servatius en dus min of meer geacht moet worden aan Servatius te zijn gelieerd – dan kan de Ontwikkelingsmaatschappij alsnog elk voorstel doordrukken dan wel elk voorstel van de overige (particuliere) eigenaren torpederen.
De facto waren veel meer mensen vóór het voorstel tot benoeming van een andere bestuurder dan tegen en de tegenstemmers waren alleen de aan de bestuurder gelieerde ondernemingen.
3.4.8. De kantonrechter acht onder deze omstandigheden vernietiging van de genomen besluiten naar maatstaven van strijd met de redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het primair geformuleerde verzoek zal worden afgewezen.
3.5. het subsidiaire verzoek inzake nietigheid
Van nietigheid van een besluit is sprake indien dat besluit qua inhoud in strijd is met de wet of met de statuten. Gesteld noch gebleken is dat dit het geval is. Integendeel! Het onderhavige besluit behelst ontslag van een bestuurder en benoeming van een nieuwe bestuurder. Op grond van de wettelijke en statutaire bepalingen is de VvE daartoe te allen tijde bevoegd, zodat nietigheid in dezen in elk geval niet aan de orde is.
Ook hetgeen onder subsidiair verzocht wordt, dient derhalve te worden afgewezen.
3.6. SVM zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de aan de zijde van de VvE gerezen proceskosten, doch alleen voor wat betreft het salaris van mr. Goumans.
4. BESLISSING
Wijst zowel de primaire als de subsidiaire verzoeken af.
Veroordeelt SVM in de aan de zijde van de VvE gerezen proceskosten, doch dienaangaande alleen tot betaling van het salaris van mr. Goumans dat tot op heden begroot wordt op € 200,00.
Deze beschikking is gegeven door mr. J.M.A.F. Coenegracht, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken .