Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
zaaknr: 337488 EJ VERZ 09-2207
beschikking van 16 mei 2011
in de zaak van
[verzoeker 1] en
[verzoeker 2],
beiden wonend te [adres],
verzoekende partij,
gemachtigde: mr R.F.H. Mertens, advocaat te Maastricht.
contra:
DE VERENIGING VAN EIGENAARS SERVICEAPPARTEMENTEN “HET HOOGHE OORD”,
gevestigd te Vaals en kantoorhoudend te [adres],
verwerende partij,
gemachtigde: [naam vertegenwoordiger].
Partijen worden nader aangeduid als “[verzoekende partij]” en “de VvE”.
1. VERLOOP VAN DE PROCEDURE
1.1. De kantonrechter heeft kennis genomen van de navolgende stukken:
- verzoekschrift met bijlagen (ontvangen op 11 juni 2009);
- een brief van de gemachtigde van VvE-lid [VvE-lid] (ontvangen op 14 juli 2009);
- een brief van de VVE-leden [VvE-lid nr.194] en [VvE-lid nr. 194], huisnummer 194, (ontvangen op 3 augustus 2009);
- een brief van VvE-lid [VvE-lid nr. 391], huisnummer 391 (ontvangen op 17 augustus 2009);
- een brief van VvE-lid [VvE-lid] (ontvangen op 24 augustus 2009);
- een brief met bijlagen van VvE-lid [VvE-lid nr. 178], huisnummer 178, (ontvangen op 27 augustus 2009);
- een brief van VvE-lid [VvE-lid nr.200], huisnummer 200, (ontvangen op 11 september 2009);
- verweerschrift met bijlagen van de VvE, ontvangen op 16 september 2009;
- een faxbericht d.d. 17 september 2009 van de zijde van [verzoekende partij] met twee producties.
1.2. Partijen ([verzoeker 1] en [verzoeker 2] in persoon en de VvE bij haar voorzitter [naam voorzitter] en gevolmachtigd vertegenwoordiger de eer [naam vertegenwoordiger]) en de gemachtigden zijn gehoord ter gelegenheid van de mondelinge behandeling van vrijdag 18 september 2009. Door de griffier is daarvan schriftelijk aantekening gehouden. Alle stemgerechtigden zijn voor deze mondelinge behandeling opgeroepen.
1.3. De beslissing is vervolgens bepaald op vier weken na de mondelinge behandeling. Ondanks herhaald aandringen van partijen om zo spoedig mogelijk een beschikking te wijzen, heeft de beslissing tot heden op zich laten wachten. Dit had organisatorische redenen die er tevens de oorzaak van zijn dat deze beschikking is gewezen door een andere kantonrechter dan die ten overstaan van wie de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden. De kantonrechter biedt haar excuses aan voor de ontstane vertraging.
2. DE FEITEN EN HET GESCHIL
Van de navolgende vaststaande feiten en/of omstandigheden kan worden uitgegaan.
2.1. [verzoekende partij] is sinds 2 maart 2007 eigenaar/bewoner van het appartement(srecht) [adres].
2.2. Dit appartementsrecht is onderdeel van de hoofd- en ondersplitsing van het appartementencomplex, gelegen aan de [adres], genaamd “Het Hooghe Oord”. Dit betreft een zogenaamd serviceappartementengebouw.
2.3. De akten van hoofd- en ondersplitsing dateren van 7 december 1977. De kantonrechter begrijpt dat het complex sindsdien bestaat uit 76 appartementsrechten
2.4. In artikel 28, eerste lid van de akte van ondersplitsing is de VvE opgericht.
2.5. In artikel 16 van de akte van ondersplitsing staat:
1. Van de schulden en kosten genoemd in het vorige artikel alsmede van een naar tijdsduur evenredig gedeelte van de kosten van het periodiek schilderwerk en noodzakelijke vernieuwingen wordt jaarlijks door het bestuur een begroting ontworpen en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd.
2. a) Met ingang van een door het bestuur te bepalen datum zal, rekening houdende met het bepaalde in artikel 21 lid 5 door de eigenaars ten behoeve van de vereniging bij wijze van voorschotbijdrage maandelijks aan het bestuur worden overgemaakt één/twaalfde gedeelte van hun omslag in het onder 1 bedoelde bedrag, bij welke maandelijkse bijdrage gevoegd wordt één/twaalfde gedeelte van het bedrag dat de eigenaars uit hoofde van de in artikel 37 lid 7 en artikel 30 bedoelde omslag verschuldigd zijn, alsmede, indien hiertoe door de vergadering wordt besloten, een nader te bepalen bedrag zulks tot het vormen van een reservefonds, hierna in artikel 31 omschreven.
b) De sub a bedoelde bijdragen moeten worden voldaan bij vooruitbetaling (…)
3. a) Na afloop van elk boekjaar, dat gelijk is aan het kalenderjaar, wordt ter berekening van de definitieve bijdrage door iedere eigenaar verschuldigd, door het bestuur een exploitatierekening opgesteld over dat boekjaar en tezamen met het sub b bedoelde accountantsverslag ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd. In deze rekening zullen de schulden en kosten van dat boekjaar worden opgenomen.
b) Het bestuur is verplicht de boekhouding en de sub a bedoelde exploitatierekening te laten controleren door een of meer door de vergadering te benoemen registeraccountants. De registeraccountants brengen hun bevindingen schriftelijk uit aan het bestuur en de voorzitter, die er zorg voor draagt dat bedoeld verslag, tezamen met de exploitatierekening aan de vergadering wordt voorgelegd.
4. (…)
5. Mocht de exploitatierekening een tekort opleveren, dan moeten de eigenaars dit tekort binnen een maand, na daartoe door het bestuur te zijn aangemaand, aanzuiveren. (…)
6. (…)”
2.6. In artikel 32, tweede lid van de akte van ondersplitsing staat:
“Jaarlijks binnen vijf maanden na afloop van het boekjaar zal een vergadering [de kantonrechter begrijpt: van eigenaren] worden gehouden waarin, in overeenstemming met artikel 16 lid 3, door het bestuur de exploitatierekening over het afgelopen boekjaar wordt verstrekt die door de vergadering moet worden vastgesteld voor de vaststelling van de definitieve bijdrage door iedere eigenaar. (…)”
2.7. [verzoekende partij] heeft bij dagvaarding van 18 november 2008 een procedure aanhangig gemaakt tegen de VvE bij de sector civiel van deze rechtbank, met als inzet – samengevat – de nietigverklaring van enkele besluiten van de VvE, waaronder de vaststelling van de exploitatierekeningen van 2006 en 2007. In die procedure heeft de rechtbank op 28 april 2010 vonnis gewezen, waarvan de kantonrechter ambtshalve kennis heeft genomen.
2.8. Hangende de onder 2.7 genoemde procedure heeft het bestuur van de VvE de exploitatierekening over 2008 doen opmaken. Deze exploitatierekening is op 29 april 2009 door het bestuur van de VvE aan haar leden verstrekt, waarbij de leden werden uitgenodigd voor een voorlichtingsbijeenkomst op 9 mei 2009. Bij deze exploitatierekening was geen accountantsverslag gevoegd. Deze voorlichtingsbijeenkomst is door [verzoekende partij] niet bezocht.
2.9. Op 5 mei 2009 heeft de VvE aan de leden een uitnodiging en agenda gestuurd voor de vergadering van de VvE op 15 mei 2009.
Onder agendapunt 3 staat: “Behandeling van het financiële jaarverslag 2008 (reeds toegezonden)”
Onder agendapunt 6 staat: “de algemene ledenvergadering keurt het financiële jaarverslag goed, (…)”
Ook bij de uitnodiging was geen verslag van de accountant als bedoeld in artikel 16 lid 3a van de ondersplitsingsakte gevoegd. [verzoekende partij], die de vergadering niet heeft bijgewoond, heeft dit verslag (bijgevoegd bij een brief van 18 mei 2009) later ontvangen. Leden die de ledenvergadering hebben bijgewoond, kregen dit verslag op de vergadering zelf uitgereikt.
2.10. Het verslag van de accountant betreft een “beoordelingsverklaring”, die is opgesteld door de heer [naam accountant], van [naam] Accountants en adviseurs te Lisse, die daartoe opdracht had gekregen van het bestuur van de VvE. Deze beoordelingsverklaring is gedateerd 15 mei 2009 en vermeldt, onder andere en voor zover van belang:
“Opdracht”
Wij hebben de door ons gewaarmerkte jaarrekening 2008 van Vereniging van eigenaars Serviceappartementen “Het Hooghe Oord” te Vaals beoordeeld. De jaarrekening is opgemaakt onder verantwoordelijkheid van het bestuur van de vereniging. Het is onze verantwoordelijkheid een beoordelingsverklaring inzake de jaarrekening te verstrekken.
Werkzaamheden
Wij hebben onze beoordeling verricht in overstemming met Nederlands recht, waaronder Standaard 2400 “opdrachten tot het beoordelen van financiële overzichten”. De in dit kader uitgevoerde werkzaamheden bestonden in hoofdzaak uit het inwinnen van inlichtingen bij functionarissen van de vereniging en het uitvoeren van cijferanalyses met betrekking tot de financiële gegevens. Door de aard en omvang van onze werkzaamheden kunnen deze slechts resulteren in een beperkte mate van zekerheid omtrent de getrouwheid van de jaarrekening. Deze mate van zekerheid is lager dan die welke aan een accountantsverklaring kan worden ontleend.”
2.11. In de concept-notulen van de vergadering van de VvE van 15 mei 2009 is opgenomen dat tijdens de vergadering onder meer het navolgende is besloten:
“De Algemene Ledenvergadering keurt het financiële jaarverslag goed, verleent decharge aan de penningmeester, en besluit het tekort volgens de bijgevoegde verdeelsleutel om te slaan over de leden van de VVE en stelt daarmee de afrekening van de servicekosten vast.”
2.12. [verzoekende partij] heeft tijdig zijn onderhavige verzoek ex artikel 5:130 BW ingediend.
2.13. [verzoekende partij] verzoekt:
Primair: de besluiten van 15 mei 2009 tot vaststelling van de exploitatierekening 2008 en de definitieve vaststelling van de servicekosten 2008 van de vergadering van eigenaars van de VvE te vernietigen.
Subsidiair: voor recht te verklaren dat het besluit van de vereniging van eigenaars, tot vaststelling van de exploitatierekening 2008, nietig is wegens strijd met de wet en/of de akte van splitsing.
2.14. [verzoekende partij] heeft daartoe aangevoerd - kort (voor zover relevant) weergegeven - dat er geen registeraccountant door de vergadering is benoemd zoals dat vereist is blijkens het bepaalde in artikel 16, lid 3, sub b van de akte van ondersplitsing zodat er een gebrek kleeft aan de vaststelling van de exploitatierekening. Bovendien voldoet de accountantsrapportage niet aan de vereisten van de akte van ondersplitsing omdat de aan de accountant verstrekte opdracht te beperkt was (beoordelingsopdracht in plaats van controleopdracht) en voorts niet is gebleken dat ook de boekhouding is gecontroleerd door de benoemde accountant hetgeen vereist is blijkens het bepaalde in artikel 16, lid 3, sub b van de akte van (onder-)splitsing.
Verder voldeed de oproeping voor de vergadering van eigenaars d.d. 15 mei 2009 niet aan de vereisten die daaraan moeten worden gesteld, nu de verklaring van de accountant niet bij de uitnodiging voor de vergadering was gevoegd. De eigenaars hebben geen tijd gekregen om zich voor te bereiden ( artikel 32, lid 7 van de akte van ondersplitsing). De verklaring van de accountant is eerst ter vergadering aan de leden overhandigd.
Ook heeft er geen stemming plaatsgevonden over de vaststelling en goedkeuring van de exploitatierekening 2008 terwijl ook uit niets blijkt dat de vergadering ermee heeft ingestemd af te zien van een stemming.
2.15. [verzoekende partij] is dan ook van mening dat het besluit tot vaststelling van de exploitatierekening 2008, beweerdelijk genomen tijdens de vergadering van eigenaars d.d. 15 mei 2009, vernietigbaar is omdat deze in strijd zijn met de wettelijke en statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, subsidiair omdat deze in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist ( dit laatste omdat de eigenaars door de late toezending van de bevindingen van de registeraccountant, zo dit al geen totstandkomingsgebrek zou zijn, niet in staat zijn gesteld zich correct en terdege op de vergadering voor te bereiden).
2.16. Verder blijkt uit de (concept-)notulen ook niet of er een besluit is genomen met betrekking tot de definitieve vaststelling van de servicekosten. Bovendien vloeit een dergelijke beslissing voort uit de vaststelling van de exploitatierekening 2008. Omdat de besluitvorming over de exploitatierekening ontbreekt is ook dat eventueel genomen besluit vernietigbaar c.q. nietig.
2.17. De VvE heeft verweer gevoerd en heeft de stellingen van [verzoekende partij] gemotiveerd weersproken. Dit verweer zal ter sprake komen voor zover relevant in de beoordeling van de door [verzoekende partij] opgeworpen geschilpunten.
3. BEOORDELING
Bevoegdheid kantonrechter
3.1. Uit artikel 124 van de negende titel van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek - dat de appartementsrechten regelt - volgt dat op besluiten van de VvE de artikelen 2:14 en 2:15 BW van toepassing zijn. Artikel 2:14 BW bepaalt dat een besluit van een rechtspersoon nietig is, als het in strijd is met de wet of de statuten (waarmee volgens artikel 5:129 BW de splitsingsakte - in dat geval - gelijk wordt gesteld). Artikel 2:15 BW bepaalt dat een besluit van een rechtspersoon vernietigbaar is, als deze in strijd met wettelijke of statutaire bepalingen tot stand is gekomen, of als deze is genomen in strijd met de redelijkheid en billijkheid die door artikel 2:8 BW wordt geëist of als deze strijdig is met een reglement (het reglement van splitsing geldt niet als zodanig).
3.2. Wanneer de vernietiging van een besluit van de VvE wordt verlangd, bepaalt artikel 5:130 BW dat, in afwijking van artikel 2:15 BW, een verzoek daartoe dient te worden voorgelegd aan de kantonrechter. De nietigheid van een besluit van de VvE moet daarentegen - via de “gewone” competentieregels - in een dagvaardingsprocedure bij de rechtbank, sector civiel, worden nagestreefd.
3.3. Uit het verzoekschrift en de toelichting ter mondelinge behandeling daarop, begrijpt de kantonrechter dat [verzoekende partij] het niet benoemen van de registeraccountant door de veragdering van de VvE, het verstrekken van de verkeerde opdracht aan de accountant, het niet voegen van de accountantsverklaring bij de uitnodiging voor de vergadering en het niet houden van een stemming over de exploitatiebegroting beschouwt als totstandkomingsgebreken, die leiden tot vernietigbaarheid van het besluit. Aan het feit dat de accountantsverklaring ook inhoudelijk niet voldoet aan de vereisten die daaraan in de akte van splitsing worden gesteld, koppelt [verzoekende partij] de conclusie van nietigheid. Waar [verzoekende partij] de nietigheid van het bestreden besluit inroept is strikt genomen de rechtbank, sector civiel, bevoegd, waar hij de vernietigbaarheid inroept de kantonrechter. De bevoegdheid, die de kantonrechter ontleent aan de wet, wordt aangemerkt als een bevoegdheid naar de aard van de zaak, als bedoeld in artikel 93 lid d Rv. In het tweede lid van artikel 94 Rv is bepaald dat indien een zaak meerdere vorderingen betreft en tenminste één daarvan een vordering is als bedoeld in artikel 93 onder c of d Rv, die vorderingen alle door de kantonrechter worden behandeld en beslist, voor zover de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet. Het is evident, dat een afzonderlijke behandeling van de bezwaren die [verzoekende partij] heeft opgeworpen om het besluit aan te tasten vanuit proceseconomisch oogpunt bezien ongewenst is.
3.4. De slotsom luidt dan ook dat de kantonrechter zich bevoegd acht van beide verzoeken van [verzoekende partij] kennis te nemen, ook van het subsidiaire verzoek tot nietigverklaring.
Het bestreden besluit
3.5. Vast staat dat de registeraccountant die de exploitatierekening van 2008 heeft beoordeeld niet is benoemd door de vergadering van de VvE zodat de facto niet voldaan is aan hetgeen daaromtrent is bepaald in artikel 16 lid 3 sub b van de akte van ondersplitsing. Bovendien heeft er geen controle van de exploitatierekening plaatsgevonden, maar slechts een beoordeling daarvan. Zoals ook de accountant zelf schrijft, geeft een accountantsbeoordeling een mindere mate van zekerheid van de juistheid van de jaarrekening dan een accountantscontrole (rechtsoverweging 2.10). Van groter belang is echter dat een accountantsbeoordeling van een jaarrekening kan plaatsvinden zonder dat daarbij de onderliggende boekhouding wordt betrokken. Nu artikel 16 lid 3 sub b van de akte van ondersplitsing expliciet spreekt van een verplichting tot het laten controleren van de boekhouding en de exploitatierekening, was de aan de accountant verstrekte opdracht te beperkt.
3.6. De kantonrechter is van oordeel dat reeds vanwege deze gebreken het besluit tot vaststelling van de exploitatierekening niet rechtsgeldig genomen kon worden, omdat niet is voldaan aan het bepaalde in artikel 16 lid 3 onder b van de akte van ondersplitsing. De kantonrechter is van oordeel dat deze gebreken zijn te beschouwen als gebreken die strijd opleveren met de statutaire bepalingen die het tot stand komen van besluiten regelen, als bedoeld in artikel 2:15 lid 1 aanhef en sub a BW, hetgeen het besluit van de vergadering van VvE om de exploitatierekening goed te keuren vernietigbaar maakt.
3.7. De afrekening servicekosten vloeit voort uit het besluit tot vaststelling van de exploitatierekening. Op welke grond de afrekening van de servicekosten zelf beschouwd moet worden als “een besluit van de VvE” dat eventueel voor vernietiging is aanmerking komt, is door [verzoekende partij] niet verduidelijkt. Om die reden zal het verzoek om ook die afrekening te vernietigen, worden afgewezen.
3.8. Het verweer van de VvE dat [verzoekende partij] geen materieel belang heeft bij zijn verzoek tot vernietiging en “kennelijk andere motieven heeft”, wordt verworpen. Op grond van (de resultaten van) de exploitatierekening wordt de definitieve bijdrage van de leden in de kosten van de VvE vastgesteld. [verzoekende partij] heeft er als lid van de VvE uiteraard (een financiëel) belang bij dat de vaststelling van de exploitatierekening geschiedt met inachtneming van de eisen die de akte van ondersplitsing daaraan stelt, temeer nu die eisen tot doel hebben de betrouwbaarheid van deze exploitatierekening te waarborgen.
3.9. De VvE heeft voorts nog aangevoerd dat zij, vanwege de onder rechtsoverweging 2.7. genoemde procedure heeft besloten om, in afwijking van eerdere jaren, de exploitatierekening over 2008 te laten controleren door een andere accountant dan de accountant die de jaarrekening opstelde, maar dat het bestuur van de VvE wegens tijdgebrek de verantwoordelijkheid heeft genomen om zelf een accountant te benoemen en niet eerst een algemene vergadering bij elkaar te roepen. Zij moest immers ook de in artikel 32 lid 2 van de akte van onderspiltsing (zoals geciteerd onder rechtsoverweging 2.6.) genoemde termijn van 5 maanden na afloop van het boekjaar halen.
3.10. Ook dit verweer faalt. De civiele rechter in de procedure voor de rechtbank heeft inmiddels geoordeeld dat het bestuur van de VvE al sinds 2003 in strijd met de akte van ondersplitsing handelt door de exploitatierekening niet te laten controleren door een onafhankelijke registeraccountant. Het kan niet anders dan dat het bestuur, gelet op de niet voor misverstanden vatbare tekst van artikel 16 lid 3 sub b van de akte van ondersplitsing er bewust voor heeft gekozen om deze – met de akte van ondersplitsing strijdige – handelwijze te volgen. Vanaf het uitbrengen van de dagvaarding in de onder 2.7 genoemde procedure wist zij dus ook dat de rechter zou kunnen oordelen dat zij zich voortaan wel aan de akte van ondersplitsing moest houden. Het bestuur van de VvE had kunnen voorzien dat zij met haar keuze voor de huidige halfslachtige oplossing, waarbij wel door haar aan een accountant werd opgedragen om de exploitatierekening te beoordelen (maar dus niet te controleren), en waarbij aan die benoeming weer het gebrek kleefde dat die niet heeft plaatsgevonden door de vergadering van de VvE, de deur openzette voor alweer een procedure. Naar het oordeel van de kantonrechter stond niets er aan in de weg om een vergadering bijeen te roepen om de registeraccountant te benoemen aan wie de opdracht werd verstrekt. Gelet op de termijn voor het oproepen van een vergadering valt niet in te zien dat dit tot onoverkomelijke bezwaren zou hebben geleid.
3.11. Ingevolge het bepaalde in artikel 2:8, tweede lid BW kan een verzoek tot vernietiging alleen afgewezen worden indien dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De VvE heeft geen omstandigheden aangevoerd die tot een zodanig oordeel kunnen leiden. De kantonrechter zal de verzochte vernietiging dan ook uitspreken en de VvE veroordelen in de kosten van dit geding, waarbij de kantonrechter uitgaat van een tarief van € 200,00 per punt.
4. BESLISSING
De kantonrechter
4.1. vernietigt het besluit van de vergadering van de VvE d.d. 15 mei 2009 tot vaststelling van de exploitatierekening 2008,
4.2. veroordeelt de VvE in de kosten van deze procedure, aan de zijde van [verzoekende partij] begroot op € 470,00, waarvan € 400,00 aan kosten gemachtigde en € 70,00 aan griffierecht.
4.3. wijst het meer of anders verzochte af.
Deze beschikking is gewezen door mr. A.P.A. Bisscheroux, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
AB/HP