Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
Zaaknummer: 370648 CV EXPL 10-1194
typ: RW
Vonnis van 2 maart 2011
in de zaak van
[eiser 1],
[eiser 2]
en
[eiser 3],
allen wonend te [woonplaats],
eisende partij,
hierna respectievelijk te noemen: [eiser 1], [eiser 2] en [eiser 3],
gezamenlijk te noemen: de huurders,
gemachtigde: mr. R.H.G.M. Kerckhoffs, advocaat te Maastricht
tegen
Vesteda Groep B.V.,
statutair gevestigd en kantoorhoudend te Maastricht,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Vesteda,
gemachtigde: mr. M.F.A. Evers, advocaat te Amsterdam.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Partijen hebben achtereenvolgens de navolgende processtukken gewisseld:
- exploot van dagvaarding van 2 maart 2010, met producties;
- conclusie van antwoord met producties;
- conclusie van repliek, tevens akte wijziging van eis, met producties;
- conclusie van dupliek met producties.
Daarna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader vastgesteld is op heden.
MOTIVERING
de feiten
De huurders huren op grond van daartoe met Vesteda gesloten schriftelijke huurovereenkomsten ieder een woning met aanhorigheden in een appartementencomplex te [woonplaats], bekend onder de naam [naam woontoren]. Vesteda treedt te dezen op als lasthebber van de eigenaar. Het complex is gebouwd in de vorm van een toren met veel glas aan de buitenzijde. Voorts maakt het glas van de in het gebouw aanwezige liftschacht onderdeel uit van de buitenzijde van het gebouw. Het glas aan de buitenzijde van het gebouw is bereikbaar via een door Vesteda op haar kosten (althans die van de eigenaar? ) aangeschafte gondelinstallatie. De kosten van bewassing van het glas aan de buitenzijde van het gebouw dat met de gondelinstallatie bereikbaar is, heeft Vesteda in de jaren 2007, 2008 en 2009 verdisconteerd in de aan de huurders in rekening gebrachte servicekosten. Deze bewassingkosten bedroegen in die jaren achtereenvolgens € 3.184,80,
€ 3.256,16 en € 3.151,83. Vesteda heeft deze kosten doorberekend aan de huurders van de 40 zelfstandige woonruimtes binnen het gebouw.
de vordering
De huurders vorderen (na eiswijziging) - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad -:
- voor recht te verklaren dat de kosten ter zake de glasbewassing van de ramen alsmede de buiten- en binnenzijde van de liftschacht die onderdeel uitmaakt van het appartementencomplex genaamd [naam woontoren] en die voor huurders niet bereikbaar is, geheel voor rekening van Vesteda dienen te komen;
- Vesteda te veroordelen om binnen één week na betekening van dit vonnis aan ieder van de huurders afzonderlijk te betalen:
a. een bedrag van € 161,02, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 juli 2009, althans vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van algehele voldoening;
b. een bedrag van € 78,80, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag waarop de afrekening servicekosten 2009 vastgesteld is, althans vanaf 21 juli 2010, tot aan de dag van algehele voldoening;
c. een bedrag van € 675,72 wegens buitengerechtelijke kosten;
- Vesteda te veroordelen tot betaling van de kosten van dit geding.
de standpunten van partijen
Ter onderbouwing van hun vordering hebben de huurders - samengevat - het volgende aangevoerd.
Vesteda heeft ten onrechte [eiser 2] en [eiser 3] de kosten van glasbewassing in rekening gebracht. De huurovereenkomsten die zijn aangegaan met [eiser 2] en [eiser 3], bieden daartoe geen grondslag, aangezien de kosten van glasbewassing, anders dan in de schriftelijke huurovereenkomst van [eiser 1], niet opgenomen zijn in artikel 6 van Pro de met deze huurders gesloten schriftelijke overeenkomsten.
Ook anderszins zijn de kosten van glasbewassing ten onrechte aan niet alleen [eiser 2] en [eiser 3] maar ook [eiser 1] in rekening gebracht. De huurders beroepen zich dienaangaande op de bijlage van het Besluit kleine herstellingen, welk besluit gegrond is op artikel 7:240 BW Pro. In onderdeel q van de bijlage is bepaald dat het wassen en schoonhouden van (onder meer) de binnen- en buitenzijde van de ruiten, voor zover deze voor de huurder bereikbaar zijn, als kleine herstelling aangemerkt dient te worden. De huurders stellen dat de buitenzijde van de ruiten van hun appartementen, de ruiten van de algemene ruimten en de binnen- en buitenzijde van de ruiten van de liftschacht voor de huurders fysiek onbereikbaar zijn. Vesteda mag derhalve de kosten van het wassen van deze ruiten niet (via de servicekosten) voor rekening van de huurders brengen. Nu zij dit in de jaren 2007 tot en met 2009 wel gedaan heeft, vorderen huurders terugbetaling van hetgeen in die jaren onverschuldigd aan Vesteda betaald is. De huurders vorderen ieder 1/40e deel van de in die jaren te dien aanzien betaalde bewassingskosten.
De ingangsdatum van de wettelijke rente met betrekking tot de bedragen die zien op de jaren 2007 en 2008 baseren huurders op een brief van 14 juli 2009, waarin Vesteda verzocht en voor zover nodig gesommeerd is binnen een week het onverschuldigd betaalde te restitueren.
Met betrekking tot de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten verwijzen zij naar een bij exploot als productie 6 overgelegde urenspecificatie.
Door Vesteda is gemotiveerd verweer gevoerd ten aanzien van de gevorderde hoofdsommen en de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten. Dit verweer zal hierna voor zover relevant bij de beoordeling van het geschil betrokken worden.
de beoordeling
Vesteda heeft primair als verweer aangevoerd dat in het rapport “Servicekostenbeleid Huurcommissie”, vastgesteld door het Overleg Voorzitters Huurcommissie, expliciet als beleid geformuleerd is dat door toepassing van speciaal aangebrachte apparatuur aan het bereikbaarheidscriterium voldaan is. In dat rapport wordt onder meer het volgende vermeld: “De huurcommissie gaat ervan uit dat met toepassing van deze middelen aan de term “bereikbaarheid” als voorwaarde voor doorberekenen aan huurder, is voldaan. Het arbeidsloon van de glazenwasser kan (tegen gangbaar uurtarief) aan huurder worden doorberekend. (Nb. De kosten voor aanschaf en/of gebruik van de glazenwasinstallatie of de hoogwerker komen echter niet voor doorberekening in aanmerking).”
Vesteda stelt dit beleid te hebben uitgevoerd. De gondelinstallatie, waarmee de betreffende ruiten voor de huurders fysiek bereikbaar (stelling bij antwoord) zijn, althans bereikbaar geacht moeten worden (stelling bij repliek), is immers op kosten van Vesteda aangebracht. Volgens Vesteda is voornoemd beleid “inhoudelijk redelijk en juist”. Er bestaat in haar ogen geen reden waarom huurders van hoogbouw zouden mogen profiteren van een “gratis-glazenwas-service” terwijl voor huurders van laagbouw die kosten voor eigen rekening zijn.
Dit primaire verweer kan naar het oordeel van de kantonrechter niet slagen.
In de nota van toelichting behorend bij het Besluit kleine herstellingen (Staatsblad 2003, nr. 168) staat, voor zover hier van belang, het volgende:
“In de eerste plaats wordt op een aantal plaatsen in de opsomming van kleine herstellingen (onderdelen m, n, o, q, s en u) de bereikbaarheidsmaatstaf gebezigd die erop neerkomt dat herstelwerkzaamheden aan voorzieningen en installaties niet als kleine herstelling worden aangemerkt, indien de voorzieningen of installaties vanwege de fysieke onbereikbaarheid of vanwege een contractuele verbodsbepaling voor de huurder onbereikbaar zijn, zodat de huurder ze onmogelijk zelf kan uitvoeren. De vraag of de huurder het onderhoud zelf kan uitvoeren moet naar objectieve maatstaven beantwoord worden. Wanneer de huurder een onderhoudsactiviteit naar objectieve maatstaven wel zou moeten uitvoeren maar daar in het concrete geval niet toe in staat is, is het denkbaar dat de huurder het onderhoud door anderen laat uitvoeren. Wanneer de huurder het door de verhuurder laat uitvoeren kan deze de kosten als servicekosten in rekening brengen.”
Gelet op deze passage kan Vesteda niet gevolgd worden in haar standpunt dat de ruiten waar het in dit geding om gaat, voor de huurders bereikbaar zijn. De ruiten moeten voor de huurders immers fysiek bereikbaar zijn. Met het aanbrengen van de gondelinstallatie heeft Vesteda de ruiten voor de huurders evenwel niet fysiek bereikbaar gemaakt. Naar objectieve maatstaven kan niet gezegd worden dat de huurders met behulp daarvan het onderhoud zelf kunnen uitvoeren. De huurders hebben, anders dan huurders van laagbouw voor wie alle glasruiten wel fysiek bereikbaar zijn, geen keuze en zijn voor het wassen van de ruiten aangewezen op anderen. De daarmee gepaard gaande kosten kunnen dan niet gezien worden als kosten die verband houden met kleine herstellingen.
Op grond van artikel 7:240 BW Pro kan niet ten nadele van de huurder afgeweken worden van het bepaalde in het Besluit kleine herstellingen. Het hiervoor door Vesteda geschetste beleid van het Overleg Voorzitters Huurcommissie op grond waarvan de kosten van glasbewassing aan huurders in rekening gebracht zijn via de servicekosten in de jaren 2007 tot en met 2009, moet derhalve als een niet geoorloofde afwijking ten nadele van de huurders beschouwd worden.
Subsidiair heeft Vesteda aangevoerd dat met [eiser 1] in de schriftelijke huurovereenkomst overeengekomen is dat de kosten van bewassing van de ruiten als servicekosten voor zijn rekening komen. Voorts heeft zij gesteld dat dit, hoewel de schriftelijke huurovereenkomsten dat niet expliciet vermelden, ook met [eiser 2] en [eiser 3] overeengekomen is.
Partijen hebben vervolgens gedebatteerd over de vraag wat Vesteda met [eiser 2] en [eiser 3] overeengekomen is. Wat daar verder ook van zij, zelfs indien vastgesteld zou moeten worden dat niet alleen met [eiser 1], maar ook met [eiser 2] en [eiser 3] overeengekomen is dat de huurder de kosten van bewassing dient te dragen, dan nog zou moeten worden geoordeeld dat het dan ongeoorloofde afwijkingen zijn van het Besluit kleine herstellingen op grond van artikel 7:240 BW Pro.
De door de huurders gevorderde verklaring voor recht is op grond van voorgaande overwegingen toewijsbaar. Anders dan Vesteda stelt, bevat de verklaring geen onduidelijkheid nu de daarin opgenomen term “bereikbaar” uitgelegd dient te worden conform de hierboven geciteerde passage van de nota van toelichting, zodat in casu daarover geen misverstand kan bestaan.
De door huurders gevorderde hoofdsommen in verband met de ten onrechte in rekening gebrachte bewassingskosten van de voor hen onbereikbare ruiten met betrekking tot de jaren 2007 tot en met 2009 zijn eveneens toewijsbaar. Die bedragen hebben zij immers in het licht van voorgaand oordeel onverschuldigd betaald aan Vesteda.
De wettelijke rente over de gevorderde hoofdsommen met betrekking tot de jaren 2007 en 2008 is toewijsbaar vanaf 22 juli 2009. Vesteda heeft niet (subsidiair) betwist dat zij tegen die datum in gebreke gesteld is.
De wettelijke rente over de gevorderde hoofdsommen met betrekking tot het jaar 2009 is toewijsbaar vanaf de door huurder subsidiair gestelde datum 21 juli 2010, aangezien Vesteda wegens een vermeerdering van eis sedert die datum op dit onderdeel in verzuim is. De door huurders primair gestelde eerdere verzuimdag (de dag waarop de afrekening servicekosten 2009 vastgesteld is), ontbeert een noodzakelijk te achten verzuimgrondslag.
Ten aanzien van de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten wordt als volgt overwogen.
De huurders hebben een door hun gemachtigde opgesteld gespecificeerd urenoverzicht overgelegd en toegelicht, waaruit af te leiden valt dat er in de periode oktober – december 2009 tevergeefs pogingen gedaan zijn om tot een minnelijke regeling te komen. Gelet hierop is de kantonrechter van oordeel dat de verrichte werkzaamheden, waaronder de vergeefse pogingen om tot een minnelijke regeling te komen, qua omvang en noodzaak een vergoeding conform het daarvoor gebruikelijke forfaitaire tarief rechtvaardigen van in totaal € 178,50 (inclusief btw). Voor de door huurders bepleite hogere vergoeding ontbreekt de noodzakelijke onderbouwing. Namens huurders wordt daartoe weliswaar (eerst bij repliek) gesteld dat zij in voornoemde periode door Vesteda “aan het lijntje zijn gehouden” en “op kosten zijn gejaagd”, maar de juistheid van die stelling is door Vesteda’s betwisting bij dupliek niet komen vast te staan.
Als de merendeels in het ongelijk gestelde partij zal Vesteda worden veroordeeld tot betaling van de aan de zijde van huurders gerezen kosten van dit geding.
BESLISSING
Verklaart voor recht dat de kosten ter zake de glasbewassing van de ramen alsmede de buiten- en binnenzijde van de liftschacht die onderdeel uitmaakt van het appartementencomplex genaamd [naam woontoren] en die voor huurders niet bereikbaar is, geheel voor rekening dienen te komen van Vesteda.
Veroordeelt Vesteda om binnen één week na betekening van dit vonnis aan ieder van de huurders afzonderlijk te betalen:
- een bedrag van € 161,02, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 22 juli 2009;
- een bedrag van € 78,80, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 21 juli 2010;
- een bedrag van € 59,50 aan vergoeding van buitengerechtelijke kosten.
Veroordeelt Vesteda tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van de huurders tot de datum van dit vonnis begroot op € 495,93 bestaande uit € 200,00 aan salaris gemachtigde,
€ 208,00 aan vastrecht en € 87,93 aan explootkosten.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.