Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
Zaaknummer: 380085 CV EXPL 10-2478
typ: AodK
Vonnis van 26 januari 2011
in de zaak
[eiseres],
wonend te [woonplaats],
eisende partij in conventie/verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres],
gemachtigde: mr. E.E.J.M. Buttolo, werkzaam bij GGN Limburg te Heerlen
tegen
[gedaagde],
wonend te [adres],
gedaagde partij in conventie/eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. R.W.C. Vranken, advocaat te Maastricht (toevoeging 1FC2139).
1. VERLOOP VAN DE PROCEDURE
in conventie
[eiseres] heeft bij dagvaarding van 19 mei 2010 een vordering ingesteld tegen [gedaagde]. Bij het exploot is een aantal ongenummerde producties meebetekend.
Op 2 juni 2010 heeft [eiseres] een akte van vermindering ingediend.
[gedaagde] heeft na gevraagd en gekregen uitstel voor de zitting van 30 juni 2010 een conclusie van antwoord met twee producties (nummers 2 en 3) genomen.
Daarna hebben [eiseres] en [gedaagde] achtereenvolgens respectievelijk een conclusie van repliek met één verdere productie en een conclusie van dupliek eveneens met één productie (“productie 18”) ingediend.
in reconventie
[gedaagde] heeft ter zitting van 30 juni 2010 een eis in reconventie ingesteld met daarbij veertien producties (genummerd 4 tot en met 17).
[eiseres] heeft daarop schriftelijk geantwoord. Vervolgens heeft [gedaagde] onder overlegging van nog vier producties (nummers 19 tot en met 23) gerepliceerd, waarna [eiseres] een conclusie van dupliek genomen heeft.
in conventie en in reconventie
Hierna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader op heden gesteld is.
2. MOTIVERING
2.1. in conventie
het geschil
2.1.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet dan wel onvoldoende gemotiveerd betwist, staat het volgende vast.
Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning (het appartement) staande en gelegen te [adres]. De huurprijs bedraagt thans € 475,00 per maand en dient bij vooruitbetaling voldaan te worden.
[gedaagde] is in gebreke gebleven met stipte betaling van de huur en er is huurachterstand ontstaan.
2.1.2. [eiseres] stelt in het exploot van dagvaarding dat de huurachterstand tot 30 april 2010 € 2.375,00 bedraagt. Omdat aanmaningen tot betaling van de huurachterstand geen effect gesorteerd hebben, maakt [eiseres] naast het bedrag aan achterstallige huur tevens aanspraak op vergoeding van een bedrag van € 11,47 aan wettelijke rente en een bedrag van € 178,50 aan buitengerechtelijke kosten.
Op het totaal van voornoemde bedragen worden in het exploot twee bedragen van € 350,00 respectievelijk € 475,00 in mindering gebracht, die bij [eiseres] dan wel haar gemachtigde ontvangen zijn.
Vervolgens heeft [eiseres] haar vordering bij akte nog verder verminderd met twee door [gedaagde] op 30 april 2010 respectievelijk 26 mei 2010 verrichte betalingen van € 150,00 elk.
2.1.3. Op grond van het vorenstaande vordert [eiseres] – na vermindering van haar eis – om bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
- de onderhavige huurovereenkomst te ontbinden;
- [gedaagde] te veroordelen om binnen acht dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis het voormelde gehuurde te verlaten en te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en roerende zaken (voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van [eiseres]) en onder afgifte van de sleutels ter vrije en algehele beschikking te stellen van [eiseres], met machtiging van [eiseres] om, indien [gedaagde] na verloop van voormelde termijn met ontruiming in gebreke mocht blijven, die ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen door een gerechtsdeurwaarder, waar nodig met hulp van de sterke arm;
- [gedaagde] te veroordelen aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.439,97 ter zake achterstallige huurpenningen inclusief de daarop vallende buitengerechtelijke kosten en rente, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, alsmede een bedrag van € 475,00 voor elke maand of elk gedeelte van een maand dat [eiseres] met ingang van 30 april 2010 het voormelde verhuurde nog zal occuperen tot aan de dag van de algehele ontruiming daarvan;
- [gedaagde] te verwijzen in de kosten van deze procedure.
2.1.4. [gedaagde] betwist de omvang van de gestelde huurachterstand. Zij heeft – zo stelt zij – de huur over de maanden januari 2010 tot en met april 2010 inderdaad deels onbetaald gelaten, zulks vanwege financiële problemen als gevolg van het missen van een gedeelte van het loon over januari en februari 2010. Ter zake van de aldus ontstane huurachterstand heeft zij echter in februari 2010 een betalingsregeling getroffen met (de gemachtigde van) [eiseres], inhoudende dat zij de huurachterstand in termijnen van € 150,00 per maand kon afbetalen. [gedaagde] stelt de regeling nagekomen te zijn en als gevolg daarvan is volgens haar ook al een behoorlijk deel van de achterstand ingelopen. Vervolgens becijfert [gedaagde] de achterstand inclusief de in mei 2010 gedane betaling op € 1.250,00. Zij is van mening dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning dienen te worden afgewezen, nu zij de betalingsregeling ter zake van de huurachterstand behoorlijk nakomt en de huurtermijnen voldoet.
2.1.5. Partijen hebben bij re- en dupliek haar respectieve standpunten nog verder toegelicht.
de beoordeling
2.1.6. [eiseres] betwist niet dat er een betalingsregeling met [gedaagde] getroffen is. [eiseres] noemt zelfs de exacte datum: 4 februari 2010. Volgens haar komt [gedaagde] die regeling echter niet correct na. [eiseres] legt bij repliek een overzicht over, waaruit blijkt dat de huurachterstand inclusief de huur over de maand juli 2010 nog € 1.150,00 bedraagt. [gedaagde] lijkt dit bedrag te betwisten, maar berekening van de door haar bij dupliek genoemde bedragen leidt tot dezelfde uitkomst. Laatstgenoemd bedrag zal daarom ter zake van huurachterstand tot en met juli 2010 toegewezen worden.
De door [eiseres] in de conclusie van dupliek in reconventie opgenomen berekening ter zake van huurachterstand wordt buiten beschouwing gelaten, nu dit feitelijk een nadere conclusie in conventie inhoudt, terwijl het debat in conventie reeds gesloten was.
2.1.7. [eiseres] stelde in het exploot dat de huurachterstand tot 30 april 2010 € 2.375,00 bedroeg en dat inmiddels twee bedragen van € 350,00 respectievelijk € 475,00 ontvangen waren.
Op 30 april 2010 – vóór dagvaarding dus – is nog eens een bedrag van € 150,00 ontvangen.
Onder 2.7. is reeds vastgesteld dat huurachterstand tot en met juli 2010 nog € 1.150,00 bedraagt. [gedaagde] heeft gezien deze cijfers een (belangrijk) deel van de achterstand ingelopen.
Hoewel het betalingsgedrag van [gedaagde] niet de schoonheidsprijs verdient, zal gezien het vorenstaande de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming van het gehuurde vooralsnog afgewezen worden. De tekortkoming van [gedaagde] is – afgezet tegen haar woonbelang – te gering om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.
[gedaagde] dient zich voor de toekomst wel te realiseren, dat zij de getroffen betalingsregeling stipt dient na te komen náást een stipte voldoening van de huurpenningen, omdat zij anders alsnog bij een eventuele volgende vordering van de verhuurder een gerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst riskeert.
2.1.8. [gedaagde] heeft niet betwist dat zij op grond van de overeenkomst gehouden is de huurpenningen te betalen vóór de eerste van de desbetreffende maand, zodat zij zonder nadere ingebrekestelling in verzuim is. De gevorderde rente zal derhalve worden toegewezen, evenals de vordering ter zake van buitengerechtelijke kosten nu [eiseres] dienaangaande voldoende gesteld heeft.
2.1.9. Voor het geval [gedaagde] met haar opmerking onder punt 19 van de “conclusie van antwoord tevens inhoudende een eis in reconventie” een beroep heeft willen doen op schuldeisersverzuim dan wel een opschortingsrecht, oordeelt de kantonrechter dat dit niet verder uitgewerkt en gepreciseerd is, reden waarom hierop niet zal worden ingegaan.
2.1.10. De kantonrechter is het niet met [gedaagde] eens dat zij rauwelijks gedagvaard is. Zij trof op 4 februari 2010 een betalingsregeling ter zake van de achterstand op dat moment, maar liet vervolgens na om de huur over maart en april 2010 te voldoen, zodat [eiseres] reden had haar in rechte te betrekken. [gedaagde] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld worden tot betaling van de kosten van deze procedure.
2.2. in reconventie
het geschil
2.2.1. [gedaagde] stelt dat het gehuurde gebreken vertoont, zoals door haar omschreven onder punt a. tot en met punt u. in de eis in reconventie. Volgens haar heeft zij [eiseres] in december 2009 en februari 2010 hiervan schriftelijk in kennis gesteld, maar zij heeft op haar brieven geen reactie ontvangen en de gebreken zijn niet verholpen. Daarnaast zegt [gedaagde] hinder te ondervinden van haar bovenbuur, die eveneens een woning van [eiseres] huurt. [gedaagde] heeft dit probleem bij [eiseres] gemeld, maar ook met deze klacht wordt niets gedaan. Ten slotte stelt [gedaagde] dat de brandweer in november of december 2009 geconstateerd heeft dat het gebouw waarin haar woning gelegen is, niet voldoet aan de veiligheidsvoorschriften.
2.2.2. [gedaagde] vordert om [eiseres] te veroordelen tot:
- “het verhelpen van de door [gedaagde] genoemde gebreken;
- het in overeenstemming brengen van het verhuurde gebouw aan de [adres], met de veiligheidsnormen en
- het aanpakken als een goed verhuurder van de hinderlijke gedraging van de bovenbuur van [gedaagde]”.
2.2.3. [eiseres] heeft tegen de vordering verweer gevoerd. Volgens [eiseres] heeft [gedaagde] op geen enkele wijze een van de door haar opgesomde gebreken of klachten bij [eiseres] gemeld en is [eiseres] geen gelegenheid geboden (eventuele) gebreken te verhelpen of problemen op te lossen. Daarnaast is [gedaagde] op grond van de bepalingen van de onderhavige huurovereenkomst zélf verantwoordelijk voor een aantal van de opgesomde “gebreken”.
[eiseres] stelt expliciet dat zij nimmer een brief van [gedaagde] ter zake van de door [gedaagde] bij eis in reconventie genoemde gebreken dan wel mondeling of schriftelijk een verslag van de brandweer ontvangen heeft.
2.2.4. Partijen hebben bij re- en dupliek haar standpunten nog verder toegelicht.
de beoordeling
2.2.5. Op grond van artikel 7:206 BW is een verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen (“reparatieplicht”), tenzij zulks onmogelijk is of redelijkerwijs niet verlangd kan worden of wanneer het kleine herstellingen betreft die op de weg van de huurder liggen.
Indien de verhuurder met het verhelpen in verzuim is, kan de verhuurder de gebreken zelf (doen) verhelpen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen desgewenst door deze in mindering te brengen op de huurprijs.
[gedaagde] stelt dat zij [eiseres] schriftelijk in kennis gesteld heeft van de door haar opgesomde gebreken en van de hinder van de bovenbuur, maar dit wordt door [eiseres] betwist. Ook van de beweerde constatering van de brandweer stelt [eiseres] in het geheel niet op de hoogte te zijn. [gedaagde] legt met betrekking tot het vorenstaande ook geen enkel geen bewijs over (in het bijzonder een afschrift van haar brief aan [eiseres] of van het rapport van de brandweer).
Geconcludeerd moet worden dat alles erop wijst dat [eiseres] niet eerder dan bij het instellen van de eis in reconventie van de klachten van [gedaagde] op de hoogte gekomen is. [eiseres] zal zelf eerst in de gelegenheid gesteld moeten worden eventuele gebreken te verhelpen. Voor de kantonrechter is hier vooralsnog geen taak weggelegd en de onderhavige vordering zal daarom afgewezen worden.
2.2.6. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij verwezen worden in de kosten van deze procedure.
3. BESLISSING
in conventie
Veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te voldoen de somma van € 1.339,97, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 mei 2010 tot de dag van algehele voldoening.
Veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot de datum van dit vonnis begroot op € 595,93, waarin begrepen € 300,00 aan salaris gemachtigde.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
Wijst de vordering af.
Veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de aan de zijde van [eiseres] gerezen proceskosten, tot op heden begroot op € 200,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.