Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 154982 / KG ZA 10-436
Vonnis in kort geding van 8 november 2010
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
3W VASTGOED BV,
gevestigd te Maastricht,
eiseres,
advocaat mr. M.C.G. Nijssen te Heerlen,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
DE GEMEENTE SITTARD-GELEEN,
zetelend te Sittard,
gedaagde,
advocaat mr. J.W.H. Kempen te Geleen.
Partijen zullen hierna 3W en de Gemeente genoemd worden.
1.De procedure
1.1.Het verloop van de procedure blijkt uit:
-de dagvaarding
-de mondelinge behandeling
-de pleitnota van 3W
-de pleitnota van de Gemeente.
1.2.Ten slotte is vonnis bij vervroeging op heden bepaald.
2.De feiten
2.1.Partijen hebben op 5 maart 2009 een overeenkomst (nader te noemen de overeenkomst) gesloten, waarin onder meer afspraken zijn gemaakt met betrekking tot de ontwikkelingslocaties Slachthuislocatie en Gardenz, beide gelegen te Sittard-Geleen (nader te noemen Slachthuislocatie en Gardenz).
2.2.In het kader van de ontwikkeling van Gardenz heeft de Gemeente op 7 mei 2010 de volgende percelen in eigendom verworven:
-Geleen, sectie I, nr. 586, groot 59a en 18ca
-Geleen, sectie I, nr. 585, groot 37a en 5ca
-Geleen, sectie I, nr. 584, groot 10a en 30 ca
De waarde van deze percelen (nader te noemen de percelen [[XX]]) bedraagt
€ 852.000,00. De percelen [[XX]] zijn volgens het thans geldende bestemmingsplan bedoeld voor agrarische doeleinden.
2.3.Partijen zijn onder meer het volgende overeengekomen in de overeenkomst:
“(.
1.3W werkt volledig mee aan de afhandeling van de grondtransacties van [[XX]] voor 1 april 2009.
2.De opbrengst van de gronden Born (€ 376.000) worden ingezet voor de transactie van [[XX]] zodat per saldo aankoopbedrag voor de gemeente wordt gereduceerd.
3.De verkoopopbrengst van de gronden Rosengarten (perceel kadastraal bekend, gemeente Heerlen, sectie I, nummer 872) worden eveneens ingezet ter verlaging van de aankoopwaarde van de transactie van Pey, partijen genoegzaam bekend.
4.Resterende aankoopkosten zijn voldoende garantie voor de gemeente in relatie tot uitgeefbare gronden Gardenz (ten minste perceel I 585 (bedoeld is 586, toevoeging van de rechtbank); ca. 5710 m2).
5.Indien 3W opbrengst gronden Rosengarten niet realiseert vóór 1-1-2010 dan komen er dienovereenkomstige garanties (hypotheekrecht of anderszins).
6.Uiterste datum afname 31-12-2011 of later eerst bij een onherroepelijke bestemming. Bij niet nakoming boete gelijk aan de boekwaarde gronden op datum niet nakoming. Gemeente is alsdan vrij gronden aan een derde te verkopen.
(..)”
2.4.Het is de bedoeling van partijen dat 3W de percelen [[XX]], althans ten minste perceel I 586, na onherroepelijke bestemmingswijziging (van agrarische doeleinden naar “detailhandel in de branches tuin, meubels en woninginrichting”) zal verwerven.
2.5.Het voornoemde perceel Rosengarten behoort in eigendom toe aan Gardenz B.V., in welke vennootschap 3W alle aandelen houdt. Gardenz B.V. heeft ter zake van perceel Rosengarten in december 2009 een koopovereenkomst gesloten met Bava B.V. voor een koopsom van € 475.000,00, waarbij Gardenz B.V. als verkoper optrad en Bava B.V. als koper. Partijen zijn overeengekomen dat de levering uiterlijk op 1 december 2010 zal plaatsvinden. Partijen zijn voorts in artikel 15 overeengekomen Pro:
“De huidige bestemming van de boerderij en de daarbij horende gronden is wonen/agrarische doeleinden, B.P. 6 mei 1957. Verkoper zal voor zijn rekening en risico de bestemming wijzigen tot het door koper beoogde gebruik, te weten de verkoop van (slaap)meubelen. Deze bestemmingswijziging zal (in een separate procedure) worden meegenomen in de bestemmingsplanprocedure voor Gardenz. Indien de nieuwe (separate) bestemming niet voor 1 december 2010 onherroepelijk is treden partijen opnieuw in overleg en kan deze overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst door koper kosteloos worden ontbonden.”
2.6.De levering van perceel Rosegarten aan Bava B.V. heeft nog niet plaatsgevonden, omdat de bestemmingswijziging nog niet rond is.
2.7.De Gemeente heeft bij brief van 17 mei 2010 aan 3W bericht:
“(..) Hierbij delen wij mede dat op 7 mei jongstleden de grondtransactie met de erven van Peij, ter zake de gronden gelegen binnen Gardenz en de Hof van Limburg, notarieel is verleden.
Overeenkomstig het bepaalde in de, in het kader van de aankoop van het pand Rijksweg Noord 208-208a te Sittard, gesloten overeenkomst tussen 3W en de gemeente verzoeken wij u thans aanvullende garanties (hypotheekrecht of anderszins) te verstrekken met betrekking tot de aankoop van deze gronden. U kunt natuurlijk ook de gronden, voor zo ver gelegen binnen het exploitatiegebied van Gardenz afnemen tegen het door de gemeente, na verrekening van de gronden in Born, betaalde aankoopbedrag van € 452.951,71. (..)”
2.8.De Gemeente heeft op 9 juni 2010 via een emailbericht aan 3W het volgende bericht:
“(..) De koopovereenkomst met [[Q]] (lees: Bava B.V, toevoeging van de rechtbank) biedt voor de gemeente onvoldoende zekerheid als bedoeld in de overeenkomst 3W Vastgoed-gemeente Sittard-Geleen, d.d. 5-3-2009.
Ik stel voor dat de gemeente een eerste recht van hypotheek verkrijgt op de Frenken-gronden binnen Gardenz ter zekerheid van de terugbetaling van de door de gemeente voorgeschoten aankoopsom van onder ander de percelen I 575 en 576 gelegen binnen, ter hoogte van euro 452.951,72 (zie brief 17-5-2010) de in dat kader door de gemeente betaalde notariskosten (zie mijn mail van gisteren, alsmede rente en beheerkosten tot afname. Deze datum is uiterlijk 31-12-2011 of latere datum van onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Gardenz. Indien op de laatste van genoemde data de door de gemeente verworven gronden niet zijn afgenomen, verbeurt 3W een boete ter hoogte van de alsdan ontstane boekwaarde en is de gemeente vrij de gronden te verkopen aan iedere willekeurige derde, e.e.a. conform het bepaalde in de gesloten overeenkomst d.d. 5-3-2009. (..)”
En bij emailbericht van 21 juni 2010:
“(..) tot op heden heb ik ter zake garantstelling van Peij (zie brief d.d. 15-5-2010 en onderstaande mail d.d. 9-6-2010) niets meer van jullie mogen vernemen. Ik wens thans per omgaande geïnformeerd te worden over afdoening van de garantstelling, m.a.w. bij welke notaris passeert akte en wanneer. Dan kan ik stukken toezenden. Indien ik woensdag a.s. niets heb vernomen, zal ik de stukken in handen stellen van onze jurist teneinde nakoming te doen vorderen.”
2.9.De gemeente heeft bij brief van haar advocaat van 25 juni 2010 het volgende aan 3W bericht:
“(...) U hebt cliënte de koopovereenkomst met Bava B.V. aangeboden waarna cliënte echter u bij mail d.d. 9 juni 2010 heeft laten weten, dat die overeenkomst voor haar onvoldoende zekerheid biedt ex art. 5 van Pro de op 5 maart 2009 gesloten overeenkomst.
Cliënte heeft in die mail voorgesteld, dat de gemeente een eerste recht van hypotheek verkrijgt op de Frenken-gronden binnen Gardenz ter zekerheid van de terugbetaling van de door de gemeente voorgeschoten aankoopsom van o.a. de percelen I.575 en 576 ter hoogte van € 452.951,71 met de in dat kader door de gemeente betaalde notariskosten alsmede rente- en beheerskosten tot de datum van afname die uiterlijk 31 december 2011 is of zoveel later als het bestemmingsplan Gardenz onherroepelijk wordt. (..)
Gelet op het voorgaande verzoek en voor zover nodig sommeer ik u thans binnen vijf dagen na heden aan te geven welke notaris de hypotheekakte zal verlijden dan wel laten weten, of u bereid bent de gronden af te nemen zoals genoemd in het schrijven van cliënte aan u d.d. 17 mei 2010. (..)
In de hypotheekakte dient punt 6 GARDENZ worden opgenomen. (..)”
2.10.De Gemeente heeft op 13 juli 2010 voor een vordering van € 452.951,71 conservatoir beslag doen leggen op vier percelen akkerland die in eigendom toebehoren aan 3W en gelegen zijn te Eggelstraat te Geleen.
2.11.3W heeft bij brief van 20 juli 2010 aan de advocaat van de Gemeente bericht:
“(..) Naar aanleiding van uw faxbericht van 19 juli berichten wij u als volgt.
(..)Met verbazing nemen wij thans kennis van het feit dat uw cliënte geen genoegen wenst te nemen met het vestigen van een eerste recht van hypotheek op de boerderij “Rosengarten”. Op grond van de met uw cliënte gesloten overeenkomst dient de verkoopopbrengst van deze boerderij als inzet ter verlaging van de aankoopwaarde van de transactie van Pey. Indien de opbrengst van deze verkoop niet voor 1 januari 2010 gerealiseerd is, zijn wij gehouden dienovereenkomstig garanties te stellen, expliciet omschreven als “hypotheekrecht of anderszins.
Nu uit de koopovereenkomst blijkt dat de boerderij verkocht is voor een bedrag van € 475.000,00 staat daarmee vast dat deze onroerende zaak voldoende waarde vertegenwoordigt. Wij verwijzen voorts naar het gestelde onder 4 Gardenz: “Resterende aankoopkosten zijn voldoende garantie voor de gemeente in relatie tot uitgeefbare gronden Gardenz.” (..)”
2.12.De Gemeente heeft een bodemprocedure aanhangig gemaakt tegen 3W waarin zij vordert primair 3W te veroordelen haar medewerking te verlenen aan de vestiging van een eerste recht van hypotheek op perceel Gardenz, onder de verplichting van 3W een bank- dan wel concerngarantie van de ING bank voor € 475.000,00 af te geven die door de Gemeente kan worden ingeroepen als Bava B.V. afziet van de koopovereenkomst met betrekking tot perceel Gardenz, althans subsidiair 3W te veroordelen voor € 475.000,00 een recht van eerste hypotheek te verstrekken op de in beslag genomen percelen.
3.Het geschil
3.1.3W vordert samengevat - de opheffing van de op 13 juli 2010 gelegde beslagen, alsmede de Gemeente op straffe van een dwangsom te veroordelen haar medewerking te verlenen aan het verlijden van een hypotheekakte ter vestiging van een eerste recht van hypotheek op perceel Rosengarten, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten.
3.2.De Gemeente voert verweer.
3.3.Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.De Gemeente heeft betoogd dat 3W geen spoedeisend belang heeft bij haar vordering tot opheffing van de gelegde beslagen. Het spoedeisend belang ligt evenwel in de aard der zaak besloten. De uitkomst van de bodemprocedure kan nog lang op zich laten wachten, waardoor 3W door de beslaglegging nog geruime tijd in haar eigendomsrecht zal worden beperkt. 3W heeft bovendien gesteld de beslagen percelen te hebben verkocht aan een derde en dat de beslagen de levering van deze percelen in de weg staan. De Gemeente heeft het bestaan van een koopovereenkomst betwist. 3W heeft evenwel ter onderbouwing van haar standpunt emailcorrespondentie met de koper in het geding gebracht (productie 9 dagvaarding) en ter zitting aan de Gemeente aangeboden om de koopovereenkomst in te zien. De Gemeente heeft daar niet meer op gereageerd. De voorzieningenrechter het bestaan van een koopovereenkomst voldoende aannemelijk geworden. Gelet op deze omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat 3W een spoedeisend belang heeft om de beslagen middels een kort geding opgeheven te krijgen.
4.2.3W heeft gesteld dat de Gemeente de beslagen ten onrechte heeft gelegd, omdat de Gemeente geen opeisbare vordering heeft en zij zichzelf meer zekerheden tracht te verschaffen dan waar zij recht op heeft.
4.3.Volgens art. 705 lid 2 Rv Pro dient het beslag te worden opgeheven indien summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht blijkt. Dit brengt mee dat het in de eerste plaats op de weg ligt van degene die de opheffing vordert om met inachtneming van de beperkingen van de voorzieningenprocedure aannemelijk te maken dat de door de beslaglegger gepretendeerde vordering ondeugdelijk of onnodig is (HR 14 juni 1996, NJ 1997/481). Er zal evenwel beslist moeten worden aan de hand van wat door beide partijen naar voren is gebracht en summierlijk met bewijsmateriaal is onderbouwd. Die beoordeling kan niet geschieden los van de in een zodanig geval vereiste afweging van de wederzijdse belangen, waarbij dient te worden beoordeeld of het belang van de beslaglegger bij handhaving van het beslag op grond van de door deze naar voren gebrachte omstandigheden zwaarder dient te wegen dan het belang van de beslagene bij opheffing van het beslag. De Hoge Raad heeft hier aan toegevoegd dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat, zo een vooralsnog niet vaststaande vordering in de bodemprocedure wordt toegewezen, verhaal mogelijk zal zijn, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering zal kunnen worden aangesproken voor de door het beslag ontstane schade.
4.4.De voorzieningenrechter is van oordeel dat 3W voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door de Gemeente gepretendeerde vordering ondeugdelijk is. Ter toelichting dient het volgende.
4.5.Partijen zijn overeengekomen dat indien de verkoop van het perceel Rosengarten niet op 1 januari 2010 gerealiseerd zou zijn, 3W “dienovereenkomstige garanties (hypotheekrecht of anderszins)” zou verstrekken. Uit de tekst van de overeenkomst in samenhang met de brief van de Gemeente van 17 mei 2010, de emailberichten van de Gemeente van 9 en 21 juni 2010 en de brief van de advocaat van de Gemeente van 25 juni 2010 kan de voorzieningenrechter niet anders afleiden dan dat met de te stellen garanties werd bedoeld een eerste recht van hypotheek op het perceel Rosengarten voor € 475.000,00 ten gunste van de Gemeente. De Gemeente heeft geen afdoende verklaring gegeven voor het feit dat zij na voornoemde correspondentie opeens van standpunt is veranderd en aanvullende zekerheid is gaan eisen. De stelling van de Gemeente dat partijen van begin af aan hadden afgesproken dat in de hypotheekakte tevens een concerngarantie van de ING Bank zou worden opgenomen, is niet onderbouwd en ook niet aannemelijk geworden. Een dergelijke afspraak blijkt immers nergens uit. De voorzieningenrechter houdt daarbij ook rekening met het feit dat de advocaat van de Gemeente in zijn brief van 25 juni 2010 expliciet heeft opgenomen dat “punt 6 GARDENZ” (uit de overeenkomst) in de hypotheekakte moest worden opgenomen, terwijl niets wordt vermeld over het opnemen van een concerngarantie. Indien die garantie was overeengekomen en tevens cruciaal was voor de Gemeente, valt niet in te zien waarom daarvan geen melding is gemaakt in deze brief. Dat 3W op enig moment, naar haar mening geheel onverplicht, een concerngarantie van 3W Holding B.V. heeft aangeboden, welk aanbod de Gemeente overigens heeft afgeslagen, doet aan het voorgaande niet af.
4.6.Voorts is de stelling van de Gemeente dat zij een opeisbare vordering heeft verkregen op 3W niet aannemelijk geworden. Uit de overeenkomst volgt dat 3W niet eerder dan op 31 december 2011 (of later indien de bestemming dan nog niet gewijzigd is) de percelen [[XX]] af dient te nemen tegen betaling van € 452.951,71 exclusief rente en kosten. Voorts volgt uit de overeenkomst niet dat 3W uiterlijk op 1 januari 2010 de garantie diende te verstrekken, doch slechts dat, indien de koopovereenkomst ter zake van Rosengarten niet uiterlijk op 1 januari 2010 tot betaling van de koopsom zou hebben geleid, er dienovereenkomstige garanties zouden komen. De Gemeente heeft eerst in mei 2010, nadat zij zelf de koopsom voor de percelen [[XX]] had voldaan, aan 3W verzocht om die garanties te verstrekken. 3W heeft aanvankelijk aan dit verzoek geen gevolg gegeven, waardoor zij mogelijk in verzuim is komen te verkeren, maar 3W heeft dit verzuim gezuiverd door in juli 2010 alsnog akkoord te gaan met het vestigen van een eerste recht van hypotheek. Doordat de Gemeente vervolgens heeft geweigerd daaraan haar medewerking te verlenen, is zij in schuldeisersverzuim komen te verkeren. Reeds om deze reden faalt het verweer met een beroep op artikel 6:40 sub b BW Pro, wat er verder ook zij van dit verweer.
4.7.Het feit dat het nog maar de vraag is of het perceel Rosengarten op korte termijn aan een derde voor dezelfde prijs verkocht kan worden indien Bava B.V. tot ontbinding overgaat, is een omstandigheid die bij het sluiten van de overeenkomst van 5 maart 2009 voor beide professionele partijen reeds was te voorzien en kan thans naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter geen grond opleveren voor de Gemeente om aanvullende zekerheid te eisen. 3W heeft voorts gemotiveerd betwist dat de op het perceel Rosengarten gelegen boerderij door haar toedoen in vervallen staat is geraakt en daardoor minder waard is geworden. 3W heeft daarnaast ook gesteld dat de boerderij na verkoop gesloopt zal gaan worden, hetgeen door de Gemeente niet is weersproken en de voorzieningenrechter gelet op de beoogde bestemmingswijziging van het perceel in verband met de te realiseren (hogere) verkoopopbrengst aannemelijk voorkomt. Tenslotte vormt ook de door de Gemeente gestelde (en door 3W weersproken) slechte financiële situatie van 3W naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende grondslag om thans meer zekerheid te eisen dan is overeengekomen.
4.8.Nu voldoende aannemelijk is geworden dat de door de Gemeente gepretendeerde vordering ondeugdelijk is en bovendien de door 3W te stellen zekerheid, die onder omstandigheden van een beslagene mag worden verwacht alvorens tot opheffing van een beslag over te gaan, al in de overeenkomst verankerd ligt, komt aan het belang van 3W tot opheffing van het beslag, welk belang gelegen is in het vrijelijk kunnen beschikken over de beslagen percelen en meer concreet in het kunnen nakomen van haar verplichtingen die voorvloeien uit een koopovereenkomst ten aanzien van die percelen, een zwaarder gewicht toe dan aan het belang van de Gemeente bij handhaving van het beslag.
4.9.In het voorgaande ligt besloten dat de vordering van 3W tot opheffing van de beslagen toewijsbaar is. De voorzieningenrechter acht ook de vordering tot veroordeling van de Gemeente om haar medewerking te verlenen aan het vestigen van een eerste recht van hypotheek op perceel Rosengarten toewijsbaar. De Gemeente heeft tot op heden geweigerd om haar medewerking te verlenen aan het vestigen van het hypotheekrecht. 3W heeft er recht op en belang bij dat uitvoering wordt gegeven aan de overeenkomst ter nakoming van haar verplichtingen. Overigens is het ook in het belang van de Gemeente zelf dat zij zekerheid verkrijgt middels het vestigen van een hypotheekrecht. De Gemeente heeft bovendien geen verweer gevoerd tegen het gestelde spoedeisende belang voor wat betreft dit deel van de vordering. De vordering zal dan ook tevens op dit onderdeel worden toegewezen, zij het dat de Gemeente een langere termijn zal worden gegund om (na oproep van de notaris) haar medewerking te verlenen. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, nu niets erop wijst dat de Gemeente deze veroordeling niet zal nakomen.
4.10.De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van 3W worden begroot op:
- vast recht € 560,00
- deurwaarderskosten73,89
- salaris advocaat816,00
Totaal € 1.449,89
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.heft op de op 13 juli 2010 ten laste van 3W gelegde beslagen op de aan 3W in eigendom toebehorende onroerende zaken,
5.2.veroordeelt de Gemeente om na betekening van dit vonnis op eerste oproep van notaris mr H.A.G.G. Knops te Heerlen, doch niet eerder dan 7 dagen na betekening van dit vonnis, te verschijnen ten overstaan van deze notaris en haar medewerking te verlenen aan het verlijden van een hypotheekakte met betrekking tot het perceel, kadastraal bekend Gemeente Geleen, sectie I, nr. 872, conform de ontwerpakte die als productie 11 bij productie 5 van de dagvaarding is gevoegd,
5.3.veroordeelt de Gemeente in de proceskosten, aan de zijde van 3W tot op heden begroot op € 1.449,89,
5.4.verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.H.J. Frénay en in het openbaar uitgesproken op
8 november 2010.?