Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Heerlen
Zaak/rolno.: 396122 CV EXPL 10-9631
Conc.: JS
Coll.:
Vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 Rv. d.d. 18 november 2010
inzake:
[eiseres],
gevestigd te [woonplaats],
gemachtigde mr. W.C.G.J. Sterk te Heerlen,
eiseres,
vertegenwoordigd door haar directeur mevrouw H. Frijns, bijgestaan door mr. Sterk voornoemd,
t e g e n
[gedaagde],
gevestigd [adres],
[woonplaats],
gemachtigde mr. G.J.A.F. Beulen te Landgraaf,
gedaagde.
vertegenwoordigd door haar directeur de heer [directeur], bijgestaan door mr. Beulen voornoemd.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE:
Eiseres heeft een dagvaarding alsmede een aantal producties ter griffie ingediend en haar vordering mondeling toegelicht conform overgelegde pleitnota.
Gedaagde heeft aan de hand van bij voorafgaand aan de zitting toegezonden conclusie van antwoord ter zitting verweer gevoerd.
Daarna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak is gesteld op heden.
HET GESCHIL:
Tussen partijen staat vast dat gedaagde, althans haar rechtsvoorgangster, volgens schriftelijke overeenkomst sedert [datum] van eiseres bedrijfsruimte (opstallen) huurt aan de [adres] en op grond van deze overeenkomst de daarbij behorende
inventaris/inrichting in huur heeft, voor een huurprijs van € 2.250,84 per maand voor de opstallen en € 1.500,00 per maand voor de inrichting.
Eiseres vordert thans gedaagde bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van het saldobe-drag van € 23.337,68, gecorrigeerd met een te bepalen (geringe) aftrek voor het tijdvak 16 juni 2010 – 30 sep-tember 2010, alsmede betaling van de maandelijkse huur met ingang van 1 oktober 2010 tot einde huurcontract (1 maart 2014) ad € 2.250,84 voor de opstallen en € 1.500,00 voor de inrichting, beide bedragen exclusief BTW, althans een deel van deze bedragen, in goede justitie nader te bepalen, met veroordeling van gedaagde in de kosten van dit geding.
Eiseres legt aan haar vordering ten grondslag dat gedaagde, zonder opgave van reden, sinds maart 2009 geen huur meer betaald heeft voor de inrichting en sinds juli 2009 geen huur meer heeft betaald voor de opstallen en de inrichting, weshalve zij per 1 oktober 2010 ten titel van huur bedrijfsruimte (opstallen) en een deel huur in-ventaris (inrichting) een bedrag van nominaal € 74.092,49 van gedaagde opeisbaar te vorderen heeft.
Gedaagde betwist deze nominale door eiseres gestelde opeisbare vordering, weshalve eiseres in kort geding haar vordering in hoofdsom beperkt tot het saldobedrag aan achterstallige huur exclusief onderhoudskosten en kosten terzake gas, water en licht, te corrigeren met een aftrek terzake genoemde kosten voor het tijdvak 16 juni 2010 – 30 september 2010.
Gedaagde voert uitvoerig schriftelijk verweer en is van mening dat de manier waarop eiseres het onderhavige geschil tussen partijen presenteert, gelet op het ingewikkelde feitencomplex, wel erg summier is.
Gedaagde stelt - zakelijk weergegeven - in de loop van de tijd noodgedwongen te zijn overgegaan tot het plegen van onderhoud, het verrichten van keuringen, reparaties, vervangingen etc., aan het gehuurde, aangezien eiseres ondanks daartoe te zijn aangesproken, niets heeft ondernomen.
Op grond hiervan wenst gedaagde een aantal posten met de huurpenningen te verrekenen, zoals door haar ver-richt onderhoud aan het gehuurde, vergoeding van energielasten van het zich boven het gehuurde bevindende appartement dat door eiseres wordt gebruikt en de door haar betaalde vervanging en kosten van inrichting.
Gedaagde stelt de kosten voor noodzakelijke reparaties te hebben voorgeschoten.
Eiseres heeft echter de daarop betrekking hebbende van gedaagde ontvangen rekeningen onbetaald gelaten. Gedaagde zag hierin aanleiding gebruik te maken van haar recht ex artikel 7:206 lid 3 van het Burgerlijk Wet-boek en is vervolgens gestopt met de betaling van de huur en de huurpenningen en is de daarvoor bestemde gelden gaan gebruiken voor het verhelpen van de gebreken.
Gedaagde is van mening dat deze zaak zich niet leent voor behandeling in kort geding, doch in een bodempro-cedure dient te worden beslecht.
Het door gedaagde opgeworpen verweer zal, voor zover van belang hierna nader worden besproken.
DE BEOORDELING:
Gezien het feit dat eiseres onweersproken heeft gesteld haar schuldeisers, waaronder de bank en de belasting-dienst, niet meer te kunnen betalen, ten bewijze waarvan eiseres bescheiden van de belastingdienst Limburg in het geding brengt waaruit blijkt dat een executoriaal beslag is gelegd op de huidige en toekomstige vorderingen van eiseres, is de kantonrechter van oordeel dat genoegzaam sprake is van een spoedeisend belang.
De kantonrechter stelt voorop dat bij de beoordeling van een geschil in kort geding slechts een voorlopig oor-deel kan worden gegeven. Anders dan een bodemprocedure leent de procedure in kort geding zich in beginsel immers niet voor uitgebreid onderzoek naar de feiten door middel van bijvoorbeeld getuigenverhoren. De kan-tonrechter zal op basis van het voorliggende dossier en de behandeling ter zitting een inschatting moeten maken van de kansen van partijen in een bodemprocedure.
De vordering in kort geding zou moeten worden afgewezen als naar het oordeel van de kantonrechter voldoende aannemelijk zou zijn dat eiseres in een bodemprocedure in het ongelijk zou worden gesteld.
Met inachtneming hiervan oordeelt de kantonrechter als volgt.
Nu gedaagde heeft erkend op enig moment te zijn gestopt met het betalen van de huurpenningen en verder niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij eiseres omtrent het hoe en waarom van het niet betalen van de huur(penningen) in kennis heeft gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat ten processe voldoende aannemelijk is gemaakt dat gedaagde toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen die voortvloeien uit de door haar met eiseres aangegane huurovereenkomst.
Verder is de kantonrechter van oordeel dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat het beweerdelijk door eiseres te vorderen bedrag aan huur(penningen) hoger ligt dan het thans door eiseres gevorderde, weshalve het hierna vast te stellen saldobedrag, mede door het ontbreken van betalingsbewijzen, terzake onbetaalde huurpenningen voor toewijzing gereed ligt.
Gedaagde beroept zich op verrekening. De kantonrechter is van oordeel dat van een concrete ingebrekestelling door gedaagde ten processe niets is gebleken. Gedaagde zou eiseres wel bij een ter zitting genoemde brief, die overigens niet in het geding is gebracht, in kennis hebben gesteld van te verrichten onderhoudswerkzaamheden, doch zij heeft eiseres daarbij niet in gebreke gesteld, ook niet voor wat betreft de door gedaagde opgesomde verrichte reparaties.
Het door gedaagde gedane beroep op verrekening dient derhalve op grond van het bepaalde in artikel 6:136 BW te worden verworpen, nu de door gedaagde bedoelde verrekening niet op eenvoudige wijze in rechte is vast te stellen, dit mede gezien in het licht van de hierboven reeds overwogen beperkte mogelijkheden bij de beoorde-ling van geschillen in kort geding.
Met betrekking tot de door eiseres gestelde voortdurende verplichting tot betaling voor de huur van inventaris / inrichting is de kantonrechter gebleken dat eiseres de door gedaagde bij conclusie van antwoord in het geding gebrachte schriftelijke verklaring van R. Aarts, gedagtekend 01 juli 2007, onweersproken laat.
Aarts geeft in zijn verklaring aan dat terzake de tussen partijen gemaakte afspraken met betrekking tot de huur/verhuur van het pand [adres], na afloop van een termijn van vijf jaren de investeringen voor ver-bouwing en opnieuw inrichten zijn terugbetaald en de huurprijs wordt verlaagd tot alleen het afgesproken huur-bedrag zonder de inventaris.
Dat gedaagde derhalve na een verloop van vijf jaren na het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst nog gehouden is tot betaling van een maandelijks bedrag € 1.500,00 terzake huur voor de inrichting, is hierdoor in deze procedure onvoldoende aannemelijk gemaakt.
Gelet op het vorenstaande dient gedaagde voor wat betreft het bij dagvaarding in kort geding onder sub I. ge-vorderde te worden veroordeeld tot betaling van het saldobedrag van
€ 23.337,68, te verminderen met een bedrag van € 1.134,00, zijnde het totaal aan onderhoudskosten en kosten terzake gas, water en licht voor het tijdvak 16 juni 2010 – 30 september 2010, te weten drie maanden á € 378,00 per maand, en derhalve uitmakende een bedrag van € 22.203,68.
Voor wat betreft het sub II. gevorderde dient gedaagde te worden veroordeeld tot betaling van de maandelijkse huur voor de opstallen ten bedrage van € 2.250,84 (excl. BTW) per maand met ingang van 1 oktober 2010 tot einde huurcontract, zijnde 1 maart 2014.
Als de verder in overwegende mate in het ongelijk gestelde partij, dient gedaagde te worden veroordeeld in de kosten van dit geding.
BESLISSING
de kantonrechter:
veroordeelt gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen het saldobedrag van € 22.203,68;
veroordeelt gedaagde om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te betalen de maandelijkse huur voor de opstallen met ingang van 1 oktober 2010 tot einde huurcontract
( 1 maart 2014) ten bedrage van € 2.250,84 (excl. BTW) per maand;
veroordeelt gedaagde in de aan de zijde van eiseres gerezen proceskosten, welke worden begroot op € 753,89, waarvan € 400,-- salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. A.J. Henzen, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting in te-genwoordigheid van de griffier.