Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
zaaknr: 352875 CV EXPL 09-4979
typ: RK
Vonnis d.d. 24 februari 2010
in de zaak van
[naam]
wonend te [woonplaats],
eisende partij,
verder te noemen: [eiser],
gemachtigde: mr. C.F.P.M. Spreksel jr., advocaat te Maastricht
tegen
[naam]
wonend te ([woonplaats], aan de [adres],
gedaagde partij,
verder te noemen: [gedaagde]
in persoon procederend.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Door partijen zijn achtereenvolgens de navol¬gende proces¬stukken gewisseld:
-exploot van dagvaarding d.d. 14 oktober 2009 met zes, deels meervoudige, producties in fotokopievorm;
-conclusie van antwoord met vier, deels meervoudige, producties in fotokopievorm;
-conclusie van repliek, tevens akte van zowel vermindering van eis als vermeerdering van eis, met één meervoudige productie in fotokopievorm;
-conclusie van dupliek met vier, deels meervoudige, producties in fotokopievorm.
Daarna is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak nader op heden is vastgesteld.
MOTIVERING
a. de vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet dan wel onvoldoende betwist, staat tussen partijen het navolgende vast.
- [gedaagde] huurt sinds 1 januari 2004 van [eiser] de zelfstandige woonruimte gelegen aan de [adres] te Maastricht;
- bij aanvang van de huur bedroeg de huurprijs € 1.150,00 per maand. De huurprijs is conform de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde algemene bepalingen jaarlijks verhoogd. Laatstelijk bedroeg de huurprijs € 1.259,64 per maand;
- [gedaagde] heeft bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 1.150,00 aan [eiser] betaald;
- [gedaagde] heeft vanaf 2008 gedurende een bepaalde periode de huurverhoging niet betaald;
- [gedaagde] heeft op enig moment het slot van het gehuurde vervangen en verzuimd om [eiser] een exemplaar van de nieuwe sleutels te geven;
- op grond van de huurovereenkomst diende [gedaagde] een onderhoudscontract af te sluiten voor de combiketel (en eventuele geisers) voor het jaarlijkse onderhoud;
- op grond van de van toepassing zijnde algemene bepalingen is [gedaagde] aan [eiser] over niet-tijdige en niet-volledige huurbetalingen 1% wettelijke rente per maand verschuldigd;
- bij brief van 25 augustus 2009 heeft de gemachtigde van [eiser] [gedaagde] gesommeerd om binnen zeven dagen een bedrag van € 4.298,39 aan [eiser] te betalen, bestaande uit achterstallige huurpenningen, achterstallige kosten onderhoud cv-ketel en buitengerechtelijke kosten;
- [gedaagde] heeft daarna op enig moment een bedrag van € 2.671,24 aan [eiser] betaald en op 8 september 2009 nog eens een bedrag van € 755,87;
- volgens de van toepassing zijnde algemene bepalingen is [gedaagde] een direct opeisbare boete van € 25,00 per dag aan [eiser] verschuldigd voor overttreding of niet-nakoming van enigerlei contractuele verplichting.
b. de vordering(en)
Bij voormeld exploot van dagvaarding vordert [eiser]:
I primair: - de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te
veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen en, onder afgifte van de sleutels, geheel en in de oorspronkelijke staat ter beschikking te stellen van [eiser];
- [eiser] te machtigen de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren op kosten van [gedaagde];
subsidiair: [gedaagde] te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] passende sleutels van het gehuurde af te geven, althans het oorspronkelijke slot weer terug te plaatsen en [eiser] binnen twee dagen toegang te verschaffen tot het gehuurde voor inspectie, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor elke dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke is;
II [gedaagde] te veroordelen binnen twee dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] een bedrag van € 2.143,42 te betalen, vermeerderd met de overeengekomen rente naar 1% per maand vanaf 14 oktober 2009 tot aan de dag van algehele voldoening;
III [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis aan [eiser] een overeengekomen boete te betalen, per 8 oktober 2009 berekend op een vervallen bedrag van € 3.450,00 (verder: PM);
IV [gedaagde] te veroordelen tot vergoeding van de door [eiser] gemaakte buitengerechtelijke kosten, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 14 oktober 2009 tot aan de dag van algehele voldoening;
V [gedaagde] te verwijzen in de proceskosten.
Bij repliek heeft [eiser] zijn onder II genoemde eis (wegens een inmiddels door [gedaagde] verrichte deelbetaling) verminderd tot € 952,42. Dit bedrag is volgens [eiser] samengesteld uit € 55,64 aan achterstallige huur, € 535,85 aan overeengekomen rente en
€ 360,53 aan ‘diverse gemaakte onkosten’. Tegelijkertijd heeft [eiser] zijn onder III genoemde eis vermeerderd tot € 8.625,00.
c. het geschil
[eiser] voert ter onderbouwing van zijn vorderingen het navolgende aan.
[gedaagde] heeft de afgelopen jaren de huur stelselmatig (veel) te laat betaald. De meebetekende productie 3 geeft voor van alle maanden vanaf januari 2007 het aantal dagen dat [gedaagde] de huur te laat heeft betaald. Volgens die opgave heeft [gedaagde] vanaf januari 2007 de huur nagenoeg iedere maand te laat betaald. Er blijkt bovendien uit dat [gedaagde] vanaf januari 2008 (en niet vanaf 2007, zoals [eiser] onder punt zes van zijn repliek stelt) de huurverhoging niet betaald heeft.
[eiser] zegt dat hij [gedaagde] ‘vele malen’ tevergeefs heeft verzocht de huur tijdig te voldoen en meermaals heeft gesommeerd en ‘in gebreke heeft gesteld’ de huurverhogingen te betalen. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] steeds medegedeeld dat hij niet van plan is de huurverhoging te betalen.
[eiser] voert aan dat de kosten van het onderhoud van de cv-ketel op grond van de huurovereenkomst voor rekening van [gedaagde] komen en dat [gedaagde] de kosten van onderhoud al vanaf 2005 niet of niet tijdig heeft vergoed.
[eiser] acht zichzelf en alle door hem aan te wijzen personen op grond van artikel 11 van Pro de algemene bepalingen gerechtigd om - na overleg met de huurder - op werkdagen tussen 08:00 uur en 17:30 uur het gehuurde te betreden voor inspectie van de staat van het gehuurde. [eiser] heeft meermaals getracht met [gedaagde] een afspraak te maken om het gehuurde te betreden voor een inspectie, doch [gedaagde] weigert volgens [eiser] elke toegang tot het gehuurde. Ook weigert hij om aan [eiser] een exemplaar van de sleutels te overhandigen.
Ten aanzien van het onder III gevorderde stelt [eiser] dat [gedaagde] ‘steeds’ drie verplichtingen niet nakomt, te weten:
1) hij betaalt niet (tijdig) de volledige huur;
2) hij verschaft geen toegang aan [eiser] tot het gehuurde;
3) hij weigert het gehuurde in de oorspronkelijke staat te herstellen (althans [eiser] in het bezit van een passende (“werkende”) sleutel te stellen).
Volgens [eiser] is [gedaagde] hem daarom op grond van de algemene bepalingen (3 x
€ 25,00 =) € 75,00 per dag verschuldigd vanaf de eerste dag dat hij [gedaagde] een sommatie heeft gestuurd, te weten 25 augustus 2009, in totaal derhalve (ten tijde van de conclusie van repliek) € 8.625,00 (“PM”).
Tot zijn verweer voert [gedaagde] het navolgende aan. [gedaagde] heeft de huur niet stelselmatig, doch ‘af en toe’ te laat betaald, en wel vier tot veertien dagen na het begin van de nieuwe maand, enerzijds door ‘buitenlandse afwezigheid’ en anderzijds om de aandacht van [eiser] te vestigen op ‘een te hoge huurprijs’. Volgens [gedaagde] is de huurprijs circa 25% te hoog in vergelijking met andere vergelijkbare panden. Op zijn voorstel om een bedrag van € 3.000,00 per kwartaal te betalen heeft [eiser] niet gereageerd. [gedaagde] heeft het slot van de woning laten vervangen om het een ex-werknemer die in het bezit is van een (oude) sleutel, onmogelijk te maken het pand te betreden. [gedaagde] heeft [eiser] daar niet van in kennis gesteld. [gedaagde] stelt dat het voor hem “onmogelijk mee te leven” is als [eiser] één of meer sleutels van de woning in zijn bezit zou hebben. [gedaagde] beschouwt dit als een ernstige aantasting van “de privacy”. Volgens [gedaagde] is de door hem betaalde waarborgsom ruim voldoende om achterstallige ‘huurderving te vertegenwoordigen’.
d. de beoordeling
De eerste (en belangrijkste) vraag die in casu beantwoording behoeft, is de vraag of het regelmatig (om niet te zeggen ‘stelselmatig’) te laat betalen van de huur door [gedaagde] de ontbinding van de huurovereenkomst en de gevorderde ontruiming rechtvaardigt. Dat de huurachterstand thans nog (slechts) € 55,64 bedraagt, betekent immers niet zonder meer dat die vorderingen reeds op grond daarvan afgewezen dienen te worden. Ook in het verleden stelselmatig opgelopen betalingsachterstanden en/of andere tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst kunnen een vordering tot ontbinding (en een daaruit voortvloeiend bevel tot ontruiming) rechtvaardigen.
[gedaagde] betwist niet dat het hierboven reeds genoemde betalingsschema correct weergeeft wanneer hij de huur heeft betaald. Uit dat schema blijkt dat [gedaagde] de afgelopen drie jaren uitsluitend over de maanden maart, juni en september 2007 de huur op tijd (dat wil zeggen: vóór of op de eerste dag van de maand) heeft betaald. Zijn tegenwerping dat dit komt omdat hij regelmatig in het buitenland verblijft, kan (wat daar ook verder van zij) niet als een verontschuldigende omstandigheid worden aangemerkt. Het is aan [gedaagde] om voor tijdige betaling te zorgen, desnoods via automatische overboeking, hetgeen overigens alleszins gebruikelijk is. Ook zijn verweer dat hij met de te late betaling ‘de aandacht van [eiser] wil vestigen’ op een volgens hem te hoge huurprijs, rechtvaardigt op geen enkele wijze zijn betaalgedrag. Zijn stelling dat de huur (afgezet tegen andere vergelijkbare panden) ‘circa 25%’ te hoog is, wordt door [gedaagde] op geen enkele wijze met stukken dan wel anderszins nader onderbouwd en kan, wat daar ook verder van zij, nimmer een te late of onvolledige betaling van de huur rechtvaardigen. Voor een debat over de (passende) hoogte van de huurprijs staan andere - juridische - middelen voor de huurder open dan het stelselmatig ‘pesten’ van de verhuurder met tijdelijke inhouding van de huur.
De door [gedaagde] gemaakte opmerking dat de door hem betaalde waarborgsom ruim voldoende is om achterstallige huur te ‘vertegenwoordigen’, is misplaatst, daar een waarborgsom niet primair dient als zekerheid voor verschuldigde huur, maar voor eventueel noodzakelijk herstel bij oplevering aan het einde van de huurovereenkomst.
Daar staat tegenover dat uit genoemd betalingsschema ook blijkt dat [gedaagde] de huur weliswaar te laat, maar wel meestal ruim voor het begin van de nieuwe maand heeft betaald, (afgezien van de huurverhoging in 2008 en 2009). Een uitzondering moet worden gemaakt voor de huur over de maanden februari en maart 2009, die [gedaagde] pas in september 2009 (maar dus wel vóór de betekening van het exploot) heeft betaald. Dat [eiser] [gedaagde] de afgelopen vijf jaren meermaals heeft gesommeerd ‘en voor zover nodig’ ook ‘in gebreke heeft gesteld aan zijn verplichtingen te voldoen’, acht de kantonrechter een te vaag en te algemeen geformuleerde stelling. Anders dan met de twee met het exploot meebetekende brieven van 25 augustus 2009 en van 4 september 2009 is deze bewering ook niet voldoende met stukken geadstrueerd.
Al met al moet worden geconcludeerd dat de geconstateerde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst aan de zijde van [gedaagde] thans (nog) niet de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigen, maar dat [gedaagde] zich dienaangaande met zijn betalingsgedrag wel op glad ijs bevindt. Het is bepaald niet uitgesloten dat, indien [gedaagde] in de (al dan niet nabije) toekomst blijk geeft van een continuering van bedoeld betalingsgedrag, die tekortkoming een ontbinding wel kan rechtvaardigen. Een gewaarschuwd mens telt voor twee.
Ook de subsidiaire vordering onder I komt niet voor toewijzing in aanmerking. Dat [eiser] het kennelijk ‘noodzakelijk’ acht het gehuurde ‘periodiek’ te inspecteren, mag dan zo zijn, doch een dergelijke noodzaak is door [eiser] volstrekt onvoldoende aannemelijk gemaakt. [eiser] is te allen tijde bevoegd om te proberen in overleg met [gedaagde] afspraken over een ‘inspectie’ te maken, doch de redelijke noodzaak daarvan op een of meer concrete momenten is onvoldoende gebleken. Een veroordeling tot afgifte van de sleutel van de woonruimte van [gedaagde] zou derhalve een veel te grote inbreuk op diens recht op bescherming van de persoonlijke levenssfeer betekenen.
Ten aanzien van het gevorderde onder II (na vermindering van eis) heeft te gelden dat [gedaagde] niet betwist dat de huurachterstand thans € 55,64 bedraagt, zodat dit bedrag voor toewijzing in aanmerking komt. Ook de gevorderde vervallen rente van
€ 535,85 is door [gedaagde] niet betwist en komt voor toewijzing in aanmerking. [gedaagde] is immers in ieder geval op grond van artikel 20 van Pro de toepasselijke algemene bepalingen reeds door het verloop van een bepaalde termijn in verzuim, als zulk verzuim al niet direct uit de wettelijke bepalingen voortvloeit.
De post ‘diverse onkosten’ ad € 360,53 wordt afgewezen, nu die veel te vaag is en niet met enig stuk nader is geadstrueerd.
Mede gelet op hetgeen hierboven is overwogen omtrent de gevorderde afgifte van de sleutels van het gehuurde, komt de onder III gevorderde post (de boete) ten aanzien van de door [eiser] genoemde verplichtingen 2 en 3, niet voor toewijzing in aanmerking. De verplichting om het gehuurde in de oorspronkelijke staat te herstellen (waarmee [eiser] kennelijk doelt op het terugplaatsen van het oorspronkelijke slot) ontstaat volgens de wet en de algemene bepalingen eerst bij het einde van de huurovereenkomst.
Ten aanzien van de door [eiser] genoemde verplichting 1 (het niet-tijdig betalen) vordert hij die boete vanaf 25 augustus 2009, de dag dat de gemachtigde van [eiser] de eerste sommatiebrief aan [gedaagde] stuurde. Die brief, die als productie 4 met het exploot is meebetekend, vermeldt echter niets over een verschuldigde boete. Nu gesteld noch gebleken is dat [eiser] eerder dan bij exploot van dagvaarding zich jegens [gedaagde] heeft beroepen op het onderhavige boetebeding (artikel 20.6 van de algemene bepalingen), komt die boete eerst vanaf datum dagvaarding, 14 oktober 2009, voor toewijzing in aanmerking. Gelet op de aard en strekking van het boetebeding en de omvang van de thans geopperde claim zou het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn indien de boete zou worden toegewezen vanaf een eerder moment dan dat waarop [eiser] zich er jegens [gedaagde] expliciet op beroepen heeft (artikel 6:248 lid 2 BW Pro).
Het bij repliek meegezonden betalingsschema, dat qua inhoud door [gedaagde] niet is betwist, vermeldt dat [gedaagde] de huur over november 2009 drie dagen te laat heeft betaald. Daarvan uitgaande komt een bedrag van (3 x € 25,00 =) € 75,00 voor toewijzing in aanmerking.
[eiser] heeft omtrent de aan de procedure voorafgegane incasso(pogingen) volstrekt onvoldoende (gespecificeerd en gedocumenteerd) gesteld om daaruit te kunnen concluderen dat werkzaamheden zijn verricht en kosten zijn gemaakt die de normale voorbereiding van een gerechtelijke procedure te buiten gaan. Daarmee is niet komen vast te staan dat de door eiseres bedoelde werkzaamheden en kosten verder strekten dan de verrichtingen en kosten waarvoor de artikelen 237 tot en met 240 Rv. een voorziening geven. Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
Voor toewijzing komt derhalve in aanmerking een bedrag van in totaal € 666,49 (€ 55,64 +
€ 535,85 + € 75,00).
Het komt de kantonrechter in het licht van het voorgaande juist voor om de met de procedure gemoeide kosten in het geheel te compenseren in die zin, dat iedere partij haar eigen kosten draagt. Beide partijen zijn immers op wezenlijke onderdelen over en weer in het ongelijk gesteld.
BESLISSING
Veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] tegen bewijs van kwijting te voldoen een bedrag van € 666,49, vermeerderd met de overeengekomen rente over € 55,64 vanaf 14 oktober 2009 tot aan de dag van algehele voldoening.
Compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken.