Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MAASTRICHT
135259 / HA ZA 08-129628 april 2010
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 135259 / HA ZA 08-1296
Vonnis van 28 april 2010
in de zaak van
1.[eiser],
wonende te [woonplaats],
2.
[eiser],
[eiser],
wonende te [woonplaats],
eisers,
advocaat dr.mr. R.F.H. Mertens,
tegen
de vereniging
VVE SERVICE-APPARTEMENTEN [naam],
gevestigd te [woonplaats],
gedaagde,
advocaat mr. E.J.J.M. Kneepkens.
Partijen zullen hierna [eisers] en Vve genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 4 februari 2009
- het proces-verbaal van comparitie van 24 april 2009.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] zijn sedert de verleden akte van levering d.d. 2 maart 2007 eigenaar van een appartementsrecht met het adres [adres] te [woonplaats]. Dit recht is onderdeel van de hoofd- en ondersplitsing van het appartementencomplex “[naam]” gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. Het gebouw kan worden aangeduid als een zogeheten service-appartementengebouw. De hoofdsplitsing werd in 14 appartementsrechten onderverdeeld. Bij akte van ondersplitsing d.d. 7 december 1977 werd het hoofdappartementsrecht (twee flats met een elkaar verbindende luchtbrug, [adres] ) ondergesplitst in 76 appartementsrechten. Bij diezelfde akte is de VvE “[naam]” opgericht.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert samengevat – nietigverklaring van besluiten van de VvE ex artikel 2:14 BW juncto 5:129 BW en nakoming van bepaalde bepalingen van de splitsingsakte. De volgende onderwerpen maken deel uit van haar betoog en vorderingen:
vaststelling van de jaarlijkse exploitatierekening en de daaruit voortvloeiende servicekosten;
controle van de boekhouding en de exploitatierekening door een registeraccountant;
betaling van groot onderhoud;
reservering van groot onderhoud;
het in het jaar waarin tot uitgaven besloten is, verwerken daarvan in de boekhouding en exploitatierekening;
het omslaan van oninbare servicekosten over de eigenaars;
het exclusief in gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten aan eigenaars van één appartementsrecht.
3.2.
Vve voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank zal de verschillende onderwerpen met de daarbij behorende vorderingen achtereenvolgens, danwel tegelijk met een ander samenhangend onderwerp, de revue laten passeren en beoordelen.
De vaststelling van de jaarlijkse exploitatierekening en de daaruit voortvloeiende servicekosten én de controle van de boekhouding en de exploitatierekening door een registeraccountant, evenals het in het jaar waarin tot uitgaven besloten is, verwerken daarvan in de boekhouding en exploitatierekening
Tussen partijen staan de volgende feiten vast
Uit de akte van ondersplitsing vloeit voort dat de door het bestuur van de VvE bijgehouden boekhouding en opgestelde exploitatierekening door een externe registeraccountant wordt gecontroleerd en dat aan de hand van die exploitatierekening de definitieve bijdragen van de eigenaars worden berekend en met deze eigenaars worden afgerekend.
Dit systeem wordt door de VvE vanaf het boekjaar 2003 niet meer nageleefd. Tot dat boekjaar werd de boekhouding en exploitatierekening verricht door Ernst and Young, registeraccountants. Het bestuur van de VvE heeft de relatie met die registeraccountant beëindigd en sedertdien heeft zij in strijd met het in de akte neergelegde systeem gewerkt.
Tijdens de vergadering van de VvE d.d. 25 mei 2007 is de jaarrekening 2006 vastgesteld en goedgekeurd zonder boekenonderzoek door een registeraccountant. Volgens de VvE zijn daarmee ook de definitieve servicekosten over dat jaar voor de leden-eigenaars vastgesteld.
Bij brief d.d. 19 juni 2007 heeft [eisers] het bestuur van de VvE gewezen op het niet berekenen van de definitieve servicekosten van de leden-eigenaars aan de hand van de exploitatierekening zoals de ondersplitsingsakte voorschrijft. Bij brief d.d. 1 juli 2007 heeft [eisers] ook nog gewezen op het ontbreken van een controle door een registeraccountant. De VvE heeft zich ook op het standpunt gesteld om geen afrekening van de servicekosten te berekenen en om evenmin de verschillen bij de leden te innen of aan hen terug te geven.
Tijdens de vergadering van de VvE d.d. 8 mei 2008, waarbij eisers’advocaat aanwezig was, is de jaarrekening 2007 besproken. Deze heeft de VvE erop gewezen dat geen rechtsgeldig besluit over de jaarrekening kon worden genomen zonder controle daarvan door een registeraccountant. Tijdens deze vergadering wordt de jaarrekening goedgekeurd onder het voorbehoud van een door het bestuur in te schakelen registeraccountant die de jaarrekening zou gaan controleren.
Met [eisers] is de rechtbank van oordeel dat de VvE de elementaire bepalingen van de splitsingsakte met voeten treedt en ondanks daarop bij herhaling te zijn gewezen, blijft treden. Het toepassen van een controle door een onafhankelijke registeracountant, die niet bij de opstelling van de jaarstukken en de onderliggende boekhouding betrokken is geweest, is, mede gezien de daarmee gemoeide bedragen van eminent belang voor de VvE en haar individuele leden, waaronder [eisers]. Dat belang heeft [eisers] nog eens onderstreept door aan het bestuur van de VvE een in hun opdracht door een registeraccountant opgestelde herberekening van de servicekosten 2007 en de voorschotbijdrage 2008 te laten toekomen, waaruit bleek dat sommige eigenaars teveel en anderen te weinig betaalden. Verder blijkt dat belang uit het feit dat de VvE op 5 september 2006 heeft besloten tot reorganisatie van de service waarmee een financieel belang van circa € 160.000,-- was gemoeid, maar waarvoor niet tegelijkertijd werd besloten tot het vormen van een reorganisatievoorziening per eind 2006. Door het één wel te besluiten en het ander niet te doen, moeten diegenen die eind 2006 nog geen eigenaar van een appartement waren, zoals [eisers], toch bijdragen in alle reorganisatiekosten. Ondanks dat de VvE ook daarop schriftelijk door [eisers] is gewezen, heeft de VvE in feite gedaan alsof er niets aan de hand was. Daarmee de belangen van de VvE en de appartementseigenaren negerend. De VvE erkent eigenlijk ook dat zij niet in overeenstemming met haar eigen regels heeft gehandeld waar zij betoogt dat er “wellicht niet volgens de letter (…) is gehandeld, doch wel naar de geest daarvan”.
Het betoog van de VvE waarin zij uitlegt waarom zij is overgestapt naar AA accountantsbureau Limpens & Partners kan haar niet baten. Zolang de splitsingsakte op dit punt niet is gewijzigd, staat het de VvE niet vrij om af te wijken van in feite haar eigen regels zoals neergelegd in de splitsingsakte.
De VvE heeft zich nog beroepen op artikel 2:8 BW en dat het beroep op de nietigheid van voornoemde besluiten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij heeft de VvE zich beroepen op:
de financiële gevolgen (kosten) voor de VvE van het inschakelen van een registeraccountant;
dat de feitelijke uitvoering van de (nietige) besluiten niet zomaar teniet kunnen worden gedaan gelet op de inmiddels verstreken periode waarin die besluiten feitelijk ten uitvoer zijn gelegd en waar de juistheid van de door de AA-aacountant opgestelde financiële stukken niet wordt bestreden.
De rechtbank verwerpt het beroep op artikel 2:8 BW. Zoals uit de hierboven opgenomen overwegingen van de rechtbank is op te maken, heeft [eisers] genoegzaam haar belang bij de gevraagde verklaring voor recht aangetoond. Verder heeft [eisers] met de door hen ingeschakelde registeraccountant aannemelijk gemaakt dat de opgestelde financiële stukken van de VvE op onderdelen onjuist zijn. Ondanks dat [eisers] de VvE bij herhaling heeft gewezen op het feit dat haar handelen in strijd met de splitsingsakte was c.q. zou zijn, heeft de VvE (zoals ook in haar eigen stellingen besloten ligt) bewust gekozen om haar strijdige handelen voort te zetten en heeft zij daarin volhardt. Onder die omstandigheden gaat het niet aan om als VvE nadien te roepen hetgeen zij als 2e gezichtspunt naar voren heeft gebracht. Tot slot, wat betreft de kosten verbonden aan het alsnog inschakelen van een RA: de VvE heeft gesteld dat het gaat om circa € 8.000,-- hetgeen toch als een gering bedrag moet worden gezien, dat niet kan rechtvaardigen dat de nietigheid van de besluiten achterwege moeten blijven.
De onder 1 a gevraagde verklaring voor recht dat voornoemde besluiten van de VvE d.dis 25 mei 2007 en 8 mei 2008 nietig zijn, zal worden toegewezen. Dat brengt met zich mee dat wat ten aanzien van de exploitatierekeningen en boekhouding over 2006 en 2007 had moeten gebeuren, alsnog door de VvE zal moeten worden gedaan, alsmede dat de VvE dient te worden veroordeeld om het met name in de artikelen 16, 17, 21, 30 en 32 van de splitsingsakte neergelegde systeem van het opstellen, controleren van de exploitatierekening, alsmede van het op basis daarvan berekenen en vaststellen van ieders eigenaarsbijdrage, het manen en innen van die bijdrage en het omslaan van niet betaalde kosten over de eigenaren, na te leven, zodat de vorderingen onder 2.f., 2.g. , 2.h., 2.i., 2.j., 2.k. en 2.l. zullen worden toegewezen.
Het omslaan van oninbare servicekosten over de eigenaars
[eisers] hebben een en ander geadstrueerd aan de hand van het omgaan door de VvE sedert 2004 met de oplopende achterstand bij het betalen van de servicekosten door een met name genoemd lid van de VvE. De VvE heeft niet conform artikel 17 van de splitsingsakte de schuld van dat ene lid omgeslagen over de andere eigenaars, waardoor de belangen van degene, zoals [eisers] die eerst in 2007 lid zijn geworden, zijn geschaad. De VvE heeft dat impliciet tijdens de comparitie erkend. Ook staat vast dat na het faillissement van dat met name genoemde lid en de executieverkoop van haar appartementsrecht de nieuwe eigenaar de achterstallige servicekosten in één jaar aan de VvE heeft voldaan, dat terzake voor de toekomst een voorziening is getroffen, alsmede dat de VvE zal gaan handelen zoals in de splitsingsakte is neergelegd. Tegen de achtergrond van deze feiten en omstandigheden dient de vordering 2.m. te worden afgewezen.
De betaling van groot onderhoud, de reservering van groot onderhoud
Tussen partijen staan de volgende feiten vast.
De VvE had per 31 december 2007 een fonds voor onderhoud en investeringen van
€ 142.384,-- . In dat jaar is door de Stichting Dienstverlening Serviceflats aan het bestuur van de VvE een raming van verwachte kosten voor onderhoud en investeringen uitgebracht die neerkwam over een periode van 5 jaar op totaal € 832.500,--. In die raming zat als noodzakelijke kosten opgenomen € 300.000,-- voor renovatie van de liften. In de vastgestelde begroting 2008 van de VvE is voor kosten vervanging besturing van de liften
€ 75.000,-- opgenomen en in de servicekosten verwerkt. Tijdens de vergadering van de VvE d.d. 19 juni 2008 is besloten tot opdrachtverstrekking inzake vervanging van de besturing van de liften, alsmede om liftkooien en liftdeuren te vervangen, totaal voor € 186.000,--. Voor de financiering ervan werd besloten om dit bedrag als onderhoudsbijdragen van 2009 in één keer in januari 2009 van de leden-eigenaren te vorderen.
Terecht hebben [eisers] erop gewezen dat dit financieringsbesluit in strijd is met het bepaalde in artikel 16, tweede lid, van de ondersplitsingsakte, alsmede dat de financiering van een dergelijk besluit behoort te worden betaald uit het daarvoor bestemde fonds, sedert 1 mei 2008 geheten reservefonds, ter bestrijding van andere dan de gewone onderhoudskosten. Met een dergelijk wettelijk voorgeschreven fonds wordt voorkomen dat eigenaars als [eisers] dergelijke noodzakelijke onderhoudskosten onvoorzien in één keer moeten betalen. Hetgeen in artikel 37 lid 7 over de extra voorschotbijdrage is bepaald, is dan ook niet bedoeld te dienen voor de financiering van deze uitgaven. De verklaring voor recht dat het financieringsbesluit d.d. 19 juni 2008 inzake het onderhoud aan de liften nietig is, zal dan ook worden toegewezen. In het verlengde daarvan dient de VvE te worden veroordeeld om het wettelijk voorgeschreven reservefonds op te bouwen in een mate dat overeenkomstig het meerjarenplan voldoende gelden aanwezig zijn om voorzienbare noodzakelijke werken tijdig te doen uitvoeren, zodat ook vordering 2.n. wordt toegewezen met dien verstande dat de VvE daartoe een redelijke termijn dient te worden gegeven zoals in het dictum is bepaald.
[eisers] heeft genoegzaam aangetoond dat het bestuur van de VvE bewust kiest om het reservefonds klein te houden, waarmee zij – tegen de achtergrond van de voorzienbare, noodzakelijke onderhoudskosten (zoals overwogen in 2007 geraamd op meer dan
€ 800.000,--) de wettelijke bepalingen terzake, gegeven ter bescherming van de belangen van de VvE en haar leden-eigenaren, met voeten treedt.
De rechtbank acht hetgeen door de VvE onder 4.8. van haar conclusie is aangevoerd met een beroep op artikel 2:8 BW onvoldoende c.q. van onvoldoende gewicht om het door haar bepleite standpunt, namelijk nietigheid van het besluit d.d. 19 juni 2008 achterwege laten, te kunnen dragen.
Het exclusief in gebruik geven van gemeenschappelijke gedeelten aan eigenaars van één appartementsrecht
De VvE vertegenwoordigd door haar bestuur is op 29 december 2006 met de eigenaars van een ander appartement (dan [eisers]) een schriftelijke overeenkomst aangegaan voor gebruik van het dak naast zijn appartement als dakterras.
[eisers] hebben er terecht op gewezen dat het dak volgens de akte van ondersplitsing deel uitmaakt van de gemeenschappelijke gedeelten. Dat brengt met zich mee dat alvorens een dergelijke overeenkomst kan worden aangegaan zowel in de vergadering van de VvE Service Park als in die van de VvE “[naam]” toestemming moet worden gevraagd om die overeenkomst te sluiten. Voor wat betreft die laatste VvE geldt immers dat dit in gebruik geven aan één eigenaar inbreuk maakt op het medegebruiksrecht dat alle appartementseigenaren, waaronder [eisers], van dit gemeenschappelijke dak hebben. Zonder die toestemming van beide VvE kan het bestuur een dergelijke gebruiksovereenkomst met andere woorden niet aangaan zodat de gesloten gebruiksovereenkomst d.d. 29 december 2006 non-existent ofwel nietig is. De vordering 1.c. wordt toegewezen.
Benoeming bestuurslid (geen penningmeester), niet lid zijnde van de VvE, nietig wegens strijd met de splitsingsakte?
Wat er ook zij van het voornemen van het bestuur van de VvE – blijkens haar agenda voor de vergadering van de VvE d.d. 15 november 2008 – om een extern bestuurslid te laten benoemen die zich met name “zal bezighouden met het leiden van de ledenvergaderingen”, vast staat dat dat niet heeft geleid tot de benoeming als het bestuur voor ogen had. Wel is er in overeenstemming met de splitsingsakte een een extern bestuurslid/penningmeester benoemd. Partijen zijn het er ook over eens dat de akte niet toelaat om een extern bestuurslid te benoemen die een ruimere of andere taak/opdracht heeft dan de functie van penningmeester. Tegen die achtergrond ziet de rechtbank - [eisers] heeft ter comparitie in feite ook zelf geconcludeerd dat dit punt, gezien de reactie van de VvE en de na de uitgebrachte dagvaarding gebleken feiten, niet meer aan de orde is - niet dat [eisers] nog enig belang heeft bij hun verklaring voor recht zoals onder 1.d. geformuleerd. Dit onderdeel wordt afgewezen.
De vordering sub 1.e.
In het verlengde van de toe te wijzen vorderingen 1.a. tot en met 1.c. ligt de vordering 2.e. voor toewijzing gereed zodat [eisers] zekerheid heeft dat de VvE de nietigheden van besluiten en van de gebruiksovereenkomst dak(terras) zal naleven.
Versterking veroordeling met dwangsommen
De VvE heeft er blijk van gegeven op meerdere punten te volharden in haar met de splitsingsakte strijdige handelwijze. Ook de poging van [eisers] om met de inzet van hun advocaat de VvE op andere gedachten c.q. tot een andere opstelling te brengen, heeft niet mogen baten. Uiteindelijk heeft de VvE aan haar leden een brief d.d. 27 oktober 2008 geschreven waarin zij aangeeft de vergadering mandaat te zullen vragen om tegen [eisers] een procedure te starten om een einde te maken aan hun acties. Daarmee heeft de VvE andermaal laten zien dat zij niet bereid is van het ingeslagen pad af te stappen. Een en ander rechtvaardigt dat de veroordelingen van de VvE worden versterkt met dwangsommen die zullen worden gemaximeerd op de wijze als in het dictum is aangegeven.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal de VvE de proceskosten van [eisers] dienen te betalen. Deze kosten bestaan uit het griffierecht (€ 254,--), exploitkosten € 85,44 en advocaatkosten (€ 1.788,-- 2 punten à tarief IV gelet op de omvang en ingewikkeldheid van de zaak).
5.De beslissing
De rechtbank
Verklaart voor recht dat:
de besluiten d.dis 25 mei 2007 en 8 mei 2008 houdende vaststelling en goedkeuring van de exploitatierekeningen over de jaren 2006 en 2007 nietig zijn wegens strijd met de akte van splitsing;
dat het besluit d.d. 19 juni 2008 tot het doen vooruitbetalen door de appartementseigenaren van de onderhoudsbijdragen 2009 nietig is wegens strijd met de akte van splitsing;
dat de gebruiksovereenkomst d.d. 29 december 2006 tussen de VvE en de heer J.A.G. Mertens en mevrouw H.H. Godschalk, eigenaars van het appartementsrecht 208 voor gebruik van het dak naast hun privé-gedeelten als dakterras, non-existent en derhalve nietig is wegens strijd met de akte van splitsing;
Veroordeelt de VvE de verklaringen voor recht te respecteren en dienovereenkomstig te handelen en voor wat betreft de 2e verklaring voor recht zich te onthouden van incassomaatregelen jegens [eisers] en voor wat betreft de 3e verklaring voor recht al het nodige te doen om aanleg van het bedoelde dakterras te voorkomen en/of ongedaan te maken;
Veroordeelt de VvE de exploitatierekeningen 2006 en 2007 met inachtneming van algemeen geldende boekhoudregels opnieuw op te (doen) stellen en alsnog in het jaar 2006 een voorziening op te nemen voor reorganisatiekosten en deze exploitatierekeningen vervolgens, na controle door de door de vergadering te benoemen registeraccountant, onverwijld ter vaststelling aan de vergadering van eigenaars voor te leggen;
Veroordeelt de VvE de exploitatierekeningen en de boekhouding 2006 en 2007 door één of meerdere door de vergadering van eigenaren aan te wijzen registeraccountant(s) te doen controleren;
Veroordeelt de VvE jaarlijks binnen vijf maanden na afloop van het boekjaar conform het bepaalde in artikel 16 juncto 32 van de akte van ondersplitsing een exploitatierekening op te stellen en deze tezamen met de boekhouding te doen controleren door een of meer door de vergadering te benoemen registeraccountants, alvorens deze aan de vergadering voor te leggen tezamen met het door de registeraccountant(s) uit te brengen verslag;
Veroordeelt de VvE jaarlijks binnen vijf maanden na afloop van het boekjaar de door iedere eigenaar te dragen aandelen in de definitief vastgestelde c.q. vast te stellen exploitatiekosten, conform het bepaalde in artikel 21, 30 lid 2 en 32 van de akte van ondersplitsing, te berekenen en in de vergadering van eigenaren te doen vaststellen;
Veroordeelt de VvE jaarlijks binnen een maand na vaststelling van de exploitatierekening de eventueel uit deze rekening blijkende, eigenaren die per saldo te weinig hebben betaald, aan te manen dit tekort binnen een maand aan te zuiveren conform het bepaalde in artikel 16 lid 5 van de akte van ondersplitsing en vervolgens zonodig te weinig betaalde bijdragen aan kosten te innen bij de eigenaren die per saldo te weinig blijken te hebben betaald, alsmede eventuele, na afloop van de in artikel 16 lid 5 bedoelde termijn niet betaalde kosten conform het bepaalde in artikel 17 van de akte van ondersplitsing over de appartementseigenaren om te slaan;
Veroordeelt de VvE binnen vijf maanden na afloop van het boekjaar conform het bepaalde in artikel 16 lid 4 van de akte van ondersplitsing in de vergadering van eigenaren te besluiten over eventuele overschotten op de exploitatierekening;
Veroordeelt de VvE het uit de overgelegde jaarrekening 2007 blijkende verlies van € 77.153,-- overeenkomstig artikel 16 vijfde lid ten laste van de eigenaren te brengen, danwel, indien na hernieuwde vaststelling van de exploitatierekening 2007 van een lager of hoger verlies of van een overschot blijkt, het eventuele verlies overeenkomstig artikel 16, vijfde lid, ten laste van de eigenaren te brengen en over een eventueel overschot conform de akte van ondersplitsing te besluiten;
Veroordeelt de VvE binnen vijf jaren na heden een reservefonds op te bouwen van een zodanige omvang dat na afloop van die vijf jaren voldoende gelden aanwezig zijn om voorzienbare noodzakelijke werken tijdig te doen uitvoeren;
Versterkt voornoemde veroordelingen van de VvE met een dwangsom van € 10.000,-- per keer en per onderdeel dat de VvE niet voldoet aan één van deze veroordelingen en bepaalt daarbij dat [eisers] niet via omslag in de door hen te betalen servicekosten of anderszins behoeven bij te dragen aan die dwangsommen, en maximeert de aldus verschuldigd te worden dwangsommen op € 100.000,--;
Veroordeelt de VvE tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eisers] gerezen en begroot deze tot aan dit vonnis op € 2.127,44 en bepaalt dat [eisers] niet via omslag in door hen aan de VvE te betalen kosten behoeven bij te dragen;
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.M.W. Nuijts en in het openbaar uitgesproken op 28 april 2010.