Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector civiel recht
zaaknummer / rolnummer: 114107 / HA ZA 06-948
Vonnis van 4 november 2009
in de zaak van
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE LANDGRAAF,
zetelend te Landgraaf,
eiseres,
advocaat mr. J.G.L. van Nus,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[Naam B.V.],
gevestigd te Landgraaf,
gedaagde,
advocaat mr. R.M.W.H. Bedaux.
Partijen zullen hierna de Gemeente en [Naam B.V.] genoemd worden.
1. Het verdere verloop van de procedure
1.1. Bij tussenvonnis van 14 februari 2007 is de vervroegde onteigening uitgesproken ten name van en ten behoeve van de Gemeente van het perceel, kadastraal bekend gemeente Landgraaf, sectie B 1060, voor zoveel deze grond blijkens Koninklijk Besluit van 29 juni 2005 (overeenkomstig grondplan 17 en overigens de onteigeningsdocumenten die deel uitmaken van dat KB) is aangewezen ter onteigening, te weten voor een omvang van 28 centiare, is een voorschot voor [Naam B.V.] op de vast te stellen schadeloos¬stelling bepaald, zijn deskundigen benoemd om de schadeloosstelling te begroten, is een rechter-commissaris aangewezen om bij de opneming door de deskundigen aanwezig te zijn, en zijn nieuwsbladen aangewezen waarin de aankondiging van de vervroegde onteigening en van plaats en tijd van de opneming door deskundigen door de griffier diende te geschieden.
1.2. Vervolgens heeft, na de voorgeschreven aankondiging in de nieuwsbladen, de bij voornoemd vonnis bevolen opneming plaatsgevonden op het door de rechter-commissaris bepaalde tijdstip. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
1.3. De deskundigen hebben op 12 maart 2008 hun rapport ter griffie van deze rechtbank neergelegd.
1.4. De Gemeente heeft een bezwaarschrift ingediend. [Naam B.V.] heeft, vanwege het relatief geringe belang van de onderhavige kwestie, om proces-economische redenen afgezien van het indienen van een bezwaarschrift en van de mogelijkheid om te pleiten. Naar aanleiding van het bezwaarschrift van de Gemeente zijn de Gemeente alsmede de deskundigen door de meervoudige kamer bij gelegenheid van het pleidooi gehoord. Van het pleidooi is een proces-verbaal opgemaakt. De inhoud van het proces-verbaal, evenals die van het deskundigenrapport en van het ingediende bezwaarschrift dient als hier ingelast te worden beschouwd.
1.5. Tenslotte heeft de rechtbank bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. De verdere beoordeling
2.1. Thans dient te worden beslist over de aan [Naam B.V.] toekomende schadeloosstelling.
2.2. De deskundigen hebben in hun rapport geadviseerd de schadeloosstelling vast te stellen op € 210,00 (28m² à € 7,50). Naar het inzicht van de deskundigen is er geen sprake van waardevermindering van het overblijvende.
Daar door de Gemeente reeds een voorschot van € 252,- aan [Naam B.V.] is voldaan, adviseren de deskundigen om tevens te bepalen dat [Naam B.V.] het verschil tussen voornoemde bedragen dient terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 18 mei 2007 - de datum waarop de inschrijving van het vonnis d.d. 14 februari 2007 in de openbare registers heeft plaatsgevonden - tot de datum van het eindvonnis.
2.3. De deskundigen hebben in het kader van de bepaling van de hoogte van het bedrag van de schadeloosstelling tot uitgangspunt genomen de bestemming van de gronden zoals deze voorheen gold. Ingevolge het ‘Bestemmingsplan Schaesberg Zuid’, dat is het voorafgaand aan het bestemmingsplan ‘Binnenring’ geldende bestemmingsplan, gold voor de onteigende gronden de bestemming agrarisch gebied, onbebouwd. Met inachtneming van de uitgangspunten zoals neergelegd in de artikelen 40a, 40b en 40 c van de Onteigeningswet (Ow) zijn de deskundigen tot het besluit gekomen dat het onteigende perceel de hoogste waarde heeft als agrarische grond. Met inachtneming van voornoemde uitgangspunten hebben zij vervolgens op basis van kennis en kunde intuïtief de verkeerswaarde voor agrarische grond in de nabije omgeving in het vrije commerciële verkeer bij gebruiksvrije levering op de peildatum getaxeerd op € 5,-. Voorts achten zij het in de concrete situatie aannemelijk dat er een bescheiden opwaartse druk uit gaat van het feit dat het perceel gelegen is in de periferie van het stedelijk gebied van de gemeente Heerlen en de gemeente Landgraaf. Op grond daarvan komen zij op een prijs van € 7,50. Gezien het uitgevoerde werk waarvoor is onteigend, zijn de deskundigen van mening dat er geen sprake is van een complex in de zin van artikel 40d Ow, dan wel van enige complexwaarde als op die wetsbepaling gebaseerd.
2.4. De rechtbank kan, gelet ook op de ingevolge artikel 40 c Ow buiten beschouwing te laten voordelen en nadelen welke door het werk en de plannen voor het werk teweeg worden gebracht, instemmen met het door de deskundigen gekozen uitgangspunt, waarbij aansluiting is gezocht bij de bestemming als agrarische grond zonder bebouwing, nu de ter plaatse van het onteigende perceelsgedeelte vigerende bestemming van weg voor het eerst is opgenomen in het huidige bestemmingsplan en wel in verband met de aan te leggen binnenring en daaraan voorafgaand er reeds sedert jaren sprake was van een agrarische bestemming. De deskundigen hebben voorts rekening gehouden met het feit dat de grond in de nabijheid van het verstedelijkte gebied van de gemeente Landgraag en de gemeente Heerlen is gelegen. De rechtbank acht het aannemelijk dat daar een waardeverhogend effect van uit kan gaan.
2.4.1. De rechtbank is met de deskundigen van oordeel dat er in casu geen sprake is van één complex als bedoeld in artikel 40 d van de Onteigeningwet. Tot dit oordeel komt de rechtbank gelet op de door de deskundigen gegeven toelichting, alsmede ook gelet op de ter zitting door de Gemeente aangedragen jurisprudentie (HR 11 juli 2008, RvdW 2008, 727). Deze jurisprudentie ondersteunt het standpunt van de deskundigen dat het feit dat de weg ten behoeve waarvan in casu wordt onteigend mede dient ter ontsluiting van de ter plaatse van de onteigende grond gelegen wijken, waar zich bepaalde herstructureringsactiviteiten hebben voorgedaan, niet dwingt tot de conclusie dat het hier gaat om één, geheel in exploitatie gebracht, complex en dat de aanleg van de weg, gelet op het in het gegeven geval toepasselijke bestemmingsplan, als één afzonderlijk complex dient te worden aangemerkt.
2.5. De deskundigen zijn verder vrij in het maken van een keuze voor een bepaalde methode van waardering. De door de deskundigen gehanteerde intuïtieve methode is één van de, ook ingevolge de jurisprudentie van de Hoge Raad, toegestane methodes voor de waardering van de grond die onteigend wordt. De rechtbank kan zich er mee verenigen dat de deskundigen in dit geval voor die methode hebben gekozen. Ook partijen hebben geen bezwaar tegen die keuze gemaakt. Partijen kunnen zich echter niet vinden in de op basis van die methode vastgestelde waarde.
2.6. [Naam B.V.] is van oordeel dat de waarde hoger dient te worden vastgesteld, omdat tevens in de beoordeling had dienen mee te wegen dat er bebouwingsmogelijkheden waren die door de nieuwe bestemming teloor zijn gegaan. Volgens de deskundigen is deze visie onjuist, omdat er ingevolge het Bestemmingsplan Schaesberg-Zuid op het betreffende perceel geen woning mag worden gebouwd. Indien er bebouwingsmogelijkheden beperkt zijn geworden of teloor zouden zijn gegaan, is dit volgens de deskundigen noch een gevolg van de onteigening, noch een gevolg van de aanleg van het werk waarvoor is onteigend.
2.6.1. Daar [Naam B.V.] zijn stelling baseert op toezeggingen die namens de gemeente Heerlen zijn gedaan, het onteigende perceel sedert 1982 tot het gebied van de Gemeente Landgraaf behoort, de Gemeente die toezeggingen van de gemeente Heerlen niet heeft willen bevestigen en het bestemmingplan geen bebouwing toelaat, hebben de deskundigen, naar het oordeel van de rechtbank terecht, besloten om dit door [Naam B.V.] aangedragen aspect niet in de waardering op te nemen.
Met het aspect van de ligging van het perceel, dus ook met de door [Naam B.V.] aangevoerde ligging in de nabijheid van de bebouwde kom, hebben de deskundigen, aldus stellen zij in hun rapport, rekening gehouden.
2.7. De Gemeente heeft geen bezwaar tegen de door de deskundigen gehanteerde methode van waardering, doch kan zich ook niet vinden in de op basis van die methode vastgestelde waarde. De Gemeente is van oordeel dat de waarde lager dient te worden vastgesteld. Voorts acht de Gemeente de door de deskundigen bepaalde waarde van € 5,- en de opslag van € 2,50 onvoldoende onderbouwd.
2.7.1. De Gemeente baseert haar standpunt op het feit dat in het verleden door haar verschillende malen voor agrarische grond een aankoopprijs is betaald, die is gebaseerd op een meterprijs van € 7,-. De deskundigen hebben dienaangaande gesteld, dat deze transacties na de peildatum hebben plaatsgevonden. Uit de door de Gemeente bij haar bezwaarschrift overgelegde lijst blijkt dat deze transacties inderdaad na de peildatum van 18 mei 2007 hebben plaatsgevonden. De rechtbank begrijpt het commentaar van de deskundigen aldus dat deze transacties zich niet lenen voor een vergelijking omdat moet worden aangenomen dat de koopprijs in deze transacties werd beïnvloed door het ingezette onteigeningstraject. Door de Gemeente zijn, buiten de hiervoor genoemde transacties, geen, althans niet tijdig, feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat de door de deskundigen bepaalde waarde veel te hoog zou zijn.
2.8. Zoals hiervoor reeds weergegeven kan de rechtbank zich vinden in de door de deskundigen gehanteerde uitgangspunten. De rechtbank ziet aldus geen aanleiding om niet te vertrouwen op de kunde en kennis van de deskundigen en de op basis daarvan door hen gedane intuïtieve taxatie. Aan deze methode van waardering is eigen dat geen uitgebreide motivering kan worden gegeven van alle facetten die daarbij een rol hebben gespeeld. Een volledige onderbouwing aan de hand van transacties die zich voor vergelijking lenen kan dan niet worden gegeven.
2.9. De rechtbank is op grond van hetgeen hiervoor is overwogen van oordeel dat de door de deskundigen daarvoor gegeven argumenten de conclusie van het rapport kunnen dragen. De rechtbank kan zich verenigen met deze argumenten en de daarop steunende conclusie weshalve de rechtbank deze conclusie tot de hare maakt en dien overeenkomstig het advies van de deskundigen zal worden overgenomen door het totaalbedrag van de schadeloosstelling vast te stellen op € 210,-. Aangezien het toegekende voorschot van € 252,- voornoemd bedrag overtreft, zal [Naam B.V.] het verschil van € 42,- dienen terug te betalen aan de Gemeente. De door de deskundigen geadviseerde toewijzing van rente over dat bedrag wordt echter niet toegekend, nu in artikel 54t, derde lid, Ow niet is bepaald dat rente verschuldigd is over het bedrag waarmee hetgeen aan voorschot is ontvangen de schadeloosstelling overtreft.
2.10. Door [Naam B.V.] is een factuur overgelegd van mr. Bedaux voor juridische bijstand aan [Naam B.V.]. In deze factuur wordt voor een bedrag van € 7.119,34 gedeclareerd voor verrichtingen in de onderhavige procedure.
2.10.1. Hoewel het bedrag van de toe te kennen schadeloosstelling lager is dan het bij dagvaarding aangeboden bedrag, dienen de kosten van deze procedure naar het oordeel van de rechtbank toch voor rekening van de Gemeente te komen, omdat [Naam B.V.] de verwerping van het aanbod van de Gemeente voldoende heeft gemotiveerd en de argumenten die zij heeft ingebracht tegen dit aanbod niet reeds bij voorbaat kansloos waren.
2.10.2. Ingevolge artikel 50 Ow en de jurisprudentie bij dat artikel komen de daadwerkelijke gemaakte kosten voor vergoeding in aanmerking, althans voor zover tot het aanwenden van deze kosten in redelijkheid kon worden besloten en deze kosten, zulks beoordeeld in relatie tot het belang van de zaak, binnen een redelijke omvang zijn gebleven.
2.10.3. Door de Gemeente is in haar akte houdende uitlating producties d.d. 1 oktober 2008 ten aanzien van de door mr. Bedaux gedeclareerde uren aangevoerd, dat deze haar onnodig ruim voorkomen, wanneer dit aantal uren wordt bezien in relatie tot de overgelegde processtukken. Voorts is door de Gemeente naar voren gebracht dat een aantal van de argumenten van mr. Bedaux geen betrekking hebben op (de toepassing van) de Onteigeningswet.
2.10.4. De omvang van de onderhavige declaratie van de raadsman van [Naam B.V.] zou kunnen worden gemotiveerd door het feit dat het een meer dan gemiddeld gecompliceerde zaak betreft, waarvoor een meer dan gemiddeld aantal uren nodig is of een meer dan gemiddeld gekwalificeerde advocaat. Dat deze zaak meer dan gemiddeld gecompliceerd is, is aan de rechtbank echter niet gebleken. Bij bestudering van de specificaties bij de facturen van de raadsman van [Naam B.V.] blijkt voorts niet van bijzondere verrichtingen, welke niet kunnen worden begrepen onder gebruikelijke, door een in een onteigeningszaak gewoonlijk door de advocaat van verweerder, te ontplooien activiteiten. De vermelde activiteiten betreffen steeds ‘studie’, ‘correspondentie’, ‘telefoon’ ‘gesprek’ en ‘processtuk redigeren’. De hoogte van het gedeclareerde bedrag, dat scherp afwijkt van de berekening van de honorering van de werkzaamheden volgens het liquidatietarief in onteigeningzaken, wordt hierdoor niet verklaard. Voorts treedt sterk naar voren de disproportie tussen de hoogte van het gefactureerde bedrag en het belang in deze zaak. Op grond van de voorgaande omstandigheden, mede in aanmerking nemende het feit dat de schadeloosstelling lager is uitgevallen dan de door de gemeente aangeboden schadeloosstelling, ziet de rechtbank aanleiding om voor de begroting van de kosten van het geding, voor zover het de kosten voor rechtsbijstand betreft, niet als uitgangspunt te nemen de werkelijk door [Naam B.V.] als kosten voor rechtsbijstand betaalde bedragen. In de plaats daarvan zal de rechtbank voor begroting van deze kosten zich baseren op het liquidatietarief in onteigeningszaken, nu dit tarief is vastgesteld door de Algemene Raad van de Nederlandse Orde van Advocaten en door de leden van de beroepsorganisatie kennelijk als een redelijke vergoeding voor de daarin genoemde werkzaamheden in het onteigeningsgeding wordt beschouwd.
2.10.5. De begroting van de kosten voor rechtsbijstand volgens het liquidatietarief in onteigeningszaken geeft de volgende berekening:
- conclusie van antwoord houdende verwerping van het aanbod 1
- descente en opname deskundigen 1
- pleidooi. 0
Totaal aantal punten: 2
Het belang van de zaak moet worden geschat op een bedrag van € 210,-. Het betreft aldus een zaak in de categorie I
( tot € 10.000 ), waarbij volgens het liquidatietarief een waardering kan worden toegepast van € 384,- per punt. De kosten van juridische bijstand, waar volgens het liquidatietarief in redelijkheid een vergoeding voor dient te worden toegekend, bedragen derhalve € 768,-. Naar het oordeel van de rechtbank zijn er geen bijzondere omstandigheden, die in redelijkheid noodzaken tot een afwijking van de volgens dit tarief berekende kosten voor rechtsbijstand. De rechtbank zal daarom de redelijkerwijs door [Naam B.V.] gemaakte kosten voor rechtsbijstand begroten op een bedrag van
€ 768,-.
2.11. Gelet op het bepaalde in artikel 2 van de Wet tarieven in burgerlijke zaken en gelet op het toe te kennen bedrag aan schadeloosstelling zal de griffier het verschuldigde vastrecht hebben te bepalen op € 226,-. Bij het begroten van de kosten van het geding zal de rechtbank rekening houden met dat door [Naam B.V.] wegens vast recht verschuldigde bedrag.
2.12. Door de deskundigen is een samengestelde declaratie ingediend ten behoeve van de onderhavige zaak en een drietal gelijksoortige zaken waarin de onteigening door de gemeente Landgraaf en de gemeente Heerlen wordt gevraagd. In totaal hebben zij een bedrag van € 106.135,65 gedeclareerd. Ook deze kosten zullen evenredig verdeeld worden over de gemeente Heerlen en de gemeente Landgraaf naar rato van de oppervlakte van de onteigende grond. Voor de gemeente Landgraaf wordt dit bedrag vastgesteld op € 17.428,95: € 9.344,48, voor de deskundige Roebroek, € 3.187,80 voor de deskundige Jacobs en voor de deskundige Van Sambeek € 4.698,92.
2.13. Gelet op het bepaalde in artikel 50, lid 5 van de Onteigeningswet komen de kosten van de bekendmakingen bedoeld in artikel 28 lid 1, artikel 35 lid 2 en artikel 54 lid 1 Onteigeningswet voor rekening van de Gemeente. Nu deze kosten hangende de procedure door de griffier van deze rechtbank zijn voorgeschoten zal de rechtbank bepalen dat deze kosten door de Gemeente aan de griffier dienen te worden vergoed. De kosten bedragen in totaal € 1.821,88 en zullen op dezelfde wijze als hiervoor worden verdeeld over de gemeente Heerlen en Landgraaf. Voor de gemeente Landgraaf bedragen deze kosten € 299,18.
3. De beslissing
De rechtbank:
stelt de door de Gemeente ter zake van de onderhavige onteigening aan [Naam B.V.] te betalen schadeloosstelling vast op € 210,-;
verstaat dat naar aanleiding van het tussenvonnis d.d. 14 februari 2007 door de Gemeente reeds een bedrag van € 252,- bij wijze van voorschot aan [Naam B.V.] is voldaan;
veroordeelt [Naam B.V.] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting van het hiervoor bedoelde voorschot van € 252,- aan de Gemeente terug te betalen een bedrag van € 42,-;
wijst aan als dagbladen waarin dit vonnis door de griffier bij uittreksel zal worden geplaatst: Dagblad De Limburger en Het Limburgs Dagblad, beide in de editie verschijnende in de gemeente Landgraaf;
verwijst de Gemeente in de kosten van het geding aan de zijde van [Naam B.V.] gerezen en tot aan dit vonnis begroot op € 226,- voor vastrecht en € 768,- voor kosten juridische bijstand;
verstaat dat de kosten van de deskundige en van publicatie worden vastgesteld en uitgesproken in de zaak met zaaknummer 113608/HA ZA 06-886,
verwijst de Gemeente in de kosten van de deskundigen en stelt die in de onderhavige zaak (en de zaken met nummers 113608/HA ZA 06-886 en 114107/ HA ZA 06-984 gezamenlijk) op € 9.344,48, voor de deskundige Roebroek, € 3.187,80 voor de deskundige Jacobs en voor de deskundige Van Sambeek € 4.698,92;
verstaat dat de Gemeente aan de griffier van deze rechtbank zal voldoen de door die griffier voorgeschoten kosten van de publicaties als bedoeld in artikel 28 lid 1, artikel 35 lid 2 en artikel 54 lid 1 van de Onteigeningswet, zulks gelet op het bepaalde in artikel 50 lid 5 van de Onteige¬ningswet, welke tot op heden in de onderhavige zaak en de zaken met zaaknummers 113608/HA ZA 06-886 en 114107/ HA ZA 06-984 gezamenlijk € 299,18 bedragen.
Dit vonnis is gewezen door mr. F.M. van Maanen Winters, voorzitter, mr. J.J.P. Bergmans en mr. R Kluin, rechters en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.?
EvdS