Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Bestuursrecht
Procedurenummer: AWB 09 / 228
Uitspraak van de meervoudige kamer
in het geding tussen
[eiser],
wonend te Sittard, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats],
verweerder.
Datum bestreden besluit: 13 januari 2009
Kenmerk: Bel/Woz/67248 09u0000661
1. Procesverloop
Eiser heeft tegen het in de aanhef van deze uitspraak vermelde besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank gezonden en heeft tevens een verweerschrift ingediend, waarop eiser schriftelijk heeft gereageerd.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank op 16 juli 2009. Eiser is ter zitting verschenen. Verweerder heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door G.J.A.J. Goessens en R.M.A.L. Heijman.
2. Overwegingen
Eiser is eigenaar van een in 1958 gebouwd restaurant met opslagruimte en een niet zelfstandig bereikbare bovenwoning gelegen aan de [adres] te [plaats] (hierna: de onroerende zaak). De huuropbrengst per 1 januari 2007 bedraagt € 18.084,--. De bovenwoning heeft een inhoud van 208 m³. Het perceel heeft een oppervlakte van 45 m².
Bij beschikking van 15 februari 2008 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 vastgesteld op € 191.000,-. Na daartegen door eiser gemaakt bezwaar heeft verweerder bij het bestreden besluit de waarde gehandhaafd.
Eiser kan zich hiermee niet verenigen en voert daartoe aan:
-dat verweerder door zijn bezwaren samen te vatten niet op al zijn bezwaren is ingegaan en bovendien een onvolledig en subjectief overzicht daarvan heeft gegeven;
-dat verweerder niet had mogen beslissen voordat de rechtbank uitspraak had gedaan over de WOZ-waarde voor het jaar 2007;
-dat het overgelegde taxatierapport niet door een onafhankelijk taxateur is opgemaakt en de controle door een taxateur in dienst van de gemeente is verricht;
-dat aan de waardebepaling geen recente inpandige taxatie is voorafgegaan, waardoor geen rekening is gehouden met waardedrukkende factoren: de toestand van het dak, de slechte staat van de gevelafdekking waardoor vochtplekken zijn ontstaan, het ontbreken van isolatie, de slechte staat van de kozijnen door een verzakking in de gevel, het meer drie jaar oude binnen schilderwerk en de onpraktische indeling van de onroerende zaak;
-dat verweerder voor de waardebepaling ten onrechte uitgaat van zowel een bedrijfsdeel als een woondeel op de tweede en derde verdieping en de onroerende zaak als een geheel had moeten waarderen, omdat de tweede verdieping in gebruik is als bedrijfsruimte en de derde verdieping slechts beperkte slaapgelegenheid biedt; bovendien is het pand in zijn geheel als bedrijfspand verhuurd en heeft de huurder slechts als noodoplossing tot in het begin van 2008 aldaar met zijn gezin verblijf gehouden;
-dat is uitgegaan van de oppervlakte inclusief binnen- en buitenmuren, waardoor de benutbare ruimte de facto nog minder bedraagt;
-dat de verhuurbaarheid van zijn onroerende zaak beperkt is vanwege de slechte functionaliteit, het achterstallig onderhoud, de ondoelmatigheid, de sjofele kwaliteit en de onlogische indeling; verder ontbreken een buitenruimte of een afstelruimte, parkeerplaats en een plaats voor de container;
-dat de negatieve correctie voor de ‘ligging’ ten onrechte is verlaagd van 20% naar 10% en voor het pand als geheel zou moeten gelden;
-dat het referentieobject [adres A] niet geschikt is als referentieobject omdat het veel meer oppervlakte gelijkvloers heeft;
-dat geen rekening wordt gehouden met de waardebepalende invloed van het bestemmingsplan, omdat verweerder geen onderscheid maakt tussen het C1-gebied, waarin het referentieobject [adres A] is gelegen, en het C2-gebied, waarin zijn onroerende zaak is gelegen;
-dat onvoldoende rekening is gehouden met de grote leegstand in de omgeving van de onroerende zaak;
-dat de huurwaarde die verweerder hanteert voor het restaurant parterre van € 185,- per m² en € 137,- per m² voor het restaurant op de eerste verdieping buiten proporties is en moet worden verlaagd naar respectievelijk € 110,- en € 60,- per m²;
-dat de kapitalisatiefactor niet gelijk kan zijn aan de factor die geldt in het C1-gebied en verlaagd moet worden naar bijvoorbeeld 9;
Eiser bepleit dan ook een substantiële verlaging van de WOZ-waarde van zijn onroerende zaak.
Voor zover eiser zich op het standpunt heeft gesteld dat verweerder door de gronden van het bezwaar samen te vatten, een onvolledig, eenzijdig en subjectief overzicht heeft gegeven, overweegt de rechtbank als volgt.
De rechtbank is van oordeel dat de bespreking door verweerder van eisers bezwaren aan de hand van een samenvatting (in 17 punten) niet betekent dat verweerders besluit onvoldoende is gemotiveerd. Dat verweerder eisers bezwaren eenzijdig en subjectief heeft samengevat onderschrijft de rechtbank niet.
Verweerder heeft op deze wijze eisers bezwaren voldoende recht gedaan en afdoende besproken. Er is in dit verband dan ook geen sprake van een motiveringsgebrek als bedoel in artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) of een zorgvuldigheidsgebrek als bedoeld in artikel 3:2 van Pro de Awb.
De Wet WOZ verplicht verweerder niet om zijn beslissing op bezwaar uit te stellen totdat de beschikking over een voorgaand belastingjaar onherroepelijk is geworden. De Wet WOZ kent daarentegen ingevolge artikel 30, achtste lid, wel een termijn waarbinnen verweerder op eisers bezwaarschrift tegen het primaire besluit gedateerd moest beslissen, namelijk vóór het einde van het betreffende kalenderjaar. Deze beroepsgrond faalt derhalve eveneens.
De rechtbank overweegt verder als volgt.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak, in de staat waarin deze zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Het derde lid bepaalt wanneer een onroerende zaak niet per de waardepeildatum moet worden gewaardeerd, maar naar de staat van de zaak bij het begin van het kalender jaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit is onder meer het geval wanneer de onroerende zaak wijzigt als gevolg van een verandering van bestemming of wanneer die zaak een waardeverandering ondergaat door specifiek voor die zaak geldende specifieke omstandigheden.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn. Ingevolge sub b van bovengenoemd artikel wordt de waarde van niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode.
Verweerder heeft ter staving van de vastgestelde waarde een op 22 april 2009 opgemaakt taxatierapport aan de rechtbank overgelegd, opgemaakt door R.A.M. Geelen, WOZ-taxateur. Volgens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak € 191.000,--, beoordeeld naar het prijspeil per peildatum 1 januari 2007.
Eiser heeft de waarde van dit taxatierapport betwist omdat de taxateur niet onafhankelijk is en de controle van de taxatie door een taxateur in dienst van de gemeente is verricht. Eiser heeft aangegeven het niet eens te zijn met de inhoud van het rapport. Eiser heeft echter naar het oordeel van de rechtbank geen concrete feiten en omstandigheden aangedragen op grond waarvan zou kunnen worden getwijfeld aan de door de taxateur in acht genomen objectiviteit en onafhankelijkheid. Dat een taxateur in dienst is van de gemeente is daartoe onvoldoende.
Ten aanzien van de stelling dat ten onrechte is afgezien van een inpandige taxatie overweegt de rechtbank dat de heffingsambtenaar op grond van de heersende wetgeving en jurisprudentie niet gehouden is een inpandige taxatie te verrichten. Uit de overgelegde stukken blijkt dat de objectkenmerken zijn vastgesteld na raadpleging van de bouwtekeningen, na een geveltaxatie en na inpandige taxatie tijdens een procedure over een eerder belastingjaar, zodat niet gezegd kan worden dat de taxatie niet met de vereiste zorgvuldigheid is verricht. Te meer nu ter zitting is gebleken dat verweerder goed op de hoogte is van de staat van de onroerende zaak, de indeling en het feitelijke gebruik per
1 januari 2008 en verweerder de door eiser beschreven (onderhouds-)toestand van de onroerende zaak niet heeft betwist. Eiser heeft nog gewag gemaakt van het verlies van de woonfunctie na 1 januari 2008, waardoor de onroerende zaak lager zou moeten worden gewaardeerd. Per 1 januari 2008 was de onroerende zaak, evenals daarvoor echter nog steeds feitelijk in gebruik als bedrijfs-/woonruimte. Voor het belastingjaar 2008 moet ingevolge artikel 18, eerste lid, in samenhang met artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, derhalve worden uitgegaan van de toestand van de onroerende zaak op de waardepeildatum, zijnde 1 januari 2007. Deze beroepsgronden falen dan ook evenzeer.
Verweerder heeft net als in belastingjaar 2007 de onroerende zaak gewaardeerd door onderscheid te maken tussen het bedrijfsdeel en het woondeel van de onroerende zaak. De rechtbank heeft in haar uitspraak (met procedurenummers AWB 08/151, 08/284, 08/285, 08/286, 08/288)over onder meer de waarde van deze onroerende zaak voor dat kalenderjaar reeds geoordeeld dat verweerder op goede gronden het belastingobject op deze wijze heeft afgebakend en gewaardeerd. Eiser heeft niet gemotiveerd waarom deze object-afbakening voor belastingjaar 2008 niet langer zou mogen worden gevolgd. Deze beroepsgrond faalt.
Verweerder is bij de waardering van eisers onroerende zaak uitgegaan van de buitenmaten van de onroerende zaak. Zoals de rechtbank in haar uitspraak met procedurenummers AWB 08/151, 08/284, 08/285, 08/286, 08/288 heeft overwogen, mag verweerder bij de waardering uitgaan van de bruto inhoud en de bruto oppervlakte. De onroerende zaak [adres] is door eiser verhuurd als bedrijfs-/woonruimte met een bruto vloeroppervlak van 42 vierkante meter op de begane grond, een kelder en drie verdiepingen met een oppervlakte van 31 m². De huuropbrengst per 1 januari 2007 bedroeg € 18.084,-.
Verweerder op wie met betrekking tot de in geschil zijnde waarde de bewijslast rust, heeft de door hem vastgestelde waarde van het bedrijfsgedeelte van [adres] bepaald door huurkapitalisatie van huurwaardes toegekend aan het restaurant op de begane grond, aan het restaurant op de eerste verdieping en aan de kelder, welke huurprijzen zijn ontleend aan huurprijzen die voor andere objecten op of rond 1 januari 2007 zijn gerealiseerd. Het betreft de objecten [adres B] en [adres A] te [plaats]. De waarde van het woongedeelte van [adres] heeft verweerder onderbouwd met de verkoopgegevens op of rond de waardepeildatum van drie andere panden, te weten: [adres C] en [adres D] te [plaats].
Op zichzelf is dit, mits voldoende waardebepalende kenmerken van deze referentieobjecten voorhanden zijn, een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Wel moet rekening worden gehouden met de verschillen tussen deze referentieobjecten enerzijds en de onroerende zaak anderzijds. Daarbij mag verweerder uitgaan van de bruto oppervlakte en bruto inhoud van de onroerende zaak, omdat dit ook voor de referentieobjecten geldt.
Voor het woondeel op de tweede en derde verdieping is verweerder net als in het voorgaand belastingjaar uitgegaan van een bruto inhoud van 208 m³. De waarde van € 73.216,-- heeft verweerder onderbouwd met de referentieobjecten [adres C] en het pand [adres D] te [plaats]. In het taxatierapport is aangegeven dat deze referentieobjecten bovenwoningen zijn, eerder zijn gebouwd dan [adres] en op of omstreeks de peildatum zijn verkocht voor respectievelijk € 118.000,-, € 130.000,-- en
€ 113.000,--. Het woongedeelte van eisers onroerende zaak kan niet worden afgesloten van de bedrijfsruimte en staat vanwege ruimtegebrek deels ook ten dienste van het bedrijf. Verweerder heeft met deze, om die reden als ondoelmatig aangemerkte, indeling van de bovenwoning van [adres] naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden door hiervoor een aftrek van
€ 15.000,-- , zijnde een “correctie kwaliteit”, te hanteren. Voor het feit dat de woning niet over een zelfstandige opgang beschikt, heeft verweerder een aftrek van € 5.821,--, zijnde een “correctie ligging”, toegepast. Ter zitting heeft verweerder desgevraagd aangegeven dat deze laatste correctie 10% van de waarde van de bovenwoning bedraagt na aftrek van de correctie kwaliteit. Deze correctie “ligging” was bij de waardebepaling voor belastingjaar 2007 vastgesteld op 20% van de waarde van de bovenwoning, doch is voor het belastingjaar 2008 in overeenstemming met verweerders beleid bepaald op 10% van de bovenwoning minus de “correctie kwaliteit”. Wat er ook zij van dit beleid, nu verweerder is uitgegaan van een aanmerkelijk lagere waarde per m³ dan bij de referentieobjecten en correcties heeft toegepast, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen en de waarde-drukkende factoren door aan het woondeel een waarde toe te kennen van € 52.395,--. Eiser heeft ook niet onderbouwd dat met deze correctiefactoren de bedoelde verschillen tussen zijn onroerende zaak en de referentieobjecten in onvoldoende mate tot uitdrukking zijn gebracht.
Verweerder heeft de waarde van het bedrijfsdeel van [adres] bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode waarbij aan verschillende gebruiksruimten een prijs per vierkante meter wordt toegekend, die is gebaseerd op bruto huurprijzen en de kapitalisatiefactor voor objecten die min of meer vergelijkbaar zijn. Verweerder heeft als referentieobjecten [adres A] en [adres B] te [plaats] gehanteerd, gelegen in de onmiddellijke nabijheid van [adres] en eveneens in gebruik als horecaonderneming.
Eiser heeft gesteld dat het object [adres A] niet vergelijkbaar is omdat de bedrijfsruimte op de begane grond (100 m²) veel groter is dan de begane grond van de onroerende zaak. Met dit verschil heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden door uit te gaan van de huurwaarde per vierkante meter en bovendien door voor de onroerende zaak een huurwaarde te gebruiken die circa 15% lager ligt. Deze beroepsgronden falen.
Dat [adres] niet precies dezelfde bestemming heeft als het referentieobject
[adres A], doet niet af aan de bruikbaarheid van dat referentieobject. De rechtbank heeft in haar uitspraak in de procedure over het vorige belastingjaar met procedurenummers AWB 08/151, 08/284, 08/285, 08/286, 08/288 geoordeeld dat objecten die een andere (centrum-)bestemming hebben niettemin bruikbaar zijn als referentieobject, omdat eiser in de praktijk niet beperkter is in de mogelijkheden tot exploitatie dan bij het objecten met bestemming C1 het geval is. De rechtbank voegt daaraan toe dat zij de goede ligging van eisers onroerende zaak mee heeft gewogen. Eiser heeft betwist dat hij dezelfde exploitatiemogelijkheden heeft en daarbij vooral gewezen op de grote leegstand van bedrijfsruimte in het centrum van [plaats]. Eisers onroerende zaak onderscheidt zich hierdoor echter niet van de referentieobjecten die eveneens in het centrum zijn gelegen. Deze beroepsgronden falen eveneens.
Voor het bedrijfsdeel is verweerder uitgegaan van eenzelfde huurwaardekapitalisatiefactor van 10,9 als voor de referentieobjecten en een bruto huurwaarde van € 12.808,-, gebaseerd op een huurprijs per m² die circa 15% lager is dan die van de referentieobjecten. Eiser heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat de huurwaardekapitalisatiefactor van 10,9 niet juist is. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gehanteerde referentiepanden de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak voldoende kunnen onderbouwen. Ook deze beroepsgrond faalt.
Gelet op het bovenstaande is de rechtbank van oordeel dat verweerder de waardebepaling van eisers onroerende zaak juist heeft onderbouwd en de naar voren gebrachte gronden niet kunnen leiden tot het oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van eisers onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld.
Uit het voorgaande volgt dat het beroep van eiser ongegrond is.
De rechtbank ziet geen reden om een van de partijen in de proceskosten te veroordelen.
3. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door J.N.F. Sleddens, voorzitter, en F.H. Machiels en A.M. Schutte, leden, in tegenwoordigheid van C. Schrammen als griffier en in het openbaar uitgesproken op
9 oktober 2009.
w.g. C. Schrammen w.g. J. Sleddens
Voor eensluidend afschrift,
de griffier,
Verzonden: 9 oktober 2009
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum:
hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1.bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;
2.het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a.de naam en het adres van de indiener;
b.een dagtekening;
c.een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d.de gronden van het hoger beroep.