Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Bestuursrecht
Procedurenummer: AWB 08 / 1096
Uitspraak van de meervoudige kamer
in het geding tussen
[eiser],
wonend te Doenrade, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Schinnen,
verweerder.
Datum bestreden besluit: 30 mei 2008
Kenmerk: 08159364
1. Procesverloop
Eiser heeft tegen het in de aanhef van deze uitspraak vermelde besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank gezonden en heeft tevens een verweerschrift ingediend.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank op 8 april 2009. Eiser is ter zitting in persoon verschenen, bijgestaan door A.M.H. Delhaert, werkzaam bij SRK Rechtsbijstand te Zoetermeer. Verweerder heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door G.W.H. Mols, werkzaam bij Tog Nederland Zuid B.V. te Veldhoven.
2. Overwegingen
Eiser is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak gelegen aan [adres] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in het jaar 2000 gebouwde vrijstaande woning. Bij besluit van 29 februari 2008 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 vastgesteld op
€ 344.000,-. Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij het bestreden besluit heeft verweerder op het bezwaar beslist en voormelde vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft in beroep aangevoerd dat de vastgestelde waarde onjuist is, daartoe stellende, zakelijk weergegeven:
-dat de vastgestelde waarde 13% hoger is dan de per 1 januari 2005 vastgestelde waarde en dat hij niet kan verklaren waarom dit percentage hoger is dan het stijgingspercentage van de WOZ-waarde van woningen in de gemeente Schinnen in de periode 1 januari 1005 tot 1 januari 2007, te weten 8,8;
-dat het eiser niet duidelijk is waarom de waarde van de onroerende zaak € 65.000,- hoger is dan die van het object [adres A], welk object is vermeld op het taxatieverslag;
-dat [adres B] met een woninginhoud van 500 m³ en een perceelsgrootte van 355 m², in oktober 2008 is verkocht voor € 285.000,- en dat dit een zeer goed referentieobject is voor de waardebepaling van de onroerende zaak;
-dat andere objecten in de omgeving van de onroerende zaak voor een gemiddelde prijs van € 312.500,- zijn verkocht;
-dat de onroerende zaak op 20 februari 2007 door L.G.M. Meuffels, makelaar-taxateur, is getaxeerd en deze taxateur de onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik, toen heeft bepaald op € 310.000,-;
-dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007 daarom volgens eiser
€ 310.000,- is.
Verweerder heeft ter staving van de vastgestelde waarde een op 7 oktober 2008 gedagtekend rapport aan de rechtbank overgelegd, opgemaakt door T.L. Sampers, WOZ-taxateur. Volgens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak, beoordeeld naar het prijspeil per peildatum 1 januari 2007 € 344.000,-.
Gelet op het vorenstaande is tussen partijen in geschil of de door verweerder aan de onroerende zaak voor het tijdvak 1 januari 2008 tot 1 januari 2009 toegekende waarde van
€ 344.000,- niet te hoog is.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid van dat artikel ligt de waardepeildatum één jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor woningen bepaald door middel van een methode van vergelijking met woningen waarvan marktgegevens bekend zijn.
Eiser stelt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2007 een grotere stijging te zien geeft dan het algemeen stijgingspercentage van de WOZ-waarde van woningen in de gemeente Schinnen. Aan de waardeontwikkeling van woningen in het algemeen kan echter geen betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. De waarde dient immers te worden bepaald aan de hand van een vergelijking met soortgelijke objecten als de onroerende zaak die zijn verkocht omstreeks de relevante peildatum.
Verweerder, op wie met betrekking tot de in geschil zijnde waarde de bewijslast rust, heeft de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwd met verkoopprijzen die voor drie andere objecten op of rond 1 januari 2007 zijn gerealiseerd. Het betreft de objecten [adres C], verkocht op 27 februari 2007 voor € 527.000,-, [adres D], verkocht op 20 maart 2006 voor € 350.000,- en [adres E], verkocht op 17 april 2007 voor € 370.000,-. Op zichzelf is dit, mits voldoende waardebepalende kenmerken van deze objecten voorhanden zijn, een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Gelet op de door verweerder overgelegde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren van die objecten zoals onder meer type, ligging, inhoud, kaveloppervlakte en bouwjaar is aannemelijk dat deze objecten in dezen als referentieobjecten kunnen dienen.
Weliswaar vertonen de referentieobjecten verschillen met de onroerende zaak, maar verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen voldoende rekening is gehouden.
Afgaande op voormelde gegevens acht de rechtbank aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
Het taxatierapport dat eiser heeft overgelegd en waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 310.000,-, geeft de rechtbank geen aanleiding om tot een ander oordeel te komen, nu die waarde volgens een mededeling op pagina 7 van dat rapport weliswaar door middel van objectvergelijking tot stand is gekomen, maar concrete gegevens over objecten waarmee is vergeleken ontbreken. Dit geldt ook voor eisers argument dat andere objecten in de omgeving van de onroerende zaak voor gemiddeld € 312.500,- zijn verkocht. Hij heeft immers van die andere objecten niet de voor een goede vergelijking benodigde gegevens overgelegd.
Eiser heeft zelf aangegeven het [adres B] als een goed bruikbaar referentieobject te beschouwen, maar de rechtbank betwijfelt of de aan het einde van het jaar 2008 geraliseerde verkoopprijs van dat object, € 285.000,-, nu verweerder onweersproken heeft verklaard dat dit object sedert 6 juli 2007 voor een veel hogere prijs, namelijk € 349.000,-, te koop heeft gestaan, in casu een marktconforme prijs betreft. Om die reden acht zij het [adres B], nog ongeacht het feit dat de verkoopdatum tamelijk ver verwijderd is van de in casu aan te houden waardepeildatum, niettegenstaande het wat betreft de objectkenmerken goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak, voor de waardebepaling van de onroerende zaak onvoldoende bruikbaar.
Verweerder heeft ter zitting aangegeven dat in het taxatieverslag met "grootte" de woninginhoud is bedoeld. De aanduiding van de woninginhoud van het object Dudenrode 21 in het taxatieverslag, namelijk 700 m³, betreft volgens de door verweerder ter zitting overgelegde, door eiser niet weersproken, gegevens, een misslag. De inhoud aan woonruimte van het object Dudenrode 21 moet zijn 413 m³. Als gevolg hiervan is, gezien de verschillen in perceelsgrootte en woninginhoud tussen dat object en de onroerende zaak, het verschil in vastgestelde waarde tussen deze objecten verklaarbaar.
Ook in hetgeen eiser overigens heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de vastgestelde waarde te hoog is.
Mitsdien wordt als volgt beslist.
3. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door F.H. Machiels, voorzitter, en J.N.F. Sleddens en A.M. Schutte, in tegenwoordigheid van A.G.P.M. Zweipfenning, als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2009.
w.g. A. Zweipfenning w.g. F. Machiels
Voor eensluidend afschrift:
de wnd. griffier:
Verzonden: 1 juli 2009
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ te ’s Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1.bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd,
2.het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a.de naam en het adres van de indiener;
b.een dagtekening
c.een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d.de gronden van het hoger beroep.