Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Bestuursrecht
Procedurenummer: AWB 08 / 736
Uitspraak van de meervoudige kamer
in het geding tussen
[eiser],
wonend te Amersfoort, eiser,
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Maastricht,
verweerder.
Datum bestreden besluit: 8 april 2008
Kenmerk: 229983
1. Procesverloop
Eiser heeft tegen het in de aanhef van deze uitspraak vermelde besluit voor wat betreft het object [adres] beroep ingesteld.
Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank gezonden en heeft tevens een verweerschrift ingediend.
Het beroep is ter zitting van de rechtbank op 8 april 2009 gevoegd behandeld met de zaken met registratienummers AWB 08/919 en AWB 08/920. Eiser is ter zitting verschenen bij gemachtigde E.M.J.M. Donners, werkzaam bij Amkreutz en Donners Belastingsadviseurs B.V. te Heerlen. Verweerder heeft zich ter zitting laten vertegenwoordigen door R.G.A. Stassen en P.E.W. Jehae, beiden werkzaam bij de gemeente Maastricht.
In onderhavige zaak en de zaken met registratienummers ABW 08/919 en AWB 08/920 wordt afzonderlijk uitspraak gedaan.
2. Overwegingen
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak gelegen aan de [adres] te Maastricht (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een winkelpand in de binnenstad van Maastricht. Bij besluit van 28 februari 2007 heeft verweerder ten aanzien van de onroerende zaak de waarde als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet WOZ voor het tijdvak 1 januari 2007 tot 1 januari 2008 vastgesteld op € 2.683.080,-. Eiser heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij het bestreden besluit heeft verweerder op het bezwaar beslist en voormelde vastgestelde waarde gehandhaafd.
Eiser heeft daartegen beroep ingesteld. Hij heeft daartoe aangevoerd dat de waarderingsmethode die verweerder heeft toegepast onjuist is. Volgens eiser had verweerder voor de onderhavige waardebepaling de per 1 januari 2005 daadwerkelijk door eiser ontvangen jaarhuur van de onroerende zaak, te weten € 113.561,-, moeten hanteren. Verder acht hij het verdedigbaar om bij die waardebepaling uit te gaan van een basisrente van 3.62%, een risico-opslag van 2,4% en 22% aan exploitatiekosten en is hij van mening dat hierbij een kapitalisatiefactor van 13 zou moeten worden toegepast. Eiser vindt dat, gelet op voornoemde jaarhuur en kapitalisatiefactor, de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2005 € 1.476.315,- bedraagt. Eiser heeft nog diverse andere bedenkingen tegen de waardebepaling van de onroerende zaak door verweerder aangevoerd. Zo acht hij de door verweerder als referentie gebruikte objecten niet vergelijkbaar, is hij van mening dat bij vergelijking van de onroerende zaak met deze objecten niet de bruto oppervlakte maar de benutbare oppervlakte van de objecten moet worden gebruikt, heeft verweerder zijns inziens de verkoop- en verhuurprijzen van de objecten niet geïndexeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2005 en doet de door verweerder voor de onroerende zaak aangehouden huurprijs van de winkelruimte van € 975,- per m² geen recht aan zijn verhuurdersprofiel. Bovendien is hij van mening dat verweerder de 2e verdieping en 3e verdieping van de onroerende zaak ten onrechte als benutbare ruimten heeft aangemerkt en dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte dakconstructie en het achterstallig onderhoud van de onroerende zaak. Tevens heeft eiser verzocht om vergoeding van schade ingevolge artikel 8:73 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).
Verweerder heeft ter staving van de vastgestelde waarde een taxatierapport aan de rechtbank overgelegd. Het taxatierapport is opgemaakt door C.A.W. Peeters-Willems, WOZ-taxateur, en gedateerd op 18 augustus 2008. Volgens dit rapport is de waarde van de onroerende zaak, beoordeeld naar het prijspeil op 1 januari 2005, € 2.683.080,-
Gelet op het vorenstaande is tussen partijen in geschil of de door verweerder aan de onroerende zaak [adres] te Maastricht toegekende waarde van € 2.683.080,- niet te hoog is.
Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, wordt, voor zover hier van belang, in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en met de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
Ingevolge artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft, naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert. Ingevolge het tweede lid van dat artikel, zoals dat ten tijde hier in het geding gold, ligt de waardepeildatum twee jaren voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld.
Ingevolge artikel 4, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ, wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens bekend zijn en door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur.
Verweerder, op wie met betrekking tot de in geschil zijnde waarde de bewijslast rust, heeft de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak onderbouwd met verkoopprijzen en huurprijzen die voor andere winkelobjecten, gelegen aan de Grote Staat en omliggende straten in het Kernwinkelgebied van Maastricht, op of rond 1 januari 2005 tot stand zijn gekomen. Het betreft in dit geval vijftien objecten, vermeld in gedingstuk A27. Op zichzelf is dit, mits voldoende waardebepalende kenmerken van deze objecten voorhanden zijn, een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Verhuurder beschouwt zichzelf als een defensief belegger waardoor hij niet naar een maximale huur streeft. Deze eigenschap betreft niet een objectieve, aan de onroerende zaak verbonden, omstandigheid, zodat hiermee bij de waardebepaling geen rekening kan worden gehouden. Gelet op de door verweerder overgelegde gegevens met betrekking tot de waardebepalende factoren van de eerderbedoelde objecten, zoals onder meer type, ligging en bouwjaar acht de rechtbank voldoende aannemelijk dat deze objecten in dezen als referentie bij de waardebepaling van de onroerende zaak kunnen dienen. In hetgeen eiser heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat deze objecten niet als referentie kunnen worden gebruikt.
De grootte van de onroerende zaak respectievelijk de referentieobjecten heeft verweerder bepaald door hiervan de bruto oppervlaktematen volgens het Kadaster te nemen. Als gevolg hiervan zijn daarin ook de oppervlakten die door muren, trappenhuizen en andere niet (strikt) als winkelruimte te gebruiken ruimten worden bestreken meegeteld. Verweerder past deze methode, naar eiser niet heeft betwist, consequent toe op winkelobjecten in het Kernwinkelgebied. Gelet hierop ziet de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat deze berekeningsmethode aan een goede vergelijking in de weg staat.
Volgens voormelde methode is de oppervlakte van het begane grondniveau van de onroerende zaak bepaald op 148 m² en, op basis van de als referentie gebruikte verkoop- en verhuurtransacties, is voor dit niveau een vierkante-meterprijs van € 975,- gehanteerd. Verweerder heeft van elk referentieobject de vierkante-meterprijs van de begane grond door middel van een grafiek afgezet tegen de oppervlakte van de begane grond. Gelet op die grafiek bedraagt bij een gemiddelde oppervlakte van 192 m2 de gemiddelde vierkante-meterprijs € 1018,-, zodat een vierkante-meterprijs van € 975,- bij een oppervlakte van 148 m² niet te hoog is. De rechtbank merkt in dit verband op dat verweerder verkoop- en verhuurprijzen per 1 januari 2005 heeft vermeld, zodat zij ervan uitgaat dat dit geindexeerde prijzen zijn.
Eiser heeft zijn stelling dat de 2e verdieping en 3e verdieping van de onroerende zaak niet als opslagruimte gebruikt kunnen worden niet onderbouwd. In beginsel is aan te nemen dat de onderhoudstoestand en de dakconstructie van de onroerende zaak respectievelijk de referentieobjecten, voor zover bepalend voor de waarde, nu het bouwjaar alsook het gebruik van de bovenste verdiepingen bij deze objecten vergelijkbaar zijn, weinig van elkaar verschillen. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak wat betreft de onderhoudstoestand in een voor de waardebepaling relevante mate afwijkt van de referentieobjecten.
Gelet op het vorenstaande kan niet worden gezegd dat de jaarhuur die verweerder, blijkens de zich bij de stukken bevinden zogeheten factorsheet, voor de onroerende zaak per 1 januari 2005 heeft aangehouden, te weten € 180.040,-, onjuist is. De daadwerkelijk per 1 januari 2005 voor de onroerende zaak betaalde huur is niet op of rond 1 januari 2005 overeengekomen en verweerder heeft deze daarom terecht bij de waardebepaling buiten beschouwing gelaten.
Hetgeen eiser heeft aangevoerd bevat ook geen concrete en onderbouwde aanknopingspunten om te oordelen dat de kapitalisatiefactor van 14,5 die verweerder heeft toegepast te hoog is.
Gelet op het hiervoor overwogene, is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, zodat het beroep ongegrond dient te worden verklaard.
Nu het beroep ongegrond zal worden verklaard, is een veroordeling tot schadevergoeding als bedoeld in artikel 8:73 van Pro de Awb niet mogelijk.
Mitsdien wordt als volgt beslist.
3. Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door F.H. Machiels, voorzitter, en J.N.F. Sleddens en A.M. Schutte, in tegenwoordigheid van A.G.P.M. Zweipfenning, als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 1 juli 2009.
w.g. A. Zweipfenning w.g. F. Machiels
Voor eensluidend afschrift:
de wnd. griffier:
Verzonden: 1 juli 2009
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ te ’s Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1.bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd,
2.het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a.de naam en het adres van de indiener;
b.een dagtekening
c.een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d.de gronden van het hoger beroep.