Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Heerlen
Zaak/rolnr.: 315370 CV EXPL 08-10495
Typ.: PK
Coll.:
Vonnis van de kantonrechter d.d. 22 juli 2009
i n z a k e
1. [eisende partij in conventie, gedaagde in reconventie 1a], wonende te [woonplaats] en
[eisende partij in conventie, gedaagde in reconventie 1b], wonende te [woonplaats],
beiden als erfgenamen en rechtverkrijgenden van wijlen [overledene], voorheen wonende te [woonplaats] en aldaar overleden op [2008]
gemachtigde: mr. J. Roeleveld,
2. [eisende partij in conventie, gedaagde in reconventie 2], wonende te [woonplaats],
gemachtigde: mr. E.P.H. Roelofs,
eisers in conventie, gedaagden in reconventie, nader te noemen [eisers in conventie, gedaagden in reconventie];
t e g e n
de besloten vennootschap Star Reizen Beheer B.V.,
gevestigd aan de [adres],
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, nader te noemen [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie],
gemachtigde: mr. A.M. Holmes.
1. Het verdere verloop van de procedure.
In conventie en reconventie
1.1 [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] hebben een akte in conventie ingediend.
1.2 [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] hebben geconcludeerd voor antwoord in reconventie.
1.3 Op 16 juli 2009 vond een comparitie plaats. Daarvan is een proces-verbaal opgesteld dat zich bij de stukken bevindt.
1.4 Tenslotte is vonnis bepaald op heden. In verband met interne herverdeling van werkzaamheden zal het von-nis worden gewezen door de kantonrechter die de comparitie heeft geleid.
2. De vaststaande feiten.
In conventie en reconventie
Tussen partijen is, voor zover hier van belang, als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvol-doende weersproken, het volgende komen vast te staan.
2.1 [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft op 28 juli 2008 een schriftelijke huurovereenkomst gesloten met wijlen [overledene] en [eiseres in conventie, gedaagd in reconventie 2] (zijnde eiseres in conventie sub 2) betreffende de huur van een bedrijfspand gelegen aan de [adres] met ingang van 1 augustus 2008 tegen een huursom ad € 4.165,- per maand inclusief omzetbelasting. In deze schriftelijke huurovereenkomst staat onder artikel 19.1 te lezen:
“Als waarborg voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst zal huurder bij onder-tekening van de huurovereenkomst aan verhuurder afgeven een waarborg of bankgarantie ten genoege van ver-huurder ter grootte van € 5.000,- .”
Artikel 19.6 luidt als volgt:
“Indien huurder niet voldoet aan de in dit artikel omschreven verplichtingen verbeurt hij aan verhuurder per overtreding een direct opeisbare boete van € 500,- per kalenderdag dat hij in gebreke blijft nadat hij per aange-tekende brief op het verzuim is gewezen.”
Artikel 1.2 van de huurovereenkomst luidt als volgt:
“de huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 maanden, ingaande op 1 augustus 2008 en derhalve eindigende op 30 mei 2009”.
2.2 [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verblijft sedert 30 mei 2009 nog in het bedrijfspand. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft sedert 1 november 2009 geen huurpenningen meer afgedragen.
3. De vordering en het verweer
In conventie
3.1 [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] vorderen, na wijziging van eis,:
1. ontbinding van de huurovereenkomst met veroordeling tot ontruiming binnen een door de rechtbank te bepa-len termijn met al de zijne en het zijne onder opgave van de sleutels en deze ter vrije beschikking te stellen, met machtiging aan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] om, indien [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] daarmee in gebreke blijft, zelf, op kosten van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie], de ont-ruiming te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm;
2. dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie], kort gezegd, zal worden veroordeeld om aan hen te betalen:
a. een bedrag ad € 4.165 per maand per 1 november 2008 ter zake van achterstallige huur;
b. een bedrag ad 31.000,- ter zake van verbeurde boetes in verband met het niet betalen van de waarborg-som;
c. een bedrag ad 4.165,00 per maand ter zake van gebruikersvergoeding tot aan het tijdstip van ontrui-ming, een ingegane maand daarbij gerekend voor een hele;
d. een bedrag ad € 1.785,00 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten;
e. de wettelijke rente over de sub a en b genoemde bedragen vanaf 19 november 2008;
f. de kosten van deze procedure.
3.3 [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] stellen daartoe, onder meer, het volgende. Ingevolge de schriftelijke huurovereenkomst is [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] verplicht, bij ondertekening van de huurovereenkomst, een waarborgsom van € 5.000,- te voldoen dan wel een bankgarantie daarvoor af te geven. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft dit nagelaten waarna [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] bij aangetekende brief d.d. 17 september 2008 en bij deurwaarders exploot d.d. 20 oktober 2008 alsmede bij brieven d.d. 26 oktober en 30 oktober 2008 vergeefs is gesommeerd om tot betaling over te gaan. Ondanks toezeggingen, welke per mail en per telefoon aan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] en mondeling aan de deurwaarder door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] werden gedaan om te zullen betalen, is de waarborgsom nooit betaald waardoor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een boete verschuldigd is van € 500,- vanaf 19 sep-tember 2008. De vordering ter zake van verbeurde boetes wordt beperkt tot een totaal bedrag van € 31.000,-.
3.4 [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] stellen verder dat de huurovereenkomst door het verloop van de overeengekomen duur van 10 maanden inmiddels op 31 mei 2009 is geëindigd waardoor de waarborgsom niet meer verschuldigd is en de vordering tot ontruiming voor toewijzing gereed ligt. Nu de huur sedert 1 november 2008 niet meer is betaald vorderen [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] tevens de huurpenningen/gebruiksvergoeding tot het moment van ontruiming.
3.5 [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft gemotiveerd verweer gevoerd waarop hierna, voor zover van belang, zal worden ingegaan.
In reconventie
3.6 [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vordert in reconventie dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie], kort gezegd, zullen worden veroordeeld om aan hem te beta-len:
a. een bedrag ad € 15.688,17, inclusief BTW, ter zake van onverschuldigd betaalde huur;
b. een bedrag ad 4.150,-, exclusief BTW, ter zake van vermogensschade in verband met rechtsbijstandkos-ten;
c. de wettelijke rente over de sub a en b genoemde bedragen vanaf 4 februari 2009;
d. de kosten van deze procedure.
3.7 [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt daartoe dat hij met ingang van 4 september 2008 geen huurpenningen meer verschuldigd was op basis van een koopovereenkomst die hij in het geding brengt als productie. In deze koopovereenkomst, die ziet op de verkoop door wijlen [overledene] en [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie 2] aan [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van het bedrijfspand aan de [adres], staat dat geen huurpenningen meer verschuldigd zijn vanaf het moment dat koper aangeeft het pand te zullen kopen.
3.8 [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] hebben gemotiveerd verweer gevoerd waarop hierna, voor zover van belang, zal worden inge-gaan.
4. De verdere beoordeling
In conventie
4.1 De kantonrechter wijst de vordering ter zake van verbeurde boetes in verband met het niet betalen van de waarborgsom toe. Het door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ter zake van de borgsom gevoerde verweer wordt als innerlijk tegenstrijdig verworpen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt immers enerzijds dat er tussen partijen geen borg is overeengekomen en wijst daarbij naar een concept huurovereenkomst waar bij artikel 19, dat ziet op de bankgarantie, staat: NVT. Daarbij voert [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] in de conclusie van antwoord onder 4 aan dat hij op 28 juli 2008 aan wijlen de heer [overledene] een bedrag ad € 12.495,- heeft betaald ten titel van huur. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] brengt daarbij een kwitantie d.d. 28 juli 2008 in het geding. De kwitantie, de daaraan verbonden betaling alsmede de echtheid van de handtekening van de wijlen de heer [overledene] worden betwist door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] Op deze kwitantie staat te lezen “borg/huur”. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt in de conclusie van antwoord onder 3 dat hij dacht dat dit laatste een vergissing was nu er immers geen borg was overeengekomen.
Deze stellingen van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie], dat er geen borg is overeengekomen, staan haaks op de, verder niet betwiste, e-mail d.d. 11 september 2008 van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] aan [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] waarin [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie], onder een apart kopje genaamd “Borg”, meldt dat de opdracht tot betaling van de borg ook is verzonden naar de bank. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft ter comparitie aan-gegeven dat hij zich met deze passage heeft vergist en dat hij daar bedoeld heeft te zeggen dat de opdracht tot betaling van de huur was verzonden. Echter in de bewuste e-mail staat boven de passage aangaande de borg:
“Ik heb u gezegd dat ik de afgelopen vrijdag de opdracht had verstuurd aangaande de huur
€ 4.125,- voor de maand september 2008. Deze opdracht is ook verzonden”.
Het verweer wordt nog tegenstrijdiger wanneer [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] vervolgens stelt dat er blijkbaar wel een borg is over-eengekomen van drie maanden huur waarbij [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ter comparitie verwijst naar de concept huurovereenkomst. In de concept huurovereenkomst staat echter bij de borg: NVT en over drie maanden huur staat niets te lezen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] stelt vervolgens dat deze borg ook is voldaan waarbij wederom naar eerder vermelde kwitantie wordt verwezen. De stelling dat de borg wel zou zijn betaald middels voornoemde kwitantie op 28 juli 2008 staat niet alleen haaks op voornoemde e-mail van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] d.d. 11 september 2008 maar staat ook haaks op de door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zelf in het geding gebrachte e-mail d.d. 20 oktober 2008 waarin hij zelf aangeeft dat hij ter zake de borgsom aan de bank opdracht heeft gegeven een borgsom te verstrekken. Verder is het onbegrijpelijk dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van de kwitantie, die hem nota bene in zijn eigen visie vrijpleit van enige betalingsplicht, geen enkele melding maakt nadat hij op 20 oktober 2008 bij deurwaardersexploot alsmede bij brieven d.d. 26 en 30 oktober 2008 op de hoogte is gesteld van de claim ter zake van de borg en de alsmaar oplopende boetes.
De kantonrechter moet, in het kader van voormelde innerlijke tegenstrijdigheden alsmede in het licht van het bepaalde in artikel 21 Rv Pro, het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie], ter zake van de betaling van de borg, verwerpen. De kanton-rechter zal [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroordelen tot betaling van de gevorderde dwangsommen in verband met het niet betalen van de borgsom, welke vordering [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] hebben beperkt tot € 31.000,-. De vordering tot betaling van de borgsom ad
€ 5.000,- is door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] ter comparitie ingetrokken zodat de kantonrechter over deze vordering niet meer zal oordelen.
4.2 De vordering ter zake van huur/vergoeding over de periode van 1 november 2008 tot de datum van ontrui-ming zal de kantonrechter toewijzen. Het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat hij met ingang van 4 september 2008 geen huurpenningen meer verschuldigd was, wordt, als innerlijk tegenstrijdig, verworpen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] doet een beroep op een koopovereenkomst die, naar zijn zeggen, is getekend door wijlen de heer [overledene]. De echtheid van dit document en de daarop geplaatste handtekening wordt eveneens betwist door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie]
In deze koopovereenkomst staat bij artikel 20.3 te lezen:
“Star reizen Beheer BV is geen huur meer verschuldigd voor het gehuurde [adres] van af het moment dat hij aangeeft het pand te gaan kopen”.
Op grond van deze passage stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat hij met ingang van 4 september 2008 geen huurpenningen meer hoefde te betalen en dat dit ook uitdrukkelijk zo met wijlen de heer [overledene] was afgesproken. Dit valt niet te rijmen met het gegeven dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] over september en oktober nog een bedrag ad € 4.165, zijnde de normale huur, aan de verhuurder heeft overgemaakt. Desgevraagd heeft [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ter comparitie verklaard dat dit te maken had met de automatische incasso die hij in alle drukte was vergeten stop te zetten. Dit strookt echter weer niet met de ook ter comparitie afgelegde verklaring van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat hij zich niet had gerealiseerd dat hij geen huur meer hoefde te betalen en dat zijn advocaat hem heeft moeten uitleggen dat hij geen huur meer hoefde te beta-len. Het verweer van de automatische incasso is verder ook onbegrijpelijk nu op 28 november 2008 nog door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] een bedrag ad € 835,- is overgemaakt ter zake van huur, welk bedrag afwijkt van de normale huur zodat hiervoor een aparte opdracht moet zijn gegeven. Nog afgezien daarvan is het verweer, dat er per 4 september 2008 geen huur meer verschuldigd was, in strijd met de onder 1 genoemde e-mail van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] d.d. 11 september 2008 waarin [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zelf verklaart dat hij de opdracht tot betaling van de huur over de maand september 2008 heeft verzonden. Verder is het onbegrijpelijk dat [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] van de koopovereenkomst, die hem nota bene in zijn eigen visie vrijpleit van enige betalingsplicht, geen enkele melding maakt in deze e-mail jegens [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] Eerst bij brief d.d. 3 november 2008, waarvan de ontvangst overigens door [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] wordt betwist, en na het overlijden van de heer [overledene], wordt de koopovereenkomst terloops genoemd maar ook dan stelt [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] niet dat hij met ingang van 4 september 2008 geen huur meer had hoeven te betalen op grond van de koopovereenkomst.. Daar komt bij dat de koopprijs van € 500.000,- minder dan de helft is van de getaxeerde waarde van € 1.100.000,-. De door [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie]- voor het eerst ter comparitie -overgelegde volmacht wordt niet herkend door de mede-eigenaresse van het pand, Mevrouw [eisende partij in conventie, gedaagde in reconventie 2], die benadrukt heeft dat zij nooit een volmacht heeft verstrekt en niets van de genoemde koopovereenkomst afweet.
De kantonrechter verwerpt, in het kader van voormelde innerlijke tegenstrijdigheden alsmede in het licht van het bepaalde in artikel 21 Rv Pro, het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie], ter zake van de huur/vergoeding. De kantonrechter zal [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] veroordelen tot betaling van de huur over de maanden november 2008 tot en met mei 2009 ad in totaal € 29.155,00.
4.3 De kantonrechter is voorts van oordeel dat de huurovereenkomst tussen partijen op 30 mei 2009 is geëin-digd. Immers in de schriftelijke huurovereenkomst, die ziet op bedrijfsruimte, is bepaald dat de huurovereen-komst eindigt op 30 mei 2009. Het ter comparitie gevoerde verweer dat de huurovereenkomst stilzwijgend is verlengd, wordt verworpen. Van stilzwijgende verlenging kan geen sprake zijn nu [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] op 19 november 2008 al hebben gedagvaard en daarbij ontbinding van de huurovereenkomst hebben gevorderd waar-door het duidelijk voor [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] moest zijn dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] een einde wilden maken aan de huurovereenkomst. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal dan ook worden afgewezen nu de huurovereenkomst tot een einde is gekomen op 30 mei 2009.
4.4 Nu [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] nog steeds in het pand verblijft, zal de kantonrechter de vordering tot ontruiming wel toewijzen. [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] heeft erkend dat het pand niet aan hem geleverd is zodat er geen andere titel is om nog langer in het pand te verblijven. De kantonrechter zal [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] tevens veroordelen tot betaling van een vergoeding ad € 4.165,- per maand vanaf 31 mei 2009 tot aan het tijdstip van ontruiming.
4.5 De vordering ter zake van buitengerechtelijke incassokosten ligt eveneens voor toewijzing gereed. Uit de tussen partijen gevoerde correspondentie blijkt genoegzaam dat [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] voldoende activiteiten hebben ondernomen om betaling buiten rechte te verkrijgen.
4.6 [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal, als de in conventie in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. Daar-bij zal de akte in het incident niet meetellen voor de proceskosten nu deze handeling noodzakelijk was door toedoen van [eisers in conventie, gedaagden in reconventie] zelf. Gelet op het feit dat het verweer van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] mede wordt verworpen op grond van het bepaalde in artikel 21 Rv Pro ziet de kantonrechter aanleiding om bij de veroordeling van het salaris ge-machtigde aan te haken bij het eerst volgende hogere tarief.
In reconventie
4.7 De vordering ad € 15.688,17 ter zake van onverschuldigd betaalde huur wijst de kantonrechter af. De stel-ling van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] dat hij met ingang van 4 september 2008 geen huurpenningen meer verschuldigd was op basis van de door hem in het geding gebrachte koopovereenkomst is ongeloofwaardig en de onderbouwing van deze stelling is innerlijk tegenstrijdig. De kantonrechter verwijst in dat verband naar het daartoe onder 4.2 van dit vonnis overwogene. In het licht van het bovenstaande zal de kantonrechter, mede in het licht van het bepaalde in artikel 21 Rv Pro, de eis van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie], ter zake onverschuldigd betaalde huur, als onvoldoende onderbouwd afwijzen en komt de kantonrechter niet aan een bewijsopdracht toe.
4.8 Nu de kantonrechter de eis ter zake onverschuldigd betaalde huur, als onvoldoende onderbouwd zal afwij-zen, is de vordering van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] ter zake van schade in verband met kosten voor juridische bijstand een zelfde lot beschoren.
4.9 [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] zal, als in reconventie in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van deze procedure worden ver-oordeeld. Gelet op het feit dat de eis van [gedaagde in conventie, eiseres in reconventie] mede wordt verworpen op grond van het bepaalde in artikel 21 Rv Pro ziet de kantonrechter aanleiding om bij de veroordeling van het salaris gemachtigde aan te haken bij het eerst volgende hogere tarief.
5. Uitspraak
De kantonrechter:
In conventie:
veroordeelt gedaagde om tegen bewijs van kwijting aan eisers te betalen:
- de somma van € 31.000,- ter zake van verbeurde boetes en de somma van € 29.155,00 aan huurachterstand tot en met mei 2009 vermeerderd met de wettelijke rente over deze bedragen vanaf 19 november 2008;
- de somma ad € 1.785,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;
- de somma ad € 4.165,00 per maand ter zake van huur c.q. gebruikersvergoeding voor elke maand of gedeelte hiervan, waarin gedaagde het gehuurde, na 31 mei 2009, niet geheel ontruimd ter vrije beschikking van eiseres heeft gesteld;
veroordeelt gedaagde om de bedrijfsruimte met aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres], binnen twee weken na betekening van dit vonnis met al de zijnen en al het zijne te verlaten, te ontruimen en onder afgifte der sleutels ter vrije beschikking van eisers te stellen, zulks met machtiging aan ei-sers deze ontruiming zonodig met behulp van de sterke arm op kosten van gedaagde te laten uitvoeren;
veroordeelt gedaagde in de aan de zijde van de eiseres gerezen proceskosten, welke worden begroot op € 1.493,44, waarin begrepen € 208,00 vastrecht, € 85,44 explootkosten en € 1.200,00 salaris gemachtigde;
In reconventie:
veroordeelt eiser in de aan de zijde van gedaagde gerezen proceskosten, welke worden begroot op € 400,00 salaris gemachtigde
wijst de vorderingen af;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad
Aldus gewezen door mr. P. Kistemaker-van Blaricum, kantonrechter-plaatsvervanger, en uitgesproken ter open-bare civiele terechtzitting op 22 juli 2009 in tegenwoordigheid van de griffier.