Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Heerlen
zaakno: 287785 CV EXPL 08-2238
typ: YT
coll:
Vonnis van 27 mei 2009
inzake
[eiseres in conventie, gedaagde in reconventie],
wonende te [woonplaats],
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, nader te noemen: [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie],
gemachtigde: mr. A.J.G. Bisscheroux,
tegen
de rechtspersoon naar Belgisch recht Horeca Centrale Benelux B.V.B.A.,
gevestigd te [land] en kantoor houdende te [plaats],
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, nader te noemen HCB,
gemachtigde: mr. H.Ch. Altmann.
VERDER VERLOOP VAN DE PROCEDURE IN CONVENTIE EN RECONVENTIE
Bij rolbeschikking van 18 maart 2009 heeft de kantonrechter [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] toestemming verleend tot vermeerdering van haar eis in conventie.
Daarna is vonnis bepaald waarvan de uitspraak is gesteld op heden.
BEOORDELING
In conventie:
Gelet op de inhoud van alle processtukken staat, naast hetgeen bij tussenvonnis van 19 november 2008 is over-wogen, als niet, althans als onvoldoende weersproken, vast dat de inkomsten uit het exploiteren van de friture de enige bron van inkomsten voor [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] ter dekking van de kosten van haar levensonderhoud zijn, dat het gehuur-de niet voldoet aan de door de Voedsel- en Warenwet gestelde eisen, dat de verbouwing noodzakelijk is om aan zowel voormelde eisen als aan die van het Bouw- en andere besluiten gestelde eisen te voldoen en dat HCB bereid is de door de Voedsel- en Warenwet geconstateerde overtredingen op te heffen.
In geschil tussen partijen is thans nog de door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] gewenste renovatie/verbouwing.
HCB heeft hiertegen gemotiveerd verweer gevoerd en onder meer gesteld dat de door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] geplande renova-tie/verbouwing, met uitzondering van herstel ten gevolge van de door de Voedsel- en Warenwet geconstateerde overtredingen, niet noodzakelijk is.
De kantonrechter merkt, met inachtneming van het door partijen over en weer gestelde en het bepaalde in artikel 7:215 lid 4 BW, op dat de vordering van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] kan worden toegewezen indien de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van HCB zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten.
Ten aanzien van de noodzaak van de door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] geplande veranderingen (verder te noemen: verbouwing) merkt de kantonrechter op dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] deze gemotiveerd heeft onderbouwd en bij gelegenheid van de ter plaatse gehou-den comparitie van partijen nog nader heeft toegelicht. Nu [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] heeft gesteld dat door de verbouwing het eco-nomische nut voor haar verhoogd wordt omdat zij dan efficiënter zal kunnen werken, meer inkomen zal genere-ren, (energie)kosten zal gaan besparen en -vooralsnog- geen boetes zal riskeren daar zij door het gehuurde aan te passen aan de veranderde omstandigheden zal voldoen aan de wettelijke voorschriften, heeft zij de noodzaak voor een doelmatig gebruik voldoende aannemelijk gemaakt.
Ten aanzien van de zwaarwichtige bezwaren, wijst de kantonrechter op de inhoud van de bij artikel 7:215 lid 4 BW horende Kamerstukken II 1997/98 nr. 26089, II 1999/2000 nr. 26089 (MvT) en II 2000/01. Uit deze stuk-ken volgt wat onder een zwaarwichtig bezwaar wordt verstaan; te denken valt daarbij aan het gevaar dat de voorgenomen verandering uit bouwkundig oogpunt risico’s, in het bijzonder instortingsgevaar, voor het gehuur-de meebrengt.
HCB heeft onder meer gesteld dat zij geen vertrouwen in de voorgenomen verbouwing heeft, dat zij niets over de uitvoering van de verbouwing te vertellen heeft en dat er door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] bouwkundige risico’s worden genomen. Deze stellingen treffen geen doel nu HCB, blijkens productie 1 bij de conclusie van antwoord, zelf opdracht aan architectenbureau [naam] heeft gegeven om de door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] voorgenomen verbouwing te vergelijken met de bestaande situatie waarop [architectenbureau], in nauw overleg met HCB, een plan van aanpak heeft opgesteld dat vervol-gens op 29 december 2007 met HCB, [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] en hun raadslieden is besproken. Door aanvankelijk in te stemmen met de voorgenomen verbouwing en haar architect en aannemer opdracht te verstrekken wist HCB in ieder ge-val wat de aard en de omvang van de voorgenomen verbouwing inhielden. Nu [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] daarenboven de voorge-nomen verbouwing heeft laten uittekenen en begroten door een architect en de Gemeente Landgraaf aan de hand van die tekeningen en het bestek op 2 juli 2007 een bouwvergunning heeft verleend, is, naar het oordeel van de kantonrechter, de verbouwing bouwkundig verantwoord en biedt deze voldoende waarborgen om bouwkundige risico’s -bijvoorbeeld instortingsgevaar- uit te sluiten.
HCB heeft voorts gesteld dat zij niet wenst dat het pand na de verbouwing een zodanige gedaanteverwisseling zal ondergaan dat het niet meer het oorspronkelijk verhuurde zal zijn -eerst friture, en daarna door de toevoeging van een toilet voor de gasten een cafetaria- slecht verhuurbaar is en in waarde is gedaald waardoor zij schade zal lijden.
De kantonrechter merkt te dien aanzien op dat de definitie van een cafetaria luidt: een friture of snackbar waar-van de menukaart iets uitgebreider is en waarin zitplaatsen aanwezig zijn. Nu het gehuurde, gelet op de door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] voor de comparitie van partijen overgelegde foto’s, in ieder geval al vanaf 1990 zitplaatsen had, de me-nukaart uitgebreider is dan die van een friture of snackbar en HCB onder punt 3 van haar conclusie van ant-woord heeft gesteld dat de verkoopruimte, op de toevoeging van een toilet na, na de verbouwing vrijwel onver-anderd blijft, levert de toevoeging van een toilet niet de door HCB gestelde gedaanteverwisseling van een friture in een cafetaria op en valt niet in te zien op grond waarvan het gehuurde door de verbouwing slechter verhuur-baar zou zijn. Evenmin valt in te zien dat het verhuurde in waarde zal zijn gedaald nu het gehuurde na de ver-bouwing in ieder geval voldoet aan de voorschriften van de Voedsel- en Warenwet en enkel al op grond daarvan sprake is van waardevermeerdering.
Met betrekking tot de door HCB gevreesde toekomstige gebeurtenissen die zij niet kan overzien -zij denkt daar-bij aan een mogelijk verzoek tot indeplaatsstelling van de huurder, een mogelijke claim die uit een overname-prijs kan voortvloeien, een mogelijk verzoek tot een financiële vergoeding van de huurder, mogelijke technische problemen indien de bouwvoorschriften niet worden nageleefd- en het feit dat zij niet ongerechtvaardigd verrijkt wenst te worden, merkt de kantonrechter op dat toekomstige gebeurtenissen in de regel moeilijk te voorspellen zijn en dat het inherent aan het leven in het algemeen en in het bijzonder aan het met elkaar zaken doen is, dat er sprake is van enige risico’s. Nu een deel van de door HCB gevreesde gebeurtenissen door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] zijn weggeno-men, zij heeft ter comparitie van 19 februari 2009 afstand gedaan van een eventuele vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking en gesteld dat zij de verbouwing zelf zal betalen, acht de kantonrechter de argu-menten van HCB niet steekhoudend en vormen zij geen zwaarwichtige bezwaren.
Nu, gelet op het vorenoverwogene, de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik voor [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] en, in het licht bezien van hetgeen volgens de doctrine onder zwaarwichtige bezwaren wordt verstaan, geen van de gestelde bezwaren van HCB zwaarwichtig zijn om zich tegen het aanbrengen van de veranderingen te verzet-ten, zal de kantonrechter het subsidiair gevorderde toewijzen met veroordeling van HCB in de kosten van de procedure.
Het primair gevorderde zal worden afgewezen aangezien de door [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] gewenste veranderingen ingrijpend zijn zodat zonder toestemming van de verhuurder dan wel een machtiging van de kantonrechter de veranderingen niet mogen worden doorgezet. In de toewijzing van het subsidiaire gevorderde ligt dan ook reeds een afwijzing van het primair gevorderde besloten.
De door HCB gevorderde zekerheden, dat [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] een waarborgsom ad € 25.000,-- ter beschikking zal stellen en de kosten de architect van HCB, onder wiens auspiciën de verbouwing zal worden uitgevoerd, zal betalen, zul-len worden afgewezen daar [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] de verbouwing geheel zelf zal financieren en er voldoende toezicht op de bouw door de aannemer en de gemeente zal worden uitgeoefend. De gevorderde last dat de verandering aan het einde van de huurovereenkomst ongedaan wordt gemaakt zal eveneens worden afgewezen nu, zoals eerder is overwogen, de voorgenomen verbouwing noch de verhuurbaarheid schaadt noch tot waardedaling van het ge-huurde leidt.
Een beslissing over de vermeerdering van eis van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] zal de kantonrechter aanhouden totdat in reconventie is beslist.
In reconventie:
In afwachting van het advies van de aangezochte huurprijsdeskundige welke de huurprijs zal vaststellen per 1 mei 2008 voor de gehuurde friture alsmede een prijs voor de meeverhuurde inventaris, zal de kantonrechter iedere verdere beslissing in reconventie aanhouden. HCB zal in de gelegenheid worden voormeld advies bij akte in het geding te brengen.
UITSPRAAK
De kantonrechter:
In conventie:
Verleent [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] machtiging om de door haar voorgestelde wijzigingen aan het gehuurde aan te brengen in over-eenstemming met de terzake door de gemeente Landgraaf afgegeven bouwvergunning.
Veroordeelt HCB in de kosten van deze procedure tot aan dit vonnis aan de zijde van [eiseres in conventie, gedaagde in reconventie] gerezen en begroot op € 792,44 waarin begrepen € 107,00 vast recht, € 85,44 exploitkosten en € 600,00 salaris gemachtigde.
Verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Houdt iedere verdere beslissing aan totdat in reconventie is beslist.
In reconventie:
Stelt HCB in de gelegenheid om het advies van de huurprijsdeskundige bij akte in het geding te brengen en verwijst de zaak daartoe naar de rol van 22 juli 2009 te 10.00 uur.
Houdt iedere verdere beslissing aan.
Aldus gewezen door mr. A.J. Henzen, kantonrechter en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting in te-genwoordigheid van de griffier.