Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Bestuursrecht
Procedurenummer: 07 / 1378 WOZ
Uitspraak van de enkelvoudige kamer
in het geding tussen
[eiser],
wonend te Heerlen, eiser,
en
de heffingsambtenaar van Parkstad Limburg,
verweerder.
Datum bestreden besluit: 25 juli 2007
Kenmerk: dossiernr. 132682
1. Procesverloop
Ter uitvoering van de uitspraak van deze rechtbank van 16 juli 2007, inzake Awb 06/1831, heeft verweerder bij het in de aanhef van deze uitspraak genoemde besluit een beslissing genomen op de bezwaren van eiser tegen de waardebeschikking, met dagtekening 28 februari 2005, als bedoeld in artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).
Tegen eerstgenoemd besluit heeft eiser beroep ingesteld.
De door verweerder ter uitvoering van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) ingezonden stukken alsmede het verweerschrift zijn in kopie aan eiser gezonden.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank op 12 augustus 2008, waar eiser niet en voor verweerder, M.H.A. Heiligers, seniortaxateur, werkzaam bij Parkstad Limburg, is verschenen.
2. Overwegingen
Eiser is eigenaar en gebruiker van een appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van een appartement in het in 2002 gebouwde appartementencomplex, met parkeerplaats, plaatselijk bekend als de [adres] te Heerlen (hierna: de onroerende zaak). Het appartement heeft een inhoud van 530 m³.
Bij beschikking van 28 februari 2005 heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak als bedoeld in hoofdstuk IV van de Wet WOZ voor het tijdvak 1 januari 2005 tot 1 januari 2007 vastgesteld op € 295.000,-. Na daartegen door eiser gemaakt bezwaar heeft verweerder bij besluit van 8 september 2005 deze waarde gehandhaafd. Het hiertegen ingestelde beroep, bekend onder Reg.nr. Awb 05/1859, is bij uitspraak van deze rechtbank van 2 mei 2006 gegrond verklaard en het besluit van 8 september 2005 vernietigd. Bij besluit van 19 juli 2006 heeft verweerder een nieuw besluit genomen op het bezwaar van eiser. Ook het daartegen ingestelde beroep, bekend onder Reg.nr. Awb 06/1831, is door de rechtbank, bij uitspraak van 16 juli 2007, gegrond verklaard en het besluit van 19 juli 2006 vernietigd. Ter uitvoering van deze uitspraak heeft verweerder het besluit van 25 juli 2005 genomen. Dat laatste besluit ligt thans ter toetsing door de rechtbank voor.
In beroep stelt eiser zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2003 € 209.000,-dient te zijn.
Om maar meteen met de deur in huis te vallen. Het standpunt van eiser dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak € 209.000,-dient te zijn, kan zonder nadere uitleg, die geheel ontbreekt, niet worden gevolgd. Waar partijen in dit geding discussiëren over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003 en partijen, blijkens de uitspraak van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch van 12 april 2006, het erover eens waren dat de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 1999 € 220.000,- bedraagt, is dat standpunt ook nauwelijks vol te houden. Ook eiser, ook al is hijzelf geen deskundige op het terrein van het waarderen van onroerende zaken, zal toch niet zijn ontgaan dat de waardeontwikkeling op de markt voor onroerende zaken in de periode tussen 1 januari 1999 en 1 januari 2003 een stijgende tendens heeft vertoond. Wanneer dan de stelling wordt betrokken dat de waarde van de onroerende zaak daar geen gelijk tred mee heeft gehouden of, in de kennelijke visie van eiser, zelfs een dalende tendens vertoont, dan ligt het op de weg van eiser om bijzondere omstandigheden te stellen, en zonodig te bewijzen, die dat standpunt kunnen schragen. Met de door hem bij brieven van 25 juni 2008 en 20 juli 2008 ingediende stukken, en ook overigens, is hij daarin niet geslaagd.
De vraag is dan vervolgens of verweerder, op wie per slot van rekening met betrekking tot de in geschil zijnde waarde de bewijslast rust, geslaagd kan worden geacht in het op hem rustende bewijs dat de aan de onroerende zaak per de waardepeildatum 1 januari 2003 toegekende waarde niet te hoog is.
Verweerder heeft de waarde onderbouwd met een op 13 juli 2006 gedagtekend taxatierapport, opgemaakt door M.H.A. Heiligers, WOZ-taxateur. Volgens dit rapport, dat verweerder ook aan het besluit van 19 juli 2006 ten grondslag had gelegd, is de waarde van de onroerende zaak € 295.000,- beoordeeld naar het prijspeil per peildatum 1 januari 2003.
Van de in dat rapport als vergelijkingsmateriaal gebruikte objecten heeft de rechtbank in haar uitspraak van 16 juli 2007 evenwel geoordeeld dat slechts het object [adres referentieobject] te Heerlen, dat op 6 oktober 2003 is verkocht voor een bedrag van € 265.000,-, gelet op de waardebepalende factoren daarvan, voldoende steun kan bieden aan de door verweerder voorgestane waarde.
Zowel verweerder als eiser hebben berust in de uitspraken van de rechtbank van 2 mei 2006 en 16 juli 2007. Dat brengt mee dat deze uitspraken voor verweerder bindend waren bij het nemen van een nieuw besluit op bezwaar en dat verweerder de hierin de uitdrukkelijk en zonder voorbehoud gegeven rechtsoordelen onverkort diende te volgen. Overigens geldt ook voor de rechtbank dat zij in het kader van de beoordeling van deze zaak de eerder in dit geschil gegeven rechtsoordelen van de rechtbank heeft te eerbiedigen. Aldus staat in deze zaak vast dat de aan de in geschil zijnde waarde ten grondslag gelegde referentieobjecten zoals die in het taxatierapport van 13 juli 2006 zijn omschreven en gedocumenteerd om uiteenlopende redenen niet geschikt zijn om als referentieobject te dienen. De uitzondering daarop vormt het object [adres referentieobject] te Heerlen dat, wat eiser daar verder ook van mag vinden, door de rechtbank wel geschikt is geacht als referentieobject. Hoewel in het algemeen niet kan worden gezegd dat één referentieobject onvoldoende is om een waarde op te kunnen baseren, heeft de rechtbank dat in dit geval wel geoordeeld. Ook dat oordeel van de rechtbank is voor partijen een gegeven.
Gelet daarop komt het er in deze zaak op aan of verweerder erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde van de onroerende zaak (beter) te onderbouwen met andere met de onroerende zaak vergelijkbare objecten, die op of omstreeks 1 januari 2003 zijn verkocht. Volgens verweerder is hij daarin ditmaal wel geslaagd en ter ondersteuning daarvan beroept hij zich op de op 20 juli 2007 gedagtekende bijlage 4 bij het verweerschrift waarin een drietal andere door C.W.A.M. Spierts-Houben, WOZ-taxateur, geselecteerde op of rond 1 januari 2003 verkochte objecten zijn genoemd. De bijlage bevat voorts een matrix betreffende de onroerende zaak en de nieuwe referentieobjecten, te weten de appartementen [adres A,B en C] te Heerlen.
Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat de in de bijlage 4 en in de matrix genoemde referentieobjecten enerzijds en de onroerende zaak van eiser anderzijds in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Dat van deze objecten onvoldoende waardebepalende kenmerken voorhanden zijn, heeft eiser niet betwist. Uit de gedingstukken alsook gelet op de - korte - toelichting daarop ter zitting blijkt bovendien genoegzaam, dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte tussen de objecten en de onroerende zaak. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser hiertegenover niet aannemelijk gemaakt dat van de door hem in bezwaar aangevoerde feiten en omstandigheden, zoals de ligging aan een drukke weg, de nabijheid van het CAD en de ter plaatse van het appartementencomplex aanwezig bodemverontreiniging, van welke feiten en omstandigheden hij bovendien verzuimt aan te geven in hoeverre hij die in beroep handhaaft, een (nog) grotere waardedrukkende invloed uitgaat dan reeds in de waarde van de onroerende zaak is verdisconteerd.
Voorts heeft de rechtbank geen aanleiding gevonden om aan te nemen dat verweerder bij het vaststellen van de waarde van een onjuiste inhoud van de onroerende zaak is uitgegaan. Naar verweerder onweersproken heeft gesteld, dient altijd 'buitenwerks' te worden gemeten terwijl de aldus gemeten inhoud ook is geverifieerd op de bouwtekeningen waarover verweerder beschikt. Voor de stelling van eiser dat de inhoud van de onroerende zaak desondanks 395 m³ dient te zijn, bieden de voorhanden stukken geen steun.
Een en ander brengt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van de onroerende zaak door verweerder, gelet op de verkoopprijzen van de aangevoerde referentieobjecten en de door verweerder overgelegde matrix, niet te hoog is vastgesteld. Daaraan kan ten slotte ook niet afdoen dat de WOZ-waarden van de referentieobjecten niet in overeenstemming zijn met de waarden in het economisch verkeer en, naar verweerder in de bijlage 4 erkent, per de waardepeildatum 1 januari 2003 aanmerkelijk te laag zijn gewaardeerd. Dat de afwijkende benadering van de eigenaren van de referentieobjecten meer is geweest dan een 'gelukje' acht de rechtbank niet aannemelijk. Daarover is in deze procedure door eiser ook niets gesteld, zodat de rechtbank in het kader van de beoordeling van de in geschil zijnde waarde daaraan geen betekenis toekent.
Gelet op het voorgaande slaagt het beroep van eiser niet, zodat moet worden beslist als volgt.
3. Beslissing
De rechtbank Maastricht:
verklaart het beroep ongegrond.
Aldus gedaan door mr. F.L.G. Geisel, rechter, in tegenwoordigheid van mr. C. Schrammen als griffier, en in het openbaar uitgesproken op 17 oktober 2008
door mr. Geisel voornoemd in tegenwoordigheid van voornoemde griffier.
w.g. C. Schrammen w.g. Geisel
Voor eensluidend afschrift:
de wnd. griffier:
Verzonden:17 oktober 2008
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ’s Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ te ’s Hertogenbosch.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1.bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd,
2.het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a.de naam en het adres van de indiener;
b.een dagtekening
c.een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d.de gronden van het hoger beroep.