Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Heerlen
rolno: 06-3347
zaakno: 225401
typ: M.L.
coll:
Vonnis van de kantonrechter d.d. 2 juli 2008 bij vervroeging
inzake
de besloten vennootschap [eiser]
gevestigd en kantoorhoudende te [woonplaats]
eiseres in conventie, gedaagde in reconventie,
gemachtigde mr. H.Ch. Altmann te Heerlen,
verschijnende bij P.M.F. Otten, gerechtsdeurwaarder,
tegen
1. [gedaagde]
2. [gedaagde]
beiden wonende te [woonplaats]
gedaagden in conventie, eisers in reconventie,
gemachtigde mr. E.H.C.K. Reijans te Echt.
1. Het verdere verloop van de procedure
in conventie en in reconventie:
1.1. De bij tussenvonnis van 22 augustus 2007 gelaste comparitie van partijen heeft op 4 oktober 2007 plaatsgevonden.
1.2. Op voorhand had verhuurder aan de kantonrechter een taxatierapport van Stienstra van 27 april 2007 verzonden.
1.3. Huurders stuurden voorafgaande aan de comparitie een taxatierapport van Smeets van 26 september 2007 in.
1.4. Ter comparitie zijn de beide taxaties besproken. Ook is vastgesteld - zie het daarvan opgemaakte proces-verbaal dat zich bij de stukken bevindt - dat huurders binnen 14 dagen daarna € 7.000,00 bij wijze van huur over juni 2007 tot en met oktober 2007 aan verhuurder zouden voldoen en dat huurders vervolgens vanaf 1 november 2007 voorlopig € 1.400,00 per maand als huur aan verhuurder zouden betalen. Partijen zouden gaan overleggen over de vaststelling van de huurprijs per 1 januari 2005.
1.5. Gelet op het feit dat de taxaties uiteenliepen, zijn partijen vervolgens overeengekomen om een bindend adviseur te benoemen, door tussenkomst van eerdergenoemde taxateurs. Een en ander blijkt uit de overgelegde brief van verhuurders gemachtigde - meeondertekend door de gemachtigde van huurders - aan beide taxateurs van 1 november 2007.
1.6. De bindend adviseur werd Habets die op 10 december 2007 rapporteerde aan partijen.
1.7. Verhuurder is het niet eens met dat rapport en heeft verzocht om voortzetting van de procedure, waarna een comparitie ter plaatse (“descente”) is gelast. Die “descente” heeft plaatsgevonden op 17 maart 2008. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken.
1.8. De kantonrechter heeft gelast dat de comparitie zou worden voortgezet op 16 april 2008, in het gerechtsgebouw aan de Akerstraat 108 te Heerlen. Bij die gelegenheid is bindend adviseur Habets verschenen, die zijn rapport heeft toegelicht, onder meer via beantwoording van vragen van partijen over het rapport. Ook van die comparitie is proces-verbaal opgemaakt. Daaruit blijkt ook dat de vordering in reconventie als ingetrokken kan worden beschouwd.
1.9. Vervolgens heeft verhuurder nog een conclusie genomen, zijn eis wijzigende, daarbij een specificatie van Habets van 17 april 2008 overleggend, alsmede een betalingsoverzicht.
1.10. Als laatste namen huurders nog een antwoordconclusie.
1.11. Ten slotte is vonnis gevraagd. De uitspraak daarvan is bij vervroeging bepaald op heden.
2. De verdere beoordeling
in conventie:
2.1. Het uitgangspunt in deze zaak is dat de echtelieden [gedaagde] (de huurders) woon- en bedrijfsruimte van [eiser] (de verhuurder) huren aan de [adres] De eerste huurovereenkomst dateerde van 24 november 2003. De huurprijs bedroeg toen
€ 1.200,00 per maand. Op 18 februari 2005 hebben partijen een nieuwe huurovereenkomst gesloten. Volgens die huurovereenkomst bedroeg de huur vanaf 1 januari 2005 € 1.956,50 per maand. Ten tijde van de dagvaarding bedroeg de huur € 1.991,41 per maand en was de huurachterstand: € 5.974,24.
2.2. Verhuurder heeft huurders op 2 juni 2006 gedagvaard en, beknopt weergegeven, gevorderd:
a) dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, met ontruiming van het gehuurde en met veroordeling van huurders om tot de ontruiming € 1.991,41 per maand te blijven voldoen;
b) dat huurders worden veroordeeld om een huurachterstand van € 5.974,24 (berekend tot en met mei 2006) te voldoen, vermeerderd met wettelijke rente daarover, gerekend vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening;
c) dat huurders worden veroordeeld om een contractuele boete van € 750,00 te betalen vanwege de huurachterstand, vermeerderd met wettelijke rente daarover vanaf de dag der dagvaarding tot die der algehele voldoening;
d) dat huurders worden veroordeeld in de proceskosten.
2.3. Verhuurder heeft vordering b) bij conclusie van repliek ingetrokken. De huurachterstand ten tijde van de dagvaarding, was volgens haar inmiddels voldaan.
2.4. Wat betreft vordering c) merkt de kantonrechter op dat verhuurder niet meer is ingegaan op het verweer van huurders bij conclusie van antwoord, daarop neerkomende dat die vordering sowieso moet worden afgewezen, omdat het boetebeding waarop verhuurder zich beroept, wel in de eerste huurovereenkomst stond, maar niet meer in de tweede huurovereenkomst, van 2005. Dat heeft de kantonrechter ook kunnen nazien. Voor zover verhuurder die vordering heeft willen handhaven, zal de vordering dus moeten worden afgewezen, nu de opgevoerde grondslag die vordering niet kan dragen.
2.5. De kantonrechter komt dan toe aan de beoordeling van het bindend advies van Habets over de huurprijs per 1 januari 2005. Habets rekent aan de bedrijfsruimte een huurwaarde (per jaar) toe van
€ 14.100,00 (= € 1.175,00 per maand, exclusief BTW) en aan de bovenwoning € 4.800,00 (= € 400,00 per maand). Een en ander heeft - voor huurders gunstige - consequenties voor hun betalingsverplichtingen vanaf 1 januari 2005. Habets becijfert voorts de eventuele huurprijsvermindering ten gevolge van vochtoverlast op € 75,00 per maand.
2.6. Verhuurder wil zich niet neerleggen bij dat bindend advies van Habets.
2.7. In de laatste conclusie (van 21 mei 2008) heeft verhuurder haar eis vermeerderd en vordert zij tevens:
e) de vernietiging van het bindend advies van Habets.
2.8. Daartoe stelt verhuurder:
- dat Habets voor zijn rapport wél huurders, maar niet verhuurder heeft gehoord en
- dat Habets ten onrechte stelt dat het gehuurde “in verouderde staat” is (zie diens specificatie van 17 april 2008) en
- dat hij ook een onjuist uitgangspunt hanteert “ter zake van de hoogte van de primaire m2. Hij gaat uit van € 100,00 per m2 en gaat daarmee voorbij aan de gangbare methode volgens mr. W.A.P. Smit. Vergelijkbare ruimtes (Streukens en Kruidvat) doen € 125,00 á € 145,00 per primaire m2”;
- dat de door Habets ook becijferde huurprijsvermindering niet klopt. Daarvoor had Habets geen opdracht, bij de vochtplek gaat het niet om 9m2 en huurders hebben geen recht op huurprijsvermindering omdat huurders zelf in gebreke zijn gebleven met de medewerking aan opheffing van het gebrek.
2.9. Ten gevolge van die vernietiging van dat advies herleeft volgens verhuurder de huurprijs per 1 januari 2005, zoals volgend uit de huurovereenkomst van 18 februari 2005.
2.10. Wat betreft vordering a) heeft verhuurder nog gesteld - deels bij wijze van uitbreiding van de grondslag van die vordering - in haar laatste conclusie :
a) dat, hoewel de huurachterstand die ten tijde van de dagvaarding bestond, inmiddels was voldaan, toewijzing van de vordering toch was gerechtvaardigd, gelet op de huurschuld ten tijde van de dagvaarding en gelet op het feit dat de huurschuld, uitgaande van de in het tweede huurcontract overeengekomen huurprijs, € 15.943,80 bedraagt en huurders geen huur meer hebben betaald na november 2007;
b) dat bovendien toewijzing op zijn plaats is, nu huurders het gehuurde sinds begin januari 2008 in strijd met de huurovereenkomst niet meer gebruiken en die toestand laten voortduren, ondanks de toezegging van huurders tijdens de comparitie van 16 april 2008 om per 15 mei 2008 weer open te gaan.
2.11. De kantonrechter is echter met huurders van oordeel dat de gevorderde vernietiging van het bindend advies (vordering e) en de gevorderde ontbinding en ontruiming (vordering a) moeten worden afgewezen. Ter motivering daarvan dient het navolgende.
2.12. In artikel 7:904 van Pro het Burgerlijk Wetboek staat betreffende de aantastbaarheid van bindende adviezen:
- “Indien gebondenheid aan een beslissing van (…) een derde in verband met inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, is die beslissing vernietigbaar.”
2.13. Hoewel Habets ten onrechte wél huurders en niet verhuurder heeft gehoord, alvorens zijn schriftelijke rapport uit te brengen, is die onzorgvuldigheid voldoende gecompenseerd doordat Habets ter comparitie alsnog kennis heeft genomen van de vragen en bezwaren van verhuurder en die vragen heeft beantwoord en op de bezwaren voldoende is ingegaan. Ook ten aanzien van de inhoudelijkheid van het bindend advies (zie rapport in samenhang met toelichting ter comparitie en specificatie ná de comparitie) kan niet worden geoordeeld dat zij (d.i. die inhoudelijkheid) onaanvaardbaar zou zijn. “Onaanvaardbaar” drukt immers uit dat voor degene die een bindend advies wil aantasten, de lat zeer hoog ligt, en over die lat komt verhuurder in dit geval bij lange na niet. Daarvoor is in elk geval onvoldoende dat verhuurder het niet eens is met de kwalificatie “in verouderde staat” van de bindend adviseur en evenmin dat verhuurder het niet eens is met het uitgangspunt van € 100,00 per m2. Welke methode van mr. Smit verhuurder op het oog heeft, wordt niet toegelicht; evenmin tot welk resultaat dat zou leiden; de enkele stelling dat vergelijkbare ruimtes een hoger bedrag per m2 “doen” is verder ook niet inzichtelijk gemaakt.
2.14. Over huurders recht op huurprijsvermindering behoeft de kantonrechter zich niet uit te laten. Dat is niet gevorderd. De kantonrechter merkt wel op dat verhuurder er naast zit als zij stelt dat Habets geen opdracht had om die eventuele vermindering te becijferen. De kantonrechter kan ter motivering daarvan eenvoudig volstaan met verwijzing naar de inhoud van de brief van partijen aan Stienstra en Smeets van 1 november 2007, waarin de opdracht voor de bindend adviseur wordt omschreven.
2.15. De huurprijs die vanaf 1 januari 2005 heeft te gelden, is dus bindend vastgesteld door Habets. Daaraan zitten partijen vast. Welke consequenties dat heeft, kan de kantonrechter niet narekenen. Dat moeten partijen doen. Of en zo ja, hoe de huurprijsvermindering wordt “meegenomen” bij die herberekening, is ook aan partijen. In elk geval is de door verhuurder gestelde huurachterstand ten tijde van de dagvaarding en die ten tijde van de laatste conclusie achterhaald en kan die ook niet als grondslag dienen voor de vordering tot ontbinding en ontruiming.
2.16. Dat geldt evenzeer voor de nieuwe grondslag voor ontbinding en ontruiming. De kantonrechter gaat er vanuit dat huurders de bedrijfsruimte weer gebruiken vanaf 28 mei 2008, zoals zij zelf aanvoeren in hun laatste conclusie van 18 juni 2008. Dat dit 13 dagen later is dan ter comparitie medegedeeld, levert natuurlijk geen zelfstandige grond op voor ontbinding van de huurovereenkomst, nog daargelaten de vraag of het enkele feit dat huurders enige maanden vanwege bij verhuurder bekende problemen het gehuurde niet hebben gebruikt, zo’n ingrijpende beslissing als de ontbinding van de huurovereenkomst zouden kunnen rechtvaardigen.
in reconventie:
2.17. Nu de tegenvordering van huurders als ingetrokken kan worden beschouwd, behoeft daarop niet meer te worden beslist.
in conventie en in reconventie:
2.18. Wat betreft de proceskosten: gelet op de aard, het verloop en de uitkomst van de procedure(s) vindt de kantonrechter het meest passend dat elke partij de eigen proceskosten moet dragen.
3. Uitspraak
De kantonrechter:
in conventie:
Wijst de vorderingen van verhuurder af.
in reconventie:
Verstaat dat op de vordering van de huurders niet meer behoeft te worden beslist.
in conventie en in reconventie:
Compenseert de proceskosten aldus dat elke partij de eigen kosten draagt.
Aldus gewezen door mr. P. Hoekstra en bij vervroeging uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van 2 juli 2008 in tegenwoordigheid van de griffier.