Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Heerlen
Zaak/rolnr.: 293258 CV EXPL 08-3881
Typ.: CJ
Vonnis van de kantonrechter ex artikel 254 Rv d.d. 26 juni 2008
i n z a k e
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Lemmens Voerendaal Beheer B.V.
gevestigd aan het O.L. Vrouweplein 23
6367 BH Voerendaal
eiseres
gemachtigde mr. J.L.H. Holthuijsen te Maastricht
t e g e n
[Gedaagde 1]
zaakdoende aan de [Vestiging gedaagde 1]
gedaagde
gemachtigde mr. J.H. Welling te Heerlen
1. Het verloop van de procedure
1.1. Eiseres heeft gedaagde in kort geding gedagvaard. Aan de dagvaarding zijn producties gehecht.
1.2. Tijdens de mondelinge behandeling heeft eiseres haar vordering nader toegelicht conform overgelegde pleitnotitie.
1.3. Gedaagde heeft ter zitting verweer gevoerd conform aldaar ingediende pleitnotitie.
1.4. De inhoud van voormelde stukken geldt als hier ingevoegd.
1.5. Vervolgens is de zaak aangehouden om partijen de gelegenheid te geven tot een minnelijke oplossing te komen.
1.6. Bij faxbrief van 24 juni 2008 vraagt de gemachtigde van eiseres om vonnis te wijzen aangezien partijen er niet in geslaagd zijn tot een minnelijke oplossing te komen.
1.7. Hierop is vonnis bepaald, waarvan de uitspraak is gesteld op heden.
2. Het geschil
2.1. De achtergrond van de zaak is de volgende:
a) Eiseres heeft aan (de rechtsvoorganger van) gedaagde de bedrijfsruimte verhuurd aan de [vestiging gedaagde 1]. De huurovereenkomst werd aangegaan voor de duur van vijf jaren, ingaande op 1 oktober 2001 en eindigende op 30 september 2006, tegen een huur van laatstelijk € 2.349,20 per maand.
b) De rechtsvoorganger van gedaagde, een staalconstructiebedrijf, is op 14 juli 2004 failliet verklaard. Gedaagde was directeur van failliet en heeft vervolgens in het gehuurde, als huurder, een staalconstructiebedrijf als eenmanszaak voortgezet.
c) De huurovereenkomst bevatte een eerste recht van koop alsmede een koopoptie ten gunste van gedaagde. De koopoptie kon worden ingeroepen tussen 1 oktober 2003 en 30 september 2005.
d) Gedaagde heeft de optie tijdig ingeroepen, maar partijen zijn het niet eens geworden over de koopprijs, nu gedaagde, kort gezegd, de in de grond aanwezige bodemverontreiniging wil laten meewegen in de koopprijs, terwijl eiseres stelt dat deze verontreiniging, nu die niet op last van de overheid moet worden gesaneerd, niet mag meewegen in de koopprijs.
e) De huurovereenkomst tussen partijen is per 30 september 2006 van rechtswege geëindigd.
f) Gedaagde is na die datum gebruik blijven maken van het gehuurde, zonder daarvoor een gebruiksvergoeding aan eiseres te voldoen.
g) Eiseres heeft op 24 juli 2006 de ontbinding van de optieovereenkomst ingeroepen omdat gedaagde volgens haar weigert mee te werken aan de uitvoering van de koopoptie.
2.2. Eiseres heeft in kort geding ontruiming van het gehuurde gevorderd en betaling van een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur. De voorzieningenrechter te Maastricht heeft de vorderingen van (ook thans) eiseres afgewezen.
2.3. Eiseres is van die uitspraak in hoger beroep gekomen. Het Hof heeft in hoger beroep bij arrest van 20 november 2007 uitspraak gedaan.
2.4. Het Hof heeft onder meer, voor zover hier van belang, overwogen, al dan niet samengevat of zakelijk weergegeven:
a) De huurovereenkomst is op 30 september 2006 geëindigd. Dat betekent dat gedaagde “niet ten titel van huur het gehuurde kan blijven gebruiken. Dat wil nog niet zeggen dat [Gedaagde 1] gehouden kan worden het gehuurde te ontruimen. Immers niet kan voorbij worden gegaan aan het feit dat [Gedaagde 1] gebruik heeft gemaakt van de koopoptie, zoals vervat in de (..) huurovereenkomst.”
b) De ontbinding van de optieovereenkomst heeft geen effect, nu er geen sprake is van weigering van gedaagde om mee te werken aan de uitvoering van de koopoptie. Gedaagde wenst zich echter niet neer te leggen bij de voorwaarde die eiseres daarbij stelt voor wat betreft de waardebepaling van het object ten behoeve van de vast te stellen verkoopprijs, welke voorwaarde eiseres afleidt uit de overeenkomst van 2001. Gedaagde komt tot een andere uitleg (zie hierboven ad 2.1 sub d).
c) Het Hof concludeert dat “niet op voorhand kan worden geconcludeerd dat de door [Gedaagde 1] gegeven uitleg onjuist is.” En even verderop: “Een definitief oordeel over de uitleg - die zal moeten plaatsvinden aan de hand van het zogenaamde Haviltex-criterium - is in het kader van dit kort geding niet mogelijk (…). Een dergelijk onderzoek zal - indien partijen niet onderling tot een oplossing komen - in een bodemprocedure moeten plaatsvinden.”
d) Partijen dienen de koopoptie nog steeds na te komen. “Het bestaan van het geschil over de koopprijs staat daar niet aan in de weg. Die prijs is bepaalbaar en kan - zonodig in rechte - worden vastgesteld. Dit brengt mee dat [Gedaagde 1] uit hoofde van de koopoptie waarvan hij nakoming verlangt, recht heeft op het gebruik van het voormalig gehuurde. In dit verband is van belang dat de koopoptie uit haar aard een voortgezet gebruik beoogt, aansluitend op het einde van de huur. Het bestaan van een geschil over de hoogte van de koopprijs kan [Gedaagde 1] dit recht op voortgezet gebruik niet ontnemen. Reeds hierom kan de vordering tot ontruiming niet worden toegewezen. Daarbij neemt het Hof ook nog in overweging dat partijen als gevolg van het inroepen van de koopoptie, tot elkaar in een rechtsverhouding staan die wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. Zolang het geschil omtrent de vaststelling van de door [Gedaagde 1] te betalen koopprijs niet is opgelost, verzetten die redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat [Gedaagde 1] gedwongen wordt tot ontruiming.”
e) Gedaagde moet wel de over de maanden februari, maart en deels april 2007 gevorderde gebruiksvergoeding, gelijk aan de huur, voldoen aan eiseres.
2.5. Eiseres vordert in het onderhavige kort geding, na wijziging van eis, kort gezegd:
- dat gedaagde wordt veroordeeld om het voormalig gehuurde te ontruimen;
- dat gedaagde wordt veroordeeld om aan eiseres een gebruiksvergoeding te voldoen over de periode van 1 juli 2007 tot aan de ontruiming;
- dat gedaagde wordt veroordeeld om aan eiseres incassokosten te vergoeden;
- dat gedaagde wordt veroordeeld in de proceskosten.
2.6. Eiseres stelt zich daarbij op het standpunt:
- dat de ontbinding van 24 juli 2006 wel degelijk gerechtvaardigd was en dat het andersluidend oordeel van het Hof op een misslag berust;
- dat er per datum van 13 december 2007, na betaling en verrekening, een bedrag aan verschuldigde gebruiksvergoedingen openstond van € 18.672,00;
- dat eiseres de optieovereenkomst (opnieuw) heeft ontbonden op 24 december 2007 nadat gedaagde ondanks sommatie niet de verschuldigde gebruiksvergoedingen had voldaan;
- dat gedaagde vervolgens € 3.627,22 aan eiseres betaalde;
- dat eiseres op 11 januari 2008 gedaagde sommeerde om het toen nog verschuldigde aan achterstallige gebruiksvergoedingen ad € 15.300,17 te voldoen;
- dat gedaagde vervolgens een betalingstoezegging niet nakwam noch inlichtingen verstrekte over vervolgonderzoek en over de door hem in te schakelen makelaar of taxateur;
- dat eiseres op 6 maart 2008 de optieovereenkomst opnieuw, voor zover nog nodig, heeft ontbonden;
- dat gedaagde nog steeds geen gebruiksvergoeding betaalt en de achterstand inmiddels per 1 juni 2008 is o pgelopen tot maar liefst 13 maanden;
- dat eiseres incassokosten heeft moeten maken.
2.7. Gedaagde heeft verweer gevoerd, waarop hieronder, voor zover relevant, zal worden ingegaan.
3. De beoordeling
3.1. Het verweer van gedaagde dat de kantonrechter niet bevoegd zou zijn om van deze zaak kennis te nemen, de zaak te behandelen en daarin te beslissen, wordt gepasseerd. De bevoegdheid van de kantonrechter vloeit voort uit (artikel 254, vierde lid juncto) artikel 93, aanhef en onder c) van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), nu het immers om een zaak gaat betreffende een huurovereenkomst, waarbij de gevraagde voorziening ertoe strekt dat gedaagde wordt veroordeeld om het eerder door hem gehuurde te ontruimen en om ex artikel 7:225 van het Burgerlijk Wetboek (BW) een vergoeding te voldoen aan eiseres over de periode waarin gedaagde na het einde van de huurovereenkomst het voormalig gehuurde van eiseres nog steeds gebruikt.
3.2. Aan het vereiste van spoedeisend belang om toegang te krijgen tot de kantonrechter in kort geding is ook voldaan. Dat belang volgt uit de aard der zaak en de stellingen van eiseres: zij stelt dat ze er belang bij heeft dat gedaagde zo spoedig mogelijk het gehuurde ontruimt en het weer aan eiseres ter beschikking stelt en dat gedaagde nu al wordt veroordeeld om een gebruiksvergoeding te betalen, omdat eiseres vreest dat gedaagde net als zijn BV failliet kan gaan en het onduidelijk is wat zal gebeuren met de eenmanszaak van gedaagde, indien hij het voormalig gehuurde zal hebben ontruimd.
3.3. Gedaagde heeft aangevoerd dat eiseres misbruik van procesrecht maakt door in dit kort geding opnieuw ontruiming te vorderen, terwijl het Hof heeft overwogen dat gedaagde (als koper) niet kan worden gedwongen tot ontruiming.
3.4. Naar het oordeel van de kantonrechter is die enkele omstandigheid echter onvoldoende om van misbruik van procesrecht te spreken. Gedaagde ziet daarbij immers over het hoofd dat de thans gevorderde ontruiming door eiseres met name wordt gebaseerd op ontwikkelingen die zich ná het arrest hebben voorgedaan, erop neerkomende dat gedaagde ook na het arrest gedurende lange tijd geen enkele gebruiksvergoeding heeft betaald aan eiseres en dat eiseres de optieovereenkomst na het arrest nog tweemaal heeft ontbonden. Wellicht dat eiseres dat alles juridisch verkeerd ziet, maar dat is iets anders als misbruik maken van procesrecht.
3.5. Overigens doet gedaagde het ter onderbouwing van het misbruik-verweer ten onrechte voorkomen alsof het Hof het zeer waarschijnlijk acht dat de uitleg van gedaagde van de contractuele berekening van de koopprijs in de bodemprocedure het meest aannemelijk is. Het Hof heeft niet meer gezegd dan dat niet op voorhand kan worden geconcludeerd dat de door gedaagde gegeven uitleg onjuist is (“te meer nu die uitleg wordt bevestigd door de advocaat mr. Roebroek, die de huurovereenkomst heeft opgesteld”).
3.6. Hebben de twee ontbindingen van de optieovereenkomst van ná het arrest van het Hof effect?
3.7. De kantonrechter meent voorlopig van niet. Hij verwijst eenvoudigweg naar wat het Hof over de eerste ontbinding door eiseres heeft overwogen: zolang het geschil omtrent de vaststelling van de door gedaagde te betalen koopprijs niet is opgelost - welk geschil in een bodemprocedure, niet in een kort geding, moet worden beslecht, indien partijen er onderling niet uitkomen - verzetten de redelijkheid en billijkheid zich ertegen dat gedaagde gedwongen wordt tot ontruiming. Op de keper beschouwd: gedaagde is koper, partijen hebben een voortgezet gebruik door gedaagde na afloop van de huurovereenkomst beoogd en het bestaan van een geschil over de hoogte van de koopprijs kan aan gedaagde dat recht op voortgezet gebruik niet ontnemen.
3.8. De situatie nu is, wat betreft de twee ingeroepen ontbindingen van ná het arrest, juridisch niet wezenlijk anders. Dat gedaagde na het arrest van het Hof aan eiseres nog steeds niet maandelijks een gebruiksvergoeding voldoet, rechtvaardigt naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter nog niet dat de optieovereenkomst dan nu wel kan worden ontbonden. En overigens lijden ook de door eiseres ingeroepen ontbindingen van ná het arrest aan het manco dat het Hof al aanhaalde in overweging 4.9: eiseres doet net alsof gedaagde niet wil meewerken aan de uitvoering van de optieovereenkomst en dat daarom ontbinding terecht is, maar zij miskent daarbij dat het er nu juist om gaat of de voorwaarden en eisen, die eiseres steeds aan gedaagde stelt bij de uitvoering, wel gebaseerd zijn op een juiste uitleg van de overeenkomst. En het debat over de juiste uitleg van de overeenkomst, dat hoort in een bodemprocedure thuis.
3.9. De gevorderde ontruiming en de gevorderde machtiging om de ontruiming desnoods tegen de wil van gedaagde te bewerkstelligen, zullen dus worden afgewezen.
3.10. Wat betreft de gevorderde gebruiksvergoeding overweegt de kantonrechter het volgende.
3.11. Hij begrijpt nog steeds niet waarom partijen - zeker na het arrest van het Hof - nog geen bodemprocedure zijn begonnen. Uit de huurovereenkomst kan in elk geval worden afgeleid dat partijen toen in 2001 nog voor ogen hadden dat - na inroeping van de optie - de eigendomsoverdracht aan gedaagde zou plaatsvinden voor het einde van de huurovereenkomst per 30 september 2006. Inmiddels is het juni 2008 en maakt gedaagde nog steeds gebruik van het voormalig gehuurde. Had en heeft eiseres er belang bij dat het object niet zo snel mogelijk wordt verkocht aan gedaagde? Had en heeft gedaagde er belang bij dat hij het object niet zo snel mogelijk geleverd krijgt van eiseres?
3.12. De kantonrechter heeft het antwoord op die vragen niet gekregen, maar aan beide zijden moeten dergelijke belangen spelen, als beide partijen al zo lang een bodemprocedure uit de weg gaan om de koopprijs in rechte vastgesteld te krijgen.
3.13. Het uitgangspunt in de wet is dat een gebruiker van het voormalig gehuurde aan de voormalige verhuurder een gebruiksvergoeding ter grootte van de maandelijkse huurprijs moet voldoen, zolang hij het voormalig gehuurde blijft gebruiken. Er is geen reden om in dit geval van dat uitgangspunt af te wijken. Dat heeft het Hof ook niet gedaan. In het arrest werd gedaagde eenvoudigweg veroordeeld om aan eiseres gebruiksvergoedingen te voldoen.
3.14. In het onderhavige kort geding heeft gedaagde aangevoerd dat hij de verplichting om gebruiksvergoedingen te betalen, mag opschorten “zolang eiseres niet aan haar verplichtingen voldoet.” Welke verplichtingen van eiseres gedaagde daarbij op het oog heeft, wordt niet uitgelegd en begrijpt de kantonrechter niet. In punt 18 van de pleitnotitie voert gedaagde wellicht in dat verband weliswaar aan dat hij, als gevolg van de halsstarrige opstelling van eiseres, wordt opgezadeld met een gebruiksvergoeding die hij in het geheel niet verschuldigd zou zijn indien eiseres tijdig was overgegaan tot levering van de verkochte zaak, maar hij miskent daarbij allereerst dat uit het dossier voorlopig lijkt te mogen worden afgeleid dat gedaagde zelf het meest passief van beide partijen is geweest bij het overleg over de uitvoering van de optieovereenkomst, terwijl hij bovendien eenvoudig al in 2006 een bodemprocedure had kunnen beginnen, om van de rechter te horen dat zijn uitleg van de overeenkomst de juiste was en dat eiseres de zaak aan hem diende over te dragen tegen de volgens hem overeengekomen koopprijs.
3.15. Het uitgangspunt in de wet is dus duidelijk: betalen voor gebruik na einde huur. Partijen zijn van dat uitgangspunt niet bij overeenkomst afgeweken. Zij hebben immers geen afspraak gemaakt over verrekening van eventuele gebruiksvergoedingen met de koopprijs. Ook redelijkheid en billijkheid staan niet in de weg aan het aanspreken door eiseres van gedaagde op de betaling van een gebruiksvergoeding. Dat laatste zou slechts dan anders zijn indien het bijvoorbeeld uitsluitend aan eiseres te wijten zou zijn dat de optieovereenkomst nog niet werd uitgevoerd en dat de eigendom nog niet werd overgedragen, maar van dat soort feiten of omstandigheden is niet gebleken in het kader van dit kort geding.
3.16. Maar hoe hoog moet de gebruiksvergoeding zijn/blijven, is de vraag die resteert. Niet in geschil is dat gedaagde geen vergoeding heeft betaald over de periode van 1 juli 2007 tot en met juni 2008 = 12 maanden. De huur bedroeg € 2.349,20 per maand. Dat bedrag zal de kantonrechter aanhouden in het kader van dit kort geding, en niet de volgens eiseres per 1 oktober 2007 via indexering verhoogde huur van € 2.375,04 per maand.
3.17. Voor de kantonrechter is van belang dat gedaagde niet mag profiteren van zijn eigen passiviteit. Het zou jegens eiseres onbillijk zijn om gedaagde toe te staan om van het voormalig gehuurde zo lang al weer gebruik te maken, zonder daar enigerlei vergoeding tegenover te zetten voor eiseres, die ondertussen wel voor de vaste lasten van het voormalig gehuurde moet opkomen.
3.18. Tegelijkertijd mag er, wat de kantonrechter betreft, voor eiseres ook geen bonus zijn voor het al zo lang uit de weg gaan van een bodemprocedure, waar bovendien bepaald nog niet uitgesloten is dat dan zal worden vastgesteld dat de uitleg van gedaagde van de overeenkomst toch de juiste is, in welk geval het waarschijnlijk aan eiseres toe te rekenen is dat gedaagde langer dan nodig verstoken is geweest van de eigendom van het object en langer dan nodig gebruiksvergoedingen heeft betaald aan eiseres.
3.19. Met dat alles voor ogen en zich bewust van de beperkingen van een kort geding en met inachtneming van restitutierisico’s, meent de kantonrechter dat een voorlopige voorziening op zijn plaats is, waarbij “de kerk in het midden wordt gelaten”, partijen allebei deels de gevolgen dragen van hun uit de weg gaan van een bodemprocedure tot op heden en partijen min of meer gedwongen worden om nu toch echt de bodemprocedure te beginnen en te voeren, die al zo lang wordt vermeden. Dat doet de kantonrechter aldus door te bepalen dat gedaagde de helft van de huur over die 12 maanden moet voldoen = 50% van € 28.904,40 = € 14.095,20 over de periode van 1 juli 2007 tot 1 juli 2008. Mede nu geen ontruiming wordt uitgesproken zal de kantonrechter gedaagde niet ook al veroordelen tot de betaling van toekomstige termijnen. De kantonrechter zal wel aan de veroordeling van gedaagde om genoemd bedrag aan eiseres te betalen de voorwaarde verbinden dat eiseres eerst een bodemprocedure tegen gedaagde aanhangig moet maken aangaande het geschil omtrent de koopprijs.
3.20. Gelet op de uitkomst van de procedure en in het beperkte kader van een kort geding vindt de kantonrechter dat er geen plaats is voor toewijzing van de gevorderde incassokosten.
3.21. Wat betreft de proceskosten acht de kantonrechter termen aanwezig om die, gelet op de uitkomst, aldus te compenseren dat elke partij de eigen kosten draagt.
4. Uitspraak
De kantonrechter:
Veroordeelt gedaagde om binnen 4 weken nadat eiseres gedaagde heeft gedagvaard ter fine van voormelde bodemprocedure, aan eiseres over de periode van 1 juli 2007 tot 1 juli 2008 bij wijze van gebruiksvergoedingen te betalen:
- € 1.174,60 per maand, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente over de aldus verschuldigde bedragen, telkens vanaf de eerste dag van de maand waarop zij betrekking hebben tot aan de dag der algehele voldoening.
Compenseert de proceskosten aldus dat elke partij de eigen kosten draagt.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. P. Hoekstra, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.