Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Civiel
Datum uitspraak: 6 mei 2008
Zaaknummer : 128328 / KG ZA 08-147
De voorzieningenrechter, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende kort gedingvonnis gewezen
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[EISERES] RETAIL GROUP B.V.,
woonplaats kiezende te ’s-Gravenhage,
eiseres in kort geding,
advocaat mr. J.L. Zijlma, kantoor houdende te ’s-Gravenhage,
procureur mr. W.C.M. Coenen;
tegen:
1.[GEDAAGDE SUB.1]
en
2.[GEDAAGDE SUB.2],
beiden verblijvende te Heerlen,
gedaagden in kort geding,
procureur mr. L.J.L.M. Dacier (toevoeging aangevraagd).
1.Het verloop van de procedure
Eiseres, hierna te noemen “[eiseres]”, heeft gedaagden, hierna te noemen “[gedaagden]”, gedagvaard in kort geding. Op de dienende dag, 21 april 2008, heeft [eiseres] gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding, waarna zij haar vordering met verwijzing naar op voorhand toegezonden producties kort nader heeft doen toelichten.
[gedaagden] hebben aan de hand van een pleitnota verweer gevoerd, daarbij verwijzend naar ter terechtzitting overgelegde producties.
Partijen hebben daarna op elkaars stellingen gereageerd.
Ten slotte heeft [eiseres] om vonnis verzocht. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op 6 mei 2008, op welke dag vanwege de spoedeisendheid een verkort vonnis is gewezen waarvan de beslissing luidt zoals hieronder is bepaald, waarbij is aangegeven dat de schriftelijke uitwerking van dit vonnis zo spoedig mogelijk zal volgen. Ten slotte is dit uitgewerkte vonnis aan partijen afgegeven op 9 mei 2008.
2.Het geschil
2.1 [eiseres] huurt naar haar zeggen de te Heerlen gelegen bedrijfsruimte welke plaatselijk bekend is als [adres 1] / [adres 2], zijnde een complex bestaande uit ongeveer 500 m2 winkelruimte op de begane grond, 450 m2 kelder/magazijnruimte en 574 m2 kantoorruimte op de eerste tot en met de vierde verdieping. Op de begane grond exploiteert [eiseres] een winkel volgens de “Manfield-formule” en onderverhuurt zij een gedeelte aan Witteveen Mode, een landelijke formule voor damesmode.
2.2 Op of omstreeks 26 maart 2008 hebben [gedaagden] zonder enig recht of titel een gedeelte van de bedrijfsruimte, plaatselijk bekend als [adres3], als woning in gebruik genomen.
2.3 Bij schrijven van 31 maart 2008 heeft [medewerker] namens Dela Vastgoed B.V. (hierna: Dela) aan [eiseres], voor zover thans van belang, het volgende bericht:
“(…) Heden ontvingen wij bijgaand schrijven (brief zijdens [gedaagden] d.d. 26 maart 2008, vrzgr.) waarin ons mede werd gedeeld dat de ruimte gelegen aan de [adres3] te Heerlen per 26 maart 2008 in gebruik is genomen door krakers.
Aangezien deze ruimte door u van ons gehuurd wordt, verzoeken wij u per omgaande actie te ondernemen teneinde de krakers uit het door u gehuurde te verwijderen.
Daarnaast verzoeken wij u om uiterlijk woensdag 2 april 2008 voor 17.00 uur contact met ons op te nemen om ons te informeren inzake de door u te nemen stappen jegens de krakers. U kunt hiervoor contact opnemen met ondergetekende.
Wij stellen u nu reeds aansprakelijk voor alle door ons geleden en te lijden schade als gevolg van het kraken van de door u gehuurde ruimte. (...)”
Ondanks daartoe strekkende sommatie, weigeren [gedaagden] het pand te ontruimen.
2.4 [eiseres] stelt –kort samengevat en voor zover thans van belang- het volgende.
[gedaagden] hebben de bedrijfsruimte, nadat zij de toegangsdeur tot de door [eiseres] gehuurde bedrijfsruimte hadden geforceerd, zonder recht of titel in gebruik genomen. Daarmee maken zij inbreuk op het exclusieve gebruiksrecht van het gehuurde object. [eiseres] is door de verhuurder aansprakelijk gesteld voor alle reeds geleden en te lijden schade. Door de situatie thans niet te beëindigen, loopt [eiseres] onacceptabel grote risico’s, waartoe onder andere ontbinding van de huurovereenkomst en het verbeuren van contractuele boetes gerekend dienen te worden. De verhuurder dwingt [eiseres] tot het nemen van maatregelen en [eiseres] kan haar huurrechten slechts behouden als [gedaagden] het gehuurde verlaten. [eiseres] heeft een spoedeisend belang bij na te melden vordering.
2.5 Op grond van het vorenstaande heeft [eiseres] gevorderd dat de voorzieningen-rechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
1.[gedaagden] beveelt om binnen 48 uur na het wijzen van het vonnis de bedrijfsruimte
gelegen aan de [adres 1]/[adres 2] te Heerlen te ontruimen met al het hunne en de hunnen, en het pand wederom ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
2.[eiseres] machtigt om, indien [gedaagden] of één hunner met de nakoming van
dit verbod in gebreke mochten blijven, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
3.bepaalt dat het vonnis tot een jaar na het uitspreken c.q. bekrachtigen daarvan ten
uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die ten tijde van de tenuitvoerlegging zich in het pand bevindt, telkens wanneer dat zich voordoet,
alles met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.
2.6 De vordering wordt door [gedaagden] weersproken, waartoe wordt verwezen naar de ter terechtzitting voorgedragen, en vervolgens aan de stukken toegevoegde, pleitnota. Op het verweer wordt, voor zover van belang, hierna ingegaan.
3.De beoordeling
3.1 De voorzieningenrechter overweegt vooreerst dat in de kop van het verkort vonnis dat in onderhavige zaak op 6 mei 2008 is uitgesproken, per abuis niet is vermeld dat [gedaagden] een toevoeging hebben aangevraagd. Dat is in de kop van dit vonnis wel vermeld.
3.2 Anders dan [gedaagden], is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Zoals uit hetgeen in de volgende alinea zal worden overwogen volgt, is [eiseres] huurster van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] / [adres 2] te Heerlen, althans is dit in ieder geval voldoende aannemelijk. Vast staat dat Dela aan [eiseres] heeft verzocht per omgaande maatregelen tegen de krakers te nemen teneinde hen uit het door [eiseres] gehuurde te verwijderen. Ook heeft Dela [eiseres] aansprakelijk gesteld voor alle door Dela geleden en te lijden schade als gevolg van het kraken van de door [eiseres] gehuurde ruimte. Hiermee is reeds een voldoende spoedeisend belang bij het gevorderde gegeven. Dat de ruimte die [gedaagden] hebben betrokken reeds geruime tijd leeg staat, maakt dit niet anders.
3.3 De voorzieningenrechter acht aannemelijk dat [eiseres] huurster is van de bedrijfsruimte aan de [adres 1] / [adres 2] te Heerlen, dit gelet op het door [eiseres] als productie 3 overgelegde schrijven van Dela aan haar, welke schrijven voor zover van belang hiervoor onder 2.3 is geciteerd. Overigens ligt het naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook niet in de rede dat [eiseres] onderhavig kort geding zou entameren wanneer zij geen enkel recht op de door [gedaagden] betrokken ruimte zou kunnen doen gelden.
3.4 Vast staat dat [gedaagden] de litigieuze ruimte zonder recht of titel in gebruik hebben genomen. Een eigenaar, maar ook een huurder, hoeft dit in beginsel niet te dulden. In de jurisprudentie is aangenomen dat het enkel onrechtmatige gebruik van een woning/bedrijfsruimte, op zich niet per definitie rechtvaardigt dat de vordering tot ontruiming wordt toegewezen, maar dat er steeds een belangenafweging dient plaats te vinden tussen het belang van de eigenaar/huurder en dat van de krakers, waarbij het belang van de krakers –dat zwaarwegend moet zijn- zodanig groot moet worden geacht tegenover dat van de eigenaar/huurder dat ontruiming (op korte termijn) niet kan worden gevergd. Hiervan zal slechts in uitzonderingsgevallen sprake zijn.
In casu is duidelijk dat [eiseres] alleen al vanwege de “druk” die de verhuurder op haar uitoefent om actie jegens de krakers te ondernemen, en gelet op het feit dat de verhuurder [eiseres] aansprakelijk stelt voor geleden en te lijden schade, een groot belang heeft bij een ontruiming.
Tegenover dit belang steekt het belang van de krakers, [gedaagden], schril af. Het enige dat [gedaagden] in dit verband naar voren hebben gebracht is dat zij niet (op korte termijn) elders kunnen gaan wonen. Dit standpunt is in het geheel niet met stukken of anderszins gestaafd of onderbouwd.
3.5 Voorts overweegt de voorzieningenrechter nog het volgende.
3.5.1 Dat [gedaagden] bereid zijn op basis van een ter terechtzitting overgelegde conceptovereen¬komst een gebruiksovereenkomst te sluiten met [eiseres], acht de voorzieningenrechter niet relevant. Het beginsel van de contracteervrijheid brengt immers met zich dat [eiseres] in beginsel, en ook in het onderhavige geval, vrij is om te besluiten niet met [gedaagden] te contracteren.
3.5.2 De verwijzing door gedaagden naar artikel 429 sexies Pro van het Wetboek van Strafrecht is niet relevant. Dat het wederrechtelijk gebruik van een woning, waarvan het gebruik door de rechthebbende meer dan twaalf maanden voorafgaande aan die wederrechtelijke ingebruikname is beëindigd, niet strafbaar is, betekent immers niet dat dit gebruik daarom in civielrechtelijke zin niet onrechtmatig is en er geen ontruiming kan worden gevorderd.
3.5.3 Ook het beroep van gedaagden op de Huisvestingswet en de Leegstandswet, en meer in het bijzonder de verplichting in artikel 8 van Pro de Huisvestingswet, inhoudende dat de eige¬naar van woonruimte die meer dan twee maanden niet in gebruik is, dat dient te melden aan burgemeester en wethouders, faalt, reeds vanwege het feit dat er in casu sprake is van bedrijfsruimte. Doch zelfs al ware dit anders – enkel in verband met de hiervoor onder 3.5.1 bedoelde gebruiksovereenkomst stellen [gedaagden] dat volgens het bestemmingsplan in het voorste gedeelte van het pand mag worden gewoond- kan een beroep op voormelde wetten [gedaagden] niet baten, vanwege het volgende.
Aangenomen dat bedoelde meldingsplicht in de ge¬meente Heerlen bestaat en ook voor [eiseres] als verhuurder zou gelden, en aangenomen dat een dergelijke meldingsplicht door [eiseres] zou zijn verzaakt, dan nog rechtvaardigt dit niet dat [gedaagden] zonder toestemming van [eiseres] de litigieuze ruimte bewonen. Het feit dat, zoals [gedaagden] stellen, de wetgever met de Huisvestingswet en de Leegstandswet een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte tracht te bewerkstelligen is in casu niet relevant. Ook dat rechtvaardigt niet dat [gedaagden] het beweerdelijke recht in eigen hand nemen en zonder toestemming van [eiseres] het gehuurde bewonen. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat met inacht¬neming van de eisen van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte [gedaagden] recht zouden kunnen doen gelden op het gebruik van de betreffende ruimte, mede, en niet onbelangrijk, gelet op het feit dat het een bedrijfsruimte betreft; wellicht zijn er anderen die meer recht zouden hebben op de betreffende ruim¬te.
3.5.4 [gedaagden] hebben voorts nog een beroep gedaan op artikel 12 van Pro de Grondwet, artikel 8 van Pro het Europees verdrag tot bescherming van de rechten van de mens (EVRM) en de fundamentele vrijheden en artikel 17 van Pro het Internationaal verdrag inzake burgerlijke en politieke rechten (BUPO). Volgens [gedaagden] vloeit uit die bepalingen een recht op woonruimte voort.
Allereerst constateert de voorzieningenrechter dat die bepalingen geen betrekking hebben op een recht op woonruimte als door [gedaagden] bedoeld, maar dat in de bepalingen is geregeld het recht op bescherming van de persoonlijke levenssfeer (van burgers), meer in het bijzonder die van woonruimte, in die zin dat een woning tegen de wil van de bewo¬ner slechts kan worden betreden door een ander, indien daarvoor een wettelijke basis bestaat.
De bepaling van artikel 22 lid 2 van Pro de Grondwet, waarop [gedaagden] kennelijk het oog hebben -overeenkomstige bepalingen zijn niet opgenomen in het EVRM of het BUPO-verdrag- is een sociaal grondrecht. Deze be¬pa¬ling richt zich enerzijds tot de overheid, en derhalve niet tot private rechtspersonen, zoals [eiseres], of natuurlijke personen, en anderzijds schept deze bepaling geen rechtens afdwing¬bare verplichting, maar behelst deze slechts een aansporing aan het adres van diezelfde over¬heid om te zorgen voor kwalitatief en kwantitatief voldoende woonruimte.
3.6 Op grond van al het vorenstaande dient het gevorderde te worden toegewezen, zij het met inachtneming van het navolgende.
Hoewel ontruiming is gevorderd van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres 1]/[adres 2], zal de voorzieningenrechter [gedaagden] enkel bevelen de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres3] te Heerlen te ontruimen, dit nu [gedaagden] ingevolge de stellingen van partijen enkel dit gedeelte in gebruik hebben genomen.
De voorzieningenrechter acht termen aanwezig de ontruimingstermijn te bepalen op een week na betekening van dit vonnis.
[gedaagden] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij –hoofdelijk, nu dit niet door [gedaagden] is weersproken- worden veroordeeld in de proceskosten.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter van de rechtbank te Maastricht:
beveelt [gedaagden] om binnen één week na betekening van dit vonnis de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres3] te Heerlen te ontruimen met al het hunne en de hunnen, en het pand wederom ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
machtigt [eiseres] om, indien [gedaagden] of één hunner met de nakoming van voormeld bevel in gebreke blijven, de ontruiming zelf te doen bewerkstelligen met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
bepaalt dat dit ontruimingsvonnis tot één jaar nadat een week na de betekening van deze uitspraak is verstreken, ook zal kunnen worden ten uitvoer gelegd tegen eenieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging van dit vonnis in de hiervoor genoemde zaak bevindt en telkens wanneer zich dat voordoet;
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de kosten van de procedure aan de zijde van [eiseres] gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op € 85,44 aan kosten dagvaarding,
€ 254,- aan vast recht en € 816,- voor salaris procureur;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. Bergmans, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
F.B.