Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Kanton
Locatie Maastricht
rolno: 1055/06
zaakno: 220018
vonnis d.d. 27 september 2006
in de zaak van:
[Naam eiser sub 1]
en
[Naam eiser sub 2],
beiden wonend te [woonplaats eisers],
gezamenlijk verder ook te noemen: [Naam eisers],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. R.C.C.M. Nadaud, advocaat te Vaals,
tegen:
WONINGSTICHTING VAALS,
gevestigd en kantoorhoudend te Vaals,
verder ook te noemen: WS Vaals,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. J.M.G.A. Sengers, advocaat te Best.
1. VERLOOP VAN DE PROCEDURE
in conventie
[Naam eisers] heeft bij dagvaarding van 28 maart 2006 een vordering ingesteld tegen WS Vaals en heeft zich daarvoor mede beroepen op drie aan het exploot van dagvaarding gehechte ongenummerde producties in fotokopievorm.
WS Vaals heeft schriftelijk geantwoord onder overlegging van één productie (kopie).
[Naam eisers] heeft vervolgens voor repliek geconcludeerd onder overlegging van drie wederom ongenummerde producties (fotokopieën).
WS Vaals heeft hier schriftelijk op gereageerd (dupliek).
Hierna is uitspraak bepaald.
in reconventie
WS Vaals heeft tegelijk met het antwoord in conventie een tegenvordering ingesteld onder verwijzing naar een bij die gelegenheid ingebrachte extra productie (fotokopie).
[Naam eisers] heeft schriftelijk geantwoord onder overlegging van één productie (fotokopie).
Partijen hebben daarna achtereenvolgens bij repliek respectievelijk dupliek de eigen stellingen nader schriftelijk uiteengezet.
Voor zover [Naam eisers] daarbij ongevraagd het debat in conventie heeft voortgezet en ook nog met een extra productie heeft uitgebreid, wordt zulks als buiten de (proces)orde en wegens overwegingen van gelijke proceskansen niet meer in de overwegingen betrokken.
Hierna is uitspraak bepaald.
2. MOTIVERING
a. het geschil in conventie en in reconventie
[Naam eisers] vordert dat bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad de huurprijs van de door haar gehuurde woning voor het tijdvak 1 juni 2004 tot 1 januari 2006 wordt bepaald op of verminderd met / tot de helft van de toentertijd geldende huurprijs, onder verwijzing tevens van WS Vaals in de kosten van deze procedure. [Naam eisers] betrekt de stelling - onder verwijzing naar vaststaande feiten en omstandigheden en naar haar lezing van andere omstandigheden en/of schriftelijke verklaringen - dat door overlast van bovenburen, eveneens huurders van WS Vaals,
sprake is geweest van een gebrek aan het gehuurde dat vermindering van de huurprijs (in deze omvang althans in een in goede justitie te bepalen andere omvang) rechtvaardigt.
[Naam eisers] verweert zich, grotendeels op dezelfde argumenten als waarop zij haar eigen vordering baseert, tegen de tegenvordering van WS Vaals.
WS Vaals verweert zich gemotiveerd en stelt van haar kant een tegenvordering in tot veroordeling van [Naam eisers] om alsnog te betalen het eerder met een beroep op gedeeltelijke opschorting ingehouden huurbedrag ad € 3.217,38 met rente over het aan de orde zijnde tijdvak, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad en met verwijzing van [Naam eisers] in de kosten.
WS Vaals geeft toe, ook met verwijzing naar stukken en naar haar lezing van gebeurtenissen en feiten, dat [Naam eisers] overlast heeft ondervonden van buren, maar betwist dat er grond bestaat tot vermindering van de huurprijs, laat staan in deze omvang en met de door [Naam eisers] gewenste terugwerking. WS Vaals doet mede een beroep op haar eigen actieve opstelling en stappen jegens de overlast veroorzakende buren.
b. de feiten en omstandigheden in conventie en in reconventie
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, althans niet of ondeugdelijk weersproken, en mede op basis van de inhoud van in dit opzicht onbetwist gebleven producties staat tussen partijen het navolgende vast.
- Vader en zoon [Naam eisers] huren sedert medio 2001 van WS Vaals woonruimte aan het adres [adres] te Vaals, een bel-etage van een kleine flat (‘twee-op-een-woning’), gekenmerkt door het feit dat zich boven de slaapkamers van de woning van [Naam eisers] het woonvertrek en de keuken van de door anderen bewoonde bovenwoning bevinden.
- De boven [Naam eisers] wonende huurder was in ieder geval tussen 1 juni 2004 en 1 januari 2006 ene [X], die de bovenwoning bewoonde met vrouwelijke partner, drie jonge kinderen en drie honden en die in het woon- en keukengedeelte een laminaatvloer had aangebracht of doen aanbrengen zonder bijzondere isolerende voorzieningen.
- De geldende huurprijs voor [Naam eisers] was in 2004 € 354,84 per maand, per 1 juli 2005 verhoogd tot € 362,78 per maand.
- [Naam eisers] heeft WS Vaals bij op 4 juni 2004 aangetekend verzonden brief van haar raadsman kennisgegeven van ondervonden geluidsoverlast van de familie [X] en deswege eenzijdig de huur ingaande 1 juni of 1 juli 2004 tot de helft verminderd, stellende dat die overlast een gebrek van / aan het gehuurde in de zin van artikel 7:206 BW opleverde.
- WS Vaals heeft naar aanleiding van deze brief annex sommatie de overlast onderzocht, heeft haar gemachtigde opdracht gegeven de huurder(s) van de bovenwoning aan te schrijven tot het treffen van isolatiemaatregelen - hetgeen uitmondde in een sommatie d.d. 27 juli 2004 - en heeft na vergeefse pogingen om de zaak met [X] c.s. in der minne op te lossen in februari 2005 de bovenburen van [Naam eisers] in rechte gedaagd tot ontbinding / ontruiming subsidiair tot het verkrijgen van een machtiging om de vloer(en) uit de woning te (doen) verwijderen.
- Na een voor WS Vaals (en [Naam eisers]) gunstig uitgevallen tussenvonnis d.d. 29 juni 2005 heeft de kantonrechter te Maastricht verhuurder en huurder [X] gelegenheid gelaten tot het treffen van een vergelijk.
- Die tijd is door WS Vaals met succes benut om [X] te bewegen het gehuurde zonder verdere dwang uiterlijk per 1 januari 2006 te verlaten.
- De door [Naam eisers] ondervonden overlast is per 1 januari 2006 als opgeheven te beschouwen.
- In totaal heeft [Naam eisers] een bedrag ad € 3.217,38 op de geldende huurprijs ingehouden voorafgaand aan het moment dat zij (met terugwerking) vermindering is gaan vorderen.
c. de beoordeling in conventie en in reconventie
De kantonrechter deelt niet de opvatting van [Naam eisers] dat onder de geschetste omstandigheden van feitelijke overlast, wat er ook zij van de ernst daarvan zoals onder andere neergelegd in eigen verklaringen van de beide eisende personen en hun respectieve echtgenotes en/of gezinsleden, grond bestaat tot vermindering van de huurprijs. Daargelaten kan worden of de door [Naam eisers] ondervonden overlast van de familie [X] vooral of uitsluitend gevolg is van de door de bovenburen aangebrachte gebrekkige (niet geïsoleerde) vloer, dan wel (eveneens of in hoofdzaak) van een of meer frequent stoornis opleverende gedragingen van de bewuste bewoners zelf en / of hun huisdieren. In beide gevallen gaat het om feitelijke stoornis in het huurgenot door derden zonder rechtspretentie als bedoeld in artikel 7:204 lid 3 BW, die in beginsel niet is aan te merken als gebrek van de verhuurde zaak zelf. Vaststaat immers dat het te dezen niet gegaan is om toerekenbaar tekortschieten van WS Vaals zelf, noch in de zin dat de verhuurster een gebrekkige vloer in de woning van de bovenburen had gelegd of had doen leggen dan wel zelf geluidsoverlast en andere stoornis bewerkstelligde of gedoogde, noch in de zin dat zij achterover is gaan leunen toen [Naam eisers] haar van dergelijke feitelijke stoornis in kennis stelde. Sterker nog: uit de geschetste feiten en gebeurtenissen kan worden afgeleid dat WS Vaals voortvarend heeft geopereerd en zelfs geen gras heeft laten groeien over het voornemen de bovenburen desnoods via de rechter aan te pakken. Dat de (niet deze) kantonrechter te Maastricht om begrijpelijke redenen WS Vaals en [X] enig respijt heeft gegund om - na de constatering dat de laminaatvloer(en) een bron van overlast was (waren) - een oplossing te vinden, ook voor de behoefte van [X] aan huisvesting elders, doet er niet aan af dat WS Vaals al goed een half jaar na de eerste klacht of kennisgeving [X] heeft gedagvaard en er aldus blijk van gaf zich van haar verantwoordelijkheid bewust te zijn. Uit de Kamerstukken die hebben geleid tot de per 1 augustus 2003 in werking getreden tekst van artikel 7:204 BW, maar ook uit de rechtspraak met betrekking tot de voorheen geldende wettelijke regeling (7A:1586 BW), kan niet worden afgeleid dat in een dergelijke situatie van afwezigheid van enig nalaten van de verhuurder de laatste aan te spreken is op een gebrek dan wel op het niet-verschaffen van ‘rustig genot’.
Zeker nu gesteld noch gebleken is dat WS Vaals eerder dan door de kennisgeving van 4 juni 2004 heeft geweten dan wel heeft moeten weten van de bewuste overlast.
Uit het voorgaande volgt dat bij afwezigheid van een gebrek in de zin van de wettelijke regeling geen sprake kan zijn van een (toewijsbare vordering tot) huurvermindering in de zin van artikel 7:207 BW iuncto de artikelen 7:242 en 7:257 BW, nog daargelaten dat [Naam eisers] in het geheel niet duidelijk maakt waarom zij ervoor gekozen heeft de huurbetaling tot de helft van de geldende huurprijs te beperken en waarom zij meent zich niets te moeten aantrekken van de in artikel 7:257 lid 1 BW opgenomen vervaltermijn van een half jaar.
Uitvloeisel van dit oordeel is tevens dat [Naam eisers] geacht moet worden ten onrechte over het tijdvak 1 juni of 1 juli 2004 tot 1 januari 2006 een bedrag aan huur ad € 3.217,38 onbetaald te hebben gelaten, zodat zij tot betaling daarvan veroordeeld zal worden, met de wettelijke rente ingaande 10 mei 2006, de datum waarop de vordering jegens haar in rechte is ingesteld.
Alles overziende luidt de conclusie dat [Naam eisers] als de zowel in conventie als in reconventie geheel in het ongelijk gestelde partij in de (te combineren) proceskosten zou dienen te worden verwezen, zij het dat de aard van de zaak en de mogelijkerwijs niet al te goed overdachte beslissing om het tot een procedure te laten komen (getuige het briefverkeer tussen de advocaten en de rol van [Naam eisers] eigen raadsman) de kantonrechter ertoe brengen deze kosten in het geheel te compenseren.
3. BESLISSING
De kantonrechter:
in conventie
wijst de vordering af;
in reconventie
veroordeelt [Naam eisers] om aan WS Vaals tegen bewijs van kwijting te voldoen de somma van
€ 3.217,38 met de wettelijke rente ingaande 10 mei 2006;
in conventie en in reconventie
compenseert de proceskosten aldus, dat iedere partij de eigen kosten draagt;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.W.M.A. Staal, kantonrechter te Maastricht,
en is in aanwezigheid van de griffier uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting van woensdag 27 september 2006.