Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Bestuursrecht
Procedurenummer: AWB 05 / 303 BESLU ZWA
Uitspraak van de enkelvoudige kamer voor bestuursrechtelijke zaken
inzake
Vereniging van Eigenaren Flat Deken Tijssenstraat Sittard,
gevestigd te Sittard, eiseres,
tegen
de Raad van de Gemeente Sittard-Geleen,
gevestigd te Sittard, verweerder.
Datum bestreden besluit: 15 december 2004
Kenmerk: 05/102051
Behandeling ter zitting: 19 oktober 2005
1. Ontstaan en loop van het geding
Bij het in de aanhef van deze uitspraak vermelde besluit heeft verweerder de bezwaren van eiseres tegen verweerders besluit om het perceel, voor de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend als gemeente Sittard, sectie F, nummer 1865, aan te wijzen als perceel waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) van toepassing zijn, ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen bij brief van 22 februari 2005 beroep ingesteld.
De door verweerder ter uitvoering van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) ingezonden stukken en het verweerschrift zijn in kopie aan eiseres gezonden. De inhoud van deze stukken wordt als hier herhaald en ingelast beschouwd.
Het beroep is behandeld ter zitting van de rechtbank op 19 oktober 2005. Namens eiseres zijn ter zitting verschenen J.W. Smits en R.J.M. Knops, respectievelijk voorzitter van de vergadering van eigenaars en administrateur van eiseres. Namens verweerder is verschenen F.J. aan het Rot, ambtenaar der gemeente.
2. Overwegingen
Eiseres behartigt de belangen van de appartementseigenaars van een flatgebouw aan de Deken Tijssenstraat te Sittard. Dit flatgebouw bevindt zich op het perceel, voor de splitsing in appartementsrechten kadastraal bekend als gemeente Sittard, sectie F, nummer 1865. Bij besluit van 8 juli 2002 heeft verweerder het structuurplan "Binnenstad Sittard en Omgeving" vastgesteld en voormeld perceel ingevolge artikel 2 van de Wvg aangewezen als perceel waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van die wet van toepassing zijn. Ingevolge artikel 2, vierde lid, eerste volzin, van de Wvg gold dit besluit voor een termijn van twee jaar.
Bij besluit van 7 juli 2004 heeft verweerder voormelde termijn ingevolge artikel 2, vierde lid, laatste volzin, van de Wvg, met één jaar, derhalve tot 8 juli 2005, verlengd.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van 7 juli 2004.
Eiseres is door de commissie voor bezwaar, beroep en klachten van verweerders gemeente op het bezwaar gehoord.
Deze commissie heeft verweerder bij schrijven van 8 november 2004 geadviseerd omtrent de op het bezwaar te nemen beslissing.
Bij het thans bestreden besluit heeft verweerder de bezwaren van eiseres in navolging van het advies van de commissie ongegrond verklaard.
Eiseres heeft daartegen beroep ingesteld. Zij heeft daartoe, zakelijk weergegeven, aangevoerd:
- dat het bestreden besluit niet binnen de wettelijke termijn is genomen en daarom vernietigd moet worden;
- dat zij onvoldoende gelegenheid heeft gehad om haar zienswijze te geven ten aanzien van verweerders voornemen om de termijn gedurende welke het voorkeursrecht gold met één jaar te verlengen en het besluit van 7 juli 2004 daarom vernietigd moet worden;
- dat het besluit van 7 juli 2004 ten onrechte in strijd met artikel 4 van de Wvg reeds voordat dit besluit werd genomen in de Maas en Mijn en in de Maas en Geleenbode is gepubliceerd en dat dit besluit daarom nietig moet worden verklaard;
- dat in het bestreden besluit niet is ingegaan op het bezwaar van eiseres dat ten aanzien van de door verweerder verworven flatwoningen de verplichtingen die eiseres aan de eigenaren oplegt onvoldoende worden nagekomen;
- dat in het bestreden besluit niet is ingegaan op het bezwaar dat in het besluit van 7 juli 2004 niet is beargumenteerd waarom in dat besluit een ander standpunt over de ontwikkeling van de schootsvelden in het gebied Dominicanenwal-Paardestraat wordt ingenomen dan in het besluit van 8 juli 2002;
- dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de door eiseres aangedragen (cultuurhistorische) argumenten waarom de flat Deken Tijssenstraat behouden zou moeten blijven.
De rechtbank dient in dit geding te beoordelen, of het bestreden besluit in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel dan wel met enig algemeen rechtsbeginsel.
De rechtbank overweegt dienaangaande het volgende.
Artikel 2 van de Wvg bepaalt - voor zover hier van belang - dat gronden begrepen in een structuurplan waarbij aanwijzingen zijn gegeven voor de bestemming, kunnen worden aangewezen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 24, 26 en 27 van de Wvg van toepassing zijn, indien bij dat structuurplan aan die gronden een niet-agrarische bestemming is toegedacht en het gebruik van die gronden afwijkt van dat plan.
Deze mogelijkheid tot vestiging van een voorkeursrecht op een perceel is een onderdeel van het geheel aan gemeentelijk grondbeleidsinstrumentarium dat ten dienste staat aan de tijdige realisering van bestemmingen. Zij beoogt de positie van gemeenten bij grondverwerving ten behoeve van de (tijdige) verwezenlijking van hun ruimtelijke beleid te versterken en te voorkomen dat het gemeentelijke beleid op dit terrein wordt doorkruist door aankopen door andere gegadigden. Daarnaast wordt beoogd prijsopdrijving tegen te gaan.
De versterking van de positie van gemeenten bij verwerving van grond waarop een voorkeursrecht is gevestigd komt tot uiting in artikel 10 van de Wvg. In het eerste lid van dat artikel is namelijk bepaald dat een verkoper pas tot vervreemding kan overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld het desbetreffende goed te kopen. Blijkens artikel 1 van de Wvg dient in dit verband onder vervreemding te worden verstaan: de overdracht in eigendom of de toedeling van een onroerende zaak alsmede de overdracht of toedeling dan wel vestiging van een recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik, waaraan een onroerende zaak is onderworpen, en dient onder verkoper te worden verstaan: de eigenaar van een onroerende zaak of de rechthebbende op een beperkt recht als hiervoor bedoeld, die tot vervreemding wenst over te gaan, alsmede degene, die bij ontbinding van een gemeenschap met de vereffening is belast en tot vervreemding wenst over te gaan.
Gelet op artikel 7:1 juncto artikel 8:1 en artikel 2:1 van de Awb, kan alleen degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken bezwaar maken tegen een besluit.
Gelet op artikel 10 van de Wvg kan eiseres alleen worden gezegd een rechtstreeks belang bij het besluit van 7 juli 2004 te hebben voor zover zij eigenaar van een of meer appartementsrechten of rechthebbende op een ten aanzien van een of meer van die appartementsrechten gevestigd recht van opstal, erfpacht, beklemming of vruchtgebruik is.
Eiseres is een vereniging als bedoeld in artikel 5:124 van het Burgerlijk Wetboek. De vereniging van eigenaars die in dit artikel en de daarop volgende haar wettelijke grondslag vindt, ontstaat door en bij de inschrijving van de akte van splitsing in de daartoe bestemde openbare registers door de eigenaar die zijn recht op een gebouw c.a. met de daarbij behorende grond in appartementsrechten heeft gesplitst. Behoren op het tijdstip van de inschrijving alle appartementsrechten nog aan één (rechts)persoon of dezelfde (rechts)personen toe, dan ontstaat de vereniging eerst zodra de appartementsrechten aan verschillende (rechts)personen zijn gaan toebehoren. Aan de vereniging van eigenaars pleegt in de akte van splitsing tal van taken te worden toebedeeld, maar door de inschrijving van de voor haar oprichting constitutieve akte van splitsing wordt de vereniging geen eigenaar.
Eiseres, van wie iedere appartementseigenaar van rechtswege lid is, voert ingevolge artikel 5:126, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek niet meer dan het beheer over de gemeenschap, dat wil zeggen: over het flatgebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond met toebehoren. Van dat beheer zijn in de wet uitdrukkelijk uitgezonderd de gedeelten van het flatgebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Onder beheer zijn begrepen alle handelingen die voor de normale exploitatie van de gemeenschap dienstig kunnen. De bevoegdheid tot beheer reikt echter niet zo ver dat zij ook de bevoegdheid zou omvatten tot het verrichten van daden van vervreemding als bedoeld in artikel 10 van de Wvg. Dat past ook niet binnen de wettelijke en hierboven beknopt weergegeven regeling van het appartementsrecht in Nederland, waarin als onbetwist uitgangspunt heeft te gelden dat een rechthebbende zijn appartementsrecht als zelfstandig registergoed kan overdragen, toedelen en bezwaren.
Naar het oordeel van de rechtbank valt derhalve niet in te zien dat enig “persoonlijk” belang van eiseres rechtstreeks is betrokken bij verweerders besluit van 7 juli 2004, dat ertoe strekt de geldigheidstermijn van de aanwijzing als bedoeld in artikel 2, eerste lid, van de Wvg van de tot de gemeenschap behorende grond te verlengen. In dat verband wijst de rechtbank nog erop dat de ter zitting ter sprake gebrachte veronderstelling van eiseres dat zij wel degelijk rechthebbende is op één of meer in de splitsing betrokken appartementsrechten niet is onderbouwd met feiten. Aldus moet worden geoordeeld dat eiseres, anders dan ieder van de appartementseigenaren afzonderlijk, geen belanghebbende is bij het hier ter toetsing voorliggende besluit. Daarin ligt besloten dat verweerder eiseres ook niet had mogen ontvangen in het door haar tegen dat besluit ingediende bezwaar.
Nu verweerder eiseres, blijkens het bestreden besluit, niettemin in haar bezwaar heeft ontvangen, kan het bestreden besluit niet in stand blijven.
De rechtbank zal, doende wat verweerder had behoren te doen, het bezwaar onder toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb alsnog niet-ontvankelijk verklaren.
De rechtbank is niet gebleken van door eiseres in verband met dit beroep gemaakte proceskosten, zodat er voor een veroordeling van verweerder in dergelijke kosten geen aanleiding is.
Op grond van het bepaalde in de artikelen 8:70, 8:72 en 8:74 van de Awb wordt als volgt beslist.
3. Beslissing
De Rechtbank Maastricht:
1. verklaart het beroep gegrond en vernietigt het bestreden besluit;
2. verklaart eiseres niet-ontvankelijk in haar bezwaar tegen het besluit van 7 juli 2004 en bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit;
3. bepaalt dat aan eiseres het door haar betaalde griffierecht ten bedrage van € 273,00 wordt vergoed door de gemeente Sittard-Geleen.
Aldus gedaan door mr. F.L.G. Geisel in tegenwoordigheid van mr. A.G.P.M. Zweipfenning als griffier en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2005 door mr. Geisel voornoemd in tegenwoordigheid van voornoemde griffier.
w.g. A. Zweipfenning w.g. Geisel
Voor eensluidend afschrift,
de griffier,
Verzonden: 25 november 2005
Voor belanghebbenden en het bestuursorgaan staat tegen deze uitspraak het rechtsmiddel hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, Postbus 20019, 2500 EA ’s-Gravenhage. De termijn voor het instellen van het hoger beroep bedraagt zes weken na de datum van verzending van deze uitspraak.
Indien hoger beroep is ingesteld kan ingevolge het bepaalde in artikel 39 van de Wet op de Raad van State juncto artikel 8:81 van de Algemene wet bestuursrecht de Voorzitter van de Afdeling bestuursrechtspraak op verzoek een voorlopige voorziening treffen, indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist.