Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT, SECTOR CIVIEL
Zaaknummer : 84435 / KG ZA 03-222
Datum uitspraak : 4 juli 2003
VONNIS IN HET KORT GEDING VAN:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid TEN CATE ENBI B.V.,
gevestigd en kantoor houdende te Nuth,
eiseres bij exploot van dagvaarding in kort geding van 23 juni 2003,
procureur: mr. J.H. Welling,
tegen:
de vereniging met rechtspersoonlijkheid HONDEN SPORT VERENIGING NUTH,
gevestigd en kantoor houdende te Nuth,
gedaagde,
procureur: mr. R.J.H. Vlecken.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Eiseres heeft gedaagde gedagvaard in kort geding.
1.2 Op de dienende dag, 27 juni 2003, heeft eiseres gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding. Onder verwijzing naar een aantal op voorhand ingezonden producties heeft zij haar vordering nader doen toelichten.
1.3 Gedaagde heeft aan de hand van pleitnotities verweer gevoerd. Daarbij heeft ook zij verwezen naar een aantal op voorhand ingezonden producties.
1.4 Eiseres heeft gerepliceerd en gedaagde heeft gedupliceerd.
1.5 Ten slotte hebben partijen om vonnis verzocht. De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 In de loop van (volgens gedaagde:) 1997 dan wel (volgens eiseres:) 1999 is gedaagde een gedeelte van een aan eiseres toebehorend terrein (hierna: het terrein) aan [adres] gaan gebruiken voor de beoefening van de hondensport. Partijen zijn het erover eens dat dit gebruik plaatsvindt krachtens mondelinge overeenkomst (wel liggen zij uiteen over de vraag hoe die overeenkomst moet worden geduid).
2.2 Ook een belendend perceel is bij gedaagde in gebruik. Met de eigenaresse van dat perceel - de gemeente Nuth - heeft gedaagde schriftelijk een "overeenkomst van ingebruik-geving" gesloten, welke overeenkomst, tussentijdse opzegging daargelaten, op 14 december 2004 expireert.
2.3 Bij brief van 29 januari 2003 heeft eiseres aan gedaagde, onder verwijzing naar een ophanden zijnde sluiting van haar vestiging en daarmee verband houdende verkoop van haar gebouwencomplex alsmede het terrein, onder meer doen weten:
"De heer [I.] heeft u in kennis gesteld van het feit dat het gebouw uiterlijk op 1 juli 2004 aan de nieuwe eigenaar zal worden overgedragen. Echter kunnen we niet uitsluiten dat de overdracht reeds voor het einde van dit jaar plaats zal vinden.
Tevens moeten wij u erop wijzen dat de nieuwe eigenaar reeds nu aanspraak kan maken op het terrein dat u nu in gebruik heeft. Indien dit het geval is zal het terrein binnen twee maanden na schriftelijke inkennisstelling opgeleverd dienen te worden. Tot nu toe heeft de nieuwe eigenaar hierop nog geen aanspraak gemaakt, en zodra hij dit overweegt zullen wij u per omgaande hiervan schriftelijk op de hoogte stellen.
Wij verzoeken u vriendelijk ons per omgaande schriftelijk te bevestigen dat u door ons in kennis bent gesteld van de verkoop van het gebouw en de aanliggende percelen en dat u indien zulks schriftelijk wordt verzocht binnen twee maanden na dagtekening van de brief het terrein zonder obstakels aan ons zult overdragen."
2.4 Bij schrijven van 5 maart 2003 heeft eiseres aangedrongen op een reactie op de brief van 29 januari 2003.
2.5 Op 24 maart 2003 heeft er een bespreking plaatsgevonden tussen de heren [E. en R. ] van eiseres en de heer [S.] van gedaagde. Over de inhoud van die bespreking verschillen partijen van mening.
2.6 Begin april 2003 heeft de heer [S.] voornoemd een gesprek gevoerd met een wethouder van de gemeente Nuth. In dat gesprek heeft [S.] erop aangedrongen dat de gemeente naar alternatieve locaties zou zoeken voor het terrein dat gedaagde voor de beoefening van de hondensport van eiseres in gebruik had.
2.7 Bij aangetekende brief en fax van 28 april 2003 heeft de koper van - onder zeer veel meer - het terrein, [W.] Onroerend Goed B.V. te Arnhem, aan eiseres bericht dat zij voornemens is het terrein
"op 1 juli 2003 van eigenaar geleverd te krijgen conform de afgesproken voorwaarden."
en voorts laat zij weten
"De afgesproken aanzeggingstermijn van 2 maanden wordt hierbij door koper derhalve in acht genomen.
(…...)."
Als bijlagen zijn bijgevoegd een bevestigingsbrief van 21 mei 2002 (met tekening) van [W.] aan eiseres met betrekking tot de aankoop van het kantoor-/bedrijfscomplex van eiseres alsmede een contrabevestiging van 27 mei 2002 zijdens eiseres. Voor wat betreft het meergenoemde terrein vermeldt de eerstgenoemde brief dat [W.] het recht heeft om dat vanaf 1 juli 2002 geleverd te krijgen met een "aanzeggingstermijn" van twee maanden.
2.8 Bij aangetekende brief van 15 mei 2003 aan gedaagde heeft eiseres onder meer doen weten:
"In het begin van 2003 hebben wij u kenbaar gemaakt dat door verkoop van het terrein wij gevorderd zouden kunnen worden op korte termijn dit terrein ter beschikking van de koper te stellen op een datum te bepalen door de nieuwe eigenaar.
Inmiddels zijn wij door de koper gevorderd dit terrein per 1 juli 2003 te leveren.
Wij zijn hierdoor genoodzaakt van u te verlangen ons terrein uiterlijk 30 juni 2003 te ontruimen." (onderstreping eiseres)
2.9 Bij telefax van 26 mei 2003 heeft gedaagde zich hiertegen gekant.
2.10 Stellende dat zij het terrein per 1 juli 2003 aan [W.] moet leveren en de opstelling van gedaagde, die zich daarmee niet verdraagt, geen steek houdt, heeft eiseres gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad en op de minuut, gedaagde te veroordelen om:
primair
uiterlijk op 1 juli 2003 het door haar gebruikte en in eigendom aan eiseres toebehorende gedeelte van het perceel [adres], partijen genoegzaam bekend, geheel leeg en ontruimd op te leveren en ter vrije beschikking te stellen aan eiseres;
subsidiair
uiterlijk op 15 juli 2003 het door haar gebruikte en in eigendom aan eiseres toebehorende gedeelte van het perceel [adres], partijen genoegzaam bekend, geheel leeg en ontruimd op te leveren en ter vrije beschikking te stellen aan eiseres;
meer subsidiair
uiterlijk binnen 2 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis het door haar gebruikte en in eigendom aan eiseres toebehorende gedeelte van het perceel [adres], partijen genoegzaam bekend, geheel leeg en ontruimd op te leveren en ter vrije be-schikking te stellen aan eiseres;
een en ander onder verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- voor elke dag dat gedaagde met betrekking tot de in het vonnis bepaalde verplichtingen in gebreke zal blijven;
en voorts gedaagde te veroordelen in de kosten van dit geding.
2.11 Gedaagde heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3. De beoordeling
3.1 Eiseres is contractueel gehouden het terrein op 1 juli 2003 aan koper [W.] te leveren. Waar gedaagde betoogt dat zulks uit niets blijkt, ziet zij de tussen eiseres en [W.] gevoerde briefwisseling, zoals overgelegd, over het hoofd. In dit licht heeft eiseres evident een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening.
3.2 In een poging de poten onder die voorziening weg te zagen betoogt gedaagde dat zij aanspraak kan maken op ontruimingsbescherming. Daartoe wordt aangevoerd dat zij, anders dan eiseres stelt, wel degelijk een tegenprestatie voor het gebruik van het terrein verricht(te), daarin bestaande dat zij het terrein heeft schoon gemaakt, ingericht en onderhouden. Daarnaast maakt zij er gewag van dat aan de directie van eiseres jaarlijks met Kerst attenties werden aangeboden. Dit een en ander leidt haar tot de slotsom dat haar rechtsverhouding met eiseres moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst.
3.3 Ten onrechte evenwel. Daargelaten of op zichzelf genomen de hier genoemde bemoeiingen de rechtsverhouding tot een huurovereenkomst (kunnen) maken, om van een rechtens relevante tegenprestatie te kunnen spreken is eerst en vooral nodig dat deze van de zijde van de ontvanger (eiseres) is bedongen. Gelijk eiseres heeft betoogd is er niets dat daarop wijst.
3.4 Al daarom kan voorshands niet worden aangenomen dat de rechtsverhouding van partijen door enig huurregime wordt beheerst en kan daaraan geen ontruimingsbescherming worden ontleend.
3.5 Bijgevolg moet het ervoor worden gehouden, het standpunt dat eiseres kennelijk ook vertolkt, dat de rechtsverhouding tussen partijen er een is van bruikleen. Daarvoor gelden geen wettelijke opzeggingseisen. Dat zo zijnde moeten de grenzen van redelijkheid en billijkheid in acht worden genomen.
3.6 Welnu, gelet op de door eiseres al vroeg afgegeven signalen kan niet worden gezegd dat opzegging met een termijn van twee maanden onredelijk kort is. De brief van 29 januari 2003 kan redelijkerwijs niet anders worden verstaan dan aldus dat gedaagde zich er reken-schap van moet geven dat, in een onverhoopt geval, al dadelijk tot aanzegging zou kunnen worden overgegaan. Na dat moment heeft zij volgens de brief nog twee maanden om te vertrekken.
3.7 Dat gedaagde, zoals zij nog stelt, aan het gesprek van 24 maart 2003 een geheel andere indruk heeft overgehouden - tegenover de stelling van eiseres dat in dat gesprek aan gedaagde kenbaar is gemaakt dat [W.] eiseres al vanaf 1 juli 2002 kon nopen het terrein over te dragen, stelt zij dat tegen de heer [S.] juist is gezegd dat een ontruiming niet voor 2004 aan de orde zou komen - lijkt niet erg aannemelijk. Vanuit die perceptie laat zich immers moeilijk verklaren waarom gedaagde in de persoon van de heer [S.], zoals deze ter zitting heeft verklaard, aanstonds richting gemeente is gebeend in verband met het zoeken van een andere locatie.
3.8 Dit een en ander in aanmerking genomen ligt het niet in de rede dat gedaagde, zoals zij stelt, door de brief van 15 mei 2003 is overvallen. Gelet op eerdere correspondentie is weliswaar de ontruimingstermijn te krap genomen maar daar kan gedaagde, behoudens een verlenging van die termijn met twee weken, geen garen bij spinnen.
3.9 Vanzelfsprekend laat dit alles onverlet dat een ontruiming op korte termijn voor de hondenvereniging van gedaagde vervelende gevolgen kan hebben. Begrijpelijkerwijs heeft gedaagde hiervoor aandacht gevraagd. Nochtans legt zulks onvoldoende gewicht in de schaal om tot een andere uitkomst te leiden.
3.10 Gelet op al het vorenoverwogene kan de slotsom geen andere zijn dan dat de vordering tot ontruiming in de subsidiaire variant voor toewijzing gereed ligt. Er zijn termen de aan de voorziening verbonden dwangsommen te matigen en te maximeren.
3.11 Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij wordt gedaagde verwezen in de kosten van het geding.
4. Uitspraak
De voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht;
RECHT DOENDE in kort geding:
Veroordeelt gedaagde uiterlijk op 15 juli 2003 het door haar gebruikte en in eigendom aan eiseres toebehorende gedeelte van het perceel [adres], partijen genoegzaam bekend, geheel leeg en ontruimd op te leveren en ter vrije beschikking te stellen aan eiseres, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 2.500,- voor elke dag dat gedaagde, na betekening van dit vonnis, hiermee in gebreke blijft, met maximering van het totaal aan te verbeuren dwangsommen tot € 75.000,-;
Veroordeelt gedaagde in de kosten van dit geding aan de zijde van eiseres gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op een bedrag van € 976,20, waarvan € 205,- wegens verschuldigd vast recht, € 703,- voor salaris procureur en € 68,20 aan explootkosten;
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. P.P. Lampe, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting in het bijzijn van de griffier
RQ