Uitspraak
RECHTBANK MAASTRICHT
Sector Civiel
Vonnis : 24 september 2003
Zaaknummer : 77761 / HA ZA 02-829
De enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
[Eiseres],
wonende te [woonplaats],
eiseres,
procureur mr. B.E.H. Seegers;
tegen:
1. [Gedaagde sub 1], en
2. [Gedaagde sub 2],
echtelieden, beiden wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. G.M.J. Diederen.
1. Het verloop van de procedure
Eiseres, [N. ], heeft gedaagden, [R. ], gedagvaard voor deze rechtbank en gesteld en geconcludeerd als in die dagvaarding vermeld. Bij die dagvaarding zijn producties overgelegd.
Daarop heeft [Gedaagde] geconcludeerd voor antwoord. Bij die gelegenheid heeft [Gedaagde] producties in het geding gebracht.
Op de voet van artikel 131 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) is een comparitie na antwoord gelast. Van het verhandelde ter comparitie is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Op 29 juni 2001 heeft [Eiseres] van [Gedaagde] een woonhuis met aanhorigheden gekocht voor de prijs van € 132.503,82. Het woonhuis is gelegen aan [adres]. Het notariële transport heeft plaatsgevonden op 28 september 2001 ten overstaan van mr. R.J.H. Hetterscheidt te Brunssum. Op diezelfde dag heeft [Eiseres] de sleutel van de woning ontvangen.
2.2 In de eerste weken na het passeren van de transportakte en de ontvangst van de sleutel heeft [Eiseres] naar haar zeggen de nodige gebreken aan de woning geconstateerd. Van die gebreken heeft [Gedaagde] geen melding gemaakt, terwijl hij daarvan, aldus [Eiseres], op de hoogte was dan wel had moeten zijn. Bij brief van 5 november 2001 heeft de Stichting Rechtsbijstand, de rechtsbijstandverzekeraar van [Eiseres], de vermeende gebreken bij [Gedaagde] gemeld. Bovendien heeft genoemde rechtsbijstandverzekeraar ing. [B.], werkzaam bij Adviesbureau [J.] Echt B.V., onderzoek laten verrichten naar de vermeende gebreken. Deze is kort gezegd tot de conclusie gekomen dat er sprake is van:
- wateroverlast in de badkamer op de eerste verdieping van de woning;
- een vochtige voorgevel, en
- zakking van- en scheurvorming in het buitenmetselwerk van de voorgevel.
Met name de vochtproblemen worden door [Eiseres] hoog opgenomen, omdat zij astma- en reumapatiënte is. Als [Eiseres] van die vochtproblemen op de hoogte was geweest, had zij de woning nooit gekocht. [Eiseres] heeft de woning gekocht, omdat [Gedaagde] en diens makelaar [Eiseres] meermaals hebben verzekerd dat van vochtoverlast geen sprake was.
Naast voormelde gebreken klaagt [Eiseres] nog hierover dat zij genoodzaakt was de ramen van de voorzijde van de woning te vervangen omdat zich hierop een cementsluier bevond. De daarmee gemoeide kosten bedragen € 1.927,80 inclusief BTW. Voorts klaagt [Eiseres] erover dat zij het hang- en sluitwerk alsmede de cilinder van de voordeur heeft moeten vervangen voor een bedrag van € 160,06 omdat [Gedaagde] nog in het bezit van een sleutel van de woning zou zijn en na het passeren van de transportakte nog enkele malen in de woning zou zijn geweest.
2.3 Ten aanzien van eerstgenoemd gebrek, de wateroverlast in de badkamer, waarbij "altijd" een plas water op de vloer van de badkamer staat, is [B. ] voornoemd van mening dat deze een gevolg is van een lekkage, die in de afvoer van het toilet en/of de douchebak zit of in de watertoevoer naar het toilet en/of de douche. De oorzaak van het tweede gebrek, de vochtige voorgevel, zou zijn gelegen in het feit dat het opgenomen regenwater niet efficiënt wordt afgevoerd. De spouwmuur is rond 1980 dicht gespoten met isolatieschuim. Dit schuim is in de spouw gaan uitzakken, waardoor talrijke vochtbruggen zijn ontstaan tussen het buiten- en binnenspouwblad. Het derde gebrek, de verzakking van- en scheurvorming in het buitenmetselwerk, zou gevolg zijn van de slechte uitvoering in 1990, toen de houten ramen werden vervangen door ramen van kunststof. Hierdoor is het buitenspouwblad gaan "nazakken" waardoor de ondersteuningsconstructie in aanraking is gekomen met het kunststofraam.
2.4 Gelet op het voorgaande beantwoordt de woning niet aan de door partijen gesloten koopovereenkomst ex artikel 7:17 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW). [Eiseres] wijst er in dit verband op dat de koopovereenkomst in artikel 5 lid 2 een Pro garantie bevat, volgens welke het registergoed bij de feitelijke levering die eigenschappen bezit die voor het gebruik als woonhuis nodig zijn. Voor zover er geen sprake zou zijn van non-conformiteit, is volgens [Eiseres] - subsidiair - sprake van een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst door [Gedaagde] jegens [Eiseres]. De gebreken zijn volgens [Eiseres] immers zo ernstig dat op [Gedaagde] een mededelingsplicht rustte welke hij echter, zoals gezegd, heeft verzaakt. Meer subsidiair vordert [Eiseres] gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst ex artikel 6:270 jº 6:265 BW, in dier voege dat de door [Eiseres] betaalde koopprijs wordt verminderd met het bedrag gelijk aan de door haar geleden schade. Nog meer subsidiair heeft [Eiseres] zich op het standpunt gesteld dat, indien in rechte mocht komen vast te staan dat [Gedaagde] vóór de verkoop niet op de hoogte was van de gestelde gebreken, partijen wederzijds hebben gedwaald. De gevolgen van de koopovereenkomst zouden dan ook zodanig moeten worden gewijzigd dat het nadeel dat [Eiseres] als gevolg van de dwaling ondervindt wordt opgeheven, in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met de herstelkosten van de gebreken, een en ander op grond van het bepaalde in artikel 6:228 jº 6:230 lid 2 BW.
2.5 De totale door [Eiseres] beweerdelijk geleden schade, bestaande uit reeds gemaakte en nog te maken herstelkosten ter zake van de drie gebreken, bedraagt € 17.305,82 inclusief BTW. Daaronder is tevens begrepen het hiervoor onder 2.2. al aangehaalde bedrag van € 160,06 voor het vervangen van het hang- en sluitwerk en de cilinder van de voordeur.
2.6 [Gedaagde] heeft de vordering van [Eiseres] gemotiveerd betwist, waartoe wordt verwezen naar de conclusie van antwoord en naar hetgeen hij ter comparitie heeft ten verwere heeft aangevoerd.
3. Beoordeling
3.1 Vooraleer de rechtbank toekomt aan de beoordeling van voormelde drie gestelde gebreken zal zij eerst stilstaan bij de klacht van [Eiseres] dat zij genoodzaakt was de ramen van de voorzijde van de woning te vervangen en het hang- en sluitwerk alsmede de cilinder van de voordeur te vervangen. Naar het oordeel van de rechtbank komen de kosten van het een noch die van het ander voor vergoeding in aanmerking. Daartoe overweegt de rechtbank dat de beweerdelijk aanwezige cementsluier op de ramen van dermate geringe betekenis is dat niet kan worden gesproken van een rechtens relevant gebrek. Ook de kosten van het vervangen van het hang- en sluitwerk alsmede het cilinderslot van de voordeur moet voor rekening van [Eiseres] blijven. Nog daargelaten dat [Gedaagde] heeft betwist dat hij na het passeren van de transportakte nog in de woning van [Eiseres] is geweest, zodat zulks niet in rechte is komen vast te staan, heeft [Eiseres] er zelf voor gekozen om tot vervanging van genoemde onderdelen over te gaan. [Eiseres] heeft niet gesteld dat zij [Gedaagde] heeft verzocht de sleutel van de woning aan haar terug te geven, hetgeen naar het oordeel van de rechtbank de eerst aangewezen weg zou zijn geweest. Voorts had zij ook voor een aanzienlijk goedkopere oplossing kunnen kiezen, bijvoorbeeld voor een (extra) knip of grendel op de deur.
3.2 Thans komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de drie door [Eiseres] gestelde (hoofd)gebreken. In artikel 5 ( "Feitelijke levering, staat van verkochte") van de als productie 1 aan de dagvaarding gehechte schriftelijke koopovereenkomst zijn onder meer de volgende bepalingen neergelegd:
"1. De feitelijke levering (aflevering) van het verkochte aan koper zal geschieden in de staat waarin het zich bij het tot stand komen van deze overeenkomst bevindt. (…)."
"2. Het registergoed zal bij de feitelijke levering de eigenschappen bezitten die voor het gebruik als in lid 6 van dit artikel omschreven, nodig zijn. Aan koper kenbare gebreken die daaraan in de weg zouden kunnen staan, komen voor diens risico."
"6. Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als woonhuis. (…)."
3.3 Uit deze bepalingen blijkt dat partijen zijn overeengekomen dat gebreken aan de verkochte woning voor risico van [Eiseres] komen, maar dat dit anders is voor gebreken die het gebruik als woning in de weg staan, voor zover die gebreken althans niet kenbaar waren voor [Eiseres].
3.4 De eerste vraag die zich derhalve aandient is of de door [Eiseres] genoemde gebreken in de weg staan aan (normaal) gebruik en bovendien niet kenbaar waren voor [Eiseres]. Voor zover daarvan sprake is, vallen zij onder de door [Gedaagde] in artikel 5 lid 2 van Pro de koopakte gegeven garantie. In het tegengestelde geval komen zij, gelet op artikel 5.1 van de koopovereenkomst, in beginsel voor risico van [Eiseres].
3.5 Onder (normaal) gebruik dient in het onderhavige geval, gelet op het terzake bepaalde in de koopovereenkomst, te worden verstaan het gebruik als woning.
3.6 De rechtbank merkt nog op dat de garantie niet meebrengt dat [Gedaagde] als verkoper dient in te staan voor de afwezigheid van eigenschappen van het huis die weliswaar hinderlijk zijn of tot herstelkosten aanleiding geven, maar als zodanig niet aan het normaal gebruik van het huis - het bewonen daarvan - in de weg staan.
3.7 [Eiseres] heeft drie gebreken genoemd die volgens haar het normaal gebruik van het huis belemmeren en onder de door [Gedaagde] gegeven garantie vallen. Als eerste gebrek heeft zij genoemd de wateroverlast in de badkamer op de eerste verdieping van de woning. Van de omstandigheid dat in de badkamer "altijd" een plas water staat, zoals [B. ] voornoemd kort gezegd heeft geconcludeerd, kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden gezegd dat zulks een normaal gebruik van het registergoed als woning in de weg staat. Het gebrek verhindert immers niet dat [Eiseres] de woning kan bewonen c.q. de badkamer als zodanig kan gebruiken. Dat voor, tijdens en na het gebruik van de badkamer een plas water op de vloer zou staan, doet daar niet aan af, hoe hinderlijk zulks ook is of kan zijn.
3.8 Mutatis mutandis geldt zulks voor het tweede gestelde gebrek, de vochtige voorgevel. Ook daarvan kan niet worden gezegd dat die het normale gebruik verhindert.
3.9 Bij een en ander moet naar het oordeel van de rechtbank in aanmerking worden genomen dat het woonhuis dateert van circa 1978 en derhalve ongeveer 25 jaar oud is. Gelet hierop had [Eiseres] tot op zekere hoogte rekening moeten houden met nog te verrichten onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd.
3.10 Het derde gebrek, de zakking van- en scheurvorming in het buitenmetselwerk van de voorgevel, moet voor [Eiseres] zichtbaar zijn geweest voor of bij het aangaan van de koopovereenkomst en komt derhalve ingevolge het bepaalde in artikel 5 lid 2 van Pro de koopovereenkomst voor haar risico.
3.11 Al het voorgaande brengt met zich dat alle door [Eiseres] gestelde gebreken ingevolge het bepaalde in artikel 5 lid 1 van Pro de koopovereenkomst in beginsel voor risico van [Eiseres] komen. Echter, het beroep van [Gedaagde] op bedoelde bepaling zou naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kunnen zijn, indien en voor zover
- de gebreken komen vast te staan;
- terzake de vaststaande gebreken een mededelingsplicht op [Gedaagde] rustte, en
- [Gedaagde] die mededelingsplicht heeft verzaakt, waaronder begrepen het doen van onjuiste mededelingen.
3.12 Ten aanzien van de gestelde wateroverlast in de badkamer en de gestelde zakking van- en scheurvorming in het buitenmetselwerk van de voorgevel is de rechtbank van oordeel dat op [Gedaagde] geen mededelingsplicht rustte, ook al zou hij met de gestelde gebreken bekend zijn geweest. Nog daargelaten dat de rechtbank van oordeel is dat de gestelde wateroverlast in de badkamer op grond van de overgelegde foto's niet kan worden aangemerkt als een serieus gebrek, overweegt zij - andermaal - dat de woning ongeveer 25 jaar oud is, zodat [Eiseres] er niet zonder meer op mocht vertrouwen dat zij ten aanzien van de in de woning aanwezige leidingen, waaronder de waterleidingen in de badkamer, gevrijwaard zou zijn van nog te verrichten onderhoud en aanpassing aan de eisen van de tijd. Ook voor wat betreft de gestelde zakking van- en scheurvorming in het buitenmetselwerk van de voorgevel is de rechtbank van oordeel dat op [Gedaagde] geen mededelingsplicht rustte, nu zulks zichtbaar was en het derhalve op de weg van [Eiseres] had gelegen tenminste navraag te doen bij [Gedaagde] naar de toestand van die voorgevel. Nu [Eiseres] dit achterwege heeft gelaten, heeft zij haar onderzoeksverantwoordelijkheid verzaakt. Weliswaar wordt de verkoper in beginsel niet ontslagen van zijn mededelingsplicht indien de koper zijn onderzoeksverantwoordelijkheid verzaakt - zie in dit verband met name NJ 1998/666 - maar nu uit de stellingen van partijen niet kan worden afgeleid dat, indien [Gedaagde] wél mededeling had gedaan van dit (zichtbare) gebrek, [Eiseres] zich in dat geval een andere c.q. juiste(re) voorstelling van zaken zou hebben gemaakt, kan zulks in het onderhavige geval geen gewicht in de schaal leggen. Uit een en ander volgt dat het beroep van [Gedaagde] op het bepaalde in artikel 5 lid 1 van Pro de koopovereenkomst ten aanzien van die twee gebreken gerechtvaardigd is.
3.13 Dat [Eiseres] astma- en reumapatiënte is - voor zover al relevant ten aanzien van die twee gebreken - kan daar niet aan afdoen, nu gesteld noch gebleken dat zij zulks uitdrukkelijk aan [Gedaagde] kenbaar heeft gemaakt. Naar haar zeggen heeft [Eiseres] slechts uitdrukkelijk gevraagd of er sprake was van vochtoverlast (zie punt 7, eerste en tweede alinea van de dagvaarding).
3.14 Anders is het naar het oordeel van de rechtbank gesteld met de vochtige voorgevel. Met het door [Eiseres] overgelegde deskundigenrapport van meergenoemde [B. ] en de als productie 12 overgelegde foto's van de vochtplekken aan de binnenzijde van de voorgevel van de woning heeft [Eiseres] naar het oordeel van de rechtbank in ieder geval aannemelijk gemaakt dat in ieder geval op of omstreeks 5 november 2001 - de datum waarop de rechtsbijstandverzekeraar [Gedaagde] namens [Eiseres] heeft aangesproken op gebreken in de woning, derhalve ruim een maand na het passeren van de transportakte en ontvangst van de sleutel door [Eiseres] op 28 september 2001 - sprake was van een vochtige voorgevel. Zulks brengt met zich dat, indien ook reeds ten tijde van het sluiten van de overeenkomst de voorgevel vochtig was en [Gedaagde] daarvan op de hoogte was, hij [Eiseres] daarop had dienen te attenderen, temeer nu [Eiseres] heeft gevraagd of sprake was van "vochtoverlast" in de woning, hetgeen [Gedaagde] niet heeft betwist. In geval de vochtplekken ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst reeds zichtbaar zouden zijn geweest, levert dat ten aanzien van dit gebrek geen omstandigheid op, op grond waarvan [Gedaagde] geen mededelingsplicht meer had. Immers, juist bij vocht dient de verkoper naar het oordeel van de rechtbank te voorkomen dat de koper zich daaromtrent een onjuiste voorstelling van zaken maakt. Aan de stelling van [Eiseres] dat de buurman van - destijds - [Gedaagde] vóór de verkoop van de litigieuze woning bij het vernieuwen van het buitenspouwblad van diens woning heeft geconstateerd dat niet alleen diens eigen voorgevel maar ook die van - destijds - [Gedaagde] "kletsnat" was en dat [Gedaagde] daarvan mededeling is gedaan door die buurman dan wel door medewerkers van het bedrijf dat de herstelwerkzaamheden destijds verrichtte, hetgeen [Eiseres] heeft gestaafd met de als productie 8 overgelegde verklaring van die buurman en ter comparitie nog anderszins heeft bevestigd, ontleent de rechtbank bij nader inzien en in afwijking van haar voorlopig oordeel ter comparitie het vermoeden dat [Gedaagde] op de hoogte was van het feit dat de door hem aan [Eiseres] verkochte woning een vochtige voorgevel had, zulks in samenhang met hetgeen de rechtbank hiervoor uit het rapport van [B. ] en voornoemde foto's heeft afgeleid. Gelet hierop zal de rechtbank [Gedaagde] toelaten tot het leveren van tegenbewijs van de hiervoor bedoelde stelling van [Eiseres]. Dit komt er op neer dat [Gedaagde] zal dienen te bewijzen dat de woning ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen vochtige voorgevel had en, indien hij daarin niet slaagt, dat hij niet bekend was of kon zijn met de aanwezigheid daarvan.
3.15 Indien [Gedaagde] slaagt in het door hem te leveren tegenbewijs, zal ook ten aanzien van de vochtige voorgevel worden geoordeeld dat geen sprake is van schending door [Gedaagde] van zijn mededelingsplicht. De vochtige voorgevel komt in dat geval eveneens ingevolge het bepaalde in artikel 5 lid 1 van Pro de koopovereenkomst voor risico van [Eiseres]. Van tekortkoming door [Gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen - het leveren van een huis dat beantwoordt aan de overeenkomst - is in dat geval gelet hierop geen sprake, laat staan van een aan [Gedaagde] toerekenbare tekortkoming.
3.16 Voor wat het overige, waaronder de meer subsidiaire- en nog meer subsidiaire vorderingen van [Eiseres], zal de rechtbank in afwachting van de bewijslevering iedere verdere beslissing aanhouden.
4. Uitspraak
De rechtbank:
laat [Gedaagde] toe om door alle middelen rechtens, allereerst door middel van getuigen, te bewijzen dat de woning ten tijde van het sluiten van de overeenkomst op of omstreeks 29 juni 2001 geen vochtige voorgevel had en, indien hij daarin niet slaagt, dat hij niet bekend was of kon zijn met de aanwezigheid daarvan;
bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw te Maastricht aan het St. Annadal 1 op een datum en tijdstip als door de rechtbank zullen worden bepaald, nadat [Gedaagde] bij akte heeft opgegeven of getuigen zullen worden voorgebracht, in dat geval onder opgave van het aantal en - zo mogelijk - de personalia van de getuigen;
verwijst de zaak naar de rol van 22 oktober 2003 voor akte houdende opgave getuigen aan de zijde van [Gedaagde] alsmede voor akte houdende verhinderdata in de eerste vier maanden vanaf de datum van opgave aan de zijde van beide partijen;
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Hoekstra, rechter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
ThP