Uitspraak
VRECHTBANK MAASTRICHT
Sector Civiel
Vonnis : 10 september 2003
Zaaknummer : 78893 / HA ZA 02-988
De enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
[Eisers],
beide wonende te [woonplaats],
eisers,
procureur mr. J.J.M. Goumans;
tegen:
[Gedaagden],
beide wonende te [woonplaats],
gedaagden,
procureur mr. A.J.L.J. Pfeil.
1. Het verloop van de procedure
Eisers, [S. ], hebben gedaagden, [J. ], gedagvaard voor deze rechtbank en gesteld en geconcludeerd als in die dagvaarding vermeld. Bij die dagvaarding zijn producties overgelegd. Tevens zijn op dezelfde datum bij akte beslagstukken overgelegd. [Gedaagde] heeft daarna onder het overleggen van producties geantwoord.
Op de voet van artikel 131 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een comparitie na antwoord gelast. Van het verhandelde ter comparitie is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Op 23 november 1999 heeft [Eiser] van [Gedaagde] gekocht de monumentale carré-boerderij met c.v., garage, binnenplaats, stallen, huisweide en ondergrond, staande en gelegen te [adres], zulks voor een koopprijs van f 640.000,- k.k.. Deze overeenkomst is vastgelegd in een koopovereenkomst van diezelfde datum.Tevens heeft [Eiser] op enig moment gebruik gemaakt van het in de koopovereenkomst opgenomen recht tot koop van het afgesplitste weiland. De notariële akte van levering is op 14 juni 2000 gepasseerd. In die akte is opgenomen dat de feitelijke levering van de carré-boerderij met garage uiterlijk op 1 oktober 2000 zal plaatsvinden en dat [Gedaagde] het recht heeft om tot 5 januari 2001 de stallen en de weide te gebruiken ten behoeve van haar paarden.
2.2 [Eiser] stelt dat zij kort na de daadwerkelijke sleuteloverdracht, welke op of omstreeks 1 oktober 2000 heeft plaatsgevonden, heeft moeten constateren dat:
· [Gedaagde] zich niet heeft gehouden aan de tijdens de onderhandelingen gemaakte afspraken;
· [Gedaagde] de op haar rustende verplichting om - tussen de datum der ondertekening van de koopovereenkomst en de datum van de feitelijke levering - voor het gekochte zorg te dragen als een zorgvuldig schuldenaar bepaald niet is nagekomen;
· [Gedaagde] niet heeft geleverd conform hetgeen zij heeft verkocht c.q. dat [Gedaagde] de op haar rustende mededelingsplicht heeft geschonden.
In het bijzonder stelt zij dat:
- de afwasmachine niet of nauwelijks functioneerde, alsmede uiterlijke gebreken vertoonde;
- de gordijnen uit de woonkamer waren meegenomen hoewel in de koopovereenkomst uitdrukkelijk was bepaald dat deze zouden blijven hangen;
- in strijd met de afspraken het woonhuis, de zolder en de kelder (per 1 oktober 2000), de stallen, de werkschuur en het weiland (per 5 januari 2001) niet volledig ontruimd waren;
- tussen de datum van het tekenen van het voorlopig koopcontract en de datum van de feitelijke levering een grote scheur is ontstaan in de gevel aan de voorkant van de boerderij door toedoen van de buurman, waartegen door [Gedaagde] niet is opgetreden en [Gedaagde], ondanks dat zij heeft toegezegd dat zij voor reparatie zorg zou dragen, dit heeft nagelaten;
- in strijd met de tijdens de bezichtigingen door [Gedaagde] gedane beweringen, er in het houtwerk van de boerderij houtworm en boktor bleek voor te komen;
- in strijd met de mededelingen van [Gedaagde] de c.v. niet bleek te werken;
- [Gedaagde] op 27 december 2000 de in de stallen aangebrachte "demontabele" paardencompartimenten heeft verwijderd;
- in de grond (huisweide) grote hoeveelheden grof puin, waaronder stukken asbest, zijn ontdekt, welke naar verluidt door [Gedaagde] in de zomer van 1994 met een graafmachine in de tuin zijn begraven. Navraag bij verschillende instanties heeft geleerd dat de platen een bedreiging vormen voor de volksgezondheid en - aldus de Milieupolitie - verwijderd moeten worden.
2.3 Ten gevolge van de door [Gedaagde] gepleegde wanprestatie, zo stelt [Eiser], heeft zij een schade geleden van in totaal € 434.081,91 en expertise- c.q. offertekosten, alsmede buitengerechtelijke kosten moeten maken ten bedrage van respectievelijk € 564,26 en € 2.000,-, een en ander nog te vermeerderen met de wettelijke rente.
[Gedaagde] is meermalen verzocht c.q. gesommeerd de schade te vergoeden, laatstelijk bij aangetekende sommatie van 24 april 2002, doch zij heeft - gemotiveerd - geweigerd om hieraan gehoor te geven, aldus [Eiser].
2.4 [Eiser] heeft op grond van het vorenstaande gevorderd bij vonnis, voorzover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,
· voor recht te verklaren dat [Gedaagde] gehouden is tot betaling van de door [Eiser] - ten gevolge van de toerekenbare tekortkoming zijdens [Gedaagde] - geleden schade;
· [Gedaagde] hoofdelijk, des dat de één betalende de ander zal zijn gekweten, te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan haar te betalen:
- een bedrag van € 436.646,17;
- de wettelijke rente over € 436.646,17 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
het een en ander met veroordeling van [Gedaagde] in de kosten van de procedure, waaronder de kosten van de gelegde conservatoire beslagen.
2.5 De vordering wordt door [Gedaagde] weersproken, waartoe wordt verwezen naar de conclusies van antwoord en het proces-verbaal van de comparitie na antwoord.
2.6 Ter comparitie zijn partijen overeengekomen dat [Gedaagde] de gordijnen via de wederzijdse advocaten aan [Eiser] zal afgeven en de vordering met betrekking tot de gordijnen na ontvangst geacht kan worden te zijn ingetrokken.
3. De beoordeling
3.1 Als meest verstrekkend verweer heeft [Gedaagde] aangevoerd dat, indien er al sprake zou zijn van de gebreken zoals door [Eiser] gesteld, deze laatsten [Gedaagde] daarop niet meer kunnen aanspreken omdat zij niet eerder dan bij brief van 24 april 2002 - dat is bijna twee jaar vanaf het notarieel transport en ruim anderhalf jaar vanaf de feitelijke levering -, en dus niet binnen bekwame tijd, geklaagd hebben over de gebreken, terwijl [Eiser] het gros van de gebreken gezien hun aard (maar ook gezien andere omstandigheden) moet zijn gebleken bij (of zelfs vóór) feitelijke levering, maar in ieder geval kort daarna, zonder dat daarvoor enig - laat staan diepgaand - onderzoek nodig is geweest. Waar onderzoek nodig is geweest, is daarmee onnodig lang gewacht en bovendien ook weer niet binnen bekwame tijd na bekend worden van de resultaten daarvan tot ingebrekestelling (of überhaupt bericht aan [Gedaagde]) overgegaan, aldus [Gedaagde].
Daarmee doet [Gedaagde], naast de betreffende bepalingen in de koopovereenkomst respectievelijk de leveringsakte, een beroep op het bepaalde in artikel 7:23 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW), inhoudende dat de koper binnen bekwame tijd na de ontdekking van een gebrek zulks moet melden aan de verkoper, en dat hij, als hij dat niet doet, er geen beroep meer op kan doen dat het geleverde niet aan de overeenkomst voldoet. De verkoper moet er immers na enige tijd op kunnen rekenen dat de verkoop definitief is.
De rechtbank komt te dien aanzien tot het volgende oordeel.
3.2 Ingevolge de huidige, op 1 mei 2003 in werking getreden redactie van het eerste lid van artikel 7:23 BW Pro wordt een kennisgeving binnnen een termijn van twee maanden na de ontdekking tijdig geacht. Voorheen gaf artikel 7:23 BW Pro niet nader aan wat verstaan moet worden onder "binnen bekwame tijd", maar in de jurisprudentie werd algemeen aangenomen dat onder "binnen bekwame tijd" een termijn van niet meer dan enkele maanden na de ontdekking van het gebrek moest worden verstaan.
3.3 Tussen partijen staat vast dat de koopovereenkomst is gesloten op 23 november 1999 en dat de feitelijke levering van de boerderij met toebehoren heeft plaatsgevonden op 16 septembter 2000, althans voor 1 oktober 2000 en van de stallen en de huisweide op of omstreeks 5 januari 2001.
- De gestelde gebreken aan de afwasmachine, volgens [Eiser] waren het handvat, het sluit- en openingsmechanisme en het zeepbakje kapot, zijn blijkens de dagvaarding direct na oplevering vastgesteld. [Eiser] stelt dat zij [Gedaagde] daarmee op dat moment heeft geconfronteerd. [Gedaagde] stelt daarentegen dat enkel de klep van de afwasmachine al jaren een scheur vertoonde en dat deze vervolgens tijdens de verhuizing is kapot getrokken, hetgeen terstond aan [Eiser] is gemeld, doch deze hierop reageerde met de opmerking dat hem dit niets uitmaakte omdat hij voornemens was de keuken te vernieuwen. Dit is door [Eiser] ter comparitie ook niet weersproken, doch zij stelt dat zij later heeft bemerkt dat de problemen groter waren dan zij oorspronkelijk in had geschat. Dat zij deze bemerking voor de brief van haar raadsman aan [Eiser] heeft doorgegeven is niet aangevoerd.
- [Eiser] stelt voorts dat na de oplevering nog overal puin, huisvuil, ijzeren platen, asbestplaten, houten balken, pijpen, deuren, wc-potten etcetera lagen en dat zij [Gedaagde] talloze malen heeft gevraagd om alsnog te voldoen aan de contractuele verplichting om het gekochte geheel ontruimd op te leveren. [Gedaagde] heeft beide stellingen betwist en stelt dat de woning op 16 en 17 september 2000 en de stallen en schuren tussen oktober en december 2000 volledig zijn ontruimd en dat [Eiser], die tijdens de verhuizing (in ieder geval bij de ontruiming van de stallen) zelf ter plaatse was, niet één klacht terzake heeft geuit. Waar wat is achtergebleven zijn dat vooral spullen van [Eiser] zelf geweest, die al meubels e.d. in het pand had opgeslagen, en in een enkel geval mogelijk een paar spullen van [Gedaagde], maar dat dan alleen omdat [Eiser] vóór en tijdens de ontruiming meer dan eens zei:"Laat dat maar liggen", zo stelt [Gedaagde].Tijdens de comparitie van partijen heeft [Eiser] volstaan met het herhalen van haar stelling. Zij heeft noch gereageerd op het gemotiveerde verweer van [Gedaagde], noch nader aangegeven wanneer zij bij [Gedaagde] heeft aangedrongen op volledige ontruiming, terwijl dit wel op haar weg had gelegen. De door haar overgelegde offerte van het Kringloopcentrum, die ruim een jaar na de feitelijke levering is opgemaakt, kan niet volstaan ter weerlegging van het verweer van [Gedaagde], nu hiermee niet wordt aangetoond dat de weg te halen zaken door [Gedaagde] zijn achtergelaten, voorzover deze al zonder toestemming zijn achterlaten. Daar [Eiser] voorts geen gespecificeerd bewijs heeft aangeboden van haar stellingen, dient haar vordering terzake het "ontruimd opleveren" gelet op hetgeen hiervoor is overwogen reeds aanstonds te worden afgewezen.
- Tussen partijen staat vast de scheur in de gevel door [Gedaagde] is ontdekt na de datum van het sluiten van de koopovereenkomst doch voor de feitelijke levering en dat [Eiser] van deze ontdekking in kennis is gesteld. [Gedaagde] stelt dat zij vervolgens een deskundige heeft ingeschakeld, die heeft vastgesteld dat de scheur niet door toedoen van de buurman is veroorzaakt, zoals [Gedaagde] aanvankelijk vermoedde, doch van veel oudere datum was en bovendien ook al heel lang goed zichtbaar moet zijn geweest, ook voor [Eiser]. Hierover heeft zij [Eiser] al in augustus 2000 ingelicht, doch deze heeft het hierbij gelaten, aldus [Gedaagde]. [Eiser] heeft van haar kant enkel gesteld dat [Gedaagde] heeft toegezegd dat zij voor reparatie zou zorgdragen, waarbij onduidelijk blijft wanneer die toezegging zou zijn gedaan. Gezien het feit dat [Gedaagde] zelf melding heeft gemaakt van de scheur, dat zij zelf nog in augustus 2000 een onderzoek heeft laten instellen door een deskundige en dat die deskundige vervolgens tot de hiervoor weergegeven conclusie is gekomen, is het niet aannemelijk dat [Gedaagde], indien zij voorheen al toegezegd zou hebben voor reparatie zorg te dragen, naar aanleiding van het, op 9 oktober 2000 verschenen rapport, dat standpunt nog langer heeft gehandhaafd. Het ligt eerder voor de hand dat zij zich, zoals zij thans ook bij dagvaarding doet, op het standpunt heeft gesteld dat zij niet verplicht is om voor reparatie van de scheur zorg te dragen, daar het een voor [Eiser] kenbaar gebrek betreft. Indien [Eiser] van oordeel was dat [Gedaagde] wel tot reparatie verplicht was, had zij haar binnnen bekwame tijd na de feitelijke overdracht of in ieder geval na het verschijnen van het rapport van de de deskundige, van dit standpunt in kennis dienen te stellen. Dat zij [Gedaagde] er na augustus 2000 eerder dan middels de brief van hun raadsman op heeft aangesproken dat zij tot reparatie dient over te gaan, wordt door [Eiser] echter niet aangevoerd.
- Voorts stelt [Eiser] dat zij, in tegenstelling tot hetgeen haar door [Gedaagde] tijdens de bezichtigingen was medegedeeld, kort nadat zij het huis had betrokken heeft moeten vaststellen dat er in het houtwerk van de boerderij houtworm en boktor voorkomt. Tevens stelt [Eiser] dat zij deze ontdekking toen aan [Gedaagde] heeft gemeld, doch dat deze het een en ander van de hand wees. [Gedaagde] stelt dat de aanwezigheid van houtworm altijd, zoals bij de bezichtiging door [Eiser], goed zichtbaar is geweest. De aantasting door boktor wordt door [Gedaagde] betwist. Volgens [Gedaagde] is haar tot de brief van 24 april 2002 echter niets medegedeeld over beide klachten, laat staan dat zij in gebreke is gesteld door [Eiser], aldus [Gedaagde].
- In de bij dagvaardig overgelegde brief d.d. 30 mei 2002 van de rechtsbijstandverzekeraar van [Gedaagde] is aangegeven, dat in de herinnering van [Gedaagde] er éénmaal over houtworm is gesproken en dat zij toen heeft aangegeven dat er inderdaad houtworm aanwezig was. Hieruit blijkt echter niet op welk moment - voor of na de koop - daarover is gesproken. [Eiser] heeft een rapport overgelegd van Rentokil waaruit blijkt dat dit bedrijf zowel houtworm als boktor heeft vastgesteld. Dit rapport dateert van 12 december 2000. [Eiser] had dus in ieder geval binnen bekwame tijd na kennisname van dat rapport melding dienen te maken van de ontdekking van houtworm en boktor. Dat zij dit heeft gedaan is door [Eiser] niet nader onderbouwd, hetgeen gelet op de betwisting door [Gedaagde] wel op haar weg had gelegen. Op de stelling van [Gedaagde], dat de aanwezigheid van houtworm altijd kenbaar is geweest of in ieder geval middels eenvoudig onderzoek - hetgeen mag blijken uit het rapport van Rentokil - vast te stellen was, doch dat zij van boktor niets heeft geweten, is door de [Eiser]
onvoldoende gereageerd. Een gespecificeerd bewijsaanbod heeft zij evenmin gedaan.
- Ter comparitie heeft [Eiser] verklaard dat na het betrekken van het pand bleek dat de c.v.-ketel niet goed functioneerde en dat deze al binnen twee maanden, op kerstavond, de geest gaf. Voorts heeft de familie bij de dagvaarding een factuur van een onderhoudsmonteur overgelegd. Deze factuur is echter gedateerd 8 mei 2001. [Gedaagde] stelt dat over het functioneren van de c.v.-ketel niet eerder dan middels de brief van 24 april 2002 is geklaagd. [Eiser] heeft dit laatste niet betwist.
- De paardencompartimenten c.q. de staldeur zijn/is door [Gedaagde] op 27 december 2000 verwijderd. [Eiser] heeft hiertegen aanvankelijk wel geprotesteerd - en volgens haar stelling hiervan ook aangifte gedaan - en naar aanleiding daarvan is ook een bespreking gepland op 9 januari 2001. Volgens [Gedaagde] is de bespreking echter door [Eiser] afgezegd en is het onderwerp vervolgens doodgebloed. [Eiser] heeft ook dit niet betwist. Uit het feit dat [Eiser] kennelijk niet binnen bekwame tijd na 9 januari 2001 hierop is teruggekomen, heeft [Gedaagde] mogen afleiden dat daar niet langer een punt van werd gemaakt. Het had gelet op deze omstandigheden op de weg van [Eiser] gelegen om gemotiveerd aan te geven dat het tegendeel waar is.
- Over de aanwezigheid van asbest is door [Eiser] eveneens voor het eerst bij brief van 24 april 2002 geklaagd. Blijkens de door haar bij de dagvaarding overgelegde producties is het onderzoek naar de aanwezigheid van asbest verricht op 12 november 2001 en is van de bevindingen van dat onderzoek op 21 november 2001 rapport uitgebracht. Bij de producties bevinden zich tevens twee offerte's voor de sanering van de aangetroffen asbest, die op 29 januari 2002 en op 20 maart 2002 zijn uitgebracht.
3.4 Vaststaat dat voor de eerste keer schriftelijk melding is gemaakt van de gebreken bij brief van de advocaat van [Eiser] aan [Gedaagde] d.d. 24 april 2002. Voorzover door [Eiser] is gesteld dat zij binnen korte tijd na ontdekking van een aantal gebreken melding heeft gemaakt bij [Gedaagde], heeft zij dit niet nader onderbouwd en heeft [Gedaagde] die stellingen telkens gemotiveerd betwist, dan wel aangegeven dat bij haar de indruk was gewekt dat van de betreffende gebreken geen c.q. niet langer een punt werd gemaakt. Gezien de geruime tijd die is verstreken na het ontdekken van de gebreken tot de brief van 24 april 2002, kan niet worden gezegd dat [Eiser] tijdig heeft voldaan aan haar klachtplicht. Voorzover [Eiser] heeft gesteld dat zij wel binnen bekwame tijd na ontdekking de gestelde gebreken heeft gemeld, had het aldus op haar weg gelegen deze stelling nader te onderbouwen. Afgezien van hetgeen hiervoor onder 3.3 is weergegeven, heeft [Eiser] echter volstaan met de stelling dat de vermelde gebreken niet vallen onder het regime van artikel 7:23 BW Pro, omdat [Gedaagde] vóór en/of bij het sluiten van de overeenkomst expliciete toezeggingen heeft gedaan c.q. garanties heeft verstrekt. Dit verweer kan echter niet slagen, daar ingevolge de tweede zin van lid 1 van artikel 7:23 BW Pro ook in dat geval binnen bekwame tijd na ontdekking van het ontbreken aan een zaak van een eigenschap die deze volgens de verkoper bezat, of van een afwijking die hij kende of behoorde te kennen maar niet heeft medegedeeld, hiervan kennis te worden gegeven.
Voorts zijn door [Eiser] geen bijzondere omstandigheden aangedragen die het tijdverloop rechtvaardigen. Ook de omstandigheid, zoals door hen gesteld, dat zij na het ontdekken van de asbest eerst een nader onderzoek wilden laten verrichten, kan niet als dusdanig worden aangemerkt, daar [Eiser] reeds eind november 2001 kennis droeg van de bevindingen van het onderzoek en in ieder geval op dat moment tot tijdige melding van de ontdekking van asbest had dienen over te gaan.
3.5 Gelet op het vorenstaande komt [Eiser] geen beroep meer toe op schending van de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en kan haar vordering op grond van wanprestatie ten aanzien van de volledige ontruiming niet slagen op grond van hetgeen daaromtrent hierboven is overwogen. De vorderingen van [Eiser] dienen aldus te worden afgwezen. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [Eiser] de kosten van de procedure dienen te dragen.
4. De beslissing
De rechtbank:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [Eiser] in de kosten van de procedure aan de zijde van [Gedaagde] gevallen en tot op heden begroot op:
vast recht € 870,00
salaris procureur 4.448,00
Dit vonnis is gewezen door mr. L.M.I.A. Bregonje, rechter, en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.
EvdS