Uitspraak
Vonnis : 9 juli 2003
Zaaknummer : 76957 / HA ZA 02-722
De rechtbank Maastricht, sector civiel, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
1. [De heer R. ],
[E. ],
eiser sub 1,
procureur mr. J.J.M. Hermans;
2. [Mevrouw R. ],
[E. ],
eiseres sub 2,
procureur mr. J.J.M. Hermans;
tegen:
1. [De heer E. ],
wonende te [G. ],
gedaagde sub 1,
procureur mr. N.P.J. Frijns;
2. [Mevrouw E. ],
wonende te [G. ],
gedaagde sub 2,
procureur mr. N.P.J. Frijns.
1. Het verloop van de procedure
Eisers, [R. ], hebben gedaagden, [E. ], gedagvaard voor deze rechtbank en gesteld en geconcludeerd als in die dagvaarding vermeld. Op de eerstdienende dag hebben [Eisers] bij akte producties in het geding gebracht.
[Gedaagden] hebben daarna onder het overleggen van producties geantwoord.
Op de voet van artikel 131 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een comparitie na antwoord gelast. Bij brief van 10 maart 2003 zijn door [Eisers] stukken overgelegd ten behoeve van de comparitie. Van het verhandelde ter comparitie is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
Ten slotte hebben partijen vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. Het geschil
Ingevolge koopovereenkomst d.d. 6 september 2001 hebben [Eisers] van [Gedaagden] voor een bedrag van € 297.226,04 gekocht het woonhuis met verdere opstallen, ondergrond, erf en tuin, gelegen te [Adres] (hierna te noemen de woning);
De woning is op 21 december 2001 notarieel aan [Eisers] geleverd;
[Eisers] stellen voorts - kort samengevat - het volgende:
- kort na de overdracht van de eigendom werden door hen een aantal gebreken aan de woning geconstateerd, welke gebreken door [Gedaagden] bij de verkoop niet waren gemeld, terwijl die - niet zichtbare gebreken - bij de verkoop wel aanwezig waren;
- het betreft (kort samengevat) de volgende gebreken:
1. alle bouwkundige elementen in de kelder vertonen ernstige vocht en schimmelplekken en verzadiging met vocht;
2. de houten delen van de begane grond vloer zijn in ernstige mate aangetast door vocht en houtworm, waardoor de meeste onderdelen van de vloer hun samenhang hebben verloren en tot poeder zijn vergaan waardoor deze vloer vervangen diende te worden door een betonvloer;
3. de verdiepingsvloer benodigt behandeling tegen aantasting door ongedierte en zwam;
4. in alle buitenmuren aan de binnen- en buitenzijde tekent zich optrekkend vocht uit de onderbouw en ondergrond af;
5. in alle binnenmuren op de begane grond die in verbinding staan met de onderbouw en of de ondergrond bevinden zich tot wisselende hoogte vocht- of schimmelplekken;
6. de vloerconstructie van de zoldervloer is zo ernstig door ongedierte aangetast dat er acuut gevaar voor een calamiteit bestaat en men loopt bij lopen over de vloer gevaar er door heen te zakken omdat de vloer eveneens is aangetast door ongedierte;
7. de kapconstructie van de woning vervormt en verzakt omdat deze op de vloerconstructie rust en diverse delen van de kapconstructie waaronder delen van het dakspant, gordingen, sporen en blokdeel zijn aangetast door houtrot danwel ongedierte;
8. in de achterbouw bevindt zich op meerdere plaatsen optrekkend vocht uit de ondergrond;
- de kosten van het herstel worden door de door hen ingeschakelde deskundige Van As geraamd op € 52.729,--;
- de kosten van het deskundigenonderzoek hebben € 2.128,32 bedragen;
- zij mochten verwachten dat de woning bij de levering die eigenschappen bezat die voor normaal gebruik nodig zijn;
- uit de bevindingen van de deskundige blijkt dat de woning - met name de kelder, de begane grond vloer, de buitenmuren, de binnenmuren, de verdiepingsvloer, de zoldervloer en de kapconstructie - niet of nauwelijks voor de bedoelde bestemming bruikbaar is;
- [Gedaagden] waren van voormelde gebreken op de hoogte of hadden daarvan op de hoogte moeten zij, zodat zij hen over die gebreken hadden dienen in te lichten;
- [Gedaagden] zijn dus toerekenbaar te kort geschoten in hun verplichtingen ten opzichte van hen en zijn voor de door hen geleden schade aansprakelijk;
- zij hebben voorts tot een bedrag van € 1.542,-- aan buitengerechtelijke incassokosten dienen te maken aangezien [Gedaagden] weigerachtig bleven aan een oplossing in der minne mee te werken;
- [Gedaagden] zijn bij schrijven van 26 juni 2002 zijdens de gemachtigde van [Eisers] aansprakelijk gesteld en gesommeerd de schade en kosten van [Eisers] te voldoen;
[Eisers] hebben op grond van het vorenstaande gevorderd [Gedaagden] hoofdelijk - des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd - bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen om ter zake het hiervoor gestelde tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan hen te voldoen een bedrag van € 56.399,32, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 54.857,32 vanaf 10 juli 2002 tot aan de dag der algehele voldoening, een en ander met veroordeling van [Gedaagden] in de kosten van de procedure.
De vordering wordt door [Gedaagden] weersproken, waartoe wordt verwezen naar de conclusie van antwoord.
3. De beoordeling
3.1
De rechtbank zal als eerste ingaan op het door [Gedaagden] onder punt 10 van hun conclusie van antwoord aangevoerde:
[Gedaagden] stellen dat zij nimmer in gebreke zijn gesteld en dat ingebrekestelling vereist dat hen een redelijke termijn wordt verleend tot nakoming van de overeenkomst. Nakoming betekent volgens hen in casu dat zij in de gelegenheid worden gesteld de gebreken zelf te verhelpen. Nu er van ingebrekestelling conform de wet geen sprake is, is er geen sprake van verzuim en kan de geclaimde schade niet worden toegewezen, omdat voor toewijzing van schadevergoeding verzuim nodig is. Hetzelfde geldt - aldus [Gedaagden] - voor de geclaimde wettelijke rente.
3.2
De rechtbank zal bij de beoordeling van dit verweer voorshands veronderstellenderwijs uitgaan van het bestaan van de door [Eisers] gestelde gebreken aan de woning.
De rechtbank verwerpt het verweer van [Gedaagden]: naar het oordeel van de rechtbank kon de verplichting van [Gedaagden] om de woning in goede staat aan [Eisers] te leveren naar haar aard slechts worden nagekomen op het tijdstip van levering van de woning. Die verplichting kan niet worden gesplitst in een verplichting tot levering en een verplichting de gebreken te verhelpen. Bij niet nakoming waren [Gedaagden] zonder ingebrekestelling in verzuim nu sprake is van een fatale termijn: het gaat om een verplichting die naar haar aard op een bepaald tijdstip, te weten bij levering van de woning, moest worden nagekomen.
3.3
In het vorenstaande is de rechtbank slechts veronderstellenderwijs uitgegaan van het bestaan van de door [Eisers] gestelde gebreken.
De aanwezigheid van die gebreken staat echter nog allerminst vast nu [Gedaagden] de bevindingen van de door [Eisers] ingeschakelde deskundige hebben betwist, danwel hebben gesteld dat het gaat om gebreken waarvan zij [Eisers] voor het sluiten van de koop op de hoogte hebben gesteld: zij wijzen daartoe op artikel 15 van Pro de door Philippen Makelaardij O.G. opgestelde en door partijen op 6 september 2001 ondertekende koopovereenkomst ("Koper is op de hoogte van diverse vochtproblemen o.a. in de kelder en slaapkamer").
3.4
Het vorenstaande zou in principe aanleiding geven tot het bevelen van een deskundigenonderzoek. Ter comparitie van partijen is echter gebleken dat de kelder en begane grond van de woning inmiddels zijn gerenoveerd, zodat (in elk geval een deel van) de gestelde gebreken thans niet meer door een deskundige te beoordelen vallen. De rechtbank acht om die reden een deskundigenbericht thans niet meer opportuun.
3.5
Gelet op de betwisting van de gestelde gebreken door [Gedaagden] zal de rechtbank [Eisers] - gelet op hun bewijsaanbod - toelaten tot het bewijs van hun stellingen omtrent het bestaan van die gebreken en van hun aard en omvang.
3.6
De rechtbank merkt voorts het volgende op:
Het gaat in casu om een woning van ongeveer 80 jaar oud met massieve muren en niet voorzien van spouwmuren. [Eisers] hebben ter comparitie verklaard dat zij daarvan op de hoogte waren. Daarnaast blijkt uit de overgelegde koopovereenkomst d.d. 6 september 2001 dat [Gedaagden] niet instonden voor aan [Eisers] kenbare gebreken op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en voor hen ([Gedaagden]) onbekende onzichtbare gebreken (artikel 8 van Pro de koopovereenkomst). Uit het hiervoor reeds aangehaalde artikel 15 van Pro de koopovereenkomst blijkt voorts dat tussen partijen in elk geval gesproken is over vochtproblemen in de kelder en slaapkamer.
De rechtbank stelt verder vast dat diverse in het geding gebrachte nota's zijn gericht aan "[de heer R. ] Bouwservice" en dat op blad 2 en 3 van de tekeningen behorende bij productie 2B het opschrift "[de heer R. ] Bouwservice *Nieuwbouw *Verbouw *Renovatie *Tegelwerk" voorkomt, hetgeen er op wijst dat in elk geval eiser [de heer R. ] over bouwkundige kennis beschikt.
3.7
De rechtbank is van oordeel dat de koper van een ongeveer 80 jaar oud huis er niet zonder meer op mag vertrouwen dat dat huis in goede staat is en geen gebreken vertoont. Dat geldt temeer in een geval als het onderhavige waarin tussen verkoper en koper bepaalde (vocht)-problemen aan de orde zijn geweest en de verkoper aansprakelijkheid voor aan de koper kenbare en hem (verkoper) onbekende onzichtbare gebreken uitsloot.
In een dergelijk geval rust naar het oordeel van de rechtbank op de koper een verzwaarde onderzoeksplicht.
3.8
In het onderhavige geval had het naar het oordeel van de rechtbank dan ook op de weg van [Eisers] gelegen een diep(er)gaand onderzoek naar de staat van de woning in te stellen (zeker waar eiser [de heer R. ] deskundig is op bouwkundig gebied).
[Eisers] kunnen zich naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet beroepen op het bestaan van gebreken die bij het nakomen van die verzwaarde onderzoeksplicht aan het licht zouden zijn gekomen.
3.9
Het vorenstaande zou slechts anders zijn indien zou komen vast te staan dat [Gedaagden] van het bestaan van bepaalde gebreken naar aard en omvang op de hoogte waren maar daarover desondanks hebben gezwegen, met andere woorden indien zij de op hen rustende spreekplicht - die alsdan prevaleert boven de op [Eisers] rustende (verzwaarde) onderzoeksplicht - hebben geschonden.
3.1
Nu [Gedaagden] gemotiveerd hebben betwist dat zij van de door [Eisers] gestelde gebreken op de hoogte waren zal de rechtbank [Eisers] - zoals reeds ter comparitie van partijen als voorlopig oordeel door de rechtbank aangegeven - eveneens toelaten tot het bewijs ter zake de wetenschap bij [Gedaagden] met betrekking tot de door [Eisers] gestelde gebreken.
3.11
In afwachting van de bewijslevering houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan.
4. De uitspraak
De rechtbank:
laat [Eisers] toe om door alle middelen rechtens, allereerst door middel van getuigen, te bewijzen dat:
- in de woning de gebreken aanwezig zijn als door [Eisers] gesteld, en in de omvang als door [Eisers] gesteld;
- [Gedaagden] op de hoogte waren van het bestaan van die gebreken;
bepaalt dat het getuigenverhoor zal worden gehouden in het gerechtsgebouw te Maastricht aan het St. Annadal 1 op een datum en tijdstip als door de rechtbank zal worden bepaald, nadat [Eisers] bij akte hebben opgegeven of getuigen zullen worden voorgebracht, in dat geval onder opgave van het aantal en - zo mogelijk - de personalia van de getuigen;
verwijst de zaak naar de rol van 13 augustus 2003 met peremptoirstelling voor akte houdende opgave getuigen aan de zijde van [Eisers], alsmede voor akte houdende verhinderdata in de eerste vier maanden vanaf de datum van opgave aan de zijde van beide partijen;
houdt iedere verdere beslissing aan;
Dit vonnis is gewezen door mr. H.J. Laumen, rechter ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.