Uitspraak
RECHTBANK TE MAASTRICHT
Zaaknummer : 83728 / KG ZA 03-167
Datum uitspraak: 18 juni 2003
VONNIS IN HET KORT GEDING VAN:
[Mevrouw S. ],
wonende te Lanaken, België,
eiseres bij exploot van dagvaarding in kort geding d.d. 20 mei 2003,
procureur: mr. A.L. van den Bergh,
tegen:
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid MITHRA SALES B.V.,
gevestigd en kantoorhoudende te Beek,
gedaagde,
procureur: mr. G.E.R Ummelen.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Eiseres ([P. ]) heeft gedaagde (hierna: Mithra) gedagvaard in kort geding en op de dienende dag, 4 juni 2003, gesteld en gevorderd overeenkomstig de inhoud van die dagvaarding. [Eiseres] heeft vervolgens haar vordering nader doen toelichten, daarbij verwijzend naar op voorhand toegezonden producties.
1.2 Mithra heeft aan de hand van een pleitnota verweer gevoerd.
1.3 Partijen hebben vervolgens op elkaars stellingen gereageerd.
1.4 Vervolgens is de zitting voor enige tijd geschorst.
1.5 Na hervatting van de zitting hebben partijen verzocht om vonnis, waarna de uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Op of omstreeks 29 maart 2002 heeft [Eiseres] aan Mithra verhuurd een gedeelte van het bedrijfspand staande en gelegen te [adres]. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van drie jaar met een optie tot verlenging voor twee jaar, zulks met ingang van 1 april 2002.
De huurprijs bedraagt € 1.715,98 per maand exclusief BTW, zijnde € 2.042,02 per maand inclusief BTW.
2.2 Mithra heeft op 29 april 2003 conservatoir derdenbeslag ten laste van [Eiseres] doen leggen onder de Rabobank te Beek-Elsloo-Spaubeek. Mithra stelt in het verzoekschrift tot het leggen van dit beslag dat [Eiseres] jegens Mithra onrechtmatig handelt, althans wanprestatie pleegt, omdat [Eiseres] in strijd met het in de huurovereenkomst aan Mithra verleende optierecht tot huur van het overige gedeelte van het onderhavige pand, zonder overleg met Mithra de onderhandelingen heeft afgekapt, en aan een derde heeft verhuurd.
2.3 [Eiseres] stelt kort gezegd dat het beslag onrechtmatig is gelegd en vordert daarom in dit kort geding bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Mithra te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis over te gaan tot opheffing van het beslag onder de Rabobank te Beek-Elsloo-Spaubeek, zulks onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,-- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat Mithra daarmee in gebreke mocht blijven, kosten rechtens.
2.4 Mithra heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3. De beoordeling
3.1 De aard van de onderhavige zaak brengt voldoende spoedeisend belang met zich mee.
3.2.1 Ter staving van haar vordering tot opheffing van het beslag stelt [Eiseres] vooraleerst dat er geen sprake is van een optiebeding. Zij stelt hiertoe dat geen sprake is van een onherroepelijk aanbod nu over de essentialia geen duidelijkheid bestaat. Niet duidelijk is voor welke termijn gehuurd zou kunnen worden, tegen welke prijs en onder welke overige voorwaarden.
Het optiebeding impliceert een uitnodiging tot het doen van een aanbod, vóór ieder ander. [Eiseres] heeft Mithra uitgenodigd tot het doen van een aanbod en heeft reeds op voorhand aangegeven onder welke voorwaarden zo'n aanbod zou worden geaccepteerd. Mithra heeft hiervan geen gebruik gemaakt en is niet begonnen met onderhandelen. Ook heeft Mithra zich vanaf het schrijven van de raadsman van [Eiseres] d.d. 20 november 2002 in stilzwijgen gehuld.
3.2.2 Subsidiair stelt [Eiseres] zich op het standpunt dat het onder de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als [Eiseres] gehouden zou worden aan het optiebeding. Uit het vonnis van de kantonrechter van deze rechtbank, locatie Sittard-Geleen d.d. 19 maart 2003 -waarbij Mithra is veroordeeld tot het betalen van achterstallige huurpenningen- is gebleken dat Mithra zich geen goed huurder heeft getoond, en onder deze omstandigheden kan van [Eiseres] niet gevergd worden dat zij aan een optiebeding tot verhuur van het overige gedeelte van het pand gehouden is.
3.3.1 Mithra verweert zich tegen de onderhavige vordering met de stelling dat het optiebeding als vermeld in de huurovereenkomst d.d. 29 maart 2002 een onherroepelijk aanbod -in de zin van artikel 6:219 lid 3 BW- tot huur van het overige gedeelte van het pand is. Partijen waren het al eens over de essentialia van de overeenkomst met betrekking tot het gehele bedrijfspand, waartoe ook het buitenterrein behoort.
3.3.2 Mithra stelt vervolgens dat [J. ], directeur van Mithra, reeds op 11 juni 2002 aan [Eiseres] heeft medegedeeld dat zij ook het andere gedeelte wil huren. Mithra heeft ter staving van deze stelling een tweetal schrijven d.d. 12 en 24 juni 2002 van mr. Loonen gericht aan [Eiseres] overgelegd.
Bij schrijven d.d. 8 juli 2002 gericht aan [J. ] deelt mr. van den Bergh, advocaat van [Eiseres], onder meer mede dat [J. ] geen gebruik kan maken van het optiebeding omdat de huurder van het resterende gedeelte van het bedrijfspand in strijd met de regels die zijn neergelegd in het huurcontract de huur heeft opgezegd en dat [Eiseres] daarom niet met de opzegging akkoord is gegaan.
3.3.3 Tenslotte voert Mithra tegen de stelling van [Eiseres] dat Mithra zich, gezien het vonnis van de kantonrechter d.d. 19 maart 2003, geen goed huurder heeft getoond, het navolgende verweer. In de tussen partijen gesloten overnameovereenkomst d.d. 7 mei 2002 heeft [Eiseres] toegestaan dat verschuldigde huurtermijnen mogen worden verrekend met opeisbare vorderingen die Mithra op [Eiseres] heeft in verband met niet behoorlijke nakoming van de hiervoor vermelde overnameovereenkomst. Bij deze rechtbank is thans een procedure met zaaknummer 79079 / HA ZA 02-1029 aanhangig waarin door Mithra wegens wanprestatie zijdens [Eiseres] uit hoofde van deze overnameovereenkomst ontbinding en schadevergoeding wordt gevorderd. De rechtbank heeft tijdens de comparitie van partijen beslist dat een tweede schriftelijke ronde gehouden moet worden alvorens vonnis wordt gewezen.
De kantonrechter heeft in het vonnis d.d. 19 maart 2002 derhalve niet kunnen ingaan op het verweer van Mithra dat de achterstallige huurpenningen worden verrekend met de opeisbare vordering op [Eiseres], aangezien de rechtbank nog geen uitspraak had gedaan. De stelling van [Eiseres] dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat Mithra zich geen goed huurder heeft getoond, vindt dan ook op het hiervoor vermelde geen steun.
3.4.1 In artikel 2.1 van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst d.d. 29 maart 2002 staat vermeld dat: deze huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van drie jaar, met een optie tot verlenging voor twee jaar en een optie tot huur van het gehele pand.
Hetgeen partijen in dit kort geding allereerst verdeeld houdt is de vraag of [Eiseres] in strijd met het in de hiervoor vermelde huurovereenkomst opgenomen optiebeding tot huur niet aan Mithra maar aan een derde heeft verhuurd.
3.4.2 Een optiebeding als vermeld in de onderhavige huurovereenkomst geldt krachtens artikel 6:219 lid 3 BW als een onherroepelijk aanbod, tenzij uit het beding iets anders voortvloeit.
Nu gezien het ter zitting gestelde, de overgelegde stukken alsook de bewoordingen van het beding niet aannemelijk is geworden dat partijen anderszins hebben bedoeld, is de voorzieningenrechter gezien het vorenstaande van oordeel dat dit optiebeding een aanbod tot huur impliceert, inhoudende dat Mithra een voorkeursrecht heeft terzake de huur van het overige gedeelte van het pand.
3.4.3 Ter zitting is gebleken dat partijen van mening verschillen over hetgeen zij over en weer van elkaar mochten verwachten uit hoofde van de verleende optie. Nu, als hiervoor onder 3.4.2 overwogen, Mithra een voorkeursrecht heeft terzake de huur van het overige gedeelte van het pand, moet [Eiseres] haar ook de mogelijkheid bieden om tot een eventuele huurovereenkomst te komen. Dat aldus is gebeurd, is naar het oordeel van de voorzieningenrechter gezien het ter zitting gestelde en de overgelegde stukken onvoldoende aannemelijk geworden, temeer nu door [Eiseres] wordt ontkend dat er sprake is van een optiebeding als vermeld in overweging 3.4.2.
3.4.4 De stelling van [Eiseres] dat Mithra zich geen goed huurder heeft getoond als overwogen in 3.2.2, is evenmin naar het oordeel van de voorzieningenrechter aannemelijk geworden.
Het niet betalen van tweetal huurtermijnen brengt naar het oordeel van de voorzieningen-rechter onder deze omstandigheden -Mithra beroept zich terzake deze niet betaling op een haar toekomende verrekeningsbevoegdheid- niet met zich mee dat Mithra zich als geen goed huurder heeft gedragen. Omdat [Eiseres] enkel het niet voldoen van de twee huur-termijnen ter staving van haar stelling heeft aangevoerd, gaat de voorzieningenrechter hieraan voorbij.
3.5 Voor opheffing van het beslag moet summierlijk van de ondeugdelijkheid van de vordering van Mithra op [Eiseres] blijken. Uit het hiervoor onder 3.4 overwogene volgt dat aan dit vereiste niet is voldaan.
3.6 De voorzieningenrechter is gezien het vorenstaande van oordeel dat de gevraagde voorziening niet voor toewijzing vatbaar is.
3.7 [Eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van deze procedure.
4. Uitspraak
De voorzieningenrechter van de rechtbank te Maastricht:
RECHT DOENDE in kort geding:
Weigert de gevraagde voorzieningen;
Veroordeelt [Eiseres] in de kosten van het geding, aan de zijde van Mithra gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op een bedrag van € 908,--, waarvan € 205,-- wegens verschuldigd vast recht en € 703,-- voor salaris procureur;
Verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. A.M. Adelmeijer, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting in het bijzijn van de griffier.
BC