Uitspraak
Vonnis : 28 mei 2003
Rolnummer: 78397/HA ZA 02-917
De rechtbank te Maastricht, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
[Mevrouw B. ],
wonende te Susteren,
eiseres,
procureur mr R.H.J.G. Borger;
tegen
1. [Mevrouw B. ],
wonende te Susteren,
2. [Mevrouw V. ],
wonende te Susteren,
3. [Mevrouw B. ],
wonende te Stein,
gedaagden,
procureur mr M.E.Th. Hogervorst.
1. Het verloop van de procedure[. Eiseres heeft gedaagden] gedagvaard om te verschijnen voor deze rechtbank en heeft een akte houdende overlegging van produkties genomen. [Gedaagden] hebben, onder overlegging van een produktie, geconcludeerd voor antwoord en die conclusie bij akte verbeterd. De rechtbank heeft op de voet van art. 131 Rv Pro een comparitie van partijen na antwoord gelast. Deze comparitie, waarvan proces-verbaal is opgemaakt, heeft op 11 april 2003 plaatsgevonden. Partijen hebben bij die gelegenheid de rechtbank verzocht te beslissen op het rechtbankdossier, waarna de uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Op 18 mei 2001 heeft [Eiseres] van [Gedaagden] een huis met ondergrond gekocht, gelegen aan [het adres], voor een prijs van € 141.579,42 kosten koper. Dit betrof een boerenwoning uit de 19e eeuw, zonder spouwmuur opgetrokken, waarin [Gedaagden] zijn opgegroeid. Daarna heeft hun moeder het pand lange tijd alleen bewoond en tenslotte heeft het enige tijd leeg gestaan.
2.2 De levering vond plaats op 13 juli 2001 en de leveringsakte bepaalde onder meer, in artikel 6:
"Het recht ontbinding van de overeenkomsten van koop en levering te vorderen wordt uitgesloten."
2.3 Voorafgaand aan de koop had [Eiseres] met haar ex-echtgenoot de heer [R. ] het pand éénmaal bezichtigd, in aanwezigheid van [een makelaar] van het door verkopers ingeschakelde makelaarskantoor Stienstra. Bij die gelegenheid is er geen omvangrijk vochtprobleem geconstateerd, maar heeft de [makelaar] wel gewezen op een aantal plekken, met name in bijgebouwen en plafonds, en op gebrekkig stucwerk in de keuken.
2.4 Op 19 juni 2001 is het pand getaxeerd door de heer [S. ] in verband met de hypotheek. De onderhouds- en bouwkundige staat werd daarbij op alle punten als "voldoende" aangemerkt en er werd geen achterstallig onderhoud vastgesteld.
2.5 Vanaf september 2001 heeft [Eiseres] opgemerkt dat er ernstige vochtproblemen in het huis waren. Deze werden bevestigd door:
a) een onderzoek uitgevoerd door [M. ] Bouwmanagement, dat onder meer vochtdoorslag en koude bruggen constateerde en
b) een expertise van het Adviesbureau [B. ] Maastricht B.V., die de herstelkosten raamde op € 147.555,-- incl. BTW en de bijkomende kosten van verhuizing e.d. op € 7.950,05.
2.6 [Eiseres] stelt dat het pand vanwege dit vochtprobleem niet normaal als woonhuis kan worden gebruikt en dat het niet voldoet aan de eigenschappen die zij op grond van de koopovereenkomst had mogen verwachten. Volgens haar waren [Gedaagden] bekend met dat probleem en hadden zij haar daarvan voorafgaand aan de verkoop op de hoogte moeten stellen. Naar de mening van [Eiseres] hebben [Gedaagden] het probleem juist moedwillig gecamoufleerd met het oog op de verkoop, gezien het feit:
- dat bij de bezichtiging alles keurig was verzorgd;
- dat de beschimmelde of kapotte muren waren bekleed, betimmerd of fris geverfd;
- dat er een nieuwe buitenmuur tegen de oude was opgetrokken; en
- dat er eternietplaten waren aangebracht, naar hun zeggen "om de muur recht te maken".
2.7 Zij stelt hierdoor schade te hebben geleden, waarvan een gedeelte al kan worden becijferd en een gedeelte nog bij staat moet worden opgemaakt. Indien het pand vochtvrij moet worden gemaakt en de daarmee samenhangende gebreken moeten worden hersteld, zou dat volgens haar de volgende posten betreffen:
- herstel van het pand als door de firma [B. ] begroot op € 147.555,-- incl. BTW;
- bijkomende kosten van verhuizing, expertises, aanschaf vloerbedekking en luchtontvochtigers, eveneens als door [B. ]
begroot op € 7.950,05;
- vaste lasten samenhangende met het tijdelijk betrekken van een ander huis;
- verhuiskosten na herstel van het pand, conform de begroting van [B. ] € 3.301,15;
- gederfd woongenot, psychische en fysieke belasting, te stellen op € 7.500,--; en
- kosten gemaakt voor het gebruik van twee luchtontvochtigers.
In geval van ontbinding of vernietiging van de koopovereenkomst zou het gaan om:
- de kosten van een eenmalige verhuizing, expertises, aanschaf vloerbedekking en luchtontvochtigers, opnieuw als door
[B. ] begroot op € 7.950,05;
- aanvullende herinrichtingskosten in een nieuw pand, te begroten op € 1.750,--;
- het gederfde woongenot en de psychische en fysieke belasting, te stellen op € 7.500,--;
- diverse kosten samenhangende met de koop zelf, de CAI aansluiting en een badgeiser, totaal te stellen op € 12.297,28;
- de kosten voor het gebruik van de twee luchtontvochtigers, de betaalde rente op de hypotheek en het verlies in verband met
voortijdige beeindiging van de beleggingshypotheek; en tenslotte,
- indien de overeenkomst wordt vernietigd, ten onrechte betaalde vaste lasten ad € 155,12.
2.8 Op grond hiervan heeft zij bij dagvaarding van 25 september 2002 gevorderd om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
primair
1. de tussen partijen gesloten koopovereenkomst betreffende het pand aan [het adres] te ontbinden, met veroordeling van gedaagden om binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis mee te werken of uitvoering te geven aan de ongedaanmaking van de koop, waaronder terugbetaling door gedaagden aan eiseres van de koopprijs ad € 141.579,42, des dat een hunner betalende, de anderen jegens eiseres gekweten zullen zijn;
2. gedaagden te veroordelen binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis de schade ad € 29.497,22 aan eiseres te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 januari 2002, des dat een hunner betalende, de anderen jegens eiseres gekweten zullen zijn;
3. gedaagden te veroordelen om de overige door eiseres geleden schade, nader op te maken bij staat, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te vergoeden, des dat een hunner betalende, de anderen jegens eiseres gekweten zullen zijn;
subsidiair
1. de tussen partijen gesloten koopovereenkomst betreffende het pand aan [het adres] te vernietigen;
2. gedaagden te veroordelen om binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis de koopsom ad € 141.579,42 aan eiseres terug te betalen, des dat een hunner betalende, de anderen jegens eiseres gekweten zullen zijn;
3. gedaagden te veroordelen binnen 14 dagen na het te wijzen vonnis de schade ad € 29.652,45 aan eiseres te vergoeden, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 28 januari 2002, des dat een hunner betalende, de anderen jegens eiseres gekweten zullen zijn;
4. gedaagden te veroordelen om de overige door eiseres geleden schade, nader op te maken bij staat, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eiseres te vergoeden, des dat een hunner betalende, de anderen jegens eiseres gekweten zullen zijn;
met veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding en van de conservatoire maatregelen.
2.9 [Gedaagden] hebben de vorderingen van eiseres gemotiveerd weersproken. Samengevat en voorzover thans van belang stellen zij dat in het pand eventueel aanwezige vochtproblemen niet als abnormaal moeten worden beschouwd, en derhalve niet als een gebrek van dat pand, maar als een eigenschap die inherent is aan oude huizen. Het is volgens hen een algemeen bekend feit dat er zich in oude huizen vochtproblemen kunnen voordoen. De relatief lage verkoopprijs was volgens hen mede door dit gegeven bepaald.
2.10 Voorts stellen zij dat zich in het onderhavige pand nooit ernstige vochtproblemen hebben voorgedaan, althans dat zij daar nooit mee zijn geconfronteerd. Zij ontkennen dergelijke problemen te hebben verdoezeld, erop wijzend, dat:
- voor zover aan hen bekend na 1993 nooit enig verfwerk aan het pand is verricht;
- zij het pand niet anders hebben gekend dan met de huidige lambrizering, eternietplaten en schrootjeswanden;
- de vloerbedekking in het pand bij de verkoop minstens twintig jaar oud was; en
- zij ook overigens niets aan het pand hebben opgeknapt, geverfd of gewijzigd.
2.11 Bovendien stellen [Gedaagden] dat het, gegeven de ouderdom van het pand en de prijs waarvoor het ter verkoop werd aangeboden, op de weg van [Eiseres] had gelegen om een deskundige te raadplegen, alvorens tot de aankoop ervan over te gaan. Een dergelijke deskundige had bij die gelegenheid kunnen wijzen op aspecten als de oude bouw van het huis, het gebruik van oude materialen, het toepassen van een bouwwijze die tot vochtproblemen zou kunnen leiden, het feit dat de gevels zichtbaar verzadigd waren met vocht en het feit dat de toepassing van voorzetwanden op vocht kan wijzen.
2.12 Vervolgens hebben [Gedaagden] geopperd dat de vochtproblemen wellicht nog niet aanwezig waren op het moment van verkoop, maar dat zij zijn veroorzaakt door de wijze van bewoning van het pand door [Eiseres] zelf of door de door haar later in het pand aangebrachte voorzieningen.
2.13 Tenslotte hebben [Gedaagden] de door [Eiseres] geclaimde schade betwist, als zijnde niet bewezen, niet daadwerkelijk geleden, gedeeltelijk reeds vergoed, ofwel onjuist begroot. Het conservatoire beslag is volgens hen ten onrechte gelegd.
3. De beoordeling
3.1De kern van het geschil betreft de vraag of aan [Eiseres] is geleverd hetgeen zij volgens de koopovereenkomst mocht verwachten. [Eiseres] kocht een oud, in de 19e eeuw gebouwd boerenhuis, zonder spouwmuur opgetrokken, in min of meer authentieke, althans nog niet gerenoveerde staat. De vraagprijs was met dat laatste gegeven in overeenstemming. Het pand was een tijdlang bewoond geweest door een oudere, alleenstaande vrouw en had daarna nog enige tijd leeg gestaan. Bij de bezichtiging kwamen al een aantal vochtplekken aan het licht. In die omstandigheden, in hun onderling verband bezien, had [Eiseres] naar het oordeel van de rechtbank rekening moeten houden met de mogelijkheid dat er zich in het pand serieuze vochtproblemen voor konden gaan doen, ook al hadden die zich blijkens aan haar gedane mededelingen wellicht nog niet aan de vorige eigenaren gemanifesteerd. Genoemde omstandigheden hadden bij [Eiseres] tenminste aanleiding behoren te geven tot twijfel in dit opzicht en zij had, gegeven het feit dat zij zelf terzake niet deskundig is, daarin aanleiding moeten zien om zich op dit punt door een expert te laten voorlichten, alvorens tot de aankoop van het pand over te gaan. In die zin heeft zij naar het oordeel van de rechtbank een op haar rustende onderzoeksplicht verzaakt.
3.2 Dit alles heeft tot gevolg dat [Eiseres] in feite geleverd heeft gekregen wat zij op grond van de koopovereenkomst had kunnen verwachten en dat, zelfs al heeft zij bij het aangaan van die overeenkomst wellicht gedwaald, de consequenties van het nalaten van nader onderzoek op dit punt voor haar rekening moeten blijven. Dit laatste zou slechts anders kunnen zijn indien, zoals zij heeft gesteld, [Gedaagden] moedwillig de vochtproblemen hebben weggemoffeld of verzwegen, met het oog op de verkoop. Ter onderbouwing van die stelling heeft zij echter slechts aangevoerd dat er bij de bezichtiging van het pand niets is vermeld over, dan wel te zien was van, ernstige vochtproblemen, terwijl uit de later uitgevoerde expertises is gebleken dat deze problemen zich in feite al veel eerder moeten hebben voorgedaan. De rechtbank is evenwel van oordeel dat uit het een het ander niet noodzakelijkerwijs volgt. Daarbij neemt zij mede in aanmerking het feit dat [Gedaagden] het pand zelf al lange tijd niet meer hadden bewoond en dat de ernstige vochtproblemen voor geen van de bij de verkooptransactie direct betrokken partijen (inclusief de makelaar en de taxateur) onmiddellijk kenbaar waren. Ook [Eiseres] heeft bij gelegenheid van de comparitie toegegeven dat het hier slechts om een veronderstelling van haar kant gaat. Voor de juistheid van die veronderstelling is in het dossier geen enkele aanwijzing te vinden en met name de verklaringen die zijn afgelegd ten tijde van het voorlopige getuigenverhoor (een tiental) zijn eensluidend ten aanzien van het tegendeel. Nu [Eiseres] heeft nagelaten om concreet aan te geven welke bewijsmiddelen zij op dit punt nog naar voren zou kunnen schuiven (iedereen die op dit punt iets zou kunnen verklaren lijkt al te zijn gehoord en het dossier bevat al een tweetal deskundigenrapporten), moet de rechtbank aan deze stelling, als zijnde speculatief van karakter, voorbijgaan.
3.3 De vorderingen van eiseres zullen derhalve worden afgewezen en [Eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, de kosten van deze procedure moeten dragen.
4. De uitspraak
De rechtbank te Maastricht:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt eiseres in de kosten van de procedure aan de zijde van gedaagden gevallen en tot op heden begroot op € 560 aan griffierecht en € 2450 voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr Heim, rechter-plaatsvervanger, en uitgesproken ter openbare civiele terechtzitting in tegenwoordigheid van de griffier.