Uitspraak
RECHTBANK TE MAASTRICHT
Zaaknummer: 81938 / KG ZA 03-75
Datum uitspraak: 2 april 2003
VONNIS IN HET KORT GEDING VAN:
1. [De heer P. ], en
2. [De heer P. ],
beide wonende te [B. ],
eisers bij exploot van dagvaarding in kort geding van 11 maart 2003,
procureur: mr. P.P.J. Otten (toevoeging),
tegen:
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
H.O.G. HEERLEN ONROEREND GOED B.V.,
gevestigd te Heerlen en kantoor houdende te Utrecht,
gedaagde,
procureur: mr. R.J.H. Vlecken.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Eisers [Eisers]) hebben gedaagde (hierna: HOG) gedagvaard in kort geding.
1.2 Ten dienende dage, 19 maart 2003, hebben [Eisers] hun stellingen aan de hand van pleitaantekeningen nader doen toelichten, zulks onder verwijzing naar een set op voorhand ingezonden producties.
1.3 HOG heeft met gebruikmaking van een pleitnota verweer gevoerd. Ook zij heeft verwezen naar een aantal vooraf aan de griffie gezonden producties.
1.4 Nadat re- en dupliek heeft de voorzieningenrechter het geding voor korte tijd geschorst.
1.5 Na de hervatting hebben partijen om vonnis verzocht.
1.6 De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Als toenmalige eigenaars van het woonhuis aan [Adres] hebben de ouders van de broers [Eisers] (eisers in dit geding) op 7 april 2000 op die woning een eerste recht van hypotheek gevestigd ten behoeve van Stichting Pensioenfonds ABP. In de hypotheekakte is een huurbeding ex artikel 3: 264 lid 1 BW opgenomen.
2.2 Vanwege een achterstand in de aflossing van het hypothecair krediet is de woning op 11 december 2002 door de hypotheekhouder openbaar verkocht. HOG, gedaagde in deze zaak, is de veilingkoper en nieuwe eigenaar van de woning.
2.3 Omdat [Eisers] gedeelten van de woning bleken te bewonen heeft HOG aan hen tegen 13 februari 2003 de ontruiming aangezegd. Grondslag daarvan was dat verhuur in strijd was met het huurbeding en zij noch de hypotheekhouder voor verhuur toestemming had gegeven.
2.4 [Eisers] hebben de ontruiming niet afgewacht en hebben de woning kort voordien, doch onder protest, verlaten.
2.5 Stellende dat hun huurrechten al van vóór het huurbeding van 7 april 2000, immers uit 1999 dateren, zodat dat beding ex artikel 3: 264 lid 4, tweede zin, BW niet tegen hen kan worden ingeroepen, alsmede dat voor een beroep op het huurbeding verlof van de voorzieningenrechter ex lid 5 van die bepaling nodig is, welk verlof ontbreekt, wensen [Eisers] weer toegang tot het pand en vorderen zij bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
HOG te veroordelen om [Eisers] toe te laten tot de door hen gehuurde gedeelten van het woonhuis met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden, staande en gelegen aan [Adres] en deze gedeelten van de woning ter beschikking te stellen en te laten aan [Eisers] met al de hunnen en al het hunne, onder afgifte der sleutels van deze gedeelten van de woning aan [Eisers], zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat HOG in gebreke blijft met het toelaten van [Eisers] in de door hen gehuurde gedeelten van voornoemde woning, met veroordeling van HOG in de kosten van deze procedure.
2.6 HOG heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3. De beoordeling
3.1 Veronderstelt men dat [Eisers] huurrechten tegen HOG kunnen doen gelden, dan is een voldoende spoedeisend belang bij de voorziening om tot het gehuurde toegelaten te worden, gegeven. Noch het feit dat zij onder druk van een gedwongen ontruiming het pand hebben verlaten, noch de omstandigheid dat zij er niet voor hebben gekozen om een executiegeschil op te werpen, leidt tot een ander oordeel.
3.2 Partijen voeren het debat op het scherp van de snede. HOG beschuldigt [Eisers] ervan haar om de tuin te willen leiden door middel van valselijk opgemaakte documenten.
Daarmee zouden zij een huurrelatie willen aantonen die in werkelijkheid niet heeft bestaan. Volgens HOG is het zaak door die constructie heen te kijken.
3.3 Aldus heeft HOG zich tegen de gevraagde voorziening gekant, stellende dat er geen sprake is van een anterieure huurrelatie. Vooreerst (a), zoals al aangestipt, omdat de stelling dat [Eisers] al vanaf 1999 huurder zijn op een verzinsel berust en de geproduceerde huurcontracten geantedateerd zijn, en zo dit al anders ware, (b) is gebleken dat een oudere, uit 1997 daterende hypotheekakte ook al een huurbeding bevatte, in welk licht de huur onmiskenbaar als posterieur moet worden aangemerkt.
3.4 Ad a. Ter staving van haar stelling dat, nog weer anders gezegd, een huurverhouding ten tonele wordt gevoerd om zich op slinkse wijze van huurbescherming te verzekeren, wijst HOG erop dat uit niets blijkt er ooit huur is betaald en er voorts verschillende taxatieraporten zijn waarin de ouders / hypotheekgevers het pand als "in eigen gebruik" classificeren.
3.5 Ofschoon dit een en ander inderdaad (enigermate) voor het standpunt van HOG pleit, zijn er ook enkele feiten en omstandigheden die toch in een andere richting wijzen en waaruit een vermoeden voor het bestaan van de beweerde huurrelatie inderdaad geput kan worden. Daartoe behoren niet de ter zitting door [Eisers] gepresenteerde kwitanties die het bewijs zouden moeten leveren voor de contante huurbetalingen.
3.6 Wel legt ten faveure van de stelling van [Eisers] enig gewicht in de schaal het (als productie 9 overgelegde) door de fiscus opgemaakte rapport naar aanleiding van het boekenonderzoek bij de ouders van [Eisers] betreffende hun inkomsten over het jaar 2000. Uit punt 3.4 kan moeilijk anders worden afgeleid dan dat als inkomsten zijn opgegeven de huurbetalingen van de zonen over het gehele jaar 2000.
3.7 Daarnaast is niet van betekenis ontbloot een (door [Eisers] als productie 10 overgelegd) van 31 mei 2000 daterend gespreksverslag bij de sociale dienst van de gemeente Simpelveld. Eiser sub 2 blijkt aldaar te hebben verklaard zelfstandig te wonen in een woning van zijn vader, ter zake waarvan hij fl. 700,- per maand aan woonlasten heeft.
3.8 Ofschoon dit een en ander duidelijk te mager is om als vaststaand aan te nemen dat er vóór 7 april 2000 inderdaad al een huurrelatie tussen ouders en zonen [Eisers] heeft geëxisteerd - de weg naar de bodemrechter is geplaveid om dit zorgvuldig uit te zoeken - is het anderzijds bij die stand van zaken (minstens) één stap te ver om aan te nemen dat de stelling louter pour besoin de la cause zou zijn opgedist. Het onder a betrokken verweer faalt daarom.
3.9 Ad b. HOG heeft aandacht gevraagd voor (de te elfder ure boven water gekomen) voorloper van de akte van 7 april 2000, een hypotheekakte van 24 september 1997. In die akte, die dus stamt uit de periode vóór de beweerde huurrelatie, is eveneens een huurbeding opgenomen. Met een beroep op pres. Arnhem (KG 1993, 143) meent HOG dat dit geval gelijk te stellen is met een, kort gezegd, posterieure huur in de zin van artikel 3: 264 lid 4 BW.
3.10 Deze vergelijking gaat reeds aanstonds mank. Een in bedoeld vonnis om niet onbegrijpelijke redenen centraal gesteld element, te weten dat partijen in de respectieve hypotheekaktes dezelfde waren, is in de onderhavige zaak immers duidelijk niet aanwezig. Uit de stellingen van HOG zelf volgt immers dat de hypotheekhouder in de akte van 1997 Rabobank was, terwijl dat in de akte van 2000 ABP was.
3.11 Aldus valt er voor het standpunt dat er in casu sprake zou zijn van, naar de kern genomen, (niet meer dan) enkele vervanging van hypotheekaktes - in welk geval (inderdaad) bepleitbaar zou zijn geweest dat de strekking van het huurbeding zich er tegen verzet dat men als hypotheekhouder een (alsdan) anterieur geworden huur tegen zich zou moeten laten gelden - niet veel te zeggen. Deswege faalt het verweer.
3.12 Bij deze stand van zaken ligt de gevraagde voorziening, op de wijze als in het dictum zal worden bepaald en overigens onder maximering van dwangsommen, voor toewijzing gereed. Of, zoals [Eisers] hebben bepleit, het ontbreken van verlof, zoals bedoeld in lid 5 van artikel 3: 264 BW, zelfstandig aan het inroepen van het huurbeding in de weg staat, kan dan in het midden blijven.
3.13 Als de in het ongelijk gestelde partij zal HOG worden verwezen in de kosten van het geding.
4. Uitspraak
De voorzieningenrechter van de rechtbank te Maastricht;
RECHT DOENDE in kort geding:
Veroordeelt HOG om [Eisers] binnen vijf werkdagen na betekening van dit vonnis onder afgifte der sleutels toe te laten tot de door hen gehuurde gedeelten van het woonhuis aan [Adres] en deze gedeelten van de woning aan [Eisers] met al de hunnen en al het hunne ter beschikking te stellen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag dat HOG daarmee in gebreke blijft, de dwangsommen maximerend tot € 15.000,-;
Veroordeelt HOG in de kosten van het geding aan de zijde van [Eisers] gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op een bedrag van € 989,16, waarvan € 205,- wegens verschuldigd vast recht, € 703,- voor salaris procureur en € 81,16 aan explootkosten, op de voet van artikel 243 lid 1 Rv Pro te voldoen aan de griffier van deze rechtbank;
Verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. A.M. Adelmeijer, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting in het bijzijn van de griffier.
RQ