Uitspraak
Vonnis : 18 juli 2002
Zaaknummer : 68702 / HA ZA 01-853 (versneld regime)
De rechtbank Maastricht, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
1.[T.L.],
en
2.[T.D.]G,
beiden wonende te Maastricht,
eisers,
procureur: mr. H.L. Hoyng,
tegen
[C.] [G. - Z. ],
wonende te Meerssen,
gedaagde,
procureur: mr. R.W. Janssen
1. Het verloop van de procedure
Eisers hebben bij naar de dagvaarding van 20 augustus 2001 verwijzende conclusie van eis gesteld en geconcludeerd voor eis overeenkomstig de inhoud van die dagvaarding. Bij conclusie van eis zijn producties overgelegd. Gedaagde, hierna te noemen "[Z.]", heeft daarna onder het overleggen van producties geantwoord.
[Z.] heeft stukken ter griffie gedeponeerd, waarvan een akte is opgemaakt (depotnummer VR 09102001/68702/D).
Op de voet van artikel 141a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (oud) is een comparitie na antwoord gelast. Van het verhandelde ter comparitie is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
Ten slotte heeft de rechtbank ambtshalve vonnis bepaald op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Bij koopovereenkomst van 14 maart 1999 hebben eisers van [Z.] gekocht het bouwterrein gelegen aan [adres], kadastraal bekend gemeente Meerssen, sectie B, nummer 5986 en 5983, hierna te noemen: "het perceel". De koopsom bedroeg f 143.000,-. De levering van het perceel en de betaling van de koopsom vonden plaats op 14 juni 1999.
2.2 Artikel 4 van bedoelde koopovereenkomst luidt:
"In de onderhavige overeenkomst van verkoop en koop zijn begrepen de ter zake van het registergoed afgegeven bouwvergunning en bouwtekening(en), zulks voor de koopsom van zesduizend gulden (f 6.000,-). (...) De feitelijke levering van bedoelde bouwvergunning en bouwtekening(en) heeft inmiddels plaatsgevonden."
2.3 Op 23 juni 1999 werd de door de Gemeente Meerssen voor het bouwplan verleende vergunning overgeschreven op naam van eisers.
2.4 Bij brief van 21 april 2000 heeft de toenmalig raadsman van eisers [Z.] bericht dat eisers heeft moeten vaststellen dat het perceel te klein/smal is voor het uitvoeren van het bouwplan en heeft hij de koopovereenkomst vernietigd wegens dwaling c.q. bedrog en aanspraak gemaakt op schadevergoeding.
2.5 Eisers stellen dat bij de eerste metingen, in november 1999 verricht door de door hen ingeschakelde aannemer [T.], bleek dat de afmetingen van het volgens de bouwtekeningen te bouwen woonhuis niet strookten met de afmetingen van het perceel, waardoor het woonhuis niet binnen de perceelsgrenzen paste en het bouwplan derhalve niet uitvoerbaar was. Latere metingen, onder meer door het Kadaster te Roermond, bevestigden dit. Eisers stellen voorts dat zij zich gedwongen hebben gezien een geheel nieuwe bouwtekening te laten maken, waarvan de kosten ca. f 26.000,- zullen bedragen. Volgens eisers is [Z.] tekortgeschoten in haar verbintenis uit de koopovereenkomst door aan eisers niet-realiseerbare bouwtekeningen met betrekking tot het door [Z.] verkochte registergoed te verkopen en leveren. Volgens eisers dient deze tekortkoming [Z.] te worden toegerekend, nu de bouwtekeningen in haar opdracht en te haren behoeve zijn gemaakt door een door haar ingeschakelde architect. Eisers stellen vanwege deze tekortkoming aanzienlijke schade te hebben geleden en nog te zullen lijden. Naast de kosten van de nieuwe bouwtekeningen betreft het onder meer een bedrag van f 1.015,00 ter zake kadastrale metingen, f 9.846,00 ter zake huur van vervangende woonruimte, f 23.786,58 aan hypotheekrente en f 14.169,15 aan kosten rechtsbijstand.
2.6 Op grond van het voorgaande vorderen eisers dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
1) zal verklaren voor recht dat de door het Kadaster verrichte metingen de ware grootte van het registergoed weergeven althans dat de kadastrale grenzen bepalend zijn voor de vraag of het woonhuis op het perceel past;
2) zal verklaren voor recht dat het woonhuis zoals dat volgens de door [Z.] aan eisers verkochte bouwtekeningen gebouwd had willen worden niet binnen de kadastrale perceelsgrenzen van het door [Z.] aan eisers verkochte registergoed past;
3) [Z.] zal veroordelen tot vergoeding van de door eisers geleden schade tot op 20 augustus 2001 begroot op
f 74.816,73 exclusief P.M.;
4) [Z.] zal veroordelen tot het vergoeden van de door eisers geleden schade het bovenstaande sub 3) bedoelde schadebedrag overtreffend, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding, met veroordeling van [Z.] in de kosten van de procedure.
2.7. [Z.] voert verweer dat - samengevat en voorzover thans van belang - het volgende inhoudt.
2.7.1 In de eerste plaats betwist [Z.] gemotiveerd de juistheid van de door eisers geproduceerde meetresultaten. Volgens [Z.] is bij uitvoering van het bouwplan slechts sprake van een lokale grensoverschrijding van 20 tot 30 centimeter en kan het bouwplan zonder noemenswaardige moeite en consequenties op dat punt worden aangepast.
2.7.2 [Z.] wijst er voorts op:
- dat het betreffende perceel tot maart 1998 eigendom is geweest van ene [L.]n;
- dat [L.]n in 1993/1994 architect [F.] heeft ingeschakeld om het veldwerk uit te meten en een schetsontwerp uit te werken;
- dat [L.]n de door [F.] ontworpen bouwschets op 13 oktober 1994 bij de Gemeente Meerssen heeft ingediend, waarna goedkeuring door de welstandscommissie volgde;
- dat [Z.] het perceel in maart 1998 van [L.]n heeft gekocht ten behoeve van haar zoon, waarna zij het door [F.] ontworpen bouwplan bij de Gemeente Meerssen heeft ingediend ter verkrijging van een definitieve bouwvergunning, welke haar medio augustus 1998 werd verleend;
- dat de ouders van eiseres sub 2 haar buren zijn en dat het litigieuze perceel grenst aan hun perceel;
- dat [Z.] gelet op de gewijzigde plannen van haar zoon en omdat zij (de ouders van) eisers een plezier wilde doen, is ingegaan op hun verzoek tot verkoop van het perceel aan eisers;
- dat eisers met name geïnteresseerd waren in het perceel vanwege de ligging daarvan (naast dat van de ouders van eiseres sub 2), dat zij het voornemen hadden een huis op het perceel te bouwen maar het hen niet specifiek ging om het door [F.] ontworpen huis;
- dat het feit dat reeds een bouwvergunning was verleend voor eisers slechts een bijkomstigheid was en pas in een laat stadium van de onderhandelingen ter sprake kwam en dat ook toen pas de tekeningen aan eisers zijn overhandigd;
- dat [Z.] voor de bouwtekeningen en bouwvergunning slechts het bedrag heeft gevraagd van de door haarzelf aan de Gemeente Meerssen voor de vergunning betaalde kosten en niet tevens van de kosten van het laten vervaardigen van de tekeningen etc.
2.7.3 [Z.] bestrijdt dat zij toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst. Zij had geen enkele aanleiding te vermoeden dat de bouw wellicht niet conform de tekeningen zou kunnen worden uitgevoerd, in welk verband zij er nog op wijst dat ook de aanvankelijk door haar ingeschakelde aannemer [G.] bereid was de woning te bouwen. Bovendien was de bruikbaarheid van de bouwtekening en bouwvergunning niet overeengekomen en voor eisers niet van essentieel belang, hetgeen al blijkt uit het feit dat [Z.] slechts een fractie heeft gevraagd van de werkelijke kosten van het verkrijgen van een bouwvergunning. Voorts betwist [Z.] dat eisers nog een vordering uit wanprestatie toekomt, nu eisers bij schrijven van 21 april 2000 - overigens op onjuiste gronden - hebben gekozen voor buitengerechtelijke vernietiging.
Ten slotte voert [Z.] gemotiveerd verweer tegen de door eisers gestelde schade.
3. De beoordeling
3.1 Partijen verschillen van mening over de mate waarin een volgens het bouwplan te bouwen woning de grenzen van het door [Z.] aan eisers verkochte perceel zou overschrijden. Volgens [Z.] gaat het slechts om een overschrijding van 20 tot 30 centimeter, terwijl eisers stellen dat de overschrijding veel groter zou zijn. Dit meningsverschil is hoofdzakelijk terug te voeren op het verschil van inzicht dat partijen hebben ten aanzien van de juistheid van de kadastrale grenzen en de loop van de rooilijn.
3.2 Voor de beoordeling van de kernvraag van het onderhavige geschil, te weten of [Z.] toerekenbaar is tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst, is de mate van overschrijding echter niet doorslaggevend. Bij de verdere beoordeling zal de rechtbank veronderstellen dat bij uitvoering van het bouwplan sprake zou zijn van een grensoverschrijding zoals door eisers gesteld. Tevens zal de rechtbank veronderstellen dat dit, zoals eisers stellen en [Z.] betwist, een tekortkoming impliceert in de verbintenis van [Z.] een realiseerbare bouwtekening te leveren.
3.3 Eisers stellen dat de tekortkoming van [Z.] aan haar toerekenbaar is, nu de bouwtekeningen in haar opdracht en te haren behoeve zijn gemaakt door een door haar ingeschakelde architect. Deze stelling mist echter feitelijke grondslag, aangezien uit de stellingen van [Z.] en uit de door haar gedeponeerde tekeningen blijkt dat het ontwerp van de woning, althans voor het belangrijkste deel, tot stand is gebracht in opdracht van [L.]n door een door [L.]n ingeschakelde architect.
3.4 Ingevolge het bepaalde in artikel 6:75 van het Burgerlijk Wetboek kan de tekortkoming [Z.] niet worden toegerekend, indien deze niet is te wijten aan haar schuld, noch krachtens wet, rechtshandeling of in het verkeer geldende opvattingen voor haar rekening komt. Dat de tekortkoming is te wijten aan schuld van [Z.], is gesteld noch gebleken. Ook wet en rechtshandeling brengen niet mee dat de tekortkoming [Z.] kan en moet worden toegerekend. Zo is geen sprake van hulppersonen voor wier fouten [Z.] aansprakelijk is, terwijl de regeling van aansprakelijkheid voor hulpzaken evenmin aan de orde is. Uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst vloeit evenmin voort dat [Z.] geen beroep op overmacht toekomt.
3.5 Resteert de vraag of de gestelde tekortkoming krachtens in het verkeer geldende opvattingen voor rekening van [Z.] komt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval. De rechtbank betrekt bij dit oordeel in het bijzonder de - aannemelijk geworden - omstandigheden hierboven genoemd onder 2.7.2, alsmede de omstandigheden dat ook eisers voorafgaand aan de koop de mogelijkheid hebben gehad de tekeningen te toetsen aan de perceelsgrenzen en dat voor eisers kenbaar was dat het ontwerp voor de tekening enige jaren oud was en in opdracht van een ander dan [Z.] was vervaardigd. Zwaarwegend acht de rechtbank voorts de omstandigheid dat de overeengekomen koopsom voor de vergunning en tekeningen slechts f 6.000,- heeft bedragen, waarvan [Z.] onbetwist heeft gesteld dat dit het bedrag is geweest dat zij aan de Gemeente Meerssen heeft betaald in het kader van de vergunningsaanvrage, en dat voor de tekeningen zelf derhalve niets extra in rekening is gebracht. Dit laatste terwijl de kosten van nieuwe bouwtekeningen door eisers worden geschat op f 26.000,-.
3.6 Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de tekortkoming [Z.] niet kan worden toegerekend en dat [Z.] derhalve niet schadeplichtig is. De vorderingen 3) en 4) van eisers als hiervoor genoemd onder 2.6, zijn derhalve niet toewijsbaar. Gelet daarop hebben eisers geen belang meer bij de aldaar onder 1) en 2) genoemde verklaringen voor recht, zodat ook deze zullen worden afgewezen.
3.7 Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan, als in het voorgaande reeds behandeld dan wel niet terzake dienend, buiten beschouwing blijven.
3.8 Eisers zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
3 Uitspraak
De rechtbank:
wijst af het gevorderde;
veroordeelt eisers in de kosten van dit geding aan de zijde van [Z.] gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op € Euro 644,37 aan griffierecht en Euro 999,68 voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. De Kort, rechter, en ter openbare terechtzitting van 18 juli 2002 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.