Uitspraak
Vonnis : 11 april 2002
Rolnummer : 66579/HA ZA 01-575
De rechtbank Maastricht, enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
1. [P.] [J.],
2. [S.] [H.],
beiden wonende te Maastricht,
opposanten,
procureur mr. H.E. Menger,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
KOOPWONING VASTGOED '92 B.V.,
gevestigd te Eindhoven,
geopposeerde,
procureur mr. H.L. Hoyng,
advocaat mr. L.E.M. van Boxsel.
1. Het verloop van de proce-dure
Opposanten, hierna ook te noemen [J.] en [H.], zijn bij exploot van 11 mei 2001 in verzet gekomen tegen het tussen partijen gewezen verstekvonnis van deze rechtbank van 22 maart 2001, zaaknummer 63823, aan opposanten betekend op 11 april 2001, en hebben geopposeerde, hierna te noemen "Koopwoning", daarbij gedagvaard voor deze rechtbank. Op de dienende dag hebben opposanten bij naar de dagvaarding verwijzende conclusie van eis in oppositie onder overlegging van producties geconcludeerd overeenkomstig de inhoud van die dagvaarding.
Op de voet van artikel 141a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (oud) is een comparitie na antwoord gelast. Van het verhandelde ter comparitie is proces-verbaal opgemaakt, dat zich bij de stukken bevindt.
Koopwoning heeft vervolgens onder overlegging van producties geantwoord in oppositie, waarop opposanten onder overlegging van producties hebben gerepliceerd in oppositie.
Nadat Koopwoning had afzien van het nemen van een akte hebben beide vonnis gevraagd op het rechtbankdossier. De uitspraak van het vonnis is bij vervroeging bepaald op heden.
2. Het verloop van de procedure in het oorspronkelijk geding
Koopwoning heeft op de in de inleidende dagvaarding vermelde gronden gevorderd dat [J.] en [H.] bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, hoofdelijk zullen worden veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan haar te betalen een bedrag van f 30.950,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 21 december 2000, dan wel vanaf de dag der dagvaarding, tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [J.] en [H.] in de kosten van het geding.
Bij voornoemd verstekvonnis heeft de rechtbank die vordering toegewezen.
3. Het geschil, de vordering en het verweer in de verzetprocedure
3.1 Koopwoning legt zich toe op de in- en verkoop van onroerende zaken.
3.2 Op 16 oktober 2000 hebben [J.] en [H.] het door Koopwoning te koop aangeboden pand aan [adres] bezichtigd. Namens Koopwoning was daarbij aanwezig de heer [T.] [H.].
3.3 Tijdens of na de bezichtiging heeft [H.] in het bijzijn van [J.] en [H.] telefonisch bij de heer R. [G.] van Assacura Assurantiën geïnformeerd naar de netto-maandlast die financiering van de koopsom voor [J.] en [H.] zou meebrengen. Voorts heeft [H.] [J.] en [H.] de suggestie aan de hand gedaan zich tot [G.] te wenden om de financiering te regelen.
3.4 Diezelfde dag, 16 oktober 2000, hebben partijen ten woonhuize van de ouders van [J.] een door Koopwoning opgestelde koopovereenkomst getekend, waarbij de koopprijs (een hier niet terzake doende bijtelling wegens een lening buiten beschouwing gelaten) werd vastgesteld op f 309.500,-.
3.5 De koopovereenkomst bevat onder meer de volgende bepalingen:
"ARTIKEL 1
Notariële akte van levering
De voor de overdracht vereiste akte van levering zal worden verleden ten overstaan van Mr. S.J.O. Huisman notaris(sen) ter standplaats Brunssum of hun plaatsvervanger op 26-11-2000 of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen.
ARTIKEL 12
Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete
1. Een partij is in verzuim jegens de wederpartij als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van deze overeenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht dagen. Gemelde termijn kan reeds lopen voordat een partij nalatig is.
2. (...)
3. Wanneer het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering danwel op de voldoening van de koopsom, zal de nalatige partij daarnaast ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren van tien procent (10%) van de totale koopsom. (...)
ARTIKEL 13
Overige ontbindende voorwaarden
1. Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende, ontbonden (kunnen) worden in elk van de volgende gevallen:
a) Als koper niet voor 05-11-2000 aanstaande een toezegging heeft verkregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van tenminste FL 341.000,-. Zegge driehondereenenveertigduizend gulden, onder de bij grote geldverstrekkende instellingen gebruikelijke bepalingen, en - indien van toepassing - de nationale hypotheek garantie terzake van de overeenkomst(en) tot voormelde geldlening(en) niet voor voormelde datum is verleend. Koper zal ter verkrijging van de financiering al het mogelijke verrichten om de hypothecaire geldlening tegen normale geldende tarieven c.q. voorwaardes te verkrijgen c.q. een gelijkwaardige aanbieding te accepteren.
¨ Koper zal ter verkrijging van de financiering al het mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan verkoper minstens twee schriftelijke afwijzingen over te leggen met overlegging van de bewijsstukken dat voornoemde financiering is afgewezen.
b) (...)
2. (...)
3. Op vervulling van een in lid 1 gemelde voorwaarde kan slechts koper zich beroepen. Dit beroep moet geschieden door middel van een schriftelijke mededeling aan de notaris. Deze mededeling dient dan uiterlijk op de dag na de voor de desbetreffende voorwaarde in lid 1 genoemde datum in het bezit van de notaris te zijn."
3.6 [G.] heeft partijen eind oktober 2000 laten weten dat hij, behoudens in geval van borgstelling door derden, geen hypotheek voor [J.] en [H.] kon regelen in verband met het feit dat [J.] met twee A-coderingen stond geregistreerd bij het Bureau Kredietregistratie (BKR) te Tiel. Koopwoning heeft hierover vervolgens telefonisch contact opgenomen met [J.].
3.7 Bij brieven van 16 november 2000 heeft Koopwoning [J.] en [H.] onder meer als volgt bericht:
"Conform de gesloten koopovereenkomst d.d. 16-10-2000 betreffen[adres] stellen wij U vooraf in gebreke conform artikel 12 van Pro de koopovereenkomst.
De ontbindende voorwaarde als gesteld in artikel 13 is Pro reeds ruimschoots verlopen.
Indien op 26-11-2000 het notarieel transport niet plaatsvindt ontbinden wij de koopovereenkomst met als gevolg dat U 10% boete verschuldigd bent (...)"
Bij brief van 18 november 2000 hebben [J.] en [H.] als volgt gereageerd:
"Hierbij wil ik, P.J.H.M. [J.], geboren 26 mei 1975 te Maastricht U mededelen dat de aankoop van Carmelstraat 3 niet kan doorgaan i.v.m. het niet rond krijgen van de hypotheek!"
Bij brieven van 27 november 2000 heeft Koopwoning [J.] en [H.] onder meer als volgt bericht:
"Conform ons schrijven d.d. 16-11-2000 bent U nu officieel ingebreke, boete en schade verschuldigd.
Uw brief van 18-11-2000 dat Uw hypotheek niet rond is, is ver na het verstrijken van de ontbindende voorwaarde verzonden, bevat geen bewijsstukken en is niet meer relevant.
U krijgt van ons tot en met 30-11-2000 de tijd om tot een regeling c.q. schuldafwikkeling te komen."
3.8 De betreffende onroerende zaak is kort daarop door Koopwoning aan een derde verkocht en overgedragen tegen een prijs van f 305.000,-.
3.9 [J.] en [H.] vorderen thans dat zij bij vonnis zullen worden ontheven van de veroordeling tegen hen uitgesproken bij voornoemd verstekvonnis en dat Koopwoning in haar vordering niet-ontvankelijk wordt verklaard althans dat deze haar wordt ontzegd, met veroordeling van Koopwoning in de kosten van dit verzet. De stellingen van [J.] en [H.] zullen hierna waar nodig aan de orde komen.
3.10 Het verzet wordt door Koopwoning weersproken. Koopwoning voert daartoe - kort samengevat - aan, dat [J.] en [H.] in gebreke zijn gebleven met hun verplichtingen uit de koopovereenkomst en op grond van het bepaalde in die overeenkomst ten behoeve van Koopwoning een boete hebben verbeurd van 10% van de overeengekomen koopsom, zijnde een bedrag van f 30.950,-. Volgens Koopwoning hebben [J.] en [H.] de hun ter beschikking staande termijn om een beroep te doen op het in de overeenkomst opgenomen financieringsvoorbehoud ongebruikt laten verstrijken.
4. De beoordeling
4.1 [J.] en [H.] hebben onweersproken gesteld dat zij pas op 27 april 2001 voor het eerst kennis hebben genomen van het verstekvonnis. Gelet daarop zijn [J.] en [H.] tijdig in verzet gekomen.
4.2 Ter beoordeling ligt voor de vraag of Koopwoning jegens [J.] en [H.] aanspraak kan maken op betaling van de in de koopovereenkomst omschreven boete van 10% van de koopsom wegens de gestelde niet-nakoming door [J.] en [H.] van hun verplichtingen uit die overeenkomst. De rechtbank overweegt dienaangaande als volgt, waarbij er veronderstellenderwijze van zal worden uitgegaan dat Koopsom [J.] en [H.] in gebreke heeft gesteld conform het bepaalde in artikel 12 sub Pro 1 van de koopovereenkomst.
4.3 In artikel 13 van Pro de koopovereenkomst is ten gunste van de kopers een financieringsvoorbehoud opgenomen, op grond waarvan de overeenkomst door de kopers ontbonden kan worden indien zij niet voor 5 november 2000 een toezegging hebben verkregen voor een geldlening onder gebruikelijke voorwaarden van tenminste f 341.000,-.
4.4 Uit hetgeen partijen over en weer onweersproken hebben aangevoerd en uit de door Koopwoning overgelegde verklaring van [G.], blijkt dat [G.] zowel [J.] en [H.] als Koopwoning voor laatstgenoemde datum heeft laten weten dat hij gelet op de BKR-registraties geen kans zag een financiering op gebruikelijke voorwaarden te arrangeren. Voor Koopwoning, zijnde een professionele deelnemer in de betreffende branche, moet daarmee duidelijk zijn geweest dat zich een situatie voordeed waarbij een normale financiering niet haalbaar leek en een beroep op het financieringsvoorbehoud in de rede en voor de hand lag. Indien Koopwoning er niettemin nog aan hechtte dat [J.] en [H.], van wie vaststaat dat zij voormelde hoedanigheid van professionele deelnemers niet hebben, zich hielden aan de in de koopovereenkomst voorgeschreven formaliteiten (een schriftelijke mededeling aan de notaris op uiterlijk 6 november 2000, alsmede overlegging van twee schriftelijke afwijzingen van financieringsaanvragen) had het op haar weg gelegen [J.] en [H.] hier uitdrukkelijk op te wijzen. Dat dit is gebeurd is gesteld noch gebleken.
4.5 Aan het voorgaande doen niet af de - overigens door [J.] en [H.] met klem betwiste - stellingen van Koopwoning dat [G.] [J.] en [H.] heeft geadviseerd de koop voor 5 november 2000 te ontbinden en dat [J.] tegen Koopwoning en [G.] heeft gezegd de financiering zelf wel te zullen regelen. Ook onder die omstandigheden had Koopwoning [J.] en [H.] erop moeten wijzen dat zij alleen zou instemmen met ontbinding als de formaliteiten in acht zouden worden genomen.
4.6 Het voorgaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat Koopwoning [J.] en [H.] niet kan tegenwerpen dat zij zich niet tijdig en niet op de juiste wijze hebben beroepen op het financieringsvoorbehoud. Het onder de geschetste omstandigheden vasthouden aan de daarvoor voorgeschreven formaliteiten, is naar het oordeel van de rechtbank naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.
4.7 Koopwoning heeft voorts nog aangevoerd dat [J.] en [H.] geen beroep op de ontbindende voorwaarde toekomt omdat zij de BKR-registraties willens en wetens hebben verzwegen. [J.] en [H.] hebben echter betwist dat zij zich bewust waren van (het voortduren van) de registraties. Gelet op deze betwisting, waarop Koopwoning niet meer heeft gereageerd, zal de rechtbank deze stelling van Koopwoning als onvoldoende concreet passeren.
4.8 Het bovenstaande leidt ertoe dat de rechtbank opposanten goed opposanten zal verklaren, de bij het verstekvonnis uitgesproken veroordelingen zal opheffen en opnieuw recht zal doen, waarbij Koopwoning als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het verzet dient te dragen.
5. Uitspraak in oppositie
De rechtbank:
verklaart [J.] en [H.] te zijn goed opposanten;
ontheft [J.] en [H.] van het vonnis door deze rechtbank op 22 maart 2001 onder rolnummer 63823/2001 gewezen;
wijst af het door Koopwoning gevorderde;
veroordeelt Koopwoning in de kosten van dit geding, aan de zijde van [J.] en [H.] tot deze uitspraak begroot op €
Euro 267,73 aan griffierecht en Euro€ 1.170,- voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. De Kort, rechter, en ter openbare terechtzitting van 11 april 2002 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.