Uitspraak
RECHTBANK TE MAASTRICHT
Zaaknummer : 78390 / KG ZA 02-376
Datum uitspraak : 28 november 2002
VONNIS IN HET KORT GEDING VAN:
1. [M.] [P.],
wonende [L.], België,
2. [J.] [P.],
wonende te [L.], België,
3. [C.] [P.],
wonende te [L.], België,
4. [R.] [P.],
wonende [L.], België,
eisers bij exploot van dagvaarding in kort geding van 10 oktober 2002,
procureur: mr. J.O.I. Leliveld,
tegen:
[E.] [C.],
wonende te [B.], België,
gedaagde,
procureur: mr. R.H.G.M. Kerckhoffs.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Eisers hebben gedaagde gedagvaard in kort geding en ten dienende dage, 6 november 2002, gesteld en -met inbegrip van een voorwaardelijke vermeerdering van eis- gevorderd overeenkomstig de inhoud van de dagvaarding. Ter zitting hebben zij het een en ander aan de hand van pleitnotities nader doen toelichten. Daarbij is verwezen naar op voorhand ingezonden producties.
1.2 Gedaagde heeft verweer gevoerd, eveneens met gebruikmaking van een pleitnota. Ook zij heeft producties ingezonden waarnaar zij heeft verwezen. Tegen de voorwaardelijke eisvermeerdering heeft zij zich niet verzet.
1.3 Eisers hebben gerepliceerd en gedaagde heeft gedupliceerd.
1.4 Vervolgens heeft de voorzieningenrechter het geding voor enige tijd geschorst.
1.5 Na de hervatting hebben partijen om aanhouding van het geding voor de duur van een week verzocht.
1.6 Bij faxbericht van 14 november 2002 hebben eisers ten slotte om vonnis gevraagd. De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2. Het geschil
2.1 Op 10 november 2000 heeft gedaagde op een ten overstaan van notaris mr. J. [D.] te Maastricht gehouden openbare veiling, te koop aangeboden (tekst uit het proces-verbaal van openbare inschrijving luidens de akte van levering, eerste pagina):
"het winkel/woonhuis met ondergrond en verdere aanhorigheden, staande en gelegen te Maastricht aan de [B.] 2 en [M.] 28 en 30, en de begane grond van het pand [M.] 26, echter met uitzondering van het dakterras gelegen op de tweede verdieping van het pand [M.] 28 en de entree naar de bovenwoningen van het pand [M.] 26;".
2.2 Eiser sub 4 heeft met fl. 2.000.005,- k.k. het hoogste bod uitgebracht waarna de vorenomschreven onroerende zaak -op dat moment kadastraal nog onderdeel uitmakend van het meeromvattend perceel gemeente Maastricht, sectie B nummer 1117- aan hem is toegewezen.
2.3 Op 27 december 2000 is het gehele perceel sectie B nummer 1117 opgedeeld in twee kadastrale percelen, te weten de nummers 4860 en 4861, waarna het perceel met nummer 4860 ([M.] 26) bij akte van splitsing van diezelfde datum, verleden voor (de als waarnemer van notaris J. [D.] optredende) kandidaat-notaris mr. R.[T.], is gesplitst in een tweetal appartementsrechten.
2.4 Aldus zijn ontstaan appartementsrecht "1" (tekst akte van levering en akte van splitsing):
"rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de op de begane grond gelegen bedrijfsruimte, plaatselijk bekend als [M.] 26 (...…)"
met eiser sub 4 als rechthebbende en appartementsrecht "2" (splitsingsakte):
"rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de entree gelegen op de begane grond, de kelder, alsmede de woningen gelegen op de eerste, tweede en zolderverdieping, plaatselijk bekend als [M.] 26-A en 26-B (...)"
waarvan gedaagde eigenaar is (gebleven).
2.5 Bij akte van wederom diezelfde dag, verleden voor ook dezelfde notaris, heeft eiser sub 4 het aldus door hem in eigendom verkregen winkel/woonhuis aan de [B.] 2 en [M.] 28 en 30 (nummer 4861) en het vorenomschreven appartementsrecht 1, doorgeleverd aan zijn drie kinderen: eisers sub 1, 2 en 3.
2.6 Gedaagde had en heeft thans nog in haar deel van het pand een aantal huurders gehuisvest. Bij deze huurders is (met name als fietsberging) in gebruik een door muren afgescheiden ruimte van 10 à 15 m2 op de begane grond van [M.] 26, gelegen achter de entree naar de bovenwoningen. In deze ruimte bevindt zich een aantal leidingen ten behoeve van de door gedaagde verhuurde appartementen. In de optiek van eisers behoort deze ruimte tot het door eiser sub 4 in eigendom verkregen appartementsrecht en dient gedaagde haar te ontruimen en aan eisers vrij te geven. Een sommatie daartoe heeft echter geen resultaat gehad.
2.7 Daarnaast hadden enkele van bedoelde huurders het door gedaagde aan eiser sub 4 als onderdeel van de verkochte en geleverde onroerende zaak deel uitmakende dak, gelegen op de eerste verdieping van het pand [M.] 28 als dakterras in gebruik en plaatsten zij daar terrasmeubelen en vuilniszakken. Ook daartegen hebben eisers zich gekant.
2.8 Tegen deze achtergrond hebben eisers in dit geding -met inachtneming van een voorwaardelijke vermeerdering van eis- gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, voor zover de wet zulks toelaat:
primair
I. gedaagde te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, de (fiets)berging gelegen op de begane grond van het pand [M.] 26 en wel achter de entree naar de bovenwoningen van voornoemd perceel (aangeduid als het gearceerde gedeelte op de splitsingstekening) te ontruimen en te verlaten, althans te doen ontruimen en verlaten, onder medeneming van datgene wat louter aan haar of de haren toebehoort en ter beschikking van eisers sub 1 t/m 3 te stellen alsmede gedaagde te veroordelen tot het treffen van voorzieningen, waaronder het doorbreken van een muur en het verleggen, verwijderen van leidingen en/of installaties waardoor de onderhavige ruimte fysiek bij de door eisers mede in eigendom verworven bedrijfsruimte kan worden betrokken alsmede te gedogen dat de onderhavige ruimte van appartementsrecht 2 door middel van een muur wordt afgescheiden, een en ander op verbeurte van een dwangsom van Euro€ 1.000,- per dag of gedeelte daarvan, dat zij aan deze veroordeling niet tijdig of niet behoorlijk gevolg mocht geven, met machtiging op eisers om gedaagde zonodig te dwingen tot ontruiming door een deurwaarder, houder van de grosse van het vonnis, zulks op kosten van gedaagde en desnoods met behulp van politie en justitie;
II. gedaagde te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, het dak gelegen op de eerste verdieping van het pand [M.] 28 te ontruimen en te verlaten, althans te doen ontruimen en verlaten, onder medeneming van datgene wat louter aan haar of de haren toebehoort en uitsluitend ter beschikking van eisers sub 1 t/m 3 te stellen en te houden, het een een en ander op verbeurte van een dwangsom van €Euro 1.000,- per dag of gedeelte daarvan, dat zij aan deze veroordeling niet tijdig of niet behoorlijk gevolg mocht geven, met machtiging op eisers om gedaagde zonodig te dwingen tot ontruiming door een deurwaarder, houder van de grosse van het vonnis, zulks op kosten van gedaagde en desnoods met behulp van politie en justitie;
III. gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure aan de zijde van eisers gevallen, inclusief het salaris van hun gemachtigde;
subsidiair
I. gedaagde te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, de (fiets)berging gelegen op de begane grond van het pand [M.] 26 en wel achter de entree naar de bovenwoningen van voornoemd perceel (aangeduid als het gearceerde gedeelte op de splitsingstekening) te ontruimen en te verlaten, althans te doen ontruimen en verlaten, onder medeneming van datgene wat louter aan haar of de haren toebehoort en ter beschikking van eiser sub 4 te stellen alsmede gedaagde te veroordelen tot het treffen van voorzieningen, waaronder het doorbreken van een muur en het verleggen, verwijderen van leidingen en/of installaties waardoor de onderhavige ruimte fysiek bij de door eisers mede in eigendom verworven bedrijfsruimte kan worden betrokken alsmede te gedogen dat de onderhavige ruimte van appartementsrecht 2 door middel van een muur wordt afgescheiden, een en ander op verbeurte van een dwangsom van € Euro 1.000,- per dag of gedeelte daarvan, dat zij aan deze veroordeling niet tijdig of niet behoorlijk gevolg mocht geven, met machtiging op eiser om gedaagde zonodig te dwingen tot ontruiming door een deurwaarder, houder van de grosse van het vonnis, zulks op kosten van gedaagde en desnoods met behulp van politie en justitie;
II. gedaagde te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, het dak gelegen op de eerste verdieping van het pand [M.] 28 te ontruimen en te verlaten, althans te doen ontruimen en verlaten, onder medeneming van datgene wat louter aan haar of de haren toebehoort en uitsluitend ter beschikking van eiser sub 4 te stellen en te houden, het een een en ander op verbeurte van een dwangsom van Euro€ 1.000,- per dag of gedeelte daarvan, dat zij aan deze veroordeling niet tijdig of niet behoorlijk gevolg mocht geven, met machtiging op eiser om gedaagde zonodig te dwingen tot ontruiming door een deurwaarder, houder van de grosse van het vonnis, zulks op kosten van gedaagde en desnoods met behulp van politie en justitie;
III. gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure aan de zijde van eiser gevallen, inclusief het salaris van zijn gemachtigde;
meer subsidiair
I. gedaagde te veroordelen te gehengen en te gedogen, dat de (fiets)berging gelegen op de begane grond van het pand [M.] 26 en wel achter de entree naar de bovenwoningen van voornoemd perceel (aangeduid als het gearceerde gedeelte op de splitsingstekening) door eisers wordt ontruimd alsmede te gedogen dat eisers voorzieningen zullen treffen, waaronder het doorbreken van een muur en het verleggen, verwijderen van leidingen en/of installaties waardoor de onderhavige ruimte fysiek bij de door eisers mede in eigendom verworven bedrijfsruimte kan worden betrokken alsmede te gedogen dat de onderhavige ruimte van appartementsrecht 2 door middel van een muur wordt afgescheiden, een en ander op verbeurte van een dwangsom van Euro€ 1.000,- per dag of gedeelte daarvan, dat zij aan deze veroordeling niet tijdig of niet behoorlijk gevolg mocht geven, met machtiging op eisers om gedaagde zonodig te dwingen tot ontruiming door een deurwaarder, houder van de grosse van het vonnis, zulks op kosten van gedaagde en desnoods met behulp van politie en justitie;
II. gedaagde te veroordelen om binnen twee dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, het dak gelegen op de eerste verdieping van het pand [M.] 28 te ontruimen en te verlaten, althans te doen ontruimen en verlaten, onder medeneming van datgene wat louter aan haar of de haren toebehoort en uitsluitend ter beschikking van eisers sub 1 t/m 3 te stellen en te houden, het een een en ander op verbeurte van een dwangsom van €Euro 1.000,- per dag of gedeelte daarvan, dat zij aan deze veroordeling niet tijdig of niet behoorlijk gevolg mocht geven, met machtiging op eisers om gedaagde zonodig te dwingen tot ontruiming door een deurwaarder, houder van de grosse van het vonnis, zulks op kosten van gedaagde en desnoods met behulp van politie en justitie;
III. gedaagde te veroordelen in de kosten van deze procedure aan de zijde van eiser gevallen, inclusief het salaris van zijn gemachtigde;
2.9 Gedaagde heeft gemotiveerd verweer gevoerd.
3. De beoordeling
3.1 Waar eisers ter zitting (bij monde van eiser sub 1) hebben verklaard dat zij het litigieuze dakterras op de eerste verdieping van [M.] 28 inmiddels hebben afgebroken en het daar geplaatste vuilnis hebben verwijderd, moeten zij geacht worden geen voldoende in rechte te respecteren belang meer te hebben bij hun vordering onder II, zodat zij daarin niet ontvankelijk zullen worden verklaard.
3.2 Een voldoende spoedeisend belang bij de onder I gevraagde voorziening volgt reeds uit de omstandigheid dat eisers de litigieuze ruimte willen gebruiken als pantry/wc voor de winkel in kleding die zij per 1 januari 2003 in de op de begane grond van het pand gelegen bedrijfsruimte willen gaan exploiteren.
3.3 De vraag die in deze zaak beantwoord moet worden is of de bij de huurders van gedaagde in gebruik zijnde (berg-) ruimte op de begane grond van het pand [M.] 26 te Maastricht, gelegen achter de entree naar de bovenwoningen, behoort tot het door gedaagde aan eiser sub 4 geleverde appartementsrecht, aangeduid als appartementsrecht "1".
3.4 Ontdaan van alle franje, heeft gedaagde haar betoog dat zulks niet het geval is opgehangen aan het woordje "bedrijfsruimte" in de leverings- (pagina 3 onder "Omschrijving verkochte") en splitsingsakte (pagina 3 onder "Splitsing"). Men kan daar vinden dat het appartementsrecht (1) recht geeft op "het uitsluitend gebruik van de op de begane grond gelegen bedrijfsruimte (...).". De omstandigheid nu, dat de (berg-) ruimte nimmer als bedrijfsruimte is gebruikt, hetgeen tussen partijen in confesso is, brengt gedaagde tot haar hiervoor vermelde standpunt.
3.5 Ofschoon er voor dit standpunt op het eerste gezicht wat te zeggen lijkt, kan het toch niet als juist worden aanvaard.
3.6 Alvorens dit nader uit de doeken te doen, is het zinvol eerst kort stil te staan bij het obligatoire stadium van de onderhavige rechtsverhouding, zoals (uitsluitend) kenbaar uit de leveringsakte onder het kopje "Inleiding". Het uitgangspunt van waaruit (ook) gedaagde daar vertrekt kan (binnen het Haviltex-raamwerk) moeilijk anders worden verstaan dan als de bedoeling om, buiten dakterras en entree, de gehele begane grond (en dus inclusief de (berg-) ruimte) aan eiser sub 4 te verkopen. Evenwel is dat hier niet beslissend.
3.7 Waar het in deze zaak (inderdaad) op aankomt is de in de splitsingsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, of, anders gezegd, de daarin opgenomen, naar objectieve maatstaven uit te leggen omschrijving van het betreffende appartementsrecht. Voor het antwoord op de vraag wat dit recht omvat moet men zich dus los maken van de zuiver subjectieve bedoeling van partijen.
3.8 Indien in dit voetspoor die akte aan een wat nader onderzoek wordt onderworpen, dan blijkt al snel dat gedaagdes standpunt (minstgenomen) nuancering behoeft. Er is immers nog een andere (bepalende) factor in het spel. Zo gaat aan de door gedaagde uitgelichte passage (in feite standaard) een verwijzing naar de aangehechte splitsingstekening vooraf. Welnu, die tekening laat er geen twijfel over bestaan dat het met de Arabische 1 aangeduide appartementsrecht de litigieuze (berg-) ruimte insluit.
3.10 De vraag die zich tegen deze achtergrond met kracht opdringt is -toegespitst weer op het thema waarover partijen in deze zaak uiteen liggen: de omvang van appartementsrecht 1- welke betekenis aan de splitsingstekening moet worden toegekend, gewogen tegen een (meer) taalkundige benadering van de akte.
3.11 Ingekaderd in het stelsel van de wet is die betekenis in het oog springend groot. De splitsingstekening neemt in de titel van het appartementsrecht -zoals door de wetgever in het bijzonder uitgeschreven in artikel 5:109 BW Pro- een centrale plaats in. Aangenomen moet worden dat met die tekening in beginsel de objectieve partijbedoeling tot uitdrukking is gebracht en voor derden (die op de registers afgaan) duidelijk is wat het appartementsrecht omvat.
3.12 Dat de kaarten in beginsel aldùs liggen en niet anders is -op het aspect van de bepaalbaarheid van dergelijke rechten doorgedacht- ook tamelijk evident: de vorm die een appartementsrecht na de splitsing in de praktijk aanneemt, is vaak zodanig grillig dat bij een (poging tot) omschrijving daarvan de taalkundige grenzen al snel in zicht komen. Anders dan de splitsingstekening, die accuraat moet zijn, mogen aan de gekozen bewoordingen dan ook geen overspannen eisen worden gesteld.
3.13 Dit alles moet intussen tot de slotsom leiden dat aan de letter van de splitsingsakte niet die betekenis toekomt die gedaagde daaraan wil hechten. Een andere opvatting zou in de praktijk al snel tot ongewenste resultaten leiden.
3.14 Bij deze stand van zaken is het lot van het door gedaagde ontwikkelde betoog goeddeels bezegeld. Naar de kern genomen komt dat er immers op neer dat aan het woord "bedrijfsruimte" -naar bleek een vlag die de lading niet helemaal dekte- in de akte doorslaggevende argumentatieve betekenis toekomt.
3.15 De door gedaagde voor het overige nog betrokken stellingen kunnen niet tot een andere uitkomst leiden.
3.16 Zo is de (door eisers betwiste) stelling dat de splitsingstekening "een fout kent", bij nader inzien op niet veel meer dan drijfzand gebouwd. De toevoeging dit "ook al eens aangegeven is door de notaris" valt immers geenszins te rijmen met de overgelegde brief van diezelfde notaris, die over de vraag of de meergenoemde ruimte tot appartementsrecht 1 behoort, aan duidelijkheid niets te wensen overlaat. Op gedaagdes weg lag het bovendien om over de vermeende fout in de tekening terstond te klagen, en zulks niet pas veel later ter afwering van de door eisers gewenste ontruiming te berde te brengen.
3.17 De stelling dat eiser sub 4 deze ruimte vóór het sluiten van de koopovereenkomst niet heeft gezien kan gedaagde evenmin baten. Nog daargelaten dat deze stelling vanwege de betwisting van eiser sub 4 niet is komen vast te staan, kan hier verwezen worden naar hetgeen onder 3.7 is overwogen. Het betoog loopt daarin reeds vast. Dit geldt ook voor de blote stelling dat gedaagde bij de transactie is gehinderd door een visuele handicap.
3.18 Ten slotte kan ook de stelling dat bij toewijzing van de gevraagde voorziening een onomkeerbare situatie ontstaat -wat daar ook van zij; eisers hebben dit betwist- welke omstandigheid aan toewijzing van de vordering in de weg zou staan, gedaagde niet te hulp komen. Een rechtsregel die deze opvatting schraagt kan immers niet worden gevonden.
3.21 Alvorens dan tot bespreking van het petitum over te gaan wordt hier voor een goed begrip nog met zoveel woorden gemarkeerd dat (in deze zaak aannemelijk wordt geacht dat) eisers sub 1, 2 en 3 thans eigenaar zijn van de bedoelde (berg-) ruimte. Eiser sub 4 is in ieder geval geen eigenaar meer.
3.22 De door eisers sub 1 tot en met 3 gevraagde ontruiming van de (berg-) ruimte zal op grond van het vooroverwogene worden toegewezen. Zij hebben evident belang bij die voorziening. Gedaagdes handelen dient jegens hen voorshands als onrechtmatig te worden gekwalificeerd. Voor eiser sub 4 ligt dat anders. Dat de gewilde voorzieningen hem nog op relevante wijze regarderen, valt niet in te zien.
3.23 De aan de ontruiming verbonden vordering tot het "treffen van voorzieningen, waaronder het doorbreken van een muur … etc.", althans, naar kan worden verstaan, het gedogen dat eisers dit alles uitvoeren, is niet voor toewijzing vatbaar. Waarom eisers dit wensen is amper uit de verf gekomen, nog daargelaten wat de rechtsgrond ervoor is.
3.24 Voor het petitum betekent dit een en ander concreet het volgende.
3.25 De vordering onder I primair zal worden toegewezen voor zover het de ontruiming van de bedoelde ruimte betreft (dus tot aan het woord "alsmede"), met dien verstande dat gedaagde een termijn van vijf werkdagen zal worden gegund om aan de veroordeling uitvoering te geven. De mede gevorderde dwangsommen komen niet voor toewijzing in aanmerking nu de sterke arm voldoende zekerheid voor de nakoming biedt. Voor het overige wordt de vordering afgewezen.
3.26 Eisers sub 1, 2 en 3 worden in hun vorderingen onder II niet-ontvankelijk verklaard.
3.27 Eiser sub 4 zal in al zijn (meer en meest subsidiaire) vorderingen niet-ontvankelijk worden verklaard.
3.28 Eiser sub 4 zal in een vierde deel van de proceskosten worden veroordeeld. De kosten tussen eisers sub 1, 2 en 3 en gedaagde zullen worden gecompenseerd, nu zij elk deels in het ongelijk zijn gesteld.
4. Uitspraak
De voorzieningenrechter van de rechtbank te Maastricht;
RECHT DOENDE in kort geding:
I. Veroordeelt gedaagde om binnen vijf werkdagen na betekening van dit vonnis, de (berg-) ruimte gelegen op de begane grond van het pand [M.] 26 te Maastricht en wel achter de entree naar de bovenwoningen van voornoemd perceel, bij partijen genoegzaam bekend, te (doen) ontruimen en te (doen) verlaten, onder medeneming van hetgeen haar of de haren toebehoort en ter beschikking van eisers sub 1, 2 en 3 te stellen, met machtiging op eisers 1, 2 en 3 om, indien gedaagde hieraan geen gevolg geeft, haar door een deurwaarder tot ontruiming te dwingen, zulks op kosten van gedaagde en desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;
II. Verklaart eisers sub 1, 2 en 3 in hun vorderingen onder II niet-ontvankelijk;
III. Verklaart eiser sub 4 in al zijn vorderingen niet-ontvankelijk;
IV. Compenseert de kosten van het geding tussen eisers sub 1, 2 en 3 en gedaagde aldus, dat ieder de eigen kosten draagt;
V. Veroordeelt eiser sub 4 in de kosten van het geding aan de zijde van gedaagde gerezen, tot aan deze uitspraak begroot op €Euro 224,-, waarvan Euro 48,25 (1/4 van €Euro 193,-) wegens verschuldigd vast recht en Euro€ 175,75 (1/4 van Euro€ 703,-) voor salaris procureur;
VI. Verklaart de veroordelingen onder I en V uitvoerbaar bij voorraad;
VII. Wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. A.M. Adelmeijer, voorzieningenrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting in het bijzijn van de griffier.
RQ