Uitspraak
Vonnis : 14 november 2002
Rolnummer : 68807/HA ZA 01-861
De rechtbank te [M.], enkelvoudige kamer, belast met de behandeling van burgerlijke zaken, heeft het navolgende vonnis gewezen in de zaak van:
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid W-11 PROJECT B.V.,
gevestigd te Didam,
eiseres,
procureur mr. F.G.F.M. Tripels,
tegen:
mr [A.] [H.],
kantoorhoudend te [M.],
gedaagde,
procureur mr. H.L. Hoyng.
1. Het verloop van de procedure
Eiseres heeft gedaagde voor deze rechtbank gedagvaard en bij conclusie van eis onder overleggen van producties gevorderd als in die dagvaarding vermeld. Gedaagde heeft geantwoord. De rechtbank heeft vervolgens een comparitie gelast die heeft plaatsgevonden. Het van die comparitie opgemaakt proces-verbaal bevindt zich bij de stukken evenals een brief van eiseres waarbij eiseres ter voorbereiding van de comparitie enkele producties in het geding heeft gebracht. Eiseres heeft na de comparitie onder het overleggen van producties gerepliceerd en gedaagde heeft onder het overleggen van één productie gedupliceerd. De rechtbank heeft vervolgens een akte zijdens eiseres geweigerd omdat de inhoud van die akte geen reactie op de bij dupliek overgelegde productie was. De rechtbank heeft eveneens het door eiseres gevraagde pleidooi geweigerd omdat bij de aanvraag van het pleidooi niet was gehandeld overeenkomstig art. 6.3 van het landelijk rolreglement. Gedaagde heeft vervolgens vonnis gevraagd. De uitspraak daarvan is nader bepaald op heden.
2. Het geschil
Eiseres stelt dat gedaagde die in de hoedanigheid van notaris is ingeschakeld bij de overdracht van enkele percelen onroerende zaken aan de [C. straat] te [H.] (hierna de onroerende zaken) zijn taak niet als een zorgvuldig handelend notaris heeft uitgeoefend omdat hij :
a. ondanks een verzoek van eiseres op 29 juli 1999 om het transport spoedig te laten plaatsvinden de onroerende zaken pas op 18 augustus 1999 heeft getransporteerd omdat één van de verkopers niet eerder zou hebben gekund terwijl de notaris een volledige volmacht van die afwezige verkoper had;
b. pas 2 dagen voor het transport van 18 augustus 1999 contact heeft opgenomen met eiseres terzake één en ander en op de vraag van eiseres om zo spoedig mogelijk het concept van de afrekening te sturen, deze pas heeft gefaxt op 17 augustus 1999 te 10.27 uur;
c. toen eiseres enkele vragen had omtrent de op de afrekening voorkomende bedragen waaronder de vertragingsrente en de hypotheekafsluitprovisie slechts heeft meegedeeld dat afwijking niet meer mogelijk was en dat de akte gepasseerd diende te worden teneinde te voorkomen dat de kosten voor eiseres nog hoger zouden oplopen en/of de bankgarantie zou worden ingeroepen;
d. het verzoek van eiseres om in de afrekening een voorbehoud op te nemen met betrekking tot de grote afwijking van de vertragingsschade met de wettelijke rente heeft afgewezen;
e. de afrekening ondeugdelijk heeft opgesteld omdat daarin niet de door de verkopers verschuldigde sloopkosten waren opgenomen;
f. het drietal bedragen waar eiseres vraagtekens bij had zonder meer heeft uitbetaald aan de verkopers terwijl hij die bedragen onder zich had moeten houden totdat vast zou staan dat de verkopers daar ook recht op hadden;
g. als onafhankelijk en onpartijdig ambtenaar de verkopers er op had moeten wijzen dat de hoogte van de vertragingsschade aangetoond diende te worden en dat deze schadevergoeding alleen verschuldigd zou zijn indien er aan de zijde van eiseres sprake was van toerekenbare tekortkoming;
h. zonder meer heeft aangenomen dat de vertragingsrente hoger was dan de wettelijke vertragingsrente en zich er nooit van heeft vergewist dat de geclaimde schade ook werkelijk verschuldigd zou zijn.
Bovenstaande levert, al dan niet in onderling verband en samenhang bezien, wanprestatie of onrechtmatige daad op waardoor eiseres f 92.864,93 schade heeft geleden. De rechtbank begrijpt dat deze schade bestaat uit de optelsom van de hierna nader toegelichte bedragen van f 25.000,- afsluitprovisie, f 50.000,- afkoopsom schadeclaim GNM en het verschil tussen de geclaimde rente en de wettelijke rente over de koopsom van f 2.865.000,- in de periode 9 juli 1999 - 18 augustus 1999.
3. De beoordeling
3.1 Bij de beoordeling van het geschil gaat de rechtbank uit van de volgende feiten omdat die zijn erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist.
Eiseres is een projectontwikkelingsvennootschap die deel uitmaakt van de Welling-groep, een landelijk opererend aannemingsbedrijf. Omstreeks 1999 hebb[B.] Maastricht Onroerend Goed BV en de heer [B.] (hierna tezamen A genoemd), de Beheer en Ontwikkelingsmaatschappij Liemeer BV (hierna B genoemd), Equus Beheer BV (hierna C genoemd) en eiseres (hierna ook D genoemd) een ABCD constructie bedacht waarbij op 9 juli 1999 de onroerende zaken achtereenvolgens zouden worden geleverd door A aan B, door B aan C en door C aan eiseres waarbij eiseres als koopsom f 2.865.000,- diende te betalen. Terzake dit transport had gedaagde een op 7 juli 1999 gedateerde afrekening opgesteld en aan eiseres doen toekomen. Op 8 of 9 juli 1999 heeft eiseres gedaagde laten weten dat het transport op 9 juli 1999 geen doorgang kon vinden omdat eiseres de financiering niet rond had gekregen. Nadat op 9 juli 1999 duidelijk was dat het transport geen doorgang kon vinden hebben partijen A, B en C in het bijzijn van de notaris overleg gepleegd waarbij A en B hebben gesteld dat zij door het niet doorgaan van het transport schade zouden lijden en wel onder meer rente-schade die door A en B werd begroot op respectievelijk f 500,- en f 1.000,- per dag. Bij brief van 12 juli 1999 heeft B eiseres laten weten dat door het ontijdig afzeggen van het transport de volgende schade is geleden :
- renteschade door A en B welke bij de notaris is vastgesteld op respectievelijk f 500,- en f 1.000,- per dag;
- een afsluitprovisie van f 25.000,- voor een ter zekerheid af te sluiten hypotheek omdat er geen financiële garantie zijdens eiseres bestond;
- f 50.000,- omdat een schadeclaim van GNM-makelaars van f 200.000,- die naar de rechtbank begrijpt op 9 juli 1999 afgekocht had kunnen worden met f 50.000,- welk bedrag, wederom naar de rechtbank begrijpt, echter niet beschikbaar was omdat de koopsom op 9 juli 1999 niet werd betaald, thans afgekocht diende te worden voor f 100.000,-.
In de brief is verder vermeld dat het voor een eventueel transport van de onroerende zaken op 14 juli 1999 noodzakelijk is dat eiseres uiterlijk op 13 juli 1999 voor 16.00 uur onder meer op de derdenrekening van gedaagde dient te hebben gestort :
Claim GNM f 58.750,- inclusief BTW;
Afsluitkosten VSB bank f 25.000,-
Rentekosten 2 partijen, 5 dagen x f 1.500,- = f 7.500.
Voorzover eiseres al bij B tegen de gevorderde schadeposten heeft geprotesteerd, is dit protest niet door eiseres ook aan gedaagde kenbaar gemaakt. Gedaagde heeft een kopie van de brief van B van 12 juli 1999 ontvangen. Eiseres heeft bij brieven van 13 juli 1999 gedaagde laten weten dat zij f 100.000,- heeft overgemaakt ter verrekening van de vertragingsrente en dat zij de onroerende zaken uiterlijk binnen vijf weken wil transporteren. Eiseres heeft verder nog een bankgarantie afgegeven voor f 324.267,-.
Op 29 juli 1999 heeft eiseres gedaagde verzocht om het transport zo spoedig mogelijk te laten plaatsvinden waarop gedaagde heeft meegedeeld dat het transport 18 augustus 1999 zou plaatsvinden. Eiseres heeft na deze mededeling niet aangedrongen op een eerder transport. Bij brief van 4 augustus 1999 aan eiseres heeft de Rabobank een financieringsvoorstel gedaan op grond waarvan eiseres de onroerende zaken zou kunnen betalen. Eiseres heeft dit voorstel geaccepteerd doch heeft deze acceptatie niet onverwijld aan gedaagde meegedeeld. Gedaagde heeft op 16 augustus 1999 telefonisch contact opgenomen met eiseres en heeft op 17 augustus 1999 een conceptafrekening naar eiseres gefaxt. Dit concept was gelijkluidend aan de afrekening van 7 juli 1999 met dien verstande dat in het concept van 17 augustus 1999 onder het hoofd van door eiseres aan C te betalen bedrag thans ook het volgende was opgenomen:
Vergoeding provisie VSB-offerte hypotheek Equus Beheer B.V. (bijlage) f 25.000,-
Vergoeding vertragingsrente-claim M. [B.]/M. [B.] Onr.Goed B.V. f 50.000,-
Vertragingsrente Equus Beheer B.V. 9/7 - 18/8: 40 x f 1.000,- f 40.000,-. Omtrent de inhoud van deze afrekening hebben partijen op 17 augustus 1999 nader telefonisch contact gehad.
Eiseres heeft op 18 augustus 1999 betaald conform de conceptafrekening. De afrekening bleek naderhand in zoverre onjuist te zijn dat daarin geen rekening was gehouden met het feit dat één of meer van de verkopers aan eiseres f 135.125,- wegens sloopkosten diende(n) te betalen. Gedaagde heeft dit bedrag op 27 augustus 1999 alsnog telefonisch aan eiseres overgemaakt.
Eiseres heeft terzake de handelswijze van gedaagde geen klacht bij het tuchtcollege ingediend.
3.2 De rechtbank zal de hiervoor onder 2 weergegeven beweerdelijke normschendingen allereerst afzonderlijk beoordelen waarna beoordeeld zal worden of de gestelde normschendingen in onderling verband en samenhang tot aansprakelijkheid van gedaagde leiden. De rechtbank merkt hierbij nog op dat bovenstaande handelingen niet alleen door partijen in persoon zijn verricht doch ook door personeelsleden. Nu uit de vordering noch uit de verweren blijkt dat partijen dit relevant achten, gaat de rechtbank ervan uit dat alle handelingen van personeelsleden zonder enig voorbehoud kunnen worden toegerekend aan de partij bij wie zij in dienst zijn.
3.3 Terzake de onder 2a door eiseres gestelde normschending geldt het volgende.
Voorzover het gedaagde na het telefoongesprek met eiseres op 29 juli 1999 al duidelijk had kunnen en moeten zijn dat eiseres wilde dat er eerder getransporteerd zou worden dan 18 augustus 1999 (waarschijnlijk mede in verband met het doorlopen van de gevorderde rente), was het aan eiseres om partijen A en/of B en/of C onmiddellijk te laten weten dat zij, eiseres, alles gereed had voor onmiddellijk transport en dat, indien A, B en/of C daar niet onverwijld aan wilden meewerken, in elk geval de gevorderde rente vanaf het moment van die mededeling niet langer zou doorlopen. Voorzover en indien gedaagde inderdaad volledig door A, B en C gemachtigd was om te transporteren, had eiseres die mededeling aan gedaagde behoren te doen. Eiseres heeft een en ander echter nagelaten zodat niet kan worden gesteld dat de mededeling van gedaagde dat er op 18 augustus 1999 zou worden getransporteerd onzorgvuldig was. Nu is gesteld noch gebleken dat eiseres voldoende duidelijk heeft aangedrongen op eerder transport dan 18 augustus 1999, is het van geen belang of gedaagde op 29 juli 1999 inderdaad eiseres heeft meegedeeld dat één of meerdere verkopers pas weer op 14 augustus 1999 terug zouden zijn. De rechtbank laat hierbij nog in het midden dat is gesteld noch gebleken dat de agenda van gedaagde eerder passeren van de akte mogelijk maakte.
Zo bovenstaande al niet voldoende is, merkt de rechtbank nog op dat eiseres in elk geval niet eerder dan 4 augustus 1999 de financiering rond heeft gehad en vervolgens kennelijk pas op 16 augustus 1999 naar aanleiding van een telefoontje van gedaagde voor het eerst gedaagde heeft laten weten dat de financiering rond was.
3.4 Terzake de onder 2b vermelde klacht dat de afrekening te laat zou zijn gestuurd merkt de rechtbank allereerst op dat de oorspronkelijke afrekening van 7 juli 1999 dateerde terwijl het transport op 9 juli 1999 zou plaatsvinden zodat ervan moet worden uitgegaan dat eiseres van mening is dat een afrekening die twee dagen voor het transport wordt ontvangen, tijdig is. Verder is van belang dat is gesteld noch gebleken dat eiseres het niet eens was met de afrekening van 7 juli 2001. Tenslotte kent de afrekening die op 17 augustus 1999 door eiseres is ontvangen dezelfde posten en bedragen als de afrekening van 7 juli 1999 met dien verstande dat nieuw zijn de post "Vergoeding provisie VSB-offerte hypotheek Equus Beheer B.V. ad f 25.000,-, de post vergoeding vertragingsrente-claim M. [B.]/M. [B.] Onr.Goed B.V. ad f 50.000,- en de post vertragingsrente Equus Beheer B.V. 9/7 - 18/8 ad f 40.000,- (hierna ook wel de schadeposten genoemd). Deze posten waren weliswaar nieuw op de afrekening, zij waren, naar gedaagde wist omdat hij het bestaan kende van de brief van B van 12 juli 1999, niet nieuw voor eiseres : de posten volgden immers uit de brief van B van 12 juli 1999. Bezien in dat licht is de afrekening niet zodanig laat verzonden dat daaraan enig gevolg verbonden zou moeten worden. Voorzover de afrekening voor het op dat moment bij eiseres aanwezige personeel onvoldoende duidelijk was, komt dit voor risico van eiseres : het is immers aan haar om haar personeel bij een toch tamelijk grote transactie als de onderhavige op de hoogte te houden van een en ander.
3.5.1 Zo gedaagde op enkele vragen van eiseres op 17 augustus 1999 omtrent de 3 schadeposten al zou hebben geantwoord dat afwijking niet (meer) mogelijk was en dat de akte op 18 augustus 1999 gepasseerd diende te worden teneinde te voorkomen dat de kosten voor eiseres hoger zouden oplopen (hetgeen door gedaagde is ontkend), kan van dat antwoord niet worden gesteld dat een zorgvuldig handelend notaris dat niet zou mogen geven. De betreffende vraag had ten eerste niet gesteld hoeven te worden indien eiseres haar eigen personeel zorgvuldig had voorgelicht (zie ook hiervoor onder 3.4) en haar eigen personeel inzage had gegeven in de brief van 12 juli 1999. Ten tweede kan van dit antwoord niet worden gezegd dat het onjuist was : in redelijkheid mag immers verondersteld worden dat het vóór 18 augustus 1999 niet meer mogelijk was om in overleg met alle partijen, mede gelet op de inhoud van de brief van B van 12 juli 1999, de bedragen van de schadeposten te verminderen terwijl de schadevordering van A, B en/of C in elk geval met f 1.500,- per dag zou oplopen indien niet op 18 augustus 1999 zou worden getransporteerd.
3.5.2 De rechtbank begrijpt dat eiseres bij dit onderdeel ook stelt dat gedaagde haar onder druk zou hebben gezet. Nu gedaagde echter geen enkel concreet feit of omstandigheid heeft gesteld waaruit valt af te leiden dat zij onder zodanige druk is gezet dat zij rechtens mocht bezwijken, wordt ook deze stelling verworpen. Al met al kan dus ook van de handelwijze zoals hiervoor onder 2c omschreven niet worden gezegd dat een zorgvuldig handelend notaris niet op die wijze had mogen optreden.
3.6 Gelet op de aard en bedoeling van de afrekening is het niet aan de notaris om daarin op een eenzijdig verzoek van een partij zonder meer een voorbehoud op te nemen omtrent posten waarvan de debiteur betwijfelt (niet is komen vast te staan dat eiseres de verschuldigdheid van die posten bij het telefoongesprek op 16 en/of 17 augustus 1999 dan wel op de dag van het transport duidelijk heeft betwist) dat zij verschuldigd zijn. Dit geldt eens te meer daar waar de notaris kennis had van de door B gestuurde brief van 12 juli 1999 terwijl eiseres in elk geval gedaagde toen niet op de hoogte heeft gesteld van haar mening hieromtrent. Ook van hetgeen onder 2d is opgenomen kan dus niet worden gesteld dat gedaagde door aldus te handelen niet gehandeld heeft zoals een zorgvuldig notaris behoort te doen.
3.7 De onder 2e vermelde normschending is voor de onderhavige procedure niet relevant omdat er geen schade wordt gevorderd die in verband is te brengen met het feit dat gedaagde de sloopkosten ten onrechte niet in de afrekening van 17 augustus 1999 heeft opgenomen.
3.8 Eiseres heeft niet gesteld dat zij gedaagde om zijn juridische mening heeft verzocht omtrent de hoogte en de verschuldigdheid van de schadeposten. Zij heeft gedaagde evenmin verzocht om de betreffende bedragen op zijn derdenrekening te laten staan totdat eiseres haar geschil hieromtrent met de verkopers zou hebben beëindigd. Zeker in een geval als de onderhavige met als eiseres een projectontwikkelaar van behoorlijke omvang en gelet op het feit dat de notaris geen kennis had van enige reactie van eiseres op de door B gestuurde brief van 12 juli 1999, is het vervolgens niet aan de notaris om uit eigen hoofde aan de hand van eenzijdige opmerkingen van de debiteur maatregelen te treffen zoals eiseres thans voorstaat. De notaris was dus rechtens niet gehouden om het geld onder zich te houden zodat ook van het onder 2f vermelde niet gezegd kan worden dat een redelijk handelend notaris in dit geval niet zo had mogen handelen.
3.8 Indien een partij schadevergoeding vordert is het niet aan de notaris om op eigen initiatief die partij de rechtsregels omtrent de schade mee te delen alleen al niet omdat die regels van regelend recht zijn en het dus aan de schadeveroorzakende partij is om gemotiveerd bezwaar te maken tegen de hoogte van de gevorderde schade. De door eiseres onder 2g en 2h geformuleerde normen vinden dus geen grondslag in het recht.
3.9 Gelet op bovenstaande oordelen kan, ook indien alle door eiseres genoemde beweerdelijke foute handelingen van gedaagde in onderling verband en samenhang worden bekeken, niet tot het oordeel worden gekomen dat gedaagde niet heeft gehandeld zoals een zorgvuldig notaris dient te handelen. De vordering wordt dus afgewezen met veroordeling van eiseres in de kosten van de procedure.
4. De uitspraak
De rechtbank:
wijst de vordering af;
veroordeelt eiseres in de kosten van deze procedure, gerezen aan de zijde van gedaagde en tot op heden begroot op € 814,54 aan griffierecht en € 2.313,- voor salaris procureur.
Dit vonnis is gewezen door mr. Sijmonsma, rechter, en ter openbare terechtzitting uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.